Tirgu gaida pārmaiņas
Romāns Golubevs
Kas notiek galvaspilsētas dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgū? Šis jautājums šodien satrauc daudzus – gan potenciālos pircējus un pārdevējus, gan arī investorus. Iespējams, kādam no viņiem ir arī precīza un argumentēta atbilde uz šo jautājumu, taču tādu ir mazākums. Lielākai daļai nākas izdarīt secinājumus, vadoties no personiskās pieredzes, bet tas nozīmē, ka secinājumos saglabājas zināma daļa subjektīvisma. \"m2\" nolēma pamēģināt pievienot tiem objektivitāti. Šai nolūkā mēs palūdzām sniegt situācijas vērtējumu vadošo nekustamā īpašuma kompāniju pārstāvjiem un pie reizes izteikt arī personisko viedokli.
Latvijas mājokļu uzpūsto cenu tēma jau trešo gadu ir valsts plašsaziņas līdzekļu viskarstāko un iemīļotāko tēmu skaitā – neatkarīgi no pašu viedokļa lasītāji uz to reaģē ļoti aktīvi. Vieni piekrīt secinājumiem, citi nē. Lūk, arī maija beigās izskanējušie paziņojumi par stagnāciju Lietuvas un Igaunijas nekustamā īpašuma tirgos izraisīja plašu rezonansi Latvijas sabiedrībā. Vienas daļas reakciju var raksturot ar vārdiem: „Tūlīt arī Latvijā viss aizies pa gaisu”, citas - „Par velti nekas nebūs”. Taču tas viss lielā mērā ir tikai emocijas. Nolēmām pamēģināt noskaidrot, kas īsti maijā-jūnijā notika galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgū? Un pēc komentāriem mēs griezāmies pie tiem, kam savas nodarbošanās dēļ nākas turēt roku uz pulsa – tas ir, pie vadošajām mākleru kompānijām. Nepiespiestā sarunā mēs palūdzām to pārstāvjus padalīties ar saviem profesionālajiem novērojumiem. Un, lūk, kas no tā ir iznācis.
Cenas neatbilst precei
Ingrīda Baufale. Kompānijas „NIRA Fonds” pārdošanas speciāliste:
Vasara nekustāmo īpašumu tirdzniecībā tiek uzskatīta par kluso sezonu – jo augstāka temperatūra laukā, jo mazāk mākleriem darba. Šajā gadā dzīvokļu pārdošanas piedāvājumu skaits vasarā īpaši nepalielinājās un tāpat nemainīgs palika arī pieprasījums. Tiesa, dažos segmentos ir arī jaunas tendences. Piekāpīgāki, runājot par cenu, ir kļuvuši Rīgas centra dārgo dzīvokļu īpašnieki. Ir objekti ar lielām platībām, kas gada laikā tika izlikti pārdošanai par 3500 – 4000 eiro kvadrātmetrā. Par šādu cenu neviens tos pirkt nevēlējās un tagad pārdevēji pamazām sāk samazināt savas finansiālās prasības. Interesants ir arī šāds fakts: potenciālo pircēju interesi galvaspilsētas centrā ne tik daudz piesaista Vecrīga, cik tā saucamais Klusais centrs. Tā iemesls, manuprāt, ir Rīgas vēsturiskā centra pārmērīgais publiskums – šeit ir gan kafejnīcas ar mūziku, gan diskotēkas, gan lielas cilvēku plūsmas. Ausekļa un Rūpniecības ielas ir mierīgākas.
Ja runājam par dzīvokļiem sērijveida namos Rīgas guļamrajonos, tad es jau sen uzskatu, ka to cenām ir jākrītas. Tās neatbilst precei. Neņemos prognozēt, cik lielā mērā – ar to lai nodarbojas analītiķi – taču būdama praktiķe, uzskatu par nepamatotām pārdevēju prasības, kas par saviem 3-4 istabu tipālajiem dzīvokļiem mājās ar izdemolētām kāpņu telpām un nepievilcīgajiem liftiem pieprasa vairāk nekā 100 000 eiro. To pašu saku arī saviem klientiem. Ņemt vai neņemt – tā jau viņu pašu darīšana.
Manuprāt, cenu kāpumu dzīvokļu tirgū provocē bankas. Tās sacenšas cita ar citu tādu produktu radīšanā, kas mudinātu iedzīvotājus noformēt hipotēkas aizņēmumus. Ja agrāk bankas izsniedza ne vairāk kā 80% no sērijveida dzīvokļa vērtības, tad tagad aizņēmumu saņem cilvēki, kam nav naudas pat kredīta noformēšanai. Galvenais ir noķert klientu uz hipotēkas āķa. Tieši ar to arī ir izskaidrojams nemitīgais sekundāro mājokļu cenu kāpums. Nav brīnums, ka kārtīgs dzīvoklis pieprasītā rajonā tiek pārdots par 1400 – 1500 eiro kvadrātmetrā.
Samazinās darījumu skaits
Vita Gudkova, kompānijas „Latio” pārdošanas daļas vadītāja:
Lai iegūtu iespējami pilnīgu dzīvokļu tirgus stāvokļa statistisko ainu, mēs ik mēnesi apkopojam informāciju, kas tiek iegūta no dažādiem avotiem – Zemesgrāmatas, Valsts Zemes dienesta un tml. Tad, lūk, ja gada beigās Rīgā un tās apkaimē vidēji notika 1600 darījumi ar dzīvokļiem, tad martā, aprīlī un maijā to skaits nokritās vidēji līdz 1350. Pirkšanas – pārdošanas darījumu skaits samazinājās, neraugoties uz piedāvājuma palielināšanos jaunajos projektos. Šī statistika pēc „Latio” domām uzskatāmi demonstrē, ka situācija tirgū mainās. Apstiprinājumu tam mēs saskatām arī mūsu ikdienas darbā. Ja maija beigās – jūnija sākumā vēl bija vērojama pircēju aktivitāte, tad divās nedēļās pirms Līgo svētkiem tā krasi samazinājās, piedāvājumu apjomam saglabājoties iepriekšējā līmenī. To var izskaidrot ar diviem iemesliem. Pirmais – pircēji laiku pa laikam ietur pauzi, lai izpētītu cenu situāciju. Otrs svarīgs moments – pauze sakrita ar atvaļinājumu periodu.
Vispār, tipālo dzīvokļu tirgus pēdējā laikā pasniedz oriģinālus pārsteigumus. Burtiski pirms Līgo svētkiem mēs kopā ar mūsu analītiķiem pētījām sekundārā tirgus mājokļu kvadrātmetra vidējās cenas. Izrādījās, ka, neraugoties uz pieprasījuma samazināšanos, cenas aug. Sākām noskaidrot, kā tas var būt? Un nonācām pie negaidīta secinājuma – vidējo cenu būtiski ietekmē dzīvokļi ar augstākām cenām. Tās iegādājas tie pircēji, kas vēlas iegādāties dzīvokli tieši tagad. Viņi vienkārši nevar gaidīt.
No pēdējiem jaunumiem, kas fiksēti „Latio” ikdienas darbā, minēšu arī šādu: ir krasi pieaudzis to dzīvokļu skaits, kas jaunajos projektos tiek pieteikti otrajai pārdošanai. Tas nozīmē, ka tie, kas tajos investējuši līdzekļus ar mērķi pārdot tālāk, vairs necer uz turpmāku strauju cenu kāpumu. Starp citu, arī dzīvokļu pirmās pārdošanas termiņi jaunajos projektos pakāpeniski kļūst garāki. Taču runāt par stagnāciju šajā segmentā vēl nav pamata.
Manuprāt, darījumu ar dzīvokļiem kopējā skaita samazināšanās ir tirgū briestošo pārmaiņu vēstnesis. Tieši kādu izmaiņu? Mēs gaidām gan cenu, gan arī paša dzīvokļu tirgus stabilizēšanos. Jautājums tikai – kā tas norisināsies. Ir vairāki scenāriji. Viens – tas notiks pakāpeniski. Cits – cenas pēc inerces pārsniegs noteiktu optimālu lielumu un pēc tam pie tā atgriezīsies. Man liekas, ka ticamāks ir otrais variants. Bet igauņu un lietuviešu scenārija atkārtošanos, kad sērijveida dzīvokļu cenas samazinājās par 5-10%, es negaidu. Pie mums nav tā publika – pārdevēji turēs savus dzīvokļus līdz pēdējam, atsakoties pazemināt cenu. Darījumi notiks tikai starp piespiedu pārdevējiem un piespiedu pircējiem. Lielākāi noteiktībai situācijā vajadzētu parādīties septembrī, kad beigsies atvaļinājumu laiks.
Deklarācijas dzīs cenas
Jeļena Koroļova, kompānijas „Ober-Haus” jauno projektu nodaļas direktore:
Kā liecina darījumu skaits, informācija par cenu samazināšanos Lietuvas un Igaunijas sekundārajos nekustamā īpašuma tirgos ir ietekmējusi Latvijas tirgu: palielinājies tipālo dzīvokļu pārdošanas piedāvājums, bet pieprasījums ir nedaudz samazinājies. Tiesa, aktivitātes samazināšanās ir likumsakarīga vasaras periodam. Kas attiecās uz piedāvājumu cenu, tās paaugstināšanās tendence saglabājas. Tā maija mēnesī pēc „Ober-Haus” datiem cenu pieaugums sekundārajā tirgū bija 5% un pašreiz dzīvojamās platības kvadrātmetra vidējā cena Rīgas mikrorajonos ir sasniegusi 1340 eiro atzīmi. Šim sadārdzinājumam ir savs skaidrojums. Neraugoties uz piedāvājumu apjoma palielināšanos, pārdevēji sākumā mēģina iztaustīt tirgu ar augstākām cenām. Tikai tad, kad viņi pārliecināsies, ka pircējus cena neapmierina, viņi sāks tirgoties. Taču vismaz līdz vasaras beigām situācija diez vai izmainīsies. Par cenu kāpuma tendences lūzumu pagaidām runāt ir pāragri. Tas kļūs manāms ne ātrāk kā pēc 3-4 mēnešiem.
Jebkurā gadījumā iespējamā korekcija nepārsniegs 7%, bet ilgtermiņā cenas turpinās lēnām kāpt un cenu samazinājumu tuvāko divu gadu laikā gaidīt nenāksies. Viens no iemesliem ir 2008. gadā plānotā vispārējās ienākumu deklarēšanas ieviešana. Saskaņā ar to visiem iedzīvotājiem nāksies iesniegt nulles deklarāciju, kurā būs jāsniedz ziņas par mantisko stāvokli. Cenšoties legalizēt skaidrās naudas līdzekļus, cilvēki sāks pirkt nekustamos īpašumus, bet tas atkal izraisīs pieprasījuma palielināšanos un cenu paaugstināšanos. Par to ar visai lielu pārliecību runāt ļauj iepriekšējā pieredze. Valdība jau reiz draudēja ieviest nulles deklarēšanu un toreiz strauji sāka kāpt cenas.
Ir vēl kāds mums svarīgs moments. Katrai pilsētai ir savs noteikts nekustamā īpašuma cenu līmenis. Rīgai kā Baltijas valstu lielākajai pilsētai tam jābūt augstākam, nekā Tallinā vai Viļņā. Taču šobrīd pie mums dzīvokļi maksā nedaudz lētāk.
„Ober-Haus” pagaidām nesaskata pazīmes, kas liecinātu, ka tirgus pāriet stagnācijas vai krišanas stadijā. Un pat, ja vasarā darījumu cenas pazemināsies par 1-2%, tas nenozīmēs neko citu, kā tikai to, ka ir sākusies atvaļinājumu sezona un tādēļ ir samazinājies pieprasījums.
Jūs jautājat, cik lielā mērā nekustamo īpašumu aģenti ir bezkaislīgi savās prognozēs? Daži uzskata, ka ažiotāža mums ir izdevīga. Šāds viedoklis radies tādēļ, ka daudzi iedzīvotāji ir pārliecināti, ka nekustamo īpašumu kompānijas pelna, spekulējot ar agrāk nopirktiem objektiem. Tomēr Latvijas lielās kompānijas nenodarbojas ar savu līdzekļu spekulatīvu ieguldīšanu. Mums nav ienākumu no tālākpārdošanas, bet tikai no starpnieku pakalpojumiem. Un, ja cenas samazināsies, mēs savu darbu nezaudēsim, jo cilvēki vienalga izmantos profesionāļu pakalpojumus, lai iegādātos, pārdotu vai novērtētu nekustamos īpašumus.
Korekcija – tas nav kritums
Iveta Mežaraupa, kompānijas „Arco Real Estate” dzīvojamā fonda tirdzniecības nodaļas vadītāja:
Nedēļu pirms Līgo svētkiem, nedēļu pēc tiem – šajā periodā pircēju aktivitāte nekustamo īpašumu tirgū krītas. Taču tā nav tirgus stagnācija – tirdzniecība turpinās. Pašreiz palielinājies lauku saimniecību – zemes ar vecām mājam – piedāvājums. Acīm redzot, to īpašnieki uzskata, ka cena ir sasniegusi virsotni un vairs negaida, ka tā celsies.
Cenas sekundārajā tirgū jau sen ir neadekvātas – mūsu vērtētāji par to ir pārliecināti. Tādēļ ir jāgaida cenu korekcija tipāliem dzīvokļiem. Ar korekciju es saprotu nevis cenu krišanu, bet to kāpuma palēnināšanos. Citādi nemaz nevar būt: piedāvājumu apjoms pastāvīgi palielinās. Noteiktu ietekmi uz dzīvokļu tirgu ir jārada tam faktam, ka palielinās jauno dzīvokļu skaits. Es ceru, ka, pārceļoties uz tiem, cilvēki sāks pārdot vecos dzīvokļus. Turēt tos vēl turpmāk nebūs īpašas jēgas. Pašreiz, starp citu, palielinās piedāvājumu apjoms jauno projektu sekundārajā tirgū.
Man jautājumus izraisa situācija ar cenām jaunajos projektos. Šodien iegādāties dzīvokli ar apdari Rīgā var par aptuveni 1500-1600 eiro kvadrātmetrā. Dzīvoklis Siguldā vai Ādažos tiek piedāvāts par 900-1000 eiro kvadrātmetrā. Bet celtniecības izdevumi abos gadījumos taču ir vienādi!? Un zemes vērtība šo starpību nekompensē.
Personiskais viedoklis
Un tā, ja apkopojam mūsu šodienas aptaujas dalībnieku vērojumus, tad pienācis īstais laiks runāt par sērijveida dzīvokļu cenu kāpuma stāvokli – vismaz vasaras periodā. Šeit īpaši gribētos atzīmēt, ka tā nav valsts mēroga traģēdija, bet gan dabīgs process. Samazinājies pieprasījums, strauji pieaudzis piedāvājumu apjoms un, lūk, rezultāts. Daudzi profesionāļi iesaka pagaidīt līdz rudenim – tas parādīs, ko vērts ir mūsu tirgus. Taču riskēšu izteikt pieņēmumu, ka tālāku cenu kāpumu vairumam sekundārā tirgus dzīvokļiem tas neatnesīs. Mēģināšu paskaidrot savu viedokli.
Nekustamo īpašumu katalogs, protams, ar dzīvokļu tirdzniecību nenodarbojas, taču mums ir vairāki instrumenti, kas ļauj atsekot tirgus tendences. Viens no tiem ir aizvien populārākais interneta portāls WWW.VARIANTI.LV. Tad, lūk, laikā no 20, maija līdz 20. jūnijam tajā bija ievietots vairāk nekā 1500 jaunu sludinājumu par sērijveida dzīvokļu pārdošanu. Iepriekšējā mēnesī tādu bija 799 – tas ir, gandrīz divkārt vairāk.
Interesanti, ka dzīvokļu sektorā vērojamās tendences atkārtojas arī māju un zemes tirdzniecības sektoros. Tas arī ļauj izteikt pieņēmumu, ka piedāvājumu apjoms tirgū ir pieaudzis, un, tātad, augstākās cenas gaidīšanas process tuvojas beigām.
Bet, lūk, cits piemērs, kuru man pastāstīja kādas kompānijas pārstāvis, kas lielā mērā specializējusies tirdzniecībā ar zemi. Maijā pārdošanai tika izlikts dzīvoklis Juglā par 3 tūkstošiem eiro lētāk, nekā vidēji vietējā tirgū – lai ātrāk pārdotu. Rezultāts – nulle!
Nedrīkst atmest malā arī starptautisko struktūru pieaugošo neapmierinātību ar Latvijas varasiestāžu darbībām nekustamo īpašumu sektorā. Pēc to domām pie mums ir pārāk daudz brīvības. Piemēram, Starptautiskā Valūtas fonda speciālisti viennozīmīgi rekomendē oficiālajai Rīgai parūpēties par svirām hipotekārās kreditēšanas tempu ierobežošanai. Viens no rekomendētajiem tirgus bremzēšanas pasākumiem ir nekustamā īpašuma darījumu aplikšana ar ienākumu nodokli. Izņēmumu skaitā tiek piedāvāts iekļaut tikai pirmo mājokli, kas konkrētās personas īpašumā ir ne mazāk kā trīs gadus.
Pirms Līgo svētkiem Latvijā viesojās Eiroparlamenta Nekustamo īpašumu padomes augsta amatpersona. Mūsu cenas tāpat kā lielais ēnu darījumu skaits viņā izraisīja neizpratni. Tiekoties ar Latvijas mākleriem, viņš solīja sniegt plašu palīdzību tirgus situācijas normalizēšanai.
Savukārt, no tiem argumentiem, ko pēdējo nedēļu laikā man nācās dzirdēt par labu iespējamam turpmākam dzīvokļu cenu pieaugumam Latvijā, par būtisku uzskatu nulles deklarēšanas ieviešanu, sākot ar 2008. gadu. Nodomāts, ka ja tajā būs norādīti skaidras naudas uzkrājumi, kas pārsniegs 100 minimālās algas (šobrīd – 90 lati), deklarācijas iesniedzējam nāksies maksāt nodokli 3% apmērā no summas, kas pārsniedz noteikto summu. Daudzi, protams, uzskatīs par saprātīgāku ieguldīt naudu nekustamajos īpašumos. Tikai šaubos, ka pagodinošais investīciju objekta nosaukums tiks lielākajai daļai paneļu māju. Tādēļ to sadārdzināšanās man pavisam noteikti liekas maz ticama.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
