Mūziku pasūta spekulanti!
Mūziku pasūta spekulanti!
Romāns Golubevs
21.01.2010
Ievērojot valsts ģeopolitisko novietojumu, finanšu tranzītam un kravu tranzītam vajadzētu būt tām sistēmiskajām nozarēm, kuras spētu „izvilkt” Latvijas ekonomiku. Bet… ,šķiet, finanšu tranzītu mūsu valsts jau ir neatgriezeniski zaudējusi, turpretī kravu tranzītu apgrūtina politiskā kašķēšanās.
Un velti cerēt, ka ārzemnieki pārcels uz šejieni savas rūpniecības jaudas. Tādēļ maz ticams, ka 2010. gadā snauduļojošais nekustamo īpašumu tirgus spēs pamosties. Vienīgais tirgus segments, kurā būs vērojama cenu celšanās, ir Rīgas tipālo dzīvokļu segments. Un pat to noteiks viens vienīgs faktors – spekulantu aktivitāte. Tā uzskata nekustamā īpašuma kompānijas „NIRA Fonds” prezidents Vadims Markovs.
Bija jādomā par sevi
Latvijā pirmās oficiāli reģistrētās nekustamo īpašumu darījumu kompānijas „NIRA Fonds” dibinātājs un vienīgais īpašnieks Vadims Markovs pēdējā gada laikā visai daudz laika pavada Šveicē, kur mācās viņa bērni. Šā iemesla dēļ intervija notika videokonferences veidā.
Mūsu saruna sākās ar pa pusei nenopietnu jautājumu: „Un kādu jūs redzat Latviju no malas – no Šveices?”
V.M.: Tā izskatās kā miglā apmaldījies cilvēks, kas vairs nespēj atrast ceļu. Tikai viņš ir apmaldījies nevis kādas dabas parādības, bet gan vairāku citu iemeslu dēļ (Kataloga „Kvadrātmetrs” sarunas partnera balsī dzirdama skumja nots.) Manuprāt, pie mums Latvijā sekmīgi varētu darboties divi biznesi – kravu tranzīts un finanšu tranzīts. Finanšu tranzītu, mēs, šķiet, esam zaudējuši neatgriezeniski.
m2: Kādēļ tā?
V.M.: Tādēļ, ka nav patstāvīgas politiskās gribas. Paskatieties uz Šveici, kas gadsimtiem ilgi nodarbojas ar finanšu tranzītu. Tā kopj skaidru un patstāvīgu politiku, kas vērsta, pirmkārt, uz pašas Šveices interešu ievērošanu. Tai ir sava politiskā griba. Šveicei bija jāizjūt kolosāls spiediens no ASV, kas pieprasīja atklāt informāciju par vairāk nekā 50 000 amerikāņu kontiem Šveices bankās. Tomēr oficiālā Berne atklāja informāciju tikai par tiem klientiem, pret kuriem ASV bija ierosinātas krimināllietas vai bija citi oficiāli kompromitējoši dokumenti. Pēc ASV pieprasījuma režisoru Romānu Polaņski arestēja par senu lietu. Tiesa, visai ātri apcietinājumu nomainīja pret 4,5 miljonu Šveices franku lielu drošības naudu, mājas arestu, elektronisko aproci un iespēju gadiem ilgi tiesāties un apstrīdēt deportēšanu uz ASV. Tādējādi Šveice formāli daļēji apmierināja ASV prasības un, pats galvenais, aizstāvēja savas intereses, neizdodot tos cilvēkus, kuri bija atvēruši Šveices bankās kontus.
Savukārt Latvijā šīs pasaules varenajiem vajag tikai bilst vārdu, lai mūsu valdība jau nostātos miera stājā. Vai atceraties, kas notika pirms četriem gadiem? Tiklīdz ASV Valsts kases Finanšu noziegumu dienests izteica pretenzijas, Latvijā tika slēgtas divas bankas – Multibanka un VEF banka. Tika stingri pārbaudītas visas bankas, kas nodarbojās ar finanšu tranzītu. Personīgi man Parex bankā, kuras pakalpojumus es izmantoju Rīgā un Sanktpēterburgā, divas reizes tika aizturēti maksājumi, lai gan es strādāju, izmantojot absolūti caurredzamas shēmas un līgumus, un sadarbojos ar tām vairāk nekā desmit gadu. Šādas attieksmes dēļ daudzi cilvēki sāka vest prom naudu no Latvijas. Mēs zaudējām klientu uzticību. Mūsu valstsvīri nespēja vai varbūt arī nemaz negribēja aizstāvēt valstiski svarīgu nozari.
Finanšu tirgus tika atdots Ziemeļvalstu bankām. Latvija pārstāja īstenot patstāvīgu finanšu politiku. Tagad Eiropas Savienības apstākļos ar tādām kredīta saistībām un spiediena svirām mūsu valsts par to var pat nesapņot. Mums būtu iespēja, ja valsts, kad tirgū ienāca zviedru bankas, būtu noteikusi tām pienākumu izsniegt kredītus tikai latos. Tām būtu jāpērk lati, savukārt Latvijas Banka būtu ieguvusi milzīgas valūtas rezerves. Un arī devalvāciju tad būtu iespējams veikt savlaikus.
Bankas par kredītiem nedomā
m2: Mēdz teikt, ka pēc tiesas visi ir gudri…
V.M.: Nestrīdēšos. Vienkārši vēlos lasītājiem pateikt, ka nekustamo īpašumu tirgus attīstība ir tieši atkarīga no finanšu resursiem. Bet to nav. Atliek vienīgi cerēt uz ārzemēm. Nauda, protams, var atgriezties, bet ne kādreizējos daudzumos. Turklāt Pasaules Banka, analizējot Austrumeiropas valstu bēdīgo pieredzi, aizvien skaļāk runā par nepieciešamību ierobežot mūsu reģiona valstīs kreditēšanu ārzemju valūtās.
Šodien lielās bankas visā pasaulē, lai kompensētu savus zaudējumus, uzpērk nepietiekami novērtētus aktīvus. Tās nedod starpbanku kredītus pat savu meitas uzņēmumu struktūrvienībām. Izdevīgāk ir uzpirkt šos pašus aktīvus, lai spekulētu un gūtu superpeļņu. Kamēr šī rezerve nebūs izsmelta, starptautiskās bankas ar reālu kreditēšanu nenodarbosies.
m2: Vai tas nozīmē, ka jūs negaidāt hipotekārās kreditēšanas liberalizēšanu Latvijā?
V.M.: Lai tas notiktu, mūsu kredītiestādēm jābūt pieejamiem ilgtermiņa finanšu resursiem. Bet tādu nav.
m2: Bankas gan apgalvo, ka tās gaidot klientus atplestām rokām, bet viņi nenākot.
V.M.: Kompānijas „NIRA Fonds” prakse liecina par pretējo. Hipotekārā aizdevuma nosacījumi ir kļuvuši pārāk stingri. Reti kuram tiek piešķirti vairāk nekā 70% no objekta vērtības. Un tā ir nepārvarama barjera, ņemot vērā, ka iedzīvotājiem nav nekādu uzkrājumu. Paaugstinās arī hipotekāro kredītu likmes. Latvijā ir bankas, kas demonstratīvi piedāvā aizdevumu eiro par 9% gadā. Šodien bankas izsniedz aizdevumus - tikai ar nosacījumu, ka tiek pirkti to agrāk pārņemtie aktīvi, tas ir, parādniekiem atņemtie nekustamie īpašumi.
Kad politiķi nevar vienoties
m2: Un kā ir ar mūsu valsts otru sistēmisko nozari?
V.M.: Tā šodien ir pa pusei sagrauta. Tas ir saistīts ar iekšējās politikas „putru”. Tā pati „Ventspils nafta”: šodien tā „sēž ar tukšu naftas vadu”, bet tikai pirms 15-20 gadiem naftas tranzīts Latvijai nodrošināja līdz 25% budžeta ieņēmumu.
Lūk, lidostu cenšas attīstīt Ainārs Šlesers, taču pārējās valdošās partijas liek viņam sprunguļus riteņos. Rīgas Dome vēlas palielināt kravu pārkraušanu Rīgas ostā, bet valdošās partijas tam oponē un darbojas pretī. Politiskā kašķa dēļ nav iespējams risināt nozares attīstības jautājumus. Tranzītam ir vajadzīgas normālas attiecības abos tilta galos. Turklāt nozares attīstībai ir jārada labvēlīgi apstākļi, tostarp tarifu un nodokļu politika. Pie mums nekā tāda nav. Tranzīta nozarei nav vienota smadzeņu centra. Nav saimnieka. Bet tranzīts un tranzīta kravu apstrāde varētu ievērojami papildināt Latvijas valsts budžetu. Visas runas, ka mēs izgudrošot savu Nokia, nav nekas cits kā neprātīgas fantāzijas. Kāda Nokia?! Mums nav pat sistēmiskas politehniskās izglītības. Tagad pūlamies, lai izkustinātu tranzīta nozari, bet šo pūliņu efekts labākajā gadījumā būs redzams pēc gada vai diviem.
Skaists mīts
m2: Latvijas augsta līmeņa ierēdņi mierina iedzīvotājus, paziņojot, ka mūsu valsts kļūst aizvien pievilcīgāka Eiropas ražošanas jaudu izvietošanai –ir zemas algas un kvalificēts darbaspēks.
V.M.: Kvalificēts darbaspēks?! Nezinu gan. Tas ir tāds pats mīts, kā savulaik bija apgalvojums, ka PSRS ir valsts ar pasaulē izglītotākajiem iedzīvotājiem. Šo mītu mēs esam izdomājuši paši sev. Jāpalūkojas skeptiski, vai Latvijā vispār ir infrastruktūra rūpnieciskas ekonomikas ar augstu pievienoto vērtību atjaunošanai. Vai Latvijā ir infrastruktūra, kas ļautu izvietot tāda tipa rūpnīcu kā „Alfa”, kas ražoja mikročipus visai Padomju Savienībai, vai kā „Komutators”, kas izstrādāja un ražoja komutācijas sistēmas? Nekā tāda taču nav! Nav arī apmācīta un kvalificēta darbaspēka! Pie mums varētu pārcelt, ražotnes, kurās izmanto skrūvgrieža tehnoloģijas. Tikai kāda tam ir jēga? Kaļiņingradas apgabalā BMW uzcēla savu mašīnu montāžas rūpnīcu, tai tika piešķirtas lielas nodokļu atlaides un atvērts ceļš uz milzīgu tirgu. Bet pie mums? Kur tirgot? Eiropā? Vienkāršāk taču ir pārcelt ražošanu uz Ķīnu, kur kādā nomaļā vietā joprojām ir milzums daudzums pusbadā un nabadzībā dzīvojošu cilvēku, kas ir gatavi par minimālu algu strādāt nevis gadu vai divus, kā ir pie mums, bet gadu desmitiem.
Zināt, kā mūs tagad uztver daudzi eiropieši? Ar lielu sarkasma: „Nu, vai jums tagad viegli klājas?”. Viņi, kas savu labklājību ir krājuši gadsimtiem ilgi, ar skaudību skatījās, kā mēs dzīvojām no 2002. līdz 2007. gadam. Skatījās, kā pie mums ar „Bentley” vizinās… Viņi uzskatīja, ka mēs to visu esam dabūjuši par velti. Viņuprāt, tagad Latvija ir saņēmusi to, ko ir pelnījusi, un viss ir nostājies savās vietās.
Līdzīgi kā Tallinā un Viļņā
m2: Tomēr, spriežot pēc mākleru kompāniju apskatiem, Rīgas tipālo mājokļu tirgū ir vērojama izaugsme, lai gan jūsu minētie divi sistēmiskie biznesi pagaidām nespēj piepildīt Latviju ar naudu, kas pēc tam varētu ieplūst nekustamo īpašumu segmentā.
V.M.: Tirgus atdzīvošanās ir vērojama tikai vienā no tā segmentiem – dzīvokļu segmentā, kurā objektus uzpērk ārējie un vietējie spekulanti. Gandrīz visi darījumi notiek par skaidru naudu.
m2: Jebkuras spekulācijas mērķis ir pārdot tālāk, gūstot peļņu. Uz ko tagad cer īstermiņa investori, ja gala patērētāju ienākumi nepalielinās?
V.M.: Jebkurš investors novērtē valsts attīstības perspektīvas un to, cik ātri viņš varēs atgūt savu naudu. Rīgā pievilcīga ir tipāla dzīvokļa cena - 500-550 eiro/m2, tas ir neiedomājami lēti. Lietuvas un Igaunijas galvaspilsētās šādu dzīvokļu cenas jau ir 700-750 eiro/m2 līmenī. Mums (Vadims Markovs runā par Rīgu.) vēl „jāaug” līdz šo pilsētu līmenim. Mūsu nekustamo īpašumu tirgus sākumā bija krietni augstāk par iedzīvotāju maksātspējas līmeni, bet pēc tam - zemāk par līmeni, kas mums būtu, ja nedarbotos tāds subjektīvais faktors kā emocijas. Pārāk ilgi pie mums tika spriedelēts par to, vai valsts ir vai nav bankrotējusi.
Tipālo dzīvokļu segmentam, iespējams, būs jāpaceļas līdz cenu līmenim - 750-850 eiro/m2. Ja vien šo tirgus segmentu nesāks ietekmēt spekulatīvais faktors no mūsu Austrumu kaimiņa puses. No savas Sanktpēterburgas prakses zinu, ka, uzrodoties lielai naudai, tirgus kļūst nekontrolējams. Iedomājieties, ka pat pilsētā, kurā ir pieci miljoni iedzīvotāju, aktīvi ieplūstot spekulatīviem līdzekļiem, mājokļu cenas četru piecu mēnešu laikā burtiski dubultojās (!). Investīciju apmēra ziņā Latvijas tirgus uz šāda fona ir mikroskopisks. Ja to Krievijas investoru ienākšanai, kuriem šķitīs pievilcīga iespēja iegūt uzturēšanās atļauju, būs masveidīgs raksturs, tad jaunās cenu robežas pat neriskēšu prognozēt. Tomēr stipri šaubos, ka varētu būt gaidāma pircēju no Krievijas masveidīga ieplūšana. Tiem, kam ir nauda, jau tagad ir nekustamie īpašumi ārzemēs. Teiksim, viņi var 300 dienu gadā gozēties saulē Spānijā vai Kiprā, sūtīt savus bērnus mācīties skolās Londonā vai Šveicē. Latvijai ir ļoti jāpacenšas, lai, konkurējot ar citām valstīm, parādītu savas priekšrocības.
m2: Mākleru ieinteresētību, lai pircēji no Krievijas ienāktu Latvijā, var saprast. Tomēr, ja paraugāmies uz to no vietējo pircēju puses, tad viņiem Krievijas investoru aktivitāte mājokļu segmentā ir pavisam neizdevīga, jo vietējiem iedzīvotājiem ar viņu apcirptajām algām un neskaidrajām nodarbinātības perspektīvām, pērkot nekustamos īpašumus, būs jākonkurē ar krietni turīgākajiem Krievijas iedzīvotājiem.
V.M.: Katrai medaļai ir divas puses. Daudziem Latvijas iedzīvotājiem ir dzīvokļi un kredīta saistības. Viņu īpašums maksā divas vai pat trīs reizes mazāk par tā iegādei ņemto kredītu. Viņi nevar tos pārdot tā, lai segtu savas parāda saistības. Lūk, šie Latvijas iedzīvotāji ar abām rokām balsos par krievu ienākšanu, jo viņiem no tā būs ieguvums. Un tādu ir daudz.
Tie, kam sava mājokļa nav, ceļoties cenām, būs zaudētāji. Tomēr cenu celšanās nāk par labu ne tikai spekulantiem. Jebkādu cenu celšanās raida investoriem signālus, ka tirgus atdzīvojas un paaugstinās pieprasījums. Tas ir signāls arī bankām. Pašlaik banku ķīlas ir zaudējušas vērtību. Bankas nespēj piesaistīt līdzekļus un ņemt kredītus, lai finansētu nekustamo īpašumu tirgu. Ceļoties nekustamo īpašumu tirgus cenām, banku aktīvi atjaunosies. Tas radīs iespējas saņemt starpbanku kredītus, ar kuru palīdzību bankas varēs kreditēt gala pircējus.
m2: Tad jau bankām ar abām rokām ir jābalso par spekulantu aktivizēšanos?
V.M.: Galvenais, lai bankas ar abām rokām balsotu par impulsu un nekustamo īpašumu tirgus atjaunošanos. Klasiskajā izpratnē spekulanti ir cilvēki, kas saskata tirgus trūkumus un investē savu naudu šo trūkumu novēršanā. Spekulantu lielā peļņa piesaista nopietnu investoru uzmanību. Cita lieta, ka valstij īstajā brīdī ir jāprot nobremzēt spekulāciju. Un tam ir vajadzīgi nodokļu mehānismi.
Lieliskas perspektīvas
m2: Cik ilgi, jūsuprāt, Rīgas tipālo mājokļu cenas „dzīsies pakaļ” Viļņas un Tallinas mājokļu cenām?
V.M.: Domāju, ka cenu līmeni 700-750 eiro/m2 mēs sasniegsim gada vai divu gadu laikā. Tālāk situāciju prognozēt ir grūti, jo ir pārāk daudz tādu pasaules finanšu faktoru un politisko aspektu, kas var ietekmēt procesus.
m2: No mūsu sarunas var secināt, ka 2010. gadā Latvijā nekas labs nav gaidāms.
V.M.: Gada otrajā pusē sāks parādīties pirmie pozitīvie signāli. Mēs sāksim ķepuroties laukā no „krīzes bedres”. Uzsveru – nevis izķepurosimies, bet sāksim to darīt. Tas, runājot par ekonomiku kopumā. Pozitīvajai tendencei tipālo mājokļu tirgū vajadzētu saglabāties. Samazināsies psiholoģiskais spiediens uz tirgu.
Taču cerēt uz tirgus atjaunošanos plašākā segmentā – komercaktīvu uzpirkšanā –nav vērts. Pārāk stipri ir mainījusies nodokļu vide, un biznesam būs vajadzīgs laiks, lai pielāgotos. Komercplatību tirgus varētu izkustēties tikai 2010. gada beigās un 2011. gada sākumā.
m2: Kas notiks ar zemi?
V.M.: Šajā segmentā 2010. gadā es pozitīvas ziņas negaidu. Tās varētu būt gaidāmas vēl tālākā perspektīvā.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1423
