Vai kritīs viens no pēdējiem NĪ bastioniem - privātmāju cenas?
Vai kritīs viens no pēdējiem NĪ bastioniem - privātmāju cenas?
Diāna Zobena, «Nams24» redaktore
11.02.2009
Pavasarī apritēs 2 gadi, kopš Latvijas NĪ tirgū sākās cenu kritums. No vienas puses varam priecāties, ka daļai īpašumu cenas sāk pietuvoties kaut cik saprātīgam cenu līmenim, ņemot vērā gan pircēju maksātspēju, gan daudzos gadījumos arī piedāvājuma kvalitāti. No otras puses – parasti tiek uzsvērts krasākais, t.i., sērijveida dzīvokļu vidējās cenas kritums. To, savukārt, nevar reducēt uz visu NĪ tirgu.
Vai cenu kritums ir tik pat straujš un kopējās NĪ tirgus tendences skar arī «viensētu» jeb privātmāju segmentā, lūdzām komentēt vairāku vadošo NĪ kompāniju - «Balsts», «Latio» un «Ober-Haus» tirdzniecības speciālistus.
Aptaujātie speciālisti atzīst, ka privātmāju tirgū piedāvājums pastāvīgi pieaug, pircēju aktivitāte zema, pārsvarā cenas krītas nebūtiski. Tiesa, gada laikā vidējais cenu kritums šajā segmentā bijis aptuveni 30-35%. Tajā pašā laikā novērojams, ka liela daļa māju īpašnieku cenu nepazemina un nogaida.
Piemēram, portālā «Nams24» 2008.gada pavasarī tika ievietota informācija par privātmāju ārpus Rīgas, kuras prasītā cena ir 365 000 LVL. Pavisam šim objektam tika reģistrēti 5 solījumi, amplitūdā no 280 000 LVL līdz 185 000 LVL. Tā kā īpašuma sludinājums nesen atjaunots, skaidrs, ka darījums tā arī nav noticis.
Sanita Avotiņa, «Balsts» pārdošanas daļas vadītāja, raksturo situāciju: «Tirgus ir palicis lēns, tomēr privātmājas pērk.» «Lai arī privātmāju darījumi šobrīd notiek retāk, tomēr tie notiek gan mikrorajonos, gan ekskluzīvās vietās,» piekrīt Vija Gailīte, «Latio» dzīvokļu un savrupmāju tirdzniecības daļas vadītāja.
Mums likās interesanti «Ober-Haus» speciālista Jura Ezera novērojumi: «Atbilstoši zemesgrāmatas datiem, nedēļā tiek reģistrēti vidēji 100 darījumi ar privātmājām ar zemi. Aptuveni puse no tiem – Rīgas rajonā. Dzīvē mēs tik daudz darījumu neredzam.» Viņš piebilst: «Pārdošanā esošo īpašumu skaits nemazinās, tikai pieaug, jo pārdoti tie praktiski netiek. Lai kādu arī nopirktu, cenai uz pārējo fona ir jābūt šokējoši zemai.»
Šobrīd portālā «Nams24» aktuāli 808 privātmāju pārdošanas sludinājumi un 196 īres sludinājumi Rīgas rajonā vien. Skaits ir iespaidīgs, jo te neietilpst ne Rīga (pārdošanā 330 mājas, īrei 105), Jūrmala (pārdošanā 300 mājas, īrei 134), ne citi rajoni. Arī S.Avotiņa, «Balsts», apstiprina: «Piedāvājums ir lielāks nekā pieprasījums, bet, tā kā jaunas privātmājas šobrīd ceļ ļoti maz, piedāvājums vairāk vai mazāk balstās uz iepriekš celtām mājām.»
Lai novērtētu tirgus situāciju, Juris Ezers veica savdabīgu eksperimentu – vienas un tās pašas privātmājas sludinājumu ievietoja gan sadaļā «mājas», gan «zemes». Mājas sludinājumam bija 900 skatījumi, zemes – 80. Secinājums – neskatoties uz būvmateriālu un būvnieku pakalpojumu cenu kritumu, pircēji galvenokārt interesējas par gatavām mājām ar pilnu iekšējo apdari.
Starp citu, «Ober-Haus» pēdējā tirgus pārskatā skaidrots: «Tā kā nepabeigtas mājas pašlaik nav pieprasītas, daudzi īpašnieki tās pabeidz un piedāvā īrei, kā arī īrei ar izpirkuma tiesībām. Ņemot vērā banku atturīgo kredītu izsniegšanas politiku, daudzi pārdevēji paši piedāvā pircējiem iegādāties īpašumu nomaksā uz vairākiem gadiem.»
Jāatzīst, vidējais piedāvājums kontrastē ar vidējo pieprasījumu. Pieprasījums ierasti nemainīgs - 100 - 150 m2 liela māja ar pilnu iekšējo apdari un labu infrastruktūru, vidēji 60 km rādiusā ap Rīgu. Cenu kategorijā no 120 000 līdz 140 000 EUR (84 000 līdz 98 000 LVL).
Vidējais piedāvājums - privātmāja 150 - 180 m2 platībā kopā ar zemi līdz 1500 m2 Rīgas apkārtnē, prasītā cena no 150 000 - 220 000 EUR (105 000 - 154 000 LVL). Vidēji par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju tiek prasīts 900 - 1300 EUR/m2 (630 - 910 LVL/m2).
Uz jautājumu par šī brīža tirgus cenām J.Ezers, «Ober-Haus», atrauca: «Kāda gan var būt tirgus cena, ja nav paša tirgus?» J.Ezers skaidro, ka šajā situācijā arī attīstītāji lielāko daļu jauno projektu iesaldējuši. Savukārt I.Grīnberga, «Latio», stāsta, ka atsevišķos attīstītāju ciematos, kur sākotnējās īpašumu cenas bija ap 500 000 EUR (351 402 LVL), tagad, lai nodrošinātu naudas plūsmu, dažas mājas tiekot «atdotas» uz pusi lētāk. Perspektīvā atlikušās mājas varēs nopirkt vēl lētāk.
Analizējot piedāvājumu un tendences privātmāju tirgū, var izdalīt 3 veida pārdevējus:
• Privātpersonas, kas cer saņemt iedomāto cenu un ir gatavas gaidīt.
• Privātpersonas, kurām ātri nepieciešama nauda un, kas gatavas cenu būtiski pazemināt.
• Attīstītāji, kuri spiesti pārdot mājas uzbūvētajos ciematos ievērojami lētāk, lai nodrošinātu naudas plūsmu.
Runājot par privātmāju īpašniekiem, kuri gatavi ilgstoši tirgot īpašumu, bet cenu nepazemināt, S.Avotiņa skaidro:
«Tie ir īpašnieki, kuriem:
• būvizmaksas ir bijušas augstas, jo mājas celtas laikā, kad būvmateriāli un darbaspēks bijuši visdārgākie un īpašnieks vēl aizvien vēlas atgūt visus ieguldījumus;
• paņemtais kredīts neļauj pārdot lētāk – pārdošanas summa līdzinās kredītvērtībai;
• pārdevējs ir izdomājis, kādai jābūt īpašuma cenai un nav gatavs atkāpties;
• mēģinājums pārdot par augstāku cenu – ja nu nopērk, labi, ja nē – nekur nav jāsteidzas.»
J.Ezers papildina: «Ir pārdevēji, kuri vēl joprojām cer, pārdodot māju, atdot kredītu un vēl nopirkt dzīvokli.» Citi cerot, ka dārgos īpašumus nopirks nerezidenti. Starp citu, liela daļa savos īpašumos vai to daļā, piemēram, 1.stāvā joprojām dzīvo. Pēc mājas pārdošanas daži plāno pirkt dzīvokli, citi – arī pamest Latviju. J.Ezers uzskata: «Kamēr «visas zeķes nebūs izgrieztas otrādi» un depozīti «noēsti», šie īpašnieki gaidīs.»
Runājot par pircējiem, J.Ezers stāsta, ka potenciālie pircēji ir, bet viņi «skatās un domā» un nesteidzas. Tajā pašā laikā tā saucamo «tūristu», kuri gatavi pavadīt dienas apbraukājot īpašumus bez domas pirkt, tikpat kā vairs neesot. S.Avotiņa piebilst, ka «pircēji lielākoties ir ģimenes ar bērniem, kam vajadzīgs plašāks mājoklis, kā arī tie, kas iegulda naudu (uzkrājumi, saņemts mantojums, cenām krītoties beidzot var iegādāties māju).» «Latio» speciālisti min arī ārzemēs strādājošos latviešus un vietējos iedzīvotājus, kuri izvēlas investēt NĪ. Jāatzīst, tādu cilvēku Latvijā šobrīd nevar būt daudz.
Runājot par prognozēm un tendencēm, J.Ezers atzīst: «Līdz šim pavasarī un vasarā bija privātmāju un zemju tirgus lielākais aktivitātes laiks. Bet tas bija pirms globālās krīzes.» Ņemot vērā vispārējo situāciju pasaulē un valstī J.Ezers šovasar īpašu privātmāju pircēju aktivitāti neparedz. Paliek jautājums – kā tas ietekmēs māju cenas.
Informācijas avots:
www.nams24.lv
