Jaunajiem ir savs viedoklis
Jaunajiem ir savs viedoklis
Romāns Golubevs
16.12.2009
Neraugoties uz nekustamo īpašumu tirgus krīzi, Latvijā tiek reģistrētas jaunas mākleru kompānijas. Kas to dibinātājus motivē darboties mūsu problēmu pilnajā tirgū? Kādu viņi redz pašreizējo situāciju un šī biznesa perspektīvas? Katalogs „Kvadrātmetrs” piedāvāja sarunu par šiem jautājumiem, un noskaidrojās, ka viņu situācijas redzējums atšķiras no analīzes, ko piedāvā mūsu tirgus lielākie spēlētāji.
Pēdējos gados nekustamo īpašumu bizness nav cieņā. Raksturīga ir šo rindu autora saruna pirms pāris mēnešiem ar kādu no uzņēmējiem, kas „treknajos gados” attīstīja savu projektu un veica darījumus ar daudziem gruntsgabaliem. Uz jautājumu „Kā klājas?” viņš atbildēja visai atklāti: „Nodarbojos ar citu biznesu un, ja viss būs veiksmīgi, nekustamos īpašumus aizmirsīšu kā sliktu sapni!”
Lūk, arī cits piemērs. Gatavojot kārtējo semināru, Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija „LANĪDA” nosūtīja elektroniskās uzaicinājuma vēstules visiem tiem, kuri pēdējo piecu gadu laikā bija piedalījušies asociācijas rīkotajos semināros un citos pasākumos. Gandrīz 85% gadījumu tika saņemta pasta servera atbilde, ka norādītā adrese vairs neeksistē. Nevar droši apgalvot, ka visi slēgto e-pasta adrešu īpašnieki – privātie mākleri un juridiskās personas – ir pilnībā pārtraukuši savu darbību, taču tendence ir acīmredzama.
Uz šāda nekustamo īpašumu tirgus sarukšanas un starpnieku masveida aiziešanas fona visai neparasts liekas fakts, ka pēdējā gada laikā Latvijā ir reģistrēti vairāki desmiti jaunu mākleru kompāniju.
Katalogs „Kvadrātmetrs” vairāku šādu kompāniju pārstāvjiem piedāvāja iepazīstināt ar sevi un apspriest nekustamo īpašumu tirgū izveidojušos situāciju. Piedāvājumu pieņēma trīs kompāniju pārstāvji. Tiesa, cilvēkus, kas vada šos uzņēmumus, par iesācējiem nosaukt gluži nevar. Uzņēmuma reģistrēšanas brīdī viņiem visiem jau bija māklera darba pieredze un tātad ir arī uzkrāta klientu bāze. Tieši tā ir ļāvusi viņiem nostāties uz savām kājām.
Būsim pazīstami!
Staņislavs Ņevedomskis, kompānijas „Domino” direktors: „Mūsu firma ir reģistrēta 2009. gada aprīlī. To dibināja pieci cilvēki, no kuriem lielākajai daļai šis bizness nebija svešs. Arī es pats esmu strādājis dažādās kompānijās, kurās ieguvu priekšstatu par mākleru darba sistēmām. Pārņemot labāko no šīm iestrādēm, mēs tad arī salikām „Domino” (Pasmaida.). Šobrīd mums ir aptuveni 20 darbinieku, kas galvenokārt specializējas darbā ar sērijveida mājokļiem. Pašlaik tas ir visdzīvākais tirgus segments.”
Solvita Lauce, kompānijas „Estate24.lv” mājokļu tirdzniecības speciāliste: „Uzņēmums tika nodibināts mazāk nekā pirms gada. Līdz tam es strādāju lielā starptautiskā kompānijā, ar nekustamiem īpašumiem nodarbojos kopš 2002. gada. „Estate24.lv” ir apvienība, kas ļauj šajā apvienībā praktizēt jebkuram profesionālam māklerim. Vēlēšanās strādāt tieši sev pamudināja mani aiziet no iepriekšējās firmas un piedalīties jauna uzņēmuma veidošanā. Kā ar klientiem? Tie galvenokārt ir vecie klienti, ar kuriem strādāju iepriekš. Svarīgas ir tīri cilvēciskās attiecības. Ja cilvēki ir apmierināti ar sadarbību, viņi turpinās sadarboties ar mākleri neatkarīgi no uzņēmuma izkārtnes.”
Tāds pat uzskats par attiecībām ar klientiem ir arī vispieredzējušākajam mūsu sarunas partnerim – kompānijas „Real Estate Jurmala” valdes loceklim Igoram Daņiļevičam. Mākleru biznesā viņš ir kopš 1992. gada un ir paguvis pastrādāt tādās kompānijās kā „Latio” un „Interbaltija”. Pašlaik viņš attīsta savu uzņēmumu, specializējoties darbam Jūrmalas elites klases nekustamo īpašumu tirgū.
„Piektajā decembrī firma „Real Estate Jurmala” atzīmēja savu pirmo gadadienu,” viņš paskaidro, „ un tad situācija nekustamo īpašumu tirgū bija un arī tagad ir visai sarežģīta, taču toreiz mani tas nebaidīja. Uzskatu, ka krīze lai arī ir grūts laiks, tomēr piemērots personisku lēmumu pieņemšanai. Es vēlējos būt pats atbildīgs par sava darba rezultātiem. Jau pēc tam, kad nodibināju savu uzņēmumu, daudzi vecie klienti vaicāja, kāpēc es to neizdarīju jau agrāk. Tomēr, kā saka, visam savs laiks. Tādēļ arī neredzu jēgu imitēt lielas kompānijas izveidošanu. Krīzes laikā vairāk par citām cieš tieši lielās mākleru struktūras. Tās ir ļoti jūtīgas pret tirgus svārstībām. Pieņemt darbā biroja darbiniekus, bet pēc tam tos atbrīvot ir slikta zīme, raugoties no klienta viedokļa. Tirdzniecībā ar nekustamiem īpašumiem tagad lielu lomu iegūst personības faktors. Pārāk izplatīta ir krāpšanās, un tādēļ cilvēki cenšas uzticēt savus darījumus jau pārbaudītiem mākleriem.”
Skats uz tirgu
Daudzas vadošās Latvijas nekustamo īpašumu tirgus kompānijas - tādas kā „Latio”, „NIRA Fonds”, „Arco Real Estate” un „Ober Haus” - savos apskatos norāda uz tirgus stabilizācijas sākumu un mājokļu cenu celšanos. Katalogs „Kvadrātmetrs” painteresējās, vai sarunas partneru pārstāvētie uzņēmumi sajūt šos simptomus savā ikdienas darbā. Uzzinājām, ka viņi nepiekrīt savu plaši pazīstamo kolēģu optimistiskajam viedoklim.
„Manuprāt, nekustamie īpašumi ir tas, ko vairāk vai mazāk pērk vienmēr. Kad pie mums ierodas klienti, es uzdodu viņiem vienkāršu jautājumu - kas,viņuprāt, šodien notiek tipālo mājokļu tirgū. Parasti viņi atbild, ka ir daudz dzīvokļu un maz pircēju,” par savu problēmas redzējumu stāsta Staņislavs Ņevedomskis.
„Es savukārt cenšos viņus pārliecināt, ka potenciālo pircēju pietiek, jo daudzi no mums vēlētos uzlabot savus apstākļus. Problēma ir cita: mums ir maz pircējiem pieejamu objektu. Daudzi pārdevēji vēl joprojām cenšas „dabūt” vakardienas cenu, lai gan pārdošanai ir vajadzīga šodienas cena. Darījums notiek tikai tad, kad izdodas atrast zelta vidusceļu starp pārdevēja interesēm un pircēja vēlmēm.
Šodienas cenu līmenis Rīgas sērijveida mājokļiem ir 20 000 eiro – par vienistabas dzīvokļiem, 30 000 eiro – par divistabu dzīvokļiem, 35 000 eiro – par trīsistabu dzīvokļiem un 38 000 eiro – par četristabu dzīvokļiem. Jā, septembrī tās mazliet paaugstinājās. Bet tas ir dabīgi: cenu svārstības norisinās pa krītošu sinusoīdu. Man šķiet, ka pat tagad tipālo mājokļu tirgū ir cenu burbulis, jo pāris desmiti tūkstoši eiro par vienistabas dzīvokli padomju laikos būvētā mājā, kurai beidzas projektētāju paredzētais ekspluatācijas termiņš, ir dārgi.”
Solvita Lauce: „Pavisam slikti klājas gruntsgabalu tirdzniecības segmentā, tos pērk ļoti slikti. Ar mājokļiem ir labāk. Par situāciju vieglāk runāt, ja kā piemēru izmanto vienistabas dzīvokļus. Vasarā tiks izpirkti visi piedāvājumi par 15 – 16 tūkstošiem eiro. Tas, kas ir pieejams, tagad tiek tirgots par 20 000 eiro, un pārdevēji cenšas paaugstināt cenu. It kā būtu vērojama pozitīva dinamika, taču paliek jautājums: vai vienistabas dzīvokļi par 20 000 eiro tiks vai netiks pārdoti. Tas pats ir arī ar jaunajiem projektiem. Tie tika piedāvāti par 900 eiro kvadrātmetrā, tagad attīstītāji ir paaugstinājuši cenu virs 1000 eiro kvadrātmetrā. Pirmie rezultāti rāda, ka pirkšanas pārdošanas darījumu skaits ir krities. Un vai ilgi tas bija jāgaida?”
Igors Daņiļevičs pastāstīja, ka viņa kompānija pēdējos mēnešos ir sākusi apkopot un analizēt informāciju, lai izstrādātu savu viedokli par tirgū notiekošajiem procesiem. Plašsaziņas līdzekļos publiski pieejamā autoritatīvu speciālistu sniegtā analīze viņu vairs neapmierina.
„Kā var rīkot preses konferenci un paziņot, ka sērijveida mājokļu cenas nokritīsies līdz nullei, bet jau pēc pusgada stāstīt, ka tās ir sākušas celties („Runa, acīmredzot, ir par „Latio”,” „m2”.). Vai tā ir analīze? Daudzas presē lasāmās publikācijas, manuprāt, ir vienkārši absurdas,” „Real Estate Jurmala” valdes loceklis ir neizpratnē.
„Problēma ir tā, ka pie mums katrs tirgus segments netiek analizēts padziļināti, nav skaidras izpratnes, kas ir ekonomiskā klase, kas ir elites klase. Vienīgais, uz ko skatās, ir kaut kāda vidējā kvadrātmetra cena. Šo situāciju ir radījušas pašas bankas, jo, izsniedzot kredītus, tām bija nepieciešams tikai novērtējums, bet tas tika veikts, salīdzinot konkrētus darījumus, kuru cenas bija absurdas pēc būtības, jo bija nevis reālas, bet gan „uzpūstas” tirgus cenas. Man ir nācies daudz tikties ar attīstītājiem, un viņi atzinās, ka ekonomiskās klases mājokļu pašizmaksa nepārsniedz 500 latu kvadrātmetrā, bet pārdoti tie tika par 1 700 – 1 800 eiro kvadrātmetrā. Tā ir nenormāla situācija.
Vai es savā ikdienas darbā jūtu cenu paaugstināšanos? Nē! Nav saprotams, kas ir šādas statistikas pamatā. Ja desmitiem darījumu tiktu kārtoti ar vienas kompānijas starpniecību, tad tos varētu analizēt. Taču ar šādu aktivitāti var palepoties tikai retais. Šodien daudzi darījumi notiek bez mākleru piedalīšanās un par skaidru naudu. Daudzām cenām ir dempinga cenu raksturs, jo objekti tiek pārdoti tāpēc, ka nav citas izejas. Es pagaidām neredzu pamatu cenu augšupejai, lai gan, ņemot vērā tirgus procesu cikliskumu, šāds periods, bez šaubām, pienāks.
Orākula lomā
Nobeidzot sarunu, kataloga „Kvadrātmetrs” žurnālists piedāvāja katram sarunas biedram pamēģināt ielūkoties nākotnē.
Solvita Lauce uzreiz atteicās no orākula lomas. „Cik nav bijis tādu speciālistu, kas stāstīja mums par to, kas būs! Realitāte ir apkaunojusi viņus visus,” paziņoja „Estate24.lv” pārstāve un paskaidroja, „man lielā mērā ir vienalga, kādas būs cenas pēc gada vai diviem. Mums, mākleriem, galvenais ir pārdot. Varu atzīmēt tikai to, ka pieaug uzticēšanās starpniekiem, jo darījumi tagad ir kļuvuši ļoti sarežģīti – ar hipotēku, ar apgrūtinājumiem… Lai tos sekmīgi nokārtotu, ir vajadzīgas zināšanas.”
„Stipri šaubos, vai tipālo mājokļu dzīvojamā fonda sadārdzināšanās būs noturīga, ja ekonomika nesāks atlabt un neiestāsies politiskā stabilitāte. Taču arī tad, ja šie apstākļi normalizēsies, tuvākos trīs četrus gadus es necerētu uz cenu kāpumu pat 15% robežās," savu viedokli par nākotni klāstīja Staņislavs Ņevedomskis.
„Jūrmalā ilgu laiku notika cīniņš starp pircējiem un pārdevējiem. Pirmie gribēja dabūt apartamentus par 1 500 – 2 000 eiro kvadrātmetrā, bet otrie, jau piešķīruši atlaidi, bija ar mieru pārdot tos par 2 000 – 3 000 eiro kvadrātmetrā. Tagad šis cīniņš ir sācis noslēgties kaut kur pretējo interešu viduspunktā. Darījumi sāk notikt. Ir jūtama interese arī par dārgajiem objektiem. Taču, ja runājam ne tikai par elites klases sektoru, tad, manuprāt, pēc pāris gadiem Latvija iekļūs citā absurdā situācijā,” brīdina Igors Daņiļevičs. „Šodien, tā kā ir problēmas ar kredītlīdzekļu saņemšanu, tikpat kā netiek būvēti jauni projekti. Var notikt tā, ka tuvākā gada vai pusotra gada laikā viss brīvais jauno mājokļu fonds tiks izpirkts, un mēs nonāksim situācijā, ka liela pieprasījuma apstākļos piedāvājuma nebūs. Tad cenas atkal tiks mākslīgi „sadzītas augšā” un sāks veidoties jauns cenu burbulis. Normālam nekustamo īpašumu tirgum pareizāka ir situācija, kurā piedāvājums mazliet pārsniedz pieprasījumu. Neko darīt, atkal jācer uz bankām. Ceru, ka tās atkal sāks izsniegt kredītus, taču krietni apdomīgāk nekā iepriekš. Un citādi jau nemaz nevar būt, jo aizdevumu izsniegšana ir banku galvenais peļņas avots.”
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1355
