Vadims Markovs paredz cenu korekciju
Romāns Golubevs 11.2006.
Nākotnes prognozes ir riskanta lieta, jo vairāk tad, ja runa ir pa nekustamo īpašumu tirgu. Pārāk daudz faktoru, ieskaitot pasaules mēroga, atstāj uz to nepastarpinātu iespaidu. Neraugoties uz to, kompānijas „NIRA Fonds” prezidents Vadims Markovs atsaucās uz „m2” lūgumu būt par ekspertu un iejusties orākula lomā. Jāatzīmē, ka viņa viedoklis atšķiras no lielākās daļas Latvijas attīstītāju un mākleru viedokļa, kas stūrgalvīgi turpina barot iedzīvotājus ar stāstiem par jauno dzīvokļu un zemes tālākas sadārdzināšanās neizbēgamību. Vadims Markovs ir pārliecināts – mūsu nekustamā īpašuma tirgu 2007. gadā gaida cenu korekcija.
Nokrist var viss, kas pacelts
„Neraugoties uz to, ka runāt esam iecerējuši par nākotni, sarunu gribētos sākt ar to, cik lielā mērā 2006. gads ir attaisnojis jūsu cerības?”, - ar šādu pirmo jautājumu „m2” griezās pie Vadima Markova.
Šajās dienās speciāli pārlasīju, ko esmu teicis pirms gada. Mana prognoze īsumā bija šāda: 2006. gads paies zem stabilizācijas zīmes. Uzskatu, ka neesmu pievīlis, lai arī tirgus ir pārgājis jaunā cenu līmenī. Paraugieties paši – zemes segments jau ir stabilizācijas stadijā, tas pats notiek arī ar sērijveida un vecajiem mājokļiem. Ievērojami palielinājies eksponēšanas laiks lielākajai daļai objektu. Ir dzīvokļi, kas pārdošanas sarakstos atrodas 6 un vairāk mēnešus. Ļoti lēnām aiziet dzīvokļi centrā. Analoģiska situācija ir arī apbūves gabaliem – iepriekšējā sezonā tie neattaisnoja savu īpašnieku cerības. Aktīvs pieprasījums saglabājas tikai rajonos un projektos ar visveiksmīgāko atrašanās vietu.
Un kas notiek ar dzīvokļiem jaunajos projektos? Daudzi attīstītāji pastāv uz to, ka celtniecības materiālu sadārdzināšanās dēļ to cena nevar kristies.
Nokrist var viss, kas pacelts. Tas ir dabas likums. Kad novembra sākumā gatavojos konferencei „Bankas un finanses Baltijā 2006”, visai sīki izpētīju stāvokli mājokļu tirgū Eiropas valstīs. Mani izbrīnīja ļoti daudzi rādītāji. Konkrētāk, Čehijas galvaspilsētas Prāgas dati. Diez vai kāds no Latvijas attīstītājiem riskēs apgalvot, ka celtniecības pašizmaksa tur ir zemāka, nekā pie mums. Tad, lūk, jaunie mājokļi ar apdari Čehijas galvaspilsētas guļamrajonos tiek pārdoti par 1200 – 1500 eiro kvadrātmetrā. Un tikai projekti ekskluzīvās vietās un ar kaut kādām papildus „ekstrām” tiek piedāvāti par 1800 eiro kvadrātmetrā. Mūsu vidējās cenas rādītājs ir par 400-800 eiro augstāks. Rodas loģisks jautājums – kāpēc? Paskaidrošu. Celtnieki – kā ģenerāluzņēmēji, tā arī apakšuzņēmēji, ieskaitot santehniķus, kas uzstāda sēdpodus, vai elektriķus, kas ieskrūvē lampiņas, redzot par kādām cenām tiek pārdoti dzīvokļi, cenšas palielināt savu peļņu un uzskrūvē sava darba izcenojumus. Šādu lietu stāvokli paskaidro ar nepieciešamību ar augstām algām noturēt celtniekus, kas liela skaitā brauc uz ārzemēm. Bet... Varšavā puse jauno mājokļu tiek pārdoti par 940-960 eiro kvadrātmetrā, bet pie viņiem darbaspēka izceļošana ir vēl masveidīgāka!
Tiesa, tā ir tikai medaļas viena puse. Nekustamo īpašumu cenu kāpumā vainīgi daudzi tirgus dalībnieki. Gan spekulanti, gan zemes pārdevēji... notikusi ķēdes reakcija. Spekulāciju viļņi zemes cenu ir pacēluši līdz iepriekš neredzētam līmenim.
Tas, ka investori uzpērk lielu skaitu dzīvokļu, ir izraisījis to cenu kāpumu. Attīstītāji, vērojot kā uz viņu dzīvokļiem iedzīvojas pārpircēji, arī sāka uzskrūvēt cenas. Vispār, izdalīt vienu vainīgo ir visai sarežģīti. Pārejot no viena cenu līmeņa uz augstāku, spekulāciju vilnis pārņēma burtiski visus.
Lūk, tas arī izbrīna. Nevar taču visi būt spekulanti. Obligāti jābūt gala patērētājam, kas sadārdzināto nekustamo īpašumu iegādāsies, lai tajā dzīvotu.
Piekrītu, ka mūsu vidusslānis nevar atļauties dzīvokli par tirgū esošajam cenām. Tātad, cenu latiņa ir pacelta pārmērīgi augstu. Un tādēļ cenu korekcija ir neizbēgama.
Viss spekulantu rokās
Korekcija cenu pazemināšanas virzienā?
Jā. Lai gan lavīnveidīgu cenu kritumu man piedzīvot negribētos un, ceru, ka tas arī nenotiks. Ilustrācijai varu pastāstīt par situāciju Sanktpēterburgā, kur darbojas mana kompānija. Hipotēka tur praktiski nav attīstīta – neprātīgā cenu kāpuma dēļ pagājušajā gadā cilvēki nevarēja masveidā izmantot šo finanšu instrumentu. Viņi nespēja konkurēt ar tiem, kas par darījumu maksāja skaidrā naudā. Cenu paaugstināšanās ķēdes reakcija pie viņiem sākās tādēļ, ka parādījās jauni bagāti investori, kas dzīvokļus sāka uzpirkt desmitiem un pat simtiem. Tā rezultātā spekulantu rokās nonāca desmitiem tūkstoši dzīvokļu. Šīs „bagātības” īpašnieki to neizlika pārdošanai – pieturēja. Radās ažiotāžas pieprasījums. Un tad vēl arī presē cita pēc citas parādījās publikācijas – pērciet šodien, rīt būs dārgāk! Un dzīvokļu vidējā cena nepilna gada laikā no 1200 uzšāvās līdz 2500 dolāriem par kvadrātmetru. Tad uz kādu brīdi kāpums apstājas kā zeme iemiets. Bet pēc tam sākās atplūdums, kas turpinās arī šodien – dzīvokļi tiek pārdoti par 2300 – 2400 dolāriem kvadrātmetrā. Daži apbūvētāji veic slēpto pārdošanu pat par 2200 dolāriem kvadrātmetrā.
Kādēļ šis stāsts? Pie mums taču ir cits cenu kāpuma iemesls – kredītu pieejamība.
Notiekošā jēga ir tā pati – ir radīts mākslīgs deficīts. Latvijā lielam skaitam cilvēku pieder pa 3-5 dzīvokļiem. Tas, cik lielā mērā tirgus būs pakļauts korekcijai, atkarīgs no tā, cik ilgi spekulanti varēs atļauties nepievērst uzmanību savām kredītsaistībām. Nepieciešams atzīmēt, ka daudzi no viņiem ir turīgi cilvēki. Nepieciešamības gadījumā viņi izliks pārdošanai mazāk pievilcīgos objektus, bet gardākos kumosiņus pietaupīs vēlākam laikam. Spekulanti, starp citu, parasti uzpērk dažāda rakstura objektus. Taču atšķirībā no dzīvokļiem, cenām stabilizējoties, par visnelikvīdāko preci var kļūt zeme...
Bīstamā zeme
Bet man ir gadījies dzirdēt citādu viedokli.
Zeme, zeme... Es runāju par gruntsgabaliem, kas atrodas tālu no Rīgas Latvijas rajonos. Latvijas apdzīvotības blīvums ir viens no zemākajiem Eiropas Savienībā. Brīvas zemes ir ļoti daudz pat aiz apvedceļa robežām. Šai zemei ir nepieciešamas papildus investīcijas. Ja jums ir desmit hektāru, tad, lai to pārdotu, būs jāizstrādā detālplānojums, jāveic meliorācija, jāpievada inženieru komunikācijas, elektrība... Apstākļos, kad pazeminās pircēju pieprasījums, bankas var pārtraukt šādas zemes attīstīšanas projektu finansēšanu. Uz šodienu kredītiestādes ir izsniegušas aizdevumus tādam daudzumam ciematu celtniecībai paredzētu zemesgabalu, ka pat saglabājoties ievērojamiem gruntsgabalu pārdošanas apjomiem, to īpašnieki pārdos tos vēl gadus desmit. Tikai jautājums - vai būs pieprasījums?
Cenas zemes tirgū dažkārt ir grūti izskaidrojamas. Gruntsgabals Jūrmalā pie dzelzceļa tiek piedāvāts par 500 eiro kvadrātmetrā, bet tajā pat laikā kāpu zonā kūrorta zeme izlikta pārdošanai par 700 eiro kvadrātmetrā. Un pārdevējus nepavisam nemulsina tas, ka zemesgabaliem ir absolūti dažādi patērētāji, kuru finansiālais svars ir nesalīdzināms. Visi dzīvo, gaidot ko labāku.
Un kad var gaidīt cenu korekcijas sākumu?
Precīzu atbildi nezina neviens. Manuprāt, tirgus var pēc inerces velties vēl kādu pusgadu. Kopumā korekcijai būs izlases raksturs. Tā notiks sektoros, kuros cenas ir pārāk uzskrūvētas. Sekmīgos projektos, kuros dzīvokļi tiek aktīvi izpirkti, cenas, protams, neviens nepazeminās. Taču vairumā gadījumu cenas ir pārāk attālinātas no iedzīvotāju ienākumiem. Vienīgi negribētos piedzīvot investoru masu psihozi. Tas ir, kad tirgus situācija var arī nebūt tik dramatiska, bet cilvēki sāk masveidā atbrīvoties no saviem nekustamo īpašumu portfeļiem. Tad gan var gaidīt nelaimi.
Investori nesaskata perspektīvas
Tiek uzskatīts, ka briestošās problēmas pirmie izjutīs ārzemju investori.
Bet jūs paskatieties, ko dara amerikāņu investīciju grupa NCH – tās Latvijas meitasuzņēmums „Domuss” kopš gada sakuma aktīvi pārdod savus objektus. Par ko tas liecina? Par to, ka ārzemju nauda sāk aiziet no mūsu reģiona. Rudenī Latvijā ieradās divu lielu investīciju fondu pārstāvji, kas nodarbojas ar izstrādes stadijā esošiem projektiem. Tas pats par sevi ir visai rets gadījums. Viņi iepazinās ar Rīgu un izdarīja mūs nepriecinošu secinājumu - Latvijā viņiem vairs nav ko darīt. Viņuprāt investīciju līdzekļu koncentrācija ir pārāk liela un tirgus jau ir pārkarsis.
m2:
ēc starptautiskās analītiķu kompānijas „Knight Frank” domām 2007. gadā Latvijas nekustamo īpašumu cenas pieaugs par 17,5%. Pie tam Bulgārijai un Horvātijai, kuras tikai gatavojas iestāties Eiropas Savienībā, šis rādītājs ir 7,5% un mazāk. - Loģiski būtu, ja skaitļi būtu otrādi. Es visai skeptiski izturos pret šādām prognozēm. Nesen izstudēju „Deutsche bank” pētījumu, kurā tika mēģināts salīdzināt nekustamā īpašumu tirgus procesus ASV un Eiropā. Vienīgais secinājums, kuru var izdarīt, iepazīstoties ar šo dokumentu ir tas, ka nav labākas vietas investīcijām nekustamajos īpašumos, kā Vācija. Reāli šīs valsts austrumu daļā pēc apvienošanās tika uzcelts 4,5 miljoni dzīvokļu. Miljons no tiem joprojām ir tukši. Pie celtniecības pašizmaksas 2000 eiro uz kvadrātmetru, mājokļu cenas Austrumvācijas pilsētās, ieskaitot Berlīnes guļamrajonus, nepārsniedz 1200-1500 eiro kvadrātmetrā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
