Replika par kvalitāti
Ģirts Kaivēns, žurnāla m2 un portāla varianti.lv analītiķis, 26.08.2014
Mums vēl cieši atmiņā ir iegūlis traģiskais notikums ar veikalu Maxima Zolitūdē. Traģēdija, kas prasīja daudzu cilvēku dzīvības. Bet tā nav vienīgā. Pirms četriem gadiem (2010.gadā) notika nogruvums veikalā Maxima Brieža ielā. Nesen sabiedrību saviļņoja Dienvidu tilta nodošanas video un tilta milzīgās izmaksas. Šie ir tikai plašākai publikai zināmie notikumi. Bet tādu ir krietni vairāk. Uzskatu, ka ir laiks diskusijai par būvniecību, tās kvalitāti un ietekmi uz nekustamā īpašuma tirgu.
Kas notiek ar būvniecību ?
Ir gan labi, gan nav labi. Kā jau skaidroju žurnāla jūnija numura rakstā, būvniecības nozare tiek uzskatīta par vienu no valsts ekonomikas kritērijiem. Jo būvniecības nozare ir aktīvāka, jo labāka atzīme ekonomikas izaugsmei. Parasti gan nemin, ka vairumā gadījumu būvniecības bums vienlaikus rada arī pelēkās zonas pieaugumu (mūsdienās arī pelēko un pat melno zonu iekļauj IKP un visādos citādos ekonomikas indikatoros).
Viens no aspektiem, ko parasti skaļi neapspriež vai neapspriež vispār, ir būvniecības kvalitāte, īpaši mazos, piesātinātos tirgos. Attīstītajos tirgos būvniecības kvalitāte ir neapstrīdama norma, tajos tas ir goda un reputācijas jautājums. Tai pat laikā attīstības tirgos kvalitātes jautājumu noklusē, būvnieki tiecas saņemt iespējami daudz pasūtinājumu, bet pircējam vajag nekustamo īpašumu ”te un tūlīt”. Kurā no tirgiem esam mēs, spriediet paši.
Kāds mums ir būvniecības fons? Latvijā būvobjektu pamatgrupas ir: XIX gadsimta beigu un XX gadsimta sākuma būves, padomju perioda būves (tās iedalāmas trīs grupās : Staļina laika, Hruščova - Brežņeva laika un paneļu būvēs) un modernās būves, kas uzbūvētas pēc valstiskās neatkarības atgūšanas. Aicinu lasītāju pašam salīdzināt šo trīs lielo grupu kvalitāti, kaut vai neprofesionāli, vizuāli. Ārējais izskats un trauksmaina, dinamiska arhitektoniskā forma ne vienmēr iet solī ar ilgtspējīgu konstrukciju un kvalitāti. Jebkurā gadījumā simtgadīgās ēkas arī nekustamā īpašuma pircējam iedveš lielāku pārliecību par ieguldījumu. Par to var pārliecīnāties, pajautājiet to šeit iebraukušajiem pircējiem (ja tiksit viņiem klāt aiz īpašumu tirgotāju sienām).
Lai gan milzu birums ar „jaunajiem projektiem” reizi pa reizēm tiešām priecē acis, daudzos gadījumos tas ir attīstītāja „naudas projekts” un vienīgā vēlme ir to pēc iespējas ātrāk „nopārdot”, bieži uz to vedina arī attīstītāja un kreditora attiecības. Šie ir tie gadījumi, kad arī būvniekam, lai iekļautos kaut minimālas peļņas robežās, ir jāveic „akrobātiski triki” ar būvniecības procesu un materiāliem.
Gan 2006.-2008. gadu bums, gan pēckrīzes situācija ir iemesls vēl vienam būvniecības fona fenomenam – ārkārtīgi lielais skaits ar dažāda kalibra un ranga būvuzņēmumiem. Uzņēmuma reģistra statistika: Latvijā ir 145 komercsabiedrības, kas veic būvniecības darbus, 16 komercsabiedrības, kas ražo būvkonstrukcijas, 46 komersabiedrības būvmateriālu tirdzniecības sfērā un 49 komercsabiedrības, kas piedāvā nomāt būvniecības tehniku.
Kā tad ir ar būvobjektiem, ņemot vērā tikko minēto statistiku? Tas ir nopietnāka pētījuma vērts temats. Es izteikšu vien savu apgalvojumu, ka būvobjektu skaits ir neatbilstošs būvniecības darbu kompāniju skaitam. Minētajai statistikai vēl jāpieskaita neskaitāmie „melno brigāžu” pulki un individuālie darbu veicēji. „Melnajām brigādēm” ir ārkārtīgi liels noiets tieši privāto būvju tirgū.
No 145 komercsabiedrībām (tas ir milzīgs skaits!) – Latvijas mērogā pamanāmas ir tikai lielās: Skonto Būve, Re&Re, RBS Skals, Velve, Stats un vēl dažas Neesmu izpētījis, bet gan jau lielajās pilsētās un novados ir savas TOP-x būvniecības darbu komercsabiedrības. Šķiet, kopumā šo Latvijas mēroga un lokālā mēroga būvnieku kumoss ir lielāks par pusi no visiem tirgū esošajiem objektiem. Tas nozīmē arī to, ka finanses pārsvarā ripo tieši šo komersantu maciņos.
Kāda mums ir būvniecības kvalitāte?
Ļoti sarežģīts un daudznozīmīgs jautājums. Manā skatījumā tas sevī ietver (a) valsts attieksmi dažādo būvnormatīvu nozīmē un to kontroles veidā, (b) ierobežoto tirgus apjomu būvniecības nozarē un (c) pasūtinātāja prasību nesamērīgums komplektā ar nezināšanu. Tam visam klāt liekama tirgus koncentrācija dažās teritorijās un ārkārtīgi augstais valsts un pašvaldību kā pasūtinātāju īpatsvars.
Sāksim ar valsti un pašvaldībām. Pēc būtības tā ir Valsts kase, kas Latvijā ir vispieejamākais finanšu resurss būvniecībai. It īpaši jau teritorijās, kas ir ārpus Rīgas reģiona un kurās tomēr ir liels iedzīvotāju skaits un vienlaikus kaut vai neliela ekonomiskā aktivitāte. Jelgava, Liepāja, Cēsis, Daugavpils, Valmiera, Rēzekne... jā, un Ventspils, neapšaubāmi.
Valsts (es šajā vārdā ietveru gan centrālo varu, gan pašvaldības) ir lielākais būvniecības pasūtinātājs, kas kādu sev vien zināmu iemeslu dēļ būvniecības uzraudzību, kvalitātes kontroli ir atstājusi novārtā. Pareizāk sakot, - bez ietvara nodevusi pašas nozares rokās. Tagad, pēc Zolitūdes traģēdijas, notiek mēģinājums šo lietu tā kā „iecelt” dienas kārtībā, taču tik daudz pretrunu un lobēšanas no nozares un profesionāļu puses sen nav redzēts. Arī pašas valsts rīcība šai likumdošanas iniciatīvas procesā drīzāk izskatās pēc ne īpaši saprotoša un lietā ieinteresēta personāža miegainas ņemšanās.
Ko mums stāsta notikumi par būvniecības nozari reģionos? Gandrīz neko. Zināmākās problēmas parasti ir specifiskā nozares nišā – ceļu būvē, kur parasti pārmet gan darbu organizāciju, gan sadārdzinājumu, gan kvalitāti, gan rezultātu. No reģionālās būvniecības projektu klāsta – tādu nacionālas nozīmes centru kā Kultūras vēstiecība Gors Rēzeknē pavadīja un pavada gan baumas, gan dažādi stāsti par kvalitāti un shēmām. Pat tādu superobjektu kā jauno Nacionālās bibliotēkas ēku apvij baumas par ietaupītajiem miljoniem uz to vai citu tehnisko risinājumu vai materiālu bāzes.
Ir arī mazāki stāstiņi – par ielu bruģēšanu, pašvaldību saimniecību būvēm, dzīvojamajām mājām. Gandrīz katrā šādā objektā ir kāds stāsts, kas zinātājam liek vismaz nogrozīt galvu.
„Otkati”, korupcija un kontrafakts
Pašvaldību objektu gadījumos ļoti bieži ietvaros ir runa par „otkatiem”. Pazīstot vairākus nelielos būvniekus, kas tirgū spējuši savu dzīvību saglabāt līdz šai dienai, varu dalīties ar man teikto skaitli, kas sasniedz līdz pat 40% no objekta tāmes vērtības. Protams, ne visur ir šis maksimums, kopumā tāmes „otkats” svārstās ap 10-15%, bet, jo nekaunīgāka un drošāka ir pašvaldība, jo lielāka tās apetīte. Ko šāda pasūtinātaja attieksme var nodarīt būvobjektam, aicinu lasītāju padomāt pašam. Būvniekam ir jāizdomā, kā iekļauties tāmē, samaksāt „otkatus” un vēl arī kaut ko nopelnīt. Parasti šādu situāciju pasaulē dēvē vienā specifiskā vārdā – korupcija. Nesen mani pārsteidza fakts, ka „otkatu” būvniekam prasīja pat vienas cienījamas valsts vēstniecība!
Var papētīt lielo būvniecības materiālu ražotāju datus par produktu pārdošanu Latvijā. Un tad tos var salīdzināt ar tiem datiem, kurus var iegūt no tāmēm. Viens stabils ražotājs no tuvējās Eiropas bija ļoti izbrīnīts, kad konstatēja, ka pretēji pārdotajam produkta daudzumam 150,000 tonnu konkrēta būvniecības materiāla Latvijā realizācijas apmērs ir apmēram 600,000 tonnu... No kurienes tās 450,000 tonnas, ražotājs tā arī nav ticis skaidrībā vēl šo baltu dienu. Var jau teikt, ka esam ES, robežu nav un ir brīva preču plūsma, taču būvnieki nepārprotami norāda – ir vietas, tā patālāk no acīm, kur var iegādāties vai saražos jebkuras tirdzniecības zīmes preci par cenu, kas nu ļoti labvēlīga...
Vēl viens kvalitātes krituma dzinulis jau tieši skar pašu nekustamā īpašuma nozari, attīstītājus un reizēm arī finansētājus – kredītiestādes. „Attīstītajā” pasaulē bankas bieži vien, kaut vai tikai savas reputācijas dēļ, kontrolē gan pašu attīstītāju, gan būvnieku, organizējot savu būvobjekta uzraudzību. Diemžēl Latvijā šis mehānisms nestrādā. Protams, tas sadārdzina procesu un pašu objektu. Visiem. Tomēr būvniecības kvalitātes uzraudzības process, ko veic trešā puse, ir praktiski vienīgais garants visu pušu godīgumam un kvalitātei. Un te nu cienījamie baņķieri varētu rādīt piemēru, kā rūpēties par reputāciju.
Tomēr, manuprāt, visbūtiskākais kvalitātes krituma ietekmētājs ir uzņēmējdarbības ilgtspējas faktors.
Cilvēciskā valodā tas nozīmē – vai būvuzņēmēja ideja ir veidot nopietnu kompāniju, tādu ar vārdu, dinastiju, reputāciju, vai arī ideja ir nopelnīt pieejai „uz ātru roku”, pārdot. Patiesībā ir ok gan viens, gan otrs variants, tikai ne būvniecībā. Tas jau ir cilvēka dzīvības, veselības un sabiedriskās drošības jautājums. Tas ir arī kopējais ekonomikas ilgtspējas faktors, jo būvobjekti ir ilgtermiņa aktīvi, kuru ekspluatācijai ir tik pat liela pienesuma nozīme ekonomikai kā pašu objektu izbīvei.
Praksē mēs sastopamies ar pavisam citu situāciju: būvniecības nozares pārsātinātība, sliktā makroekonomiskā struktūra, kas cilvēkus dzen izmisumā un vieglā peļņā, bezdarba draudi un mazais tirgus apjoms diemžēl dara savu – pēc iespējas vairāk objektu un ātrāka to nodošana, kvalitātei te vairs nav vietas. Protams, ir kaut kādas normas, kas ir neapejamas, bet arī tas bieži vien kļūst par formālu dokumentu apstiprināšanas rituālu.
Vai tas ietekmē nekustamā īpašuma tirgu?
No pirmā acu skata – tikai klaji kliedzošos gadījumos. Par tiem mēs praktiski nezinām, un ne šajā žurnālā būtu tas jāiztirzā, jo var rasties interešu un politkorektuma konflikts.
Praksē gan var būt citādi. Klients, iegādājoties nekustamo īpašumu, veic investīciju, nevis nopērk preci. Tieši investīciju! Vai nu savai, vai savu bērnu nākotnei, vai lai veiktu uzņēmējdarbību, kurā iegādātais īpašums ir ienākumu ģenerēšanas pamatlīdzeklis. Kā jau esmu paudis iepriekš, nekustamā īpašuma nozare meklē preces pircējus, tātad – paši sevi uztver kā tirdz-niecības sektoru. Šādai izpratnei un rīcībai nav ilgtspējības, un investori tādā veidā ilgstoši nevairosies. Tas investoru vilnis, kas šobrīd veļas pāri Latvijai, lielā mērā saistīts ar ātro izvēli. Pircēji ir tādu vai citu apstākļu spiesti vai mudināti (mītnes zemes politika, sociālais statuss, ekonomiskā politika), vai motivēti (nostaļģija, vēlme dzīvot labāku, eiropeiskāku dzīvi). Šai motivācijai iegādājamo īpašunu kvalitāte ir zemāka līmeņa faktors par pašu vēlmi iegādāties īpašumu.
Atļaušos apgalvot, ka pēdējā laikā (pēdējā gada vai pusotra gada laikā) ir samanāma tendence, ka pircējs-investors ir pārsteigts par cenas līmeni noskatītajam objektam un diskutē par noskatītā objekta kvalitāti. Agri vai vēlu, bet investors vai vienkāršs pircējs nonāk saskarē ar kvalitāti. Un tad ir tikai jāgaida kritiskās masas sasniegšana, lai sāktos nozares vērtēšana no kvalitātes aspekta. Vienkārši sakot, – pircēju/investoru atplūdums investīciju objektu kvalitātes problēmu dēļ. Bet tas jau nozīmē būvniecības nozares samazināšanos.
Turīgais Krievijas investors vairs nav apmierināts ar padomju laika „plāno sieniņu” objektiem un nepacietīs applūstošu vai ar automašīnu grūti sasniedzamu mitekli. Ja pircēji sāks izvēlēties fundamentālus investīciju objektus 20.gadsimta būvobjektu grupā, ko darīs tie attīstītāji, kas turpina „bliezt augšā” ASV standartu vieglās konstrukcijas bez jebkāda ilgtspējas plāna ?
Kopumā visā manis teiktajā droši vien nav nekā jauna. Tomēr, pat ņemot vērā, ka neesmu būvniecības speciālists, uzskatu, ka kvalitāte kā faktors nozarei ir ārkārtīgi svarīga. Protams, var sabūvēt un palaist tirgū kaut vai „amerikāņu kartonmājas”, bet tā ir tirgus veidošana – attiecīgi arī nišas iezīmēšana. Ja mūsu jaunbūves ir ar šādu „amerikāņu kartonmāju” kvalitātes līmeni, tad nav ko žēloties, ka pircēji izsīkst.
Diemžēl vēlme nopelnīt un vēlme par katru cenu būt par būvnieku, mūsu „saspiestajā tirgū” veicina korupciju. To ļoti kultivē arī būvnieku cerība saņemt valsts pasūtījumu un ierēdņu vēlme „arī kaut ko nopelnīt”! Kā jau minēju, – šīs shēmas tieši ietekmē būvniecības procesa kvalitāti. Milzīgais būvkomersantu skaits ir viens tāds rezultāts šīm cerībām uz valsti kā biznesa avotu. Lielais būvkompāniju skaits rada vēl vienu problēmu – kvalificēta darbaspēka neesamība. Lielākā daļa no aptaujātajiem nelielajiem būvniekiem strādā bez inženieriem, darbu vadītājiem un pa daļai arī bez strādniekiem, kam būtu profesionāla būvnieka izglītība. Te vietā ir pozicionēt arī sertificēto būvinženieru problēmu – gan būvniecības stadijā, gan tās uzraudzības procesā. Šo inženieru lielā noslodze un objektu pārbagātība uzraudzības procesu pārvērš par sava veida neapzinātu rituālu.
Ko es vēlētos, lai būvnieki un nekustamo īpašumu tirgus dalībieki saprastu kaut vai savas nākotnes vārdā?
(1) Kvalitāte nav slogs, tas nepārprotami ir faktors, kas nodrošina cenu, drošību un ilgtspēju visam tirgum. Uzticamība.
(2) Ātras naudas „izpumpēšana no būvniecības” pasūtinātājiem ir tuvredzīga taktika, jo ātra būvniecība nav savietojama ar augstiem kvalitātes kritērijiem. Rezultāts ir tāds, ka pasūtinātājs vai nu aizies no Latvijas tirgus, vai atradīs būvniekus, kas pasūtinājumu izdarīs kvalitatīvi, lai arī varbūt dārgāk. Kā likums – no ārvalstīm.
(3) Būvniecības nozares taktika dzīvot, īstenojot valsts un pašvaldību kases finansētos projektus, ir riskanta, jo valsts ir inerts pasūtinātājs un interesējas tikai par rezultātu. Valsts kase ir vieglais ceļš, kas ļoti veicina korupciju – gan valsts un būvnieku attiecībās, gan būvniecības iekšienē.
(4) Valsts nevēlēšanās iesaistīties būvniecības kvalitātes standartu noteikšanā un kontroles nodrošināšanā pašas nozares ietvaros ir bīstama gan būvniecībai, gan nekustamo īpašumu tirgum, jo, degradējot kvalitāti, tiek zaudēts kvalificēts, ilgt-spējīgs investors/pircējs.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2601
