Pircēji – pārdevēji: kurš kuru?
Artis Armolovičs, kompānijas „Ario” valdes loceklis
Jelgavas gruntsgabalu un privātmāju tirgus atšķirībā no dzīvokļu sektora turpina saglabāt iepriekšējo cenu līmeni. Taču tā ir īslaicīga parādība. Visticamāk, jau rudenī arī tas nespēs izvairīties no vismaz 10% cenu krituma. Tā galvenais iemesls – pircēju inertums.
Un vēlreiz par dzīvokļiem. Savā iepriekšējā rakstā es lasītāju uzmanību pievērsu Jelgavas dzīvokļu tirgum. Neiedziļinoties sīkumos, atzīmēšu, ka vairāki mani vērtējumi, kas tobrīd likās pesimistiski, dzīvē ir izrādījušies pat pārāk optimistiski. Patlaban pārdošanai izlikto dzīvokļu skaits ir dubultojies. Tā rezultātā cenas ir kritušās. Pašlaik dzīvokļi tiek piedāvāti vidēji par 15% lētāk, nekā februārī. Īpaši jāatzīmē, ka runa ir tieši par piedāvājuma cenu. Kādi skaitļi figurē reālajos darījumos, tas jau ir cits jautājums. Skaidrs tikai, ka tās ir zemākas. Bet par cik?
Starp citu, pašus darījumus var saskaitīt burtiski uz roku pirkstiem. Savukārt stāvoklis no pieprasījuma un piedāvājuma viedokļa kļūst aizvien ļaunāks un ļaunāks. Savām paketēm cenu jau sāk nolaist investoru firmas, kurām katrai ir pa 3 - 5 dzīvokļiem. Domāju, ka rudenī piedāvājuma cena var samazināties vēl par 5-10%. Jau šodien divistabu dzīvokļi, par kuriem pirms 4-5 mēnešiem tika prasīti 48 – 50 tūkstoši latu, tiek piedāvāti par 42 – 45 tūkstošiem. Un kas zina, kas būs turpmāk?
Zeme privātai apbūvei. Savukārt gruntsgabalu tirgus turpina saglabāt mieru. Tāpat kā gada sākumā privātai apbūvei piemēroti zemesgabali Jelgavas centrā tiek piedāvāti par 40 – 48 latiem kvadrātmetrā, centram tuvākajos guļamrajonos – par 25 – 32 latiem kvadrātmetrā, bet pilsētas nomalē – par 16-28 latiem kvadrātmetrā. Jelgavas rajona pagastos pārdevēju finansiālā apetīte svārstās robežās no 5 līdz 15 latiem par kvadrātmetru, bet vasarnīcu kooperatīvos – no 10 līdz 15 latiem. Taču tas viss ir tikai piedāvājums. Darījumu nav. Gan parastie pircēji, gan potenciālie investori turpina gaidīt cenu pazemināšanos. Pārdevēji pagaidām turas. Zinu, ka daudzi ir paņēmuši pārtraukumu līdz rudenim, cerot, ka oktobrī viss atgriezīsies vecajās sliedēs. Man gan šāds notikumu attīstības pavērsiens lieks maz ticams.
No patērētāja viedokļa privātai apbūvei piemērotas zemes saprātīgākā cena Jelgavas centrā varētu būt 30-35, līdzās centram – 20-25, bet nomalēs – 15-20 lati kvadrātmetrā. Tās ir cenas, kas tirgū bija pirms viena, pusotra gada. Vai šī prognoze piepildīsies vai nē, ir atkarīgs no gruntsgabalu saimnieku pacietības. Tā vai citādi, bet, pat realizējot savus gruntsgabalus par iepriekš minēto optimālo cenu, viņi savu labklājību pavairos trīskārtīgi, pat seškārtīgi, jo daudzi no viņiem zemi pirka par 3-7 latiem kvadrātmetrā.
Komerciālie gruntsgabali. Tā ir daudzdzīvokļu māju, biroju un tirdzniecības kompleksu celtniecībai paredzētā zeme. Tad, lūk, šādu piedāvājumu skaits pilsētā pašlaik sasniedzis divus desmitus. No tiem puse ir daudzdzīvokļu projektu realizēšanai paredzēta zeme. Šobrīd tās īpašnieki cenšas noturēt kvadrātmetra cenas latiņu pie 85 latu atzīmes. Tomēr ir arī gadījumi, kad pārdevēju prasības sasniedz 150 latus par kvadrātmetru. Neskatoties uz to, ka 2007. gada dārgākais darījums ar zemi Jelgavā bija par 130 latiem kvadrātmetrā un tobrīd par stagnāciju vēl neviens pat nerunāja, tirgū atradu veselus trīs piedāvājumus par 150 latiem kvadrātmetrā.
Pārdevējiem, kas cenšas spēlēt uz cenu celšanos, būtu reālāk jānovērtē savas perspektīvas. Tagad svarīgi nevis tas, par cik viņi vēlas pārdot gruntsgabalu, bet gan tas, cik par to ir gatavs samaksāt pircējs. Un pietiktu, ja kāds no lielo gruntsgabalu portfeļu turētājiem sāktu tos izpārdot ar atlaidēm, lai tam līdzi sāktu velties viss tirgus. Nevar izslēgt iespēju, ka rudens vidū šajā sektorā cenu korekcija sasniegs 10-20%. Pieprasīto summu atšķirības noteiks gruntsgabala atrašanās vieta, kā arī komunikāciju esamība un piegulošo teritoriju labiekārtojums.
Individuālās mājas. Mājas cenā parasti tiek iekļauta gruntsgabala, uz kura tā atrodas, cena. Vecās mazās (50 – 100 kvadrātmetri) mājas Jelgavas centrā ar 600 kvadrātmetriem zemes tiek piedāvātas par 1000 – 1100 latiem kvadrātmetrā. Pirms pieciem gadiem celtās (240 – 250 m2) ar 1000 – 1200 m2 zemes pārdod par 850 – 900 latiem kvadrātmetrā, bet par pilsētas nomalē nesen uzceltas kotedžas īpašnieku var kļūt, samaksājot 900 līdz 1050 latus par kvadrātmetru. Ja runājam par kopējo piedāvājuma apjomu, tad es to novērtētu kā aptuveni 100 mājas. Šis skaitlis ir praktiski nemainīgs kopš pirmā pavasara mēneša, kad tradicionāli sākas šādu objektu tirdzniecība.
Jāatzīmē arī tas, ka privātmājas nekad nav pārdotas ātri. Arī to pārdošanas spekulatīvā sastāvdaļa šajā sektorā ir vispieticīgākā, tādēļ to īpašnieki var izrādīties vispacietīgākie, pat ja tirgus sāks kristies. Taču, ja arī viņi ļausies panikai, tad no 15% cenu pazemināšanās arī šajā sektorā diez vai izdosies izvairīties.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
