Lietuvieši cer izvairīties no tirgus sabrukšanas, ko pārdzīvo Latvija un Igaunija.
Romāns Golubevs, 25.07.2008
Kopš 2008. gada sākuma cenas Viļņas mājokļu tirgū ir kritušās par 10 %, taču, neraugoties uz to, šejienes tirgus pagaidām neatstāj krīzi pārdzīvojoša tirgus iespaidu: celtnieki turpina būvēt jaunas daudzdzīvokļu mājas, uz kurām visai drīz pārceļas dzīvot to pircēji.
Emociju līmenī
Saka, ka pirmie iespaidi ir visspēcīgākie un noturīgākie. Varbūt tas tā arī ir, tādēļ vislielākais un patīkamākais pārsteigums braucienā uz Viļņu, kur nebiju bijis jau daudzus gads, bija ainava, kas pavērās, iebraucot Lietuvas galvaspilsētā no Paņevežas puses. Pa labi un pa kreisi un Ukmerges ielas varēja redzēt augstceltņu celtņus – pavisam deviņus. Un lielākā to daļa bija uzstādīti dzīvojamo projektu būvlaukumos. Turpat netālu no būvlaukumiem varēja redzēt desmitiem jaunu apdzīvotu daudzstāvu māju. Vēlāk Lietuvas nekustamo īpašumu attīstītāju asociācijas padomes loceklis Vitautas Jonas Lapienis paskaidroja, ka Paņevežas virziens tāpat kā Nemečines plentas un Pļutines ielas rajoni austrumu virzienā ir daudzdzīvokļu projektu attīstītāju vislielākās aktivitātes rajoni.
Kopumā Lietuvas galvaspilsēta, ar kuru man bija iespēja iepazīties pirms tikšanās ar Lietuvas nekustamā īpašuma tirgus spēlētājiem, atstāja patīkamu iespaidu. Taču vētrainas sajūsmas nebija. Iepatikās platās maģistrālās ielas, rimtais temps, ultramodernām augstceltnēm atdotais Konstitūcijas prospekts, A. Goštauto gatve ar neskaitāmajiem finanšu iestāžu birojiem, Lietuvas Seima rajons, kur stiklā tērptā ēka sadzīvo ar padomju ēras monumentālajām būvēm. Savukārt vecās tipālās mājas guļamrajonos… nu, parastas padomju laiku daudzstāvu mājas. Pie tam, daudzas no tām ir joprojām nepievilcīgā krāsā – nez kāpēc biju gaidījis, ka lietuvieši pelēkos sērijveida ēku rajonus piepildīs ar daudzām spilgtām krāsām.
No citiem vērojumiem atzīmēšu nelielo, salīdzinot ar Rīgu, ciematu projektu skaitu. Skaidrojums bija visai negaidīts. „Pirmkārt, pie mums ir sarežģītāka, nekā pie jums, projektu virzība pa instancēm. Otrkārt, Viļņas apkārtne ir politiskās partijas, kas pārstāv poļu iedzīvotāju daļu, kā mēdz teikt, „dzimtmuiža”. Vietējos vēlēšanu apgabalos tā līderis un tādēļ tai nav izdevīgi, ka tiktu būvēti jauni mājokļi un ierastos elektorāts, kas potenciāli var atdot balsis par konkurentiem. Tādēļ ar celtniecības atļauju saņemšanu ir liela noņemšanās. Mēs par Rīgā un tās apkārtnē vērojamo liberalizāciju varam tikai sapņot”, - smaidot komentēja situāciju kādas Lietuvas mākleru kompānijas pārstāvis.
Paldies jāsaka lētajai naudai
Jaunās celtniecības tirgus Viļņā izvērsās 1999. gadā. Tiesa, tolaik tie bija tikai atsevišķi projekti. Uzņemt apgriezienus šis sektors sāka 2000.-2001. gadā. pēc Jonasa Lapienisa domām to sekmēja vairāki apstākļi. „Mums, tāpat kā mūsu Baltijas reģiona kaimiņiem, trāpījās lētās naudas periods, – viņš paskaidro, - Likmes bija pēdējās desmitgadēs viszemākās. Un sākot ar 2003. un 2004. gadu bankas sāka uz izdevīgiem noteikumiem finansēt gan attīstītājus, gan pircējus. Ļoti bieži piedāvātie noteikumi bija pievilcīgāki, nekā daudzās Rietumeiropas valstīs. Tas radīja lielu optimismu visos sabiedrības slāņos – gan politiķos, gan uzņēmējos, gan arī parastajos iedzīvotājos. Ņemot vērā reālo vajadzību pēc mājokļiem un komercplatībām, tas izraisīja strauju celtniecības apjomu palielināšanos un cenu celšanos”. Cenu palēciens, protams, bija vērojams visos tirgus segmentos, taču toni uzdeva sekundārais mājokļu tirgus.
„2004. gadā cenu kāpums dzīvokļu tirgū bija 20%, bet 2005. gadā – jau 50%. 2006. gada pirmā puse atnesa vēl 20%. Pēc tam cenas apstājās un sākās runas par stagnāciju. Tomēr 2007. gada pirmajā pusē bija vēl viens kāpums – par 10%: cilvēki atkal sāka pirkt mājokļus. Bet 2007. gada vasarā viss atkal apstājās. Tagad ir vērojama noturīga negatīvā dinamika: 2008. gada pirmajos sešos mēnešos tipālo dzīvokļu cenas Viļņā nokritās par aptuveni 10%”, - ar saviem vērojumiem padalījās kompānijas „Ober Haus Real Estate Advisor” Lietuvas nodaļas analītiķis Sauļus Vagonis.
Kas un par cik
Pēc kompānijas „Ober Haus Real Estate Advisor” ģenerāldirektora vārdiem jūnijā tipālo dzīvokļu vidējā cena Viļņas guļamrajonos bija 1 200-1 300 eiro/m2. vairāki citi Lietuvas mākleri norādīja, ka šie 1 200-1 300 eiro/m2 ir piedāvājuma cena un orientēja katalogu „m2” skaitli, kas tuvāks 1 100 eiro/m2, apgalvojot, ka reāli darījumi notiek šajā vai pat zemākā līmenī, taču tūlīt pat piebilda – ne pašu populārāko sēriju mājās.
Interesanti, ka sērijveida dzīvokļu vidējā cena Lietuvas galvaspilsētā nav pārsniegusi 1 500 eiro/m2 atzīmi (cena fiksēta 2007. gada vasarā), bet tajā pat laikā Rīgā tā pārsniedza 1 700 eiro/m2 (2007. gada marts).
Viļņas centrā - vecpilsētā – visai labu dzīvokli tagad var iegādāties par 2 500-3 000 eiro/m2. Tas ir nerenovētā mājā. Ēkas remonts palielina objekta vērtību – tādā apartamenti maksā jau sākot ar 3 000 eiro/m2. Visaugstākā cena starp pašlaik esošajiem piedāvājumiem ir nedaudz vairāk par 6 000 eiro/m2. Tiesa, kā atzīmēja Sauļus Vagonis, par dzīvokļu darījumiem, kur cena būtu augstāka par 4 000 eiro/m2, viņam pēdējā laikā dzirdēt nav gadījies. Pirkšanas-pārdošanas cenas absolūtais rekords tika fiksēts augošā tirgū 2007. gadā, kad kāda banka nopirka dzīvokli savam vadītājam Viļņas vecpilsētas jaunbūvē par 8 000 eiro/m2. Taču tā, kā mēdz teikt, ir sen aizgājušo dienu cena. Tagad pat dzīvokļu debesskrāpju augšējos stāvos tiek piedāvāti par 4 000 – 5 000 eiro/m2. Un rindas pēc tādiem nav manāmas.
Bez īpašiem satricinājumiem
Neraugoties uz sākušos cenu krišanos, „Ober Haus Real Estate Advisor” pārstāvji apgalvo, ka Lietuvas nekustamo īpašumu tirgus turpina dzīvot pilnvērtīgu dzīvi, lai arī ar mazāku darījumu apjomu. „Atšķirībā no Latvijas pie mums nenotika kardinālas izmaiņas iedzīvotāju kreditēšanas politikā. Arī Lietuvas ekonomika tiek uzskatīta par stiprāku, nekā Latvijas ekonomika: ražošanas ir vairāk, - stāsta Vitas Zabiliuss. – Darījumu skaita samazināšanai ir vairāk psiholoģisks raksturs. Cilvēki katru dienu lasa par to, kas notiek Latvijā un Igaunijā un izdara secinājumus: rīt arī pie mums būs lētāk. Un, ņemot vērā samazinājušos pieprasījumu un piedāvājuma apjoma palielināšanos, cena pamazām slīd lejup\".
Pārdošanai izlikto objektu skaita pieaugums pēdējā gada laikā Viļņā sekundāro mājokļu sektorā sasniedzis 30%, bet jaunajos projektos – aptuveni 25%. „Cik liela ir spekulantu ietekme uz tirgu?” – painteresējās „m2”. „Par kaut kādu nebūt ievērojamu viņu lomu nav runas, - apgalvo Vitas Zabiulis. – Jauno mājokļu sektorā cilvēki spekulēja celtniecības stadijā, tas ir, rezervēja dzīvokļus, kad informācija par projektu nonāca tirgū, bet īsi pirms mājas nodošanas ekspluatācijā rezervēto dzīvokli pārdeva tālāk. Noformēt uz sevi lielu skaitu objektu nav izdevīgi. Saskaņā ar mūsu likumiem, ja tu pārdod divus vai vairāk nekustamā īpašuma objektus gadā, tad par to ir jāmaksā 18% pievienotās vērtības nodoklis plus 24% ienākumu nodoklis fiziskajām personām”.
Nezinu, kā Lietuvā īsti ir ar spekulantiem, bet, ja daudzas Rīgas jaunceltnes izskatās pustukšas, tad Viļņas jaunceltnēs kūsā dzīve. Jaunajos, 2007. un 2008. gadā ekspluatācijā nodotajos projektos pēc „Ober Haus Real Estate Advisor” aprēķiniem nav pārdoti, t.i., brīvi ir aptuveni 20% platību. Lietuvas attīstītāju asociācijas vadītājs nosauca mazliet lielāku skaitli – līdz 30%. Brīvo platību esamība izraisīja dzīvokļu pārdošanas termiņu palielināšanos. Ja agrāk jauna 50 dzīvokļu māja nosacīti tika pārdota pusotra gada laikā, tad tagad apbūvētāji orientējas uz divarpus gadiem.
Desa, piens un celtnieki
- Jauni ekonomiskās klases mājokļi Viļņā maksā no 1 300 līdz 1 600 eiro/m2, - plašāk par jaunceltņu tēmu piekrita aprunāties Vitautas Jonas Lapienis. – Mājās, kas domātas vidusslānim, runa jau tagad ir par 1 700 – 2 500 eiro/m2. Viss, kas maksā dārgāk, ir ekskluzīvs.
Par kādām ekonomiskās klases dzīvokļu platībām ir runa Lietuvas projektos?
- Ja tas ir divistabu dzīvoklis, tad 50 vai nedaudz vairāk kvadrātmetru. Trīsistabu dzīvoklis – aptuveni 70 m2. Ekonomiskās klases dzīvokļos ir atsevišķa, bet vidusslānim domātajos dzīvokļos tā ir apvienota ar vienu no istabām.
Kas Viļņā ir apbūvētāji – vietējās kompānijas vai ārzemju attīstītāji un darbuzņēmuma organizācijas?
- Vairumā gadījumu tās ir Lietuvas kompānijas. Jau padomju laikos visi zināja, ka Lietuvā ir garšīgas desas un piena produkti un labi celtnieki. Mūsu celtnieki ir strādājuši gan Maskavā, gan Sibīrijā. Ja novērtēt ārzemnieku klātbūtni Rīgas un Viļņas nekustamo īpašumu tirgos, tad attiecība būs 10:1. Tas ir, pie mums to ir desmit reizes mazāk.
Kādu māju celtniecība dominē Lietuvā?
- Monolītbetona, mazliet mazāk – dzelzsbetona. Kāpēc vāji attīstīta ķieģeļu māju celtniecība? Monolītbetona ēkas ceļas ātrāk. Tas ir svarīgi, ja ņem vērā, ka attīstītājam ir jāmaksā par kredīta resursiem. Piedevām, šādā būvē ir iesaistīts mazāk strādnieku, kuru darbs ir kļuvis ievērojami dārgāks. Un, visbeidzot, monolītbetona ēkā ir mazāk tā saucamo izturības membrānu jeb nesošo sienu. Tas nozīmē, ka paveras plašākas dzīvokļu iekšējās plānošanas iespējas.
Kādas garantijas Lietuvas celtnieki sniedz savam darbam? Latvijā saskaņā ar likumu garantijas laiks ir divi gadi.
- No viena gada ēkai piegulošās teritorijas labiekārtošanas darbiem līdz desmit gadiem – objekta apslēptajām konstrukcijām.
Vai apbūvētājiem pēdējā laikā nav kļuvusi sarežģītāka bankas kredītu saņemšana?
- Ja agrāk kredītiestādes finansēja zemes iegādi, tad tagad tās to vairs nevēlas darīt. Nopērc zemi pats, bet banka pacentīsies atrast iespēju nodrošināt celtniecības finansējumu. Pēdējā shēma ir spēkā arī attiecībā uz pārbaudītiem klientiem. Nereti bankas pieprasa, lai attīstītājs nodrošinātu vismaz 30% no projekta realizācijai nepieciešamās summas.
Vai nebaidieties no Latvijas un Igaunijas notikumu attīstības scenāriju atkārtošanās jauno projektu tirgos, kur katastrofāli samazinājās pārdošanas apjomi?
- Protams, baidāmies. Daudz kas būs atkarīgs no finanšu sektora, no tā, kā tiks finansēts nekustamo īpašumu tirgus. Tomēr globālu krīzi mēs negaidām, lai arī jauno projektu skaits uz īsu brīdi var arī samazināties. Pēc tam, kad pieprasījums un piedāvājums izlīdzināsies un koriģēsies cenas, tirgus atkal atdzīvosies. Taču pārāk zemas cenas nebūs.
Optimismu attiecībā uz Viļņas mājokļu tirgus nākotni pauda arī Vitas Zabiulis: „Mēs ceram, ka mūsu tirgus izies no izveidojušās situācijas daudz mierīgāk, nekā Latvijas un Igaunijas tirgi. „SEB Bank” veica aptauju. Izrādījās, ka aptuveni 4% valsts iedzīvotāju tuvāko 12 mēnešu laikā vēlētos iegādāties nekustamo īpašumu. Skaitlis it kā mazs, taču, ja viņi visi piepildītu savu vēlmi, tad mēs izietu uz 2006. vai 2007. gada pārdošanu līmeni. Atliek sagaidīt, kad viņi uzskatīs par iespējamu izdarīt pirkumus. Taču arī tagad laiks ir piemērots. Ej pie attīstītāja un skaties viņam acīs – ja tajās redzi izbīli, tad prasi atlaidi. Kā minimums 5-10% no sākuma cenas jums būs garantēti.”
Iespraudums
Par citiem nekustamā īpašuma tirgus sektoriem
Vitas Zabiulis, „Ober Haus Real Estate Advisor” ģenerāldirektors:
- Divistabu dzīvokļa īre Viļņas guļamrajonā izmaksās 400-500 eiro mēnesī.
- Jauno biroju platību tirgus attīstās. 2008. gadā tas sasniegs 347 000 m2, taču bankas aizvien piesardzīgāk kreditē šādu projektu attīstītājus. Vidējā A klases biroju nomas cena ir no 17 līdz 20 eiro/m2, B klases – 12 līdz 16 eiro/m2.
- Komercapbūvei paredzētie apbūves gabali Viļņas centrā tiek piedāvāti par 500 eiro m2, bet cenu pīķa laikā tie tika piedāvāti par 800 eiro/m2.
Iespraudums
Visaktīvāk jaunās celtniecības sektors Lietuvā attīstījās un joprojām attīstās Viļņā, Klaipēdā, Kauņā un Šauļos. Vissarežģītākā situācija ar nekustamo īpašumu tirdzniecību ir Klaipēdā. Bija brīdis, kad šejienes cenas bija augstākas par galvaspilsētas cenām. Tas bija saistīts ar attīstītāju stratēģijas kļūdām. Viņi sabūvēja lielu skaitu vidējās un ekskluzīvās klases mājokļus: augstceltnes ar skatu uz jūru un attiecīgi augstu cenu. Šādu objektu īpatsvars bija līdz pat 90% no Klaipēdas kopējā jaunceltņu apjoma. Tāds skaits turīgu pircēju, protams, neatradās. Vadošie Lietuvas mākleri ar zināmām bažām raugās arī uz kūrortpilsētas Palangas tirgu: arī tur ir vērojama pieprasījuma un piedāvājuma nelīdzsvarotība.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
