Uzlecošā tirgus zeme
10.2006
Bulgārijas nekustamā īpašuma tirgus šodien tiek uzskatīts par vienu no visperspektīvākajiem Eiropā - cenas šeit aug acīmredzami, bet gaidāmā šīs valsts uzņemšana Eiropas Savienībā sola pozitīvo tendenču saglabāšanos vēl mazākais 2-3 gadus.
Oktobra vidū Sofija kļuva par pirmā nekustamo īpašumu profesionāļu apvienību kopējā pasākuma norises vietu – šeit notika Eiropas FIABSI kongress un 12. CEREAN konference. Tādejādi Bulgārija savas uzņemšanas Eiropas Savienībā priekšvakarā (2007. gada 1. janvāris) saņēma lielisku iespēju parādīt sevi kā Eiropas nekustamo īpašumu galvaspilsētu, ko arī izmantoja maksimāli efektīvi, reklamējot savu tirgu un tā attīstības perspektīvas. Apvienoto forumu dalībnieki varēja ne tikai uzklausīt vadošos Balkānu tirgus operatorus, bet arī biznesa tūru laikā un viesnīcā „Kempinski” organizētajā izstādē iepazīties tuvāk ar vadošo kompāniju darbību.
Ķeltu pionieri
Balkānos Secinājumi, uz kuriem patriotiski noskaņotie pasākuma saimnieki vedināja no visas pasaules sabraukušos viesus, bija nepārprotami: Bulgārijas nekustamo īpašumu tirgus pašreiz ir viens no visperspektīvākajiem un rentablākajiem Eiropā. Patiešām – pēdējo divu gadu laikā šejienes nekustamo īpašumu cenas ir cēlušās turpat divas reizes. Un, ņemot vērā ārzemju investoru neatslābstošo interesi, netiek runāts par cenu kāpuma apstāšanos tuvākajos gados.
Drīzā Bulgārijas pievienošanās Eiropas Savienībai, kas ārzemju investīcijām ir kā politiskas stabilitātes, ekonomiskās attīstības un bezrisku likumdošanas bāzes garantija, noteica lielo interesi par šo tirgu pirmkārt no Lielbritānijas un Īrijas, kā arī daļēji no Vācijas investoru puses.
Ārzemnieku vidū vispopulārākais ir „otro māju” tirgus – nekustamie īpašumi Melnās jūras piekrastē un kalnu kūrortos. Taču vairumā gadījumu tas nav tāpēc, ka miglainās Albionas iemītnieki taisītos pārcelties uz dzīvi Balkānos vai kaut vai regulāri dzīvot šeit attiecīgajos gadalaikos. Britu interese ir tradicionāli skaidrs investīciju cenas un kvalitātes harmoniskas saskaņas indikators, ja precīzāk – līdzsvarotas attiecības starp pietiekamu rentabilitāti un zemu risku līmeni. Iegādājušies vairākus desmitus tūkstošu apartamentu un māju jūras piekrastē un kalnos, tikai 1152 briti lūdza atļauju ilgstošai dzīvošanai šajā valstī, lai personiski novērtētu iegādātā īpašuma kvalitāti.
Ne viss nes peļņu
Lielākā daļa spekulantu dod priekšroku vienkārši pelnīt uz augošā un pagaidām vēl salīdzinoši lētā bulgāru tirgus rēķina. Tā vairākos piekrastes kūrortos cenas atkarībā no dzīvojamo kompleksu infrastruktūras attīstītības pakāpes un kvalitātes svārstās no 600 līdz 1500 eiro kvadrātmetrā. Turklāt „ekonomiskās klases” piedāvājumi ir vismasveidīgākie. Ir sastopami arī 400-450 eiro varianti, taču tie galvenokārt ir projekta līmenī vai kā apbūvēšanai piemērots laukums. Šāda objekta cena celtniecības laikā pieaug par aptuveni 15-30% un vēl par 10-15% brīdī, kad dzīvojamais komplekss tiek ievadīts ekspluatācijā. Šajā stadijā apartamentus var pārdot ar 25-40% peļņu, bet tos var arī nodot pārvaldītāju kompānijas rīcībā un saņemt ienākumus no iznomāšanas. Pēdējais vairāk attiecas uz jūras kūrortiem.
Runājot par kalnu rajoniem, šeit pēc pašu bulgāru nekustamo īpašumu aģentu atzinuma, kas tika izteikts kongresa kuluāros, ir vērojama zināma šalē pārprodukcija, kas novedusi pie tā, ka nav iespējams nodrošināt nepārtrauktu sezonas nomnieku plūsmu, it īpaši kūrortos ar nepietiekami attīstītu infrastruktūru.
Pavisam strīdīgas ārzemniekiem šobrīd šķiet investīcijas tālu no piekrastes esošajos Sofijas un citu lielo pilsētu dzīvojamos nekustamajos īpašumos, ja vien viņi nav nodomājuši tajos dzīvot paši. Dzīvokļi Sofijas jaunajās mājās izmaksā 1000-1400 eiro kvadrātmetrā, kas, salīdzinot ar daudzām citām Eiropas valstu galvaspilsētām, ir simpātiska cena. Taču iznomāt šādu dzīvokli, ja arī vispār izdosies, tad labākajā gadījumā par 5 eiro kvadrātmetrā. No šāda viedokļa jēga ieguldīt līdzekļus Bulgārijas megapolēs ir tikai tad, ja tās ir investīcijas tirdzniecības platību celtniecībā. Tas neizmaksās tik dārgi, lai atteiktu sev prieku saņemt nomas maksu, sākot ar 30-60 eiro lielajos tirdzniecības centros, līdz 50-120 eiro – uz High Streets esošajos butikos.
Par cerības attaisnojošu pagaidām tiek uzskatīta līdzekļu ieguldīšana A un B klases biznesa centru celtniecībā, taču arī šeit vietējo specifiku nepārzinošam svešzemniekam kā parasti pastāv risks iesaistīties neveiksmīgā projektā. Tiesa, šādi priekšlikumi, kā likums, nav domāti mazajiem investoriem vai pircējiem.
Pārvaramais zemes trūkums
Mazie investori un pircēji, iegādājoties Bulgārija mājokļus personiskai lietošanai, var iztikt ar pavisam nelielām summām. Mājiņu 15-20 km attālumā no piekrastes var viegli nopirkt par 5-8 tūkstošiem eiro. Taču zem būves esošā zeme saskaņā ar Bulgārijā spēkā esošo likumdošanu svešzemniekam pārdota netiks. Tomēr var noslēgt ilgtermiņa zemes nomas līgumu par gandrīz simbolisku summu. To darīt ir jēga, pērkot vasaras atpūtas māju.
Ja pircējs plāno dzīvot Bulgārijā pastāvīgi vai gūt peļņu, tad, pērkot ēku privātpersonai, zemesgabalu labāk noformēt uz firmas vārda, kas speciāli šim nolūkam tiek reģistrēta Bulgārijā. Šādas firmas nodibināšana un tehniskie jautājumi ir diezgan izplatīts pakalpojums, kuru sniedz jebkura liela nekustamo īpašumu aģentūra vai juridiskais birojs. Uz kompānijām, kuru dibinātāji ir ārzemnieki, tiek attiecinātas visas tās pašas likumdošanas normas, kā firmām, kuras dibinājuši Bulgārijas pilsoņi. Dzīvokļu un dzīvojamo māju iegādei, kā arī to komerciālai izmantošanai ārzemniekiem netiek likti nekādi šķēršļi. Tiek arī solīts, ka pēc Bulgārijas iestāšanās Eiropas Savienībā tās dalībvalstu pilsoņiem tiks pārdota arī zeme. Tiesa gan, kā saka paruna, solīt vel nenozīmē precēt, taču noteiktas likumdošanas iniciatīvas šai virziena par šo tēmu jau tiek aktīvi apspriestas.
Nodokļu klimats Bulgārijā ir maigs. Nekustama īpašuma nodokļa bāze firmām ir tā bilances vērtība, privātpersonām – teritoriālā nodokļu dienesta noteiktā nekustamā īpašuma cena. Nodokļa likme ir vienāda kā fiziskām, tā arī juridiskām personām – 0,15%. Nodoklis privātpersonu pamata mājoklim (kurā īpašnieks un viņa ģimenes locekļi dzīvo gada lielāko daļu) samazinās par 50%. Tiesības uz sekundārā tirgus objektu nodošanu ir jānoformē notariāli un jāreģistrē reģistrā. Nodeva šajā gadījuma ir aptuveni 3% no līgumā norādītas summas.
Runājot par līdzdalību piejūras apartamentu celtniecībā, šeit vairumā gadījumu darbojas elastīga maksājumu sadalīšanas sistēma uz celtniecības laiku, kā arī hipotēka. Tiesa, tās nosacījumi – sakot no 6% gadā – ir apgrūtinošāki, nekā Latvijā, taču ir cerības uz refinansēšanu pēc humānākam likmēm, kad Bulgārija būs kļuvusi par Eiropas Savienībās dalībvalsti.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
