Zeme gaida, kad tiks izpārdotas mājas
Nenozīmīga pieprasījuma palielināšanās pēc privātajai apbūvei piemērotiem gruntsgabaliem Rīgā un tās apkaimē neļauj apgalvot, ka šis tirgus būtu īpaši atdzīvojies. Pat lielajiem pārdevējiem gada laikā diez vai «salasīsies» pat desmit rezultatīvu darījumu. Tomēr var pieņemt, ka tirdzniecības apjomi pieaugs, banku struktūrām izpārdodot to nekustamo īpašumu portfeļos nonākušās privātmājas.
Spriežot pēc jaunāko aptauju rezultātiem, gandrīz 80% Latvijas galvaspilsētas iedzīvotāju sapņo par iespēju dzīvot pašiem savās mājās. Teorētiski tam vajadzētu atspoguļoties pieprasījumā pēc gruntsgabaliem Rīgā un tās apkaimē. Tomēr realitātē pircēji privātajai apbūvei piemērotu gruntsgabalu tirgu ar savu aktivitāti nepavisam nelutina. Runa var būt tikai par nelielu aktivitātes palielināšanos. Kompānijas Langes pils īpašnieks žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāstīja par viņa kompānijas speciālistu veiktās Valsts Zemesgrāmatas datu analīzes rezultātiem: 2012. gadā Rīgā ir noslēgti 150 privātajai apbūvei piemērotu tādu gruntsgabalu pirkšanas pārdošanas līgumu, kuru platība ir bijusi lielāka par 400 m². Rīgas rajonā ir reģistrēti 723 darījumi ar nekustamajiem īpašumiem, kuru kods ir «601» (t.i., paredzēta individuālajai apbūvei) un platība ir no 500 līdz 3 000 m². Tas — kopā ar banku struktūru pēc izsolēm pārņemtajiem objektiem. Tādējādi reālo darījumu ar «gala pircējiem» — fiziskajām personām ir bijis vēl mazāk.
Tirgus situācijas rādītājs ir arī tas, ka 2012. gadā pat tādiem lielajiem galvaspilsētas un tās apkārt-nes zemes tirgus spēlētājiiem kā Arco Real Estate (tirgo savu ciematu un banku nekustamos īpašumus) un arī Langes pils nav bijis pat desmit darījumu. «Šajā biznesā pēdējā gada laikā nav notikušas nekādas izmaiņas. Ne attiecībā uz cenām, ne arī uz pircēju aktivitāti,» — atzina kompānijas Arco Real Estate valdes loceklis Māris Laukalējs.
«Pircēju aktivitāte ir pieaugusi minimāli,» tirgus kopējo tendenci apstiprina kompānijas Latio tirdz-niecības partneris Atis Skrastiņš. «Drīzāk var runāt par pārdevēju sarosīšanos. Pie mums bieži vēršas ar piedāvājumu palīdzēt pārdot zemi. Bet tikai zemes cena nesakrīt ar tirgus cenu — to, kuru pircēji ir gatavi maksāt.»
Potenciālos pircējus absolūti nepiesaista grunts-gabali bez komunikācijām vai grūti sasniedzamās vietās. Klienti ir gatavi apskatīti tikai vislabākos piedāvājumus ar 1 200—1 500 m² platību un par salīdzinoši zemu cenu. Kādu? Lielākā daļa žurnāla m2 un portāla varianti.lv aptaujāto speciālistu minēja šādus orientierus: 20—30 tūkstoši eiro par gruntsgabalu Rīgas apkārtnē. Pašā Rīgā potenciālie pircēji reti kad ir gatavi maksāt par zemi vairāk par 50—60 tūkstošiem eiro.
Papētot piedāvājumu no kvadrātmetra cenas viedokļa, iespēja pārdot zemi galvaspilsētas mikrorajonos ir tad, ja par to tiek prasīti 35—50 eiro/m². Ja runa ir par Ādažu, Ķekavas, Babītes vai Carnikavas pagastiem, tad 10—20 eiro/m², Mārupes un Garkalnes pagastā, kā arī to apkārtnē — līdz 30 eiro/m². «Tajā pašā laikā mums ir bijuši darījumi Imantā par 70 eiro/m². Berģos var ātri pārdot gruntsgabalu, ja sludinājumā norādītā cena ir 40—45 eiro/m². Savukārt piedāvājumi par 60 eiro/m² Berģos stāvēs mēnešiem ilgi, un par tiem netiks izrādīta nekāda interese,» par saviem novērojumiem stāsta Atis Skrastiņš.
Vislētākie gruntsgabali Rīgas rajonā ir pie Olaines, Inčukalna un Baldons — par 3—7 eiro/m².
Zemes cenas veidošanas procesa un intereses galvenais kritērijs ir banku struktūru piedāvāto gatavu māju ar zemesgabalu cenas. Kādam nolūkam ir vajadzīga privātajai apbūvei piemērota zeme? Lai uz tās būvētu māju. Tie, kas sev ir formulējuši šādu mērķi, jau iepriekš aprēķina, cik izmaksās viņu plānu īstenošana, un salīdzina ar esošajiem variantiem. Bet Rīgā un tās apkārtnē ir milzīgs gatavu vai praktiski gatavu māju piedāvājums no banku struktūru portfeļiem. Vairākumā gadījumu to pārdošanas vērtība ir par 30% lētāka nekā izmaksātu zemesgabala pirkšana un pēc raksturlielumiem analoģiskas mājas būvēšana. «Lūk, jums piemērs. Kas pirks zemi privātajai apbūvei Jelgavā, ja viena no banku struktūrām ir izlikusi pardošanai gatavas mājas par 240 latiem kvadrātmetrā. Mājām bija apmēram 1 500 m² lieli gruntsgabali. Piedāvājums tika izpirkts ātri,» noplāta rokas Māris Laukalējs.
Speciālisti atzīst, ka tuvākajos gados īpašas izmaiņas zemes tirgū nav gaidāmas. Pašlaik galvaspilsētas tirgu palielinās pieprasījums dzīvokļu segmentā. Tas ir pirmais solis. Otrais — pieprasījuma pēc gatavām privātmājām (ar zemi) palielināšanās, tie ir darījumi, kas pagaidām notiek zem to būvniecības pašizmaksas. Un tikai tad, kad šis apjoms būs izpirkts, atkal pieaugs privātpersonu interese par privātās apbūves gruntsgabaliem. Pagaidām tirgū tikai parādās pirmie investori, kas ir gatavi ieguldīt naudu nākamo ciematu gruntsgabalos. Žurnāls m2 un portāls varianti.lv ir noskaidrojis, ka šīs kustības pionieris ir kompānija ZMF, kas šogad ir noslēgusi jau divus šādus darījumus. Tā ir uzsākusi gatavot četru ciematu projektus, tomēr gatavu produktu tirgū tā izliks ne ātrāk kā pēc diviem trim gadiem.
Māris Laukalējs, kompānijas Arco Real Estate valdes loceklis:
— Mums pie Baltezera ir savs ciemats Mārsili, kurā zemesgabali tiek piedāvāti par 25 eiro/m². Lai stimulētu pieprasījumu, nolēmām dažus gabalus ar visām komunikācijām, bet ne ar labāko konfigurāciju piedāvāt par 19 eiro/m². Domājām, ka interesenti stāvēs rindā, taču interese bija vāja. Un tas, ņemot vērā, ka 2012. gadā labākos gruntsgabalus šajā ciematā mēs pārdevām par 33 eiro/m2.
Zemes pirkšanas jautājums, ņemot vērā lēmuma pieņemšanas ilgumu, ir ļoti sarežģīts un garš process. Par pirkšanu izšķiras tie cilvēki, kas saprot, ka var atļauties ieguldīt mājas būvēšanā vēl apmēram simts tūkstošus. Taču tirgū pašlaik ir pieejams liels apjoms jau gatavu vai praktiski gatavu māju, kuras par zemu cenu tirgo bankas. Kamēr būs pieejami objekti, kuru cena ir par 30% zemāka nekā to būvniecības izmaksas, nav pamata cerēt, ka kāds pirks zemi privātajai apbūvei. Zeme pati par sevi — kā patstāvīgs vienums — nevienam nav vajadzīga. Tādēļ tuvākajos gados, kamēr banku struktūras nebūs pārdevušas to portfeļos Rīgā un tās apkārtnē esošos privātmāju krājumus, nav cerību, ka varētu palielināties pieprasījums pēc zemes.
Vēl viens segments ir komerciālie zemesgabali, kas paredzēti daudzdzīvokļu māju un biroju kompleksu būvniecībai. Pagājušajā gadā Rīgas centrā darījumus ar tiem varēja saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem — četri vai pieci. Taču jauno projektu cenas galvaspilsētā ir augstas. Pieprasījums ir, piedāvājums — ne tik plašs. Tādēļ saskaņā ar teoriju būtu jāparādās investoriem, kas ir ieinteresēti atrast gruntsgabalus un tos apbūvēt. Jo vairāk tāpēc, ka izvēle ir plaša. Tiesa, cenas ir krietni augstākas par tirgus cenām.
Atis Skrastiņš, kompānijas Latio tirdzniecības partneris:
— Nevar teikt, ka Latio portfelis būtu pārpildīts ar gruntsgabaliem. Mēs pēc tā nemaz arī neesam tiekušies. Objekti, ar kuru pārdošanu mums ir piedāvājuši nodarboties to īpašnieki, joprojām tirgū nav pieprasīti. Teiksim, zeme Babītes pagastā, lai to varētu ātri pārdot, ir jāpiedāvā maksimums par 15—17 eiro/m², bet īpašnieki piedāvā mums pārdot viņu īpašumus par 30 eiro/m². Kāpēc par 30? Viņi ir ņēmuši kredītu gruntsgabala pirkšanai vai pirkuši to par tādu cenu, bet nolēmuši māju nebūvēt… Taču par 30 eiro/m² viņiem šo gruntsgabalu nepārdot. Kāda mums jēga ņemt tādus gruntsgabalus, zinot, ka iespējas tos pārdot ir niecīgas?!
Ir banku struktūrām piederoša zeme. Tā ir it kā lētāka. Tomēr vairumā gadījumu arī tā pircējiem nav interesanta. Visbiežāk tās ir tukšas noras, bet gruntsgabali, kuriem ir pievadītas komunikācijas, var atrasties, ja vērtē no transporta satiksmes viedokļa, nepievilcīgā vietā. Pircēji turp varbūt arī brauktu, bet tikai tad, ja gruntsgabals tiktu piedāvāts lētāk par 10 000 eiro. Tā ir cena, kas ļauj pievilināt cilvēkus. Bet bankas prasa ne mazāk par 20 000 eiro un nenolaiž cenu zemāk par šo līmeni. Cena, vieta un īpašnieka adekvātums — lūk, trīs punkti, kas nosaka zemes privātmājas būvniecībai paredzētas zemes pārdošanas sekmes.
Savukārt Rīgā, salīdzinot ar pagājušo gadu, ir palielinājusies interese par daudzstāvu dzīvojamās apbūves gruntsgabaliem. Pēc Jūrmalas attīstītāju aktivitāte ir pārceļojusi uz galvaspilsētu. Galvenais, lai pircēji vienotos ar pārdevējiem par cenu. Kādam vajadzētu būt cenu līmenim? Viens no pēdējiem Rīgas centrā notikušajiem darījumiem — 3 500 m² liels gruntsgabals, uz kura var uzbūvēt septiņstāvu māju, nomainīja īpašnieku par 500 000 eiro, tas ir, 143 eiro par kvadrātmetru zemes.
Andrejs Valters, kompānijas Langes Pils īpašnieks:
— Pērk tikai pabeigtu preci — zemi ciematos ar komunikācijām un ceļiem. Vēlamā cena nemainās. Jau divus gadus cilvēki Rīgas apkārtnē meklē gruntsgabalus, kuru cena nepārsniedz 30 000 eiro vai aptuveni 20 eiro/m². Un tas — ar visām komunikācijām. Uz šiem rādītājiem orientējas potenciālo klientu lielākā daļa. Tajā pašā laikā mēs esam kārtojuši darījumus arī 50—60 tūkstošu eiro līmenī. Tādi darījumi tiek slēgti vietās ar attīstītāku infrastruktūru vai kaut kādām konkurences priekšrocībām, piemēram, netālu no ūdens.
Pašlaik kompānija Langes pils nodarbojas ar trim ciematiem. Jaunus gruntsgabalus pirkt nedomājam. Mums pietiek ar to zemi, kuru nopirkām vēl pirms tā sauktajiem treknajiem gadiem. Ir vairāki lieli apturēti projekti, pie kuru attīstīšanas ķersimies, kad būsim pārdevuši pašreizējos.
Kā mūsu segmentu ietekmē banku struktūru nekustamie īpašumi? Mēs nejūtam īpašu spiedienu no banku struktūru puses. Ja arī tās ir pārņēmušas kādus ciematus, tās tomēr neveic aktīvas investīcijas to attīstīšanā. Banku struktūrām vispirms jāpabeidz citi sava portfeļa objekti — daudzdzīvokļu mājas, jo pieprasījumus pēc dzīvokļiem ir lielāks. Turklāt gruntsgabalu uzturēšana banku struktūrām izmaksā ne pārāk dārgi — komunālie maksājumi ziemā nav jāmaksā.
Ja runājam par nākotni, iemesla priecīgi vicināt rokas un zīmēt uzlabošanās tendences nav. 2013. gads paies pagājušā gada līmenī — cenas un pieprasījums nesamazināsies. Mēs esam iegājuši stabilajā fāzē. Ir izveidojusies stingra izpratne par nepieciešamību pēc zemes. Meklē variantus. Taču zeme nebūs tas segments, uz kuru tieksies liels skaits pircēju.
Aleksandrs Tokarevs, kompānijas ZMF valdes loceklis:
— Visā pēckrīzes periodā esmu dzirdējis tikai par diviem darījumiem ar gruntsgabaliem, kuru pircēji plānoja būvēt ciematus. Šodien, manuprāt, mēs esam vienīgie, kas Rīgas rajonā pērk zemesgabalus, kuru platība ir hektārs vai lielāka. Lūk, 2013. gada februārī nopirkām vēl divus zemesgabalus: 28 hektārus Salaspilī un 5 hektārus Babītes pagastā. ZMF zemes platibas Rīgā un Rīgas rajonā arvien pieaug. Mēs gatavojamies gaidāmajam intereses kāpumam par privātajai apbūvei paredzētu zemi. Četros ciematos jau veicam projektēšanas darbus, kurus plānojam pabeigt šogad. Šos projektus plānojam pilnībā pabeigt divu triju gadu laikā. Atkarībā no tā, kā veiksies pārdošana, lemsim par jaunu ciematu attīstīšanu galvaspilsētā un tās apkārtnē.
Mūsuprāt, pieprasījums gruntsgabaliem privātajai apbūvei ar platību, kas ir lielāka par 1200 m², ir stabils, taču klienti tos izvēlas ļoti uzmanīgi. Sekmīgs var būt tikai ciemats labā vietā, ar labu infrastruktūru, pievedceļiem, komunikācijām un pieejamu sabiedrisko transportu. Vietai jābūt apdzīvotai. Pārdot zemi ciemata attīstīšanas agrīnajā stadijā, rādot skaistu bildīti, nav iespējams. Iepriekš minētajām prasībām atbilstošas zemes vidējā cena, ko klienti būtu gatavi maksāt, ir ap 20 000 eiro neatkarīgi no gruntsgabala platības. Lai gan cenas kopš 2009. gada praktiski nav mainījušās, pēdējā laikā ir palielinājies pircēju pieprasījums pēc kvalitatīviem gruntsgabaliem labās vietās. To ievērojot, var pieņemt, ka zemes cenas palēnām celsies. Mūsuprāt, šo procesu ietekmēs arī gaidāmā pāreja uz eiro 2014. gada 1. janvārī.
Rīgas un Rīgas rajona zemes tirgus elite ir Jūrmala, arī Mežaparks, Vecāķi un Ķīpsala. Pēdējos trijos rajonos privātajai apbūvei piemērota zeme pircējiem tiek piedāvāta par 240—310 eiro/m². Jūrmalā labāko piedāvājumu cena piekrastes pirmajā līnijā var sasniegt 700 eiro/m². Ir notikuši vairāki darījumi par šādu cenu.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2449
