Latvijas dārgāko dzīvokļu desmitnieks
Latvijā, kā apstiprina žurnāla „Kvadrātmetrs” un portāla varianti.lv aprēķini, ir gandrīz simts dzīvokļu, kuru pieteiktā cena pārsniedz miljonu eiro. Jūlija sākumā mūsu neoficiālā saraksta Top 10 priekšgalā bija Rīgas projekta Centra nams pēdējā – devītajā stāvā esošais penthauss.
Atgādinājums: šī projekta adrese ir Republikas laukums 3. Par šo dzīvokli pārdevējs prasa nedaudz vairāk par četriem miljoniem eiro. Top10 pēdējā vietā ir dzīvoklis par 2,4 miljoniem eiro.
Salmiņš pie salmiņa – putniņam ligzdiņa
Jebkurā jomā ir labākie no labākajiem, visinteresantākie un visaugstāk vērtētie. Līdzīgi ir arī Latvijas dzīvokļu tirgū: tā virsotnes, lepnums un sasniegumi, kas ir tā vērti, lai tos analizētu, ir visdārgākie piedāvājumi. Protams, šie īpašumi ir pieejami tikai nedaudziem pircējiem, tomēr vienlaikus tie piesaista daudzu uzmanību un zinātkāri. Tieši šī iemesla dēļ žurnāls m2 un portāls varianti.lv jau sesto gadu ir sagatavojis mūsu valsts visdārgāko dzīvokļu sarakstu. Tas ir ļoti pedantisks darbs, to darot, nepieciešams analizēt gan elites segmentā strādājošo kompāniju un apbūvētāju datubāzes, gan arī uzzināto privātās sarunās ar šo kompāniju izcilākajiem speciālistiem. Têtê-à-têtê sarunas joprojām ir Top 10 veidošanas procesa obligāta sastāvdaļa, jo ne jau visi Rīgas un Jūrmalas augstākās klases dzīvokļu pārdošanas piedāvājumi ir atrodami publiskajā telpā. Daudzu objektu pārdevēji joprojām cenšas izvairīties no to reklamēšanas. Pārdošanai tie tiek piedāvāti, ievērojot noteiktu shēmu: ja starpniekiem ir potenciāls pircējs, viņu var informēt par konkrēto piedāvājumu un organizēt mājokļa apskati, ja pircēja nav – nav vēlams ievietot informāciju plašsaziņas līdzekļos. Tieši šī iemesla dēļ ne visi mūsu sarakstā iekļautie dzīvokļi ir brīvi pieejami internetā.
Tiesības izvēlēties savu pārdošanas stratēģiju, protams, ir katram īpašniekam. Tomēr uzskatām, ka, ja jau jauns un interesants īpašums ir ievadīts tirgū, ir jēgpilni par to pastāstīt specializētajos izdevumos un interneta portālos. Šo ziņu pēc tam pārpublicē plašsaziņas līdzekļi, tādējādi nodrošinot maksimāli lielu auditoriju, pat ja tā nav mērķa auditorija. Paplašinās un pieaug arī iespēja, ka potenciālais pircējs pamanīs pārdodamo īpašumu. Latvijai tas var būt aktuāli arī tāpēc, ka pēdējā gada laikā elitāro nekustamo īpašumu pircēji mūs nelutina.
„Rīgas vēsturiskajā centrā kopš 2015.gada sākuma ir pārdoti tikai 15 dzīvokļi. Tas nozīmē, ka ekskluzīvo dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus pārdzīvo grūtus laikus,” jūnija vidū sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv paziņoja kompānijas Vestbalt valdes locekle Līga Uzkalne. „Pieprasījums ir samazinājies desmitiem reižu. Nelielu interesi izrāda pretendenti uz termiņuzturēšanās atļaujas piešķiršanu, tas ir, tie pircēji, kuri orientējas uz pirkumu 250–300 tūkstošu eiro apmērā. Latvijā dārgos nekustamos īpašumus galvenokārt pirka ārzemnieki, kas tagad dod priekšroku citu valstu īpašumiem. Vietējie bagātie pircēji, ja arī pērk mājokļus Rīgas centrā, tad nelielus dzīvokļus, kas tiek izmantoti kā otrais mājoklis. Vietējie klienti, ja var atļauties lielu pirkuma budžetu, priekšroku dod dārgas mājas iegādei Mežaparkā, Baltezerā vai Berģos.”
Kompānijas Ordo Group valdes priekšsēdētāja Ivara Rudzīša viedoklis ir līdzsvarotāks un ne tik emocionāls: „Pircēju Latvijas mājokļu tirgus elites segmentā nekad nav bijis daudz. Tā ir dārga, ne visiem pieejama prece, un pēc tās pircēji rindā nestāv. Darījumi notiek mierīgi un bez steigas − reizēm biežāk, reizēm retāk. Pašreizējais pircēju (ārzemnieku) skaita samazinājums nav pirmais manas profesionālās darbības laikā. Un pat tagad nav pamata apgalvot, ka būtu zudusi interese par Latvijas elites klases nekustamajiem īpašumiem. Cita lieta, ka daudzi ārzemnieki mēģina diktēt savu cenu, pieprasot ievērojamas atlaides. Tomēr esmu pārliecināts, ka tādu nav un nebūs. Atlaides ir minimālas. Vēsturiski elites klases mājokļi ir tieši tas segments, kas mazāk par citiem ir pakļauts cenu svārstībām.” (Kompānija Ordo Group nodarbojas ar elites klases mājokļu projektu attīstīšanu.)
Kompānijas Vestbalt speciālistu sagatavotā analīze par tās portfelī esošo visdārgāko dzīvokļu tirdzniecību liecina, ka 2010.gadā visdārgākā darījuma summa bija 1,433 miljoni eiro, 2011.gadā – 887 606 eiro, 2012.gadā – 2,66 miljoni eiro, 2013.gadā – 2,108 miljoni eiro, bet 2014. gadā – 1,6 miljoni eiro.
Saskaņā ar žurnāla m2 un portāla varianti.lv rīcībā esošo informāciju 2015.gadā līdz šim lielākā dzīvokļa darījuma summa ir 1,55 miljoni eiro, tā tika samaksāta par plašu dzīvokli projekta Ģipša fabrika otrajā kārtā. Projekta interneta vietnē vasaras sākumā atrodamā informācija rāda, ka ir rezervēts pēdējais trīsistabu dzīvoklis–villa (ar pilno apdari), kura pieteiktā cena ir 2,355 miljoni eiro. Jūrmalā pēdējos gados ir slēgti dzīvokļu iegādes darījumi par aptuveni diviem miljoniem eiro un dārgāk. Tiesa, šādus gadījumus var saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem. Jūrmalas pēdējo gadu neoficiāls rekordists, spriežot pēc visa, ir kūrorta kompleksa The Legend penthauss villā Villa Churchill. Žurnāla m2 un portāla varianti.lv ziņu avoti apgalvo, ka šis objekts ir pārdots par gandrīz trim miljoniem eiro.
Aisberga virsotne
Lai arī ir noticis luksusa mājokļu pieprasījuma straujš kritums, šovasar mūsu valstī pārdošanā bija izlikti gandrīz 100 dzīvokļu, pieteiktā cena pārsniedz miljonu eiro. Un tas – neiekļaujot šajā skaitā būvniecības procesā esošo Rīgas dzīvojamo kompleksu Z-Towers, jo ekspluatācijā tas tiks nodots tikai 2017.gadā; raksta tapšanas brīdī dzīvokļu tirdzniecība vēl nav uzsākta. Kas, pēc žurnāla m2 un portāla varianti.lv apkopotās informācijas, ir Latvijas elites mājokļu saraksta sākumā?
Pirmais šajā sarakstā ir divstāvu penthauss Rīgas dzīvojamajā kompleksā Centra nams. Šī penthausa kopējā platība ir 436 kvadrātmetri, no tiem aptuveni 300 kvadrātmetru ir iekšējā platība. Tā cena pašlaik nedaudz pārsniedz četrus miljonus eiro, un viena no tā vērtībām ir lieliskais panorāmas skats uz Rīgas centru. Plaša halle, četras izolētas guļamistabas, virtuve un ēdamistaba, salons, kabinets, piecas vannasistabas un atpūtas telpas ar saunu – tāds ir īss šā piedāvājuma lieliskuma raksturojums. To papildina 138 kvadrātmetrus plaša apzaļumota terase. Dzīvoklis ir īpaši izsmalcināts, un tajā izmantota eleganta, dizainera veidota apdare. Baltajā salonā ir klavieres, ziemas dārzā ir izvietotas marmora skulptūras.
Otrajā vietā ir mūsu citu topa sarakstu ilggadējs dalībnieks – divstāvu apartamenti Pumpuru ielas 5 piektajā un sestajā stāvā. Kvalitatīvi izremontētā, lai arī pirms vairākiem gadiem, un žilbinoši mēbelētā mājokļa platība ir 600 kvadrātmetru. Tajā ir četras guļamistabas, trīs vannasistabas, komfortabla ēdamistaba, biljarda un kamīna zāle, bibliotēka, darba kabinets ar ozolkoka apdari un kamīnu... Griestu augstums viesistabā ir 10 metru. Šis īpašums, par kuru iepriekšējos gados tika prasīti 4,5 miljoni eiro, tagad tiek piedāvāts par četriem miljoniem eiro.
Top 10 trešajā vietā ir divstāvu apartamenti pilnībā rekonstruētajā un pagājušajā gadā ekspluatācijā nodotajā izsmalcinātajā rezidencē Elizabeth Rīgā, Elizabetes ielā 3. Šajā namā ir apvienoti divi spilgti arhitektūras stili – Rīgas jūgendstils un eklektika. Saskaņā ar apbūvētāja tīmekļvietnē atrodamo informāciju šo apartamentu kopējā platība ir 460,2 kvadrātmetri. Tajos ir viesistaba, virtuve, piecas guļamistabas, seši sanitārtehniskie mezgli, trīs garderobes istabas, kabinets un atpūtas istaba. Ir arī 87,5 kvadrātmetrus liela terase. No tās, līdzīgi kā no vairāku citu šī penthausa istabu logiem, paveras skaists skats uz Daugavu un Vecpilsētu. Šis īpašums ir pieejams pircējiem par 3,645 miljoniem eiro (tajā nav veikti pēdējie apdares darbi).
Ceturto vietu esam piešķīruši 721,8 kvadrātmetrus lielajam Rīgas apdzīvojamajam namam Kuģu ielas 26 augšējā – piektajā stāvā (dzīvokļa terases platība – 225 m²). Šī elites klases piedāvājuma aprakstā teikts, ka tajā ir viss ērtai dzīvei nepieciešamais: liela viesistaba, ar modernu tehniku aprīkota virtuve, četras guļamistabas un četras vannasistabas, sauna, džakuzi, neliela trenažieru zāle… Dzīvoklis noformēts un mēbelēts klasiskā stilā. Augstākās klases mājokļus raksturo no tiem redzamā panorāma un vieta, arī šim par 3,1 miljonu eiro novērtētajam īpašumam piemīt minētās vērtības. No mājokļa paveras skats uz garām plūstošo Daugavu, Prezidenta pili un Vecrīgu.
Piektajā vietā ir ierindots vēl viens kompleksa Elizabeth piedāvājums Elizabetes ielā 3. Runa ir par divstāvu apartamentiem, kuru platība ir 386 kvadrātmetri. Apartamentu griestu augstums ir 3,62 metri. Šim dzīvoklim, kurā ir viesistaba, piecas guļamistabas un pieci sanitārtehniskie mezgli, ir baltā apdare – tāpat kā topa 3.vietas ieguvējam. Tā cena ir 2,9 miljoni eiro. Tā ir mazāka nekā iepriekš minētie kompleksa apartamenti. Iemesls ir vienkāršs – mazāka platība. Toties panorāma, kas paveras no dzīvokļa logiem, ir ne mazāk iespaidīga.
Sestajā vietā ir jaunpienācējs – plašs dzīvoklis slavenā Rīgas jūgendstila šedevra Alberta ielas 4. nama trešajā stāvā. Dzīvoklis aizņem visu stāvu. Tā platība ir 410 kvadrātmetru. Šopavasar dzīvoklī tika pabeigts ļoti kvalitatīvs remonts, tajā pēdējos gados neviens nav dzīvojis. Tajā ir
11 istabas, tostarp viesistaba, virtuve, piecas guļamistabas un kabinets. Īpašu šarmu piedāvājumam rada atjaunotie dekoratīvie rotājumi un daudzie vēsturiskie elementi, kā arī ļoti kvalitatīvā apdare un aprīkojums. Pirkšanai šis īpašums tiek piedāvāts par 2,9 miljoniem eiro.
Jūrmalas kompleksā Bellevue (Bulduru prospekts 147) ir mūsu Top 10 septītās vietas ieguvējs – dzīvoklis ar 317,2 kvadrātmetru lielu platību, no tiem 40 kvadrātmetru aizņem balkons. Dzīvoklim ir plaša viesistaba (98,8 m²), saimnieku guļamistaba un vēl trīs guļamistabas, četri sanitārtehniskie mezgli, garderobes istaba un kabinets. Dzīvoklim ir veikta pilnā apdare, un tas ir mēbelēts. Par šo piedāvājumu, kurā vēl ietilpst arī divas vietas pazemes garāžā un viena virszemes auto stāvvietā, īpašnieki vēlas saņemt 2,5 miljonus eiro. Papildu bonuss – burtiski dažu minūšu gājiena attālumā ir pludmale.
Par 2,5 miljoniem eiro tiek piedāvāts dzīvojamais īpašums Rīgā, Kalpaka ielā 3. Tas ir dzīvoklis ar 341,3 kvadrātmetru lielu platību, dzīvoklī ir viesistaba ar kamīnu, bibliotēka, četras guļam-istabas, garderobes istaba un trīs sanitārtehniskie mezgli, kā arī pagrabstāvs, kurā izvietots vīna pagrabs, atpūtas istaba un darba kabinets. Tas vēl nav viss: liels pluss ir trīs līmeņu apartamenti ar 124,2 kvadrātmetru lielu platību, pavisam – 467,5 kvadrātmetri un deviņas istabas; tas, ņemot vērā iepriekš minēto cenu, ļauj šim objektam ieņemt astoto vietu.
Devītajā vietā mūsu „zelta desmitniekā” ir iekļuvis Jūrmalas projekta Kado Karim visdārgākais dzīvoklis. Šis komplekss, kuru raksturo oriģināls un laikmetīgs arhitektūras risinājums, tika nodots ekspluatācijā šovasar. Šie apartamenti atrodas mājas Maison de Mer trešajā stāvā. To kopējā platība ir 432,23 kvadrātmetri: dzīvojamās telpas ir 225,62 kvadrātmetrus lielas, terases trešajā stāvā – 12,7 kvadrātmetrus lielas, 193,91 kvadrātmetru aizņem privāta slēgtā terase uz jumta. Šim piedāvājumam nav noslēguma apdares, pircējiem tas tiek piedāvāts par 2,467 miljoniem eiro. Īpaši jāizceļ, ka projektā Kado Karim ir vēl četri divstāvu penthausi, kuru cena sniedzas pār diviem miljoniem eiro. Salīdzinot ar pagājušo gadu, cenas ir koriģētas pircējiem patīkamākā virzienā.
Mūsu Top 10 sarakstu noslēdz divstāvu dzīvoklis pašā Vecrīgas sirdī – Teātra ielā 7. Tā platība ir 317,8 kvadrātmetri, un tas atrodas sešstāvu ēkas augšējos stāvos. Pirmajā stāvā ir plaša viesistaba, kas apvienota ar virtuvi un ēdamistabu, saimnieku guļamistaba ar sanitārtehnisko mezglu, darba kabinets, garderobes istaba un saimniecības telpas. Otrajā stāvā ir divas guļamistabas, vannasistaba un terase ar džakuzi. No terases (77,7 m²) paveras skats uz torņu smailēm un Vecrīgas jumtiem. Dzīvoklī veikta pilnā apdare, un tas ir mēbelēts. Pirkšanai tas tiek piedāvāts par 2,4 miljoniem eiro. Piebilde: pirms gada par to tika prasīts par 300 000 eiro vairāk.
Nogaidoša attieksme
– Latvijas dārgo mājokļu segments 2015.gadā, bez šaubām, ir cietis, pieredzot grūtus laikus. Tajā atspoguļojas ģeopolitiskā nenoteiktība, cilvēki pārstāj izšķērdīgi tērēt savu naudu otrās vai trešās mājas vai dzīvokļa iegādei ārzemēs. Mūsu veiktā analīze liecina, ka līdz vasaras sākumam Jūrmalā un Rīgas centrā ir notikuši vidēji astoņi dzīvojamo nekustamo īpašumu darījumi (katrā), − tādi darījumi, kuru vērtība ir lielāka par 250 000 eiro, – stāsta kompānijas Baltic Sotheby`s International Realty valdes locekle Ilze Mazurenko. Baltic Sotheby`s International Realty ir viens no Latvijas elites klases mājokļu segmenta līderiem, tās portfelī ir 53 dzīvokļi, un katram dzīvoklim pieteiktā cena pārsniedz miljonu eiro.
Redzam uzrodamies jaunus klientus, kuriem nav vilkmes saņemt Latvijas termiņuzturēšanās atļauju uz nekustamā īpašuma iegādes pamata. Viņi apsver gan miljonu vērtus pirkumus, gan arī pusotra miljona eiro vērtus pirkumus.
– Pircēji ir, bet kas tad traucē šim segmentam pilnvērtīgi darboties?
– Tās zināmā mērā ir pircēju nepamatoti skeptiskas gaidas un arī nekustamo īpašumu īpašnieku nostāja. Elites klases īpašumu īpašnieki ir pārtikuši cilvēki. Atšķirībā no 2008.–2009.gada perioda viņus kredīti neapgrūtina, un tādēļ viņiem nav motivatora samazināt cenu. Viņu doma: ja pircējs pirks par noteikto cenu – dzīvokli pārdošu, ja nepirks – nepārdošu. Ir ļoti grūti strādāt, ja īpašnieks ir neieinteresēts tirgoties. Arī mums pēdējā gada laikā ir daudz gadījumu, kad miljonus vērta darījuma dalībnieki nevarēja vienoties 50 000 eiro dēļ. Un darījums nenotika.
Saredzam, ka šogad pircēji nogaida. Viņi vēro, kā attīstīsies notikumi. Nauda viņiem ir, interese un vēlēšanās pirkt arī ir, bet viņi nesteidzas. Pircēji spriež šādi: objekts tuvākajā laikā dārgāks nekļūs, ir iespēja, ka tas varētu kļūt lētāks. Dzīvokļus apskatīt un intensīvāk pirkt viņi sāks tad, kad sapratīs, ka cenas ir stabilizējušās un vairs nekritīsies. Pašlaik klienti izšķiras veikt darījumu tikai tad, ja izdodas panākt būtisku atlaidi.
Tomēr Latvijas tiešām labāko dzīvokļu segmentā cenas nekrītas. Ja dzīvokļa cena ir bijusi četri miljoni eiro, tad tā tas arī paliek nemainīgi. Ja pirms pāris gadiem dzīvoklis ir maksājis divus miljonus, šodien tā cena ir tāda pati. Šādu īpašumu īpašnieki var koriģēt cenu nedaudz, bet tikai sarunu gaitā ar darījumā ieinteresētiem ārzemniekiem.
– Kas ir Latvijas elites klases īpašumu pircēji?
– Aptuveni 70% mūsu klientu ir Krievijas pilsoņi. Pārējie ir no Kazahstānas, Uzbekistānas, Ukrainas, Ķīnas. Pēdējā laikā viens ir no Šveices, viens no Zviedrijas, viens no Anglijas… Rietumeiropieši vairāk interesējas par muižām un savrupnamiem.
– Kā, jūsuprāt, tuvākajos gados attīstīsies Latvijas dārgo mājokļu tirgus?
– Viss ir atkarīgs no ģeopolitiskajiem procesiem. Ja starptautiskā situācija rudenī nepasliktināsies, ja rublis saglabās stabilitāti un nebūs jaunu aizliegumu, Jūrmalas un Rīgas centrā pircēju skaits no ārzemēm pieaugs. Tad dārgo dzīvokļu īpašnieki varēs paust noteiktāku nostāju.
– Jūrmalas apbūvētāji stāsta par ārzemniekiem, kas izsaka piedāvājumus nopirkt labus mājokļus gandrīz vai vairumā, bet ar 40–50% atlaidi.
– Šādi piedāvājumi nenoteiktības laikos mēdz būt vienmēr. Tomēr ir liela starpība starp ekskluzīva īpašuma piedāvājumu sekundārajā tirgū un apbūvētāja piedāvājumu Jūrmalas centrā vai Rīgas Klusajā centrā. Lielākā daļa apbūvētāju jūtas finansiāli droši. Viņi var gaidīt gadu, divus un arī trīs. Tas, ka darījumi nenotiek, vai tas, ka pašreiz ir mazs notikušo darījumu skaits, viņus nemulsina. Viņi nav arī plānojuši pārdot visu gada vai pusotra gada laikā. Ja nepārdos tagad, pārdos pēc diviem trijiem gadiem. Ir jāsaprot arī tas, ka cenas 5 000–7 000 eiro/m² savulaik tika noteiktas, pielāgojoties ārzemnieku pieprasījumam. Mājas būvēja uz dārgi pirktas zemes, būvniecībā izmantoja kvalitatīvus un dārgus materiālus. Biznesa plānu izstrādāja, domājot par augstām pārdošanas cenām. Apbūvētājiem nav arī īpaši kur atkāpties. Ja viņi šovasar sāktu pārdot dzīvokļus Jūrmalas pirmajā līnijā par, teiksim, 4 000 eiro kvadrātmetrā, varat būt droši, viss tiktu izpārdots pat apsīkušas aktivitātes tirgus apstākļos. Tomēr apbūvētājiem ir sava tirdzniecības stratēģija, un viņi to ievēro un īsteno. Manuprāt, starpība starp to, ko piekrīt maksāt pircēji un ko vēlas saņemt īpašnieki Jūrmalā, ir 1000–2000 eiro/m² robežās atkarībā no projekta. Rīgas centrā starp to, ko ir gatavi maksāt pircēji un ko prasa saņemt īpašnieki, ir mazāka – 500–1000 eiro/m².
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.db.lv/citas-zinas/mainis-adreses-ap-1200-ekam-kipsalas-agenskalna-sampetera-zasulauka-un-dzirciema-apkaimes-435471
