Paolo Mikeloci: Krīze atnāks no Rietumiem
Romāns Golubevs
„Pro Kapital Latvia” ir viena no pirmajām Rietumu kompānijām, kas riskēja ienākt Latvijas nekustamā īpašuma tirgū. Taču, skaļi sevi pieteikusi ar vairākiem projektiem, tādiem kā Pētera I namiņa restaurācija un tirdzniecības centra „Domina Shopping” celtniecība, kompānija, no malas raugoties, ir paņēmusi nelielu atelpu. Tomēr jau tuvāko divu-trīs gadu laikā kompānija nodomājusi realizēt Rīgā divus lielus daudzfunkcionālus projektus, kuru kopējā tāmes vērtība pārsniegs 180 miljonus eiro. Šāds investīciju optimisms uz Latvijā jau atkal dzirdamo runu par vietējā nekustamā īpašuma tirgus pārkaršanu fona liekas pat vairāk nekā dīvains. Par šo tēmu “m2” sarunājās ar „Pro Kapital Latvia” pārstāvi Paolo Mikeloci.
Viss notiek pēc plāna
Ne par kādu „Pro Kapital Latvia” darbības apturēšanu nav pat runas, - apgalvo „m2” sarunu biedrs. – Bez jūsu jau minētajiem objektiem jānosauc dzīvojamo ēku restaurācija Vecpilsētas un Stabu ielās, kā arī viesnīcas un dzīvojamā kompleksa „Domina Inn” atklāšana Pulkveža Brieža ielā. Vienīgais virziens, kurā esam apturējuši savu darbību, ir jaunu zemesgabalu pirkšana. To cena ir pieaugusi tik ļoti, ka tie pārstājuši mūs interesēt. Tiesa, mūsu portfelī zemesgabalu ir vairāk nekā pietiekami. Var minēt 5,8 hektārus Klīversalā, 1,8 hektārus Tallinas ielā un 1,7 ha Brīvības ielā. Ar to attīstīšanu tad arī pašreiz nodarbojamies.
Ja nav noslēpums, cik pavisam zemes pieder jūsu kompānijai Latvijā?
Šeit nepieciešams atzīmēt, ka mūsu interešu sfēra aprobežojas ar Rīgu. Latvijas galvaspilsētā mums pieder aptuveni 100 000 kvadrātmetru zemes. Taču apbūvētājiem daudz svarīgāks ir nevis šis skaitlis, bet gan tas, cik uz šā zemesgabala var uzcelt. Mūsu gadījumā jārunā par 170 tūkstošiem kvadrātmetriem gan dzīvojamo, gan komerciālo platību.
Velns nav tik melns
Kompānija „Latio” pagājušajā nedēļā sāka runāt par uzpūstajām cenām jauno projektu nišā. Tiek izteiktas prognozes, ka spekulantu piedāvāto objektu vērtība var kristies par 20%. Šāda notikumu attīstība neizbēgami atsauksies uz primāro tirgu. Bet „Pro Kapital Latvia” uz šī fona uzsāk aktīvu jauno projektu attīstības fāzi. Jūs nepiekrītat pesimistiskām prognozēm?
Nekustamā īpašuma tirgū patiešām ir noticis cenu sprādziens. Taču tam ir savs loģisks skaidrojums un ne par kādu ziepju burbuli runāt nenākas. Tirgus pagaidām nav sasniedzis tos augstumus, kurus tas varētu sasniegt. Par to es spriežu, vadoties no savas lielās darba pieredzes dažādos tirgos, tai skaitā Itālijā. Jūsu nekustamā īpašuma tirgus no tā atšķiras visai maz un vēl ilgi būs interesants investoriem.
Es runāju tieši par ilgtermiņa un nevis īstermiņa periodu. Īstermiņa periodā, protams, var notikt dažādas svārstības. Pie jums, tai skaitā arī daudzu vietējo uzņēmēju vidū valda šāds kļūdains viedoklis: pēdējo desmit gadu laikā cena ir gājusi tikai uz augšu un, tātad, drīz sasniegs savus griestus pēc kā tā kritīs un vairs necelsies. Taču realitātē nekustamā īpašuma tirgus attīstās pēc nedaudz savādāka principa. Sākumā līkne iet augšup, tad horizontāli, tad nedaudz krītas un tad atkal uz kāpj augšup. Pēc kāda laika šis cikls atkārtojas. Taču līnija, kas savieno galējos punktus un norāda uz ilgtermiņa attīstības tendenci, vienmēr kāpj augšup.
Ja runājam par Latvijas nekustamā īpašuma tirgu, tad es uzskatu, ka tas lielos vilcienos normāli attīstās tikai pāris gadus. Mūsu kompānija izgāja uz Baltijas valstīm 1996. gadā un tās segments ir cenas ziņā dārgie un vidējie projekti. Sākumā savus objektus mēs pārdevām tikai ārzemniekiem, un tikai sākot ar 2003.-2004. gadu „Pro Kapital Latvia” sāk parādīties vietējie pircēji. Bet tagad mēs esam pat pārtraukuši Rietumu investoru meklējumus – visu izpērk Latvijas pircēji. Esmu pārliecināts: ar laiku daži jūsu tirgus segmenti sasniegs cenu līmeni, kāds vērojams Itālijā vai Vācijā. Runa ir tieši par segmentiem un nevis tirgu kopumā. Pirkti tiks labā vietā un kvalitatīvi izstrādāti produkti. Visu pēc kārtas izķer tikai tirgus attīstības agrīnajās stadijās. Pašreizējā situācija draud ar problēmām tikai tiem apbūvētājiem, kas nemainīs psiholoģiju un nerūpēsies par savu objektu kvalitāti.
Vai Itālijā bija nekustamā īpašuma tirgus krīze?
Bija – 70 gadu beigās un 80. gadu sākumā.
Kāds bija cenu kritums?
Ļoti, ļoti nenozīmīgs, bet daudzos segmentos tās pat nemainījās. Krīze izpaudās kā tirdzniecības apjomu samazināšanās. Cilvēkiem nebija lielu aizņēmumu vai parādu un tie nespieda uz viņiem. Nebija vajadzības steidzami pārdot, lai dzēstu kredītus. Tādēļ potenciālie pārdevēji vienkārši pieturēja dzīvokļus un mājas līdz labākiem laikiem. Principā nekustamā īpašuma tirgus krīze nenāk viena. Neizbēgami jābūt satricinājumiem arī citos ekonomikas segmentos. Tas ir, kad iedzīvotājiem nav naudas un nav iespējas paņemt ilgtermiņa kredītu, lai dzēstu iepriekšējo aizņēmumu. Visās trijās Baltijas valstīs gan ar nacionālā kopprodukta pieaugumu, gan finanšu resursu pieejamību viss ir pilnīgā kārtībā un līdz problēmām vēl tālu. Grūtības drīzāk var rasties Rietumeiropas valstīs, uz kurām gulstas lielu sociālo izdevumu slogs. Man liekas, ka tur krīze var notikt ātrāk nekā pie jums... Starp citu, nesen iegādājos divus dzīvokļus. Vienu Latvijā, bet otru Itālijā. Tiesa, dzimtenē es nopirku īres tiesības.
Skatoties ar ko salīdzināt
Atgriezīsimies pie jūsu uzzīmētā grafika. Kurā tā punktā ir Latvijas nekustamā īpašuma tirgus?
Nenorādot konkrētus punktus, atbildēšu šādi. Ja dārgā un vidējā nekustamā īpašuma cenu pieņem par 100 punktiem, tad jūs gaida 70-80% pieaugums. Latvijas iedzīvotājiem tam noticēt būs grūti, taču tas tomēr tā notiks. Tiesa, nevaru pateikt, cik ātri.
Latvijā, runājot par cenu absurdumu, min šādu piemēru: platību cenas Rīgas jaunbūvēs pārsniedz Berlīnes cenas.
Minēšu jums citu piemēru. Milānā dzīvokļa kvadrātmetrs jums izmaksās 4 500 eiro, Rīgā pie identiskas celtniecības darbu pašizmaksas – 2000 eiro. Un šī starpība pakāpeniski samazināsies. Nevar, protams, simtprocentīgi salīdzināt Latvijas un Itālijas nekustamo īpašumu tirgus, taču to attīstības princips ir līdzīgs. Tad, lūk, Milānā 50. gados mājokļa kvadrātmetrs maksāja 1000 liras, bet tagad, ja pārrēķinām tajās pašās lirās (Itālijā kā jau ES dalībvalstī naudas vienība ir eiro) – 10 miljoni. Tas ir 10 000 reizes vairāk!
Lai gan Jūsu kompānija nedarbojas sekundārajā tirgū, tomēr gribētu uzzināt jūsu viedokli – kā cenu celšanās jaunbūvēs ietekmēs sekundāro tirgu?
Ja cenas kāpj primārajā tirgū, tad tās celsies arī sekundārajā. Taču jau drīz pie jums, tāpat kā Rietumeiropā būs nevis divi, bet trīs nekustāmā īpašuma tirgi: jaunie projekti, sekundārais projektu tirgus – ne vecāku par 10 gadiem, un padomju laiku sērijveida projektu dzīvokļu tirgus. Kā jau teicu, pirmais no tiem turpinās savu virzību augšup, otrais tam sekos, nedaudz atpaliekot, bet trešais, ja arī kļūs dārgāks, tad ļoti nedaudz. Pie kam starpība starp to un pirmajiem diviem ar katru gadu kļūs aizvien lielāka.
Iespraudums PAR KLĪVERSALU
Beidzies atklātais skiču konkurss par Klīversalas apbūvi. Vienu no tām – šā konkursa uzvarētāju – mēs esam paņēmuši par pamatu turpmākām izstrādēm. To apstiprinājušas dažādas Rīgas domes struktūras. Izmantojot par pamatu šo skici, tiek izstrādāts projekta detālplānojums.
Tuvāko mēnešu laikā ceram iesniegt dokumentus celtniecības atļaujas saņemšanai un uzsākt teritorijas attīrīšanas darbus.
Plānots, ka Klīversalas jaunbūvju platība būs aptuveni 90-100 tūkstoši kvadrātmetru. No tiem 20-25 tūkstoši tiks iedalīti viesnīcai. 70% platību tiks atdoti mājokļiem, bet viss pārējais – komercplatības, tai skaitā arī biroji.
Par vienu no kvartāla galvenajiem elementiem kļūs 3 augstceltnes, ap kurām izvietosies apbūve ar nelielu stāvu daudzumu. Šobrīd maksimālais ēku augstums projektā nevar pārsniegt 24 stāvus. Taču, ja pilsēta dos savu piekrišanu, tas varētu būt arī augstāks.
Projekta pirmajā mājā Kuģu ielā 26 (tiks nodots ekspluatācijā jau šovasar) ir jau izpirkti praktiski visi dzīvokļi. Tie tika piedāvāti pārdošanai ar pabeigtu apdari par 2 500 – 3 000 eiro kvadrātmetrā.
Par plāniem
Rīgas nekustamā īpašuma tirgu mēs uzskatām par pievilcīgu ilgtermiņā. Mūsu portfelī ir zemesgabali, kas ļaus mums uzcelt Baltijas valstīs aptuveni 7 500 – 8 000 dzīvokļu. Tā kā, ja arī nepirksim jaunus objektus, tad, kā minimums nākamos 15 gadus ar darbu būsim nodrošināti. Mēs vēlētos atvērt vēl pāris viesnīcas.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
