Tirdzniecības platību matemātika
Romāns Golubevs 07.2006
Tirdzniecība ir viens tiem Latvijas ekonomikas sektoriem, kas attīstās visdinamiskāk, un tādēļ pieprasījums pēc veikalu izvietošanai piemērotām telpām ir ļoti liels. Var pat runāt par visīstāko deficītu, kas izraisījis strauju šo platību nomas cenu paaugstināšanos. Tikai pēdējā pusgada laika vien tirdzniecības platību cenas galvaspilsētas ļaužu pilnajās vietās paaugstinājušās par 30%.
Latvijā tirdzniecības platības var nosacīti iedalīt divās galvenajās grupās. Pirmā – tās ir veikalu vietas, kas atrodas specializētajos tirdzniecības centros, kuru skaits pēdējā laikā strauji pieaug. Praktiski tās visas var pieskaitīt pie jaunceltnēm. Otrā grupa ir nelielas telpas pirmajos divos stāvos vai pagrabstāvā ēkās, kur bez tirdzniecības platībām atrodas arī dzīvojamās un biroju telpas. Lūk, par pēdējo grupu šodien tad arī būs runa.
Noma
Cilvēku plūsma. Tieši tā nosaka veikala atrašanās vietas pievilcību. Krišjāņa Barona un Tērbatas iela, kā arī dažas Vecrīgas ielas, piemēram, Vaļņu, Kaļķu vai Audēju iela ir ārpus konkurences. Kā sarunā ar „m2” atzīmēja kompānijas „Latio” komerciālo nekustamo īpašumu nodaļas vadītāja Dina Lukjanska, nomas piedāvājuma cena ēku pirmajos stāvos labās vietās Rīgas centrā svārstās no 40 līdz 50 eiro par kvadrātmetru. Taču pat Vecrīga ir daudz ielu, kurās pagaidu pierakstu var iegūt arī par 20 eiro kvadrātmetrā. Tikai šeit nomnieki mainās pārāk ātri – cilvēku plūsma ir neliela un tas negatīvi atsaucas uz biznesu. Tiesa, atbrīvojušās platības nemēdz ilgi būt tukšas un tās atkal tie izīrētas. Kārtējais nomnieks pirmajā brīdī izstaro optimismu, cerot, ka viņa marketinga koncepcija ļaus piesaistīt apmeklētājus līdz šim „neejošajai” ielai.
No katalogā „m2” ievietotajiem telpu īres piedāvājumiem pakalpojumu sfērai pilsētas Centra rajonā visaugstākā cena tiek prasīta par telpām Tērbatas ielā 38. Katru no tās 235 kvadrātmetriem potenciālajiem īrniekiem kompānija „Nira Fonds” piedāvā par 39 eiro. Tajā pat laikā 400 kvadrātmetrus Brīvības ielā var iznomāt, samaksājot 30 eiro par kvadrātmetru. Katalogā iesniegtās piedāvājumus cenas vidēji ir 20 eiro kvadrātmetrā.
„Vieta, vieta un vēlreiz vieta”, - precīzāk diferencēt tirdzniecības platības piedāvā Dina Lukjanska. Kompānijas „Latio” šā gada portfelī ir darījums, kurā telpas Krišjāņa Barona un Merķeļa ielu krustojumā tika izīrētas par 75 eiro kvadrātmetrā. Taču bija arī pretendenti – spēļu biznesa pārstāvji, kas piekrita maksāt arī 100 eiro par kvadrātmetru. Taču īpašnieks uzskatīja par saprātīgāku dot priekšroku vienam no mobilo sakaru operatoriem. Šis gadījums ir interesants ar to, ka īpašnieks attiecās sadalīt telpu 131 kvadrātmetru lielo telpu. Tādēļ jaunais īrnieks šobrīd aktīvi meklē apakšīrnieku pārējiem 75 kvadrātmetriem.
Analoģiska izsole ar pieaugošu soli bija vērojama, kad tika izīrētas telpas Vaļņu ielā. Īpašnieks apstājās pie cenas 55 eiro par kvadrātmetru, lai gan bija kompānijas, kas bija gatavas maksāt vairāk. Taču svarīgāka izrādījās īrnieka specializācija. „Nomas maksas paaugstināšanās un augsts pieprasījums pēc telpām labākajās vietās – tās ir ilgtermiņa tendences”, - ir pārliecināta „m2” sarunu biedre.
Kā interesantu momentu, kas saistīts ar telpu īri Rīgas centrā, atzīmēsim šādu: telpas ēku pirmajos stāvos nereti tiek piedāvātas ar „piekabi” – pagrabtelpām. To īres maksas likmes atšķirība var sasniegt pat 80%, tas ir, ja par telpām pirmajā stāvā tiek prasīts 40-50 eiro kvadrātmetrā, tad par pagrabtelpām – 8-10 eiro par kvadrātmetru.
Spekulatīvs pirkums
{bilde_2}Kopš pagājušā gada beigām krasi ir pieaudzis pieprasījums pēc tirdzniecības platībām tieši pirkšanai. Tiesa, pieprasījumu nosaka nevis paši veikaliņu un nelielu pakalpojumu īpašnieki, bet investori-spekulanti. Pēc pirkuma iegādes viņi tūlīt pat objektu izliek nomas tirgū.
Katalogā „Kvadrātmetrs” ir tikai trīs tirdzniecības platību pirkšanas piedāvājumi Rīgas Centrā. Par 114 kvadrātmetriem jaunbūvē Čaka ielā tiek prasīts 456 920 eiro (4008 eiro kvadrātmetrā), bet par 105 kvadrātmetriem Klusajā centrā – 551 250 eiro (5250 eiro par kvadrātmetru). „Uz vienas rokas pirkstiem var saskaitīt arī tos objektus, kas pieteikti pārdošanai Krišjāņa Barona un Tērbatas ielās”, - ar saviem vērojumiem dalās Dina Lukjanska.
„Latio” datu bāzē ir atrodams piedāvājums, kurā pārdod 244 kvadrātmetru lielas telpas Krišjāņa Barona ielā. Īpašnieks sākumā tās bija nodomājis izīrēt, bet pēc tam izlēma pārdot. Viņa pieprasītā cena ir 5500 eiro kvadrātmetrā. Uzņēmēji, kas bija piekrituši telpas nomāt, parēķināja, ka pirkums par šo summu atbilst 19 gadiem, ja tās tiek iznomātas. Pārāk dārgi!
Tie paši 5500 eiro par kvadrātmetru tiek prasīti arī par pirmā stāva telpām (87 m2) un pagrabstāva telpām (187 m2) Kalēju ielā.
Tajā pat laikā Brīvības ielā, netālu no Matīsa tirgus savu pircēju gaida 150 kvadrātmetrus lielas tirdzniecības telpas, par kurām tiek prasīts 1,2 miljoni eiro. Tik dāsni pretendenti pagaidām vēl nav atradušies, lai gan kāda kompānija bija gatava maksāt miljonu – tas ir, 6666 eiro par kvadrātmetru. Pašreizējam īpašniekam tas likās par maz.
„Tirdzniecības platību iegāde ir visai dārgs bizness. Pēc maniem aprēķiniem kapitalizācijas likme šajos darījumos ir 8-10%. Un tas Rietumu izpratnē ir pievilcīgs rādītājs”, - norādīja „Latio” pārstāve.
Iespraudums
Saskaņā ar neoficiāliem datiem visaugstākās nomas likmes ir tirdzniecības centrā „Origo” - nelielu platību nomnieki šeit maksā līdz pat 60 latiem par kvadrātmetru.
Rīgas Centrā tirdzniecības platības tiek piedāvātas pirkšanai par 3000 – 5000 eiro kvadrātmetrā, bet aiz Centra robežām – par 1400 – 2000 eiro kvadrātmetrā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
