Rīga gaida birojus un noliktavas
Mihails Gromovs 03.2007
Rīgas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus sper tikai savus pirmos soļus un tāpēc pieprasījums šeit ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Pēc ekspertu domām, gaidīt tā piesātināšanos ātrāk par 2009.-2010. gadu nav vērts. Pie tam, jau tagad bioju un noliktavu nomas maksa Latvijas galvaspilsētā un tās apkārtnē ir ievērojami augstāka nekā Tallinā vai Viļņā.
“Vispirms vēlētos atzīmēt, ka Latvijas mērogā komercplatību tirgus pagaidām nav. Var runāt tikai par galvaspilsētas tirgu (tas ietver arī Rīgas tuvāko apkaimi) – tas saistīts ar to, ka 75% Latvijas darījumu aktivitāšu pienākas tieši uz šo reģionu,” - jau sarunas sākumā punktus uz “i” saliek Mihails Morozovs – kompānijas “Colliers International” vadītājs-partneris Baltijas valstīs un Baltkrievijā.
Lēna mošanās
Visaktīvākais komercplatību tirgū ir biroju segments – uz to pienākas 70% darījumu. Tomēr pagājušā gadsimta deviņdesmito gadu beigās un šī gadsimta sākumā Latvijas un ārzemju kompānijas bija spiestas mitināties vecās administratīvās ēkās, dzīvokļos un citās, biroju vajadzībām pielāgotās ēkās. Par īpašu šiku tika uzskatīts birojs Vecrīgā: tā teikt, ja vari atļauties pieņemt klientus vēsturiskās galvaspilsētas sirdī, tas nozīmē, ka ar biznesu viss ir kārtībā. Toreiz tikai reto nomnieku uztrauca tas, ka lielākā daļa vietējo, tā saukto biroju platību absolūti neatbilda šā jēdziena klasiskajai izpratnei.
Pirmais mūsdienīgais biroju komplekss Latvijā parādījās tikai 2002. gadā. To uzcēla pēc telekomunikāciju operatora LMT pieprasījuma. Bet 2004. gadā ekspluatācijā tika nodots pagaidām visievērojamākais biroju objekts Latvijā – Hansabankas mītnes ēka. Nebūs pārspīlēts, ja teiksim, ka tieši šis projekts deva papildus impulsu biroju platību tirgus attīstībai: kļuva skaidrs, ka jaunas biroju platības ir pieprasītas. Tiesa, ātrums, ar kādu modās tirgus, izrādījās visai lēns.
Pēc neoficiālām ziņām šodien Rīgā un tās apkārtnē ir aptuveni 330 – 350 tūkstoši kvadrātmetru biroju platību, no kurām tikai 130 tūkstoši kvadrātmetru ir jaunajos kompleksos. Salīdzinājumam Mihails Morozovs minēja šādus skaitļus: „A un B klases biroju tirgus Viļņā ir 250 tūkstoši kvadrātmetru, bet Tallinā vēl vairāk – 300 tūkstoši kvadrātmetru.” Bet abās šajās pilsētās iedzīvotāju taču ir mazāk, nekā Rīgā.
Biroju tirgus lēnajai attīstībai Rīgā ir vairāki iemesli. Tā ir gan sarežģītāka nekā kaimiņiem projektu saskaņošanas sistēma, gan ierobežotais kompleksu celšanai piemērotu gruntsgabalu daudzums, gan celtniecības jaudu trūkums... Tajā pat laikā pieprasījums pēc jauniem birojiem ir vairākas reizes lielāks, nekā piedāvājums. Brīvu vietu A klases kompleksos vispār nav – tie visi ir aizņemti. B klases birojos ir brīvi ne vairāk kā 3% platību. Šim skaitlis jāpaskaidro papildus. Tas ir neprofesionālas un var pat teikt – diletantiskas pieejas projektu izstrādei rezultāts. Tā, piemēram, Rīgas galvenajā ielā – Brīvības ielā – ir divi pustukši, pavisam jauni kompleksi. Zemā nomnieku interese izskaidrojama ar autostāvvietu trūkumu, nepārdomātu platību plānojumu, ar vāju projekta koncepciju, un arī neadekvāti augstu cenu: 15-17 eiro kvadrātmetrā.
Netici savām ausīm
„Biroju platību tirgus piesātināšanos mēs nepiedzīvosim ne 2007. gadā, ne 2008. gadā,” ir pārliecināts „Colliers International” pārstāvis. Viņš paskaidro: “Pieprasījums nemainīgi pārsniegs piedāvājumu – tieši tirgus attīstības lēno tempu dēļ. Jo pats tirgus jau arī nestāv uz vietas. Kompānijas, kurām pirms pāris gadiem bija nepieciešami 200-300 kvadrātmetri, šodien ir par maz ar 400-500 kvadrātmetriem. Pieprasījums visu laiku pieaug.” J
a saskaitīt visus apbūvētāju pieteikumu, tad pēc kompānijas „Latio” datiem 2007. gadā Rīgā būs 300 tūkstoši kvadrātmetru jaunu biroju platību. Tik pat daudz tiek solīts arī 2008. gadā. Tomēr visi analītiķi jau ir nonākuši pie slēdziena, ka šīs cerības ir neadekvātas. 2006. gadā bija plānots nodot 100 tūkstošus kvadrātmetru jaunu biroju platību, bet patiesība pieejami ir tikai 60 000 kvadrātmetri. No 2007. gadā pieteiktajiem 300 tūkstošiem kvadrātmetru optimisti cer sagaidīt ne vairāk kā 90 – 100 tūkstošus kvadrātmetru ienākšanu tirgū.
Dārgais deficīts
Protams, deficīta apstākļi iespaido biroju platību nomas maksu – tā pastāvīgi pieaug. Tikai iepriekšējā gada vien sadārdzinājums bija 20-30%. Ja pirms gada mēnesis B klases birojā izmaksāja 10-12 eiro kvadrātmetrā (plus komunālie maksājumi), tad tagad tas maksā jau 13-15 eiro. Tas saistīts gan ar jauno kompleksu celšanas izmaksu kāpumu un arī ar ēku īpašnieku apetītes pieaugumu. Nonāk pat līdz absurdam: nomniekiem vienlaicīgi gan paaugstina nomas maksu (parasti nomas līgums paredz šādu iespēju), gan piedāvā telpas noteiktā termiņā atstāt telpas. Tā teikt, ja nepieņem jaunos noteikumus – paliec sveiks!
Savukārt par cenām A klases kompleksos spriest ir grūti – darījumu vienkārši nav. Pēdējās brīvās platības šajā sektorā tika piedāvātas 18-20 eiro kvadrātmetrā. Taču objektos, kas tirgū tiks ielaisti tuvākajos gados, cenas būs ievērojami augstākas. Pēc kompānijas „Latio” Komerciālo nekustamo īpašumu daļas vadītājas Dinas Lukjanskas domām dažos projektos kā, piemēram, „Da Vinci” vai Z-Towers, runa varētu būt par 25 vai pat 30 eiro kvadrātmetrā. Tiesa, cena 25 eiro par kvadrātmetru jau figurēja darījumā 2006. gadā: par šādu cenu tika iznomāts nama pirmais stāvs Alunāna ielā 5. Nedaudz lētāk, par 22 eiro kvadrātmetrā, nomniekiem tika nodots nama Vaļņu ielā 3 augšējais stāvs (Vecrīgā). Starp citu, jau pieminētajā Hansabankas centrālajā ēkā platības, ar skatu uz upi, tika piedāvātas par 20 eiro kvadrātmetrā. Analoģiskas cenas figurēja arī starptautiskajā lidostā „Rīga”.
Starp Rīgas biroju tirgus īpatnībām vēlamies pieminēt arī šādu: nelielus objektus tiešā Vecrīgas tuvumā apbūvētāji cenšas pozicionēt kā daudzfunkcionālus. Tā teikt, tur būs gan biroji, gan dzīvokļi un šādi cenšas samazināt neveiksmes risku: ja netiks pārdoti dzīvokļi, piedāvās birojus, un otrādi.
„Nekustamo īpašumu biroju tirgus segmenta uzplaukums gaidām ap 2009.-2010 gadu, kad beidzot tiks nodoti ekspluatācijā iepriekš pieteiktie projekti ar 15-20 tūkstošu kvadrātmetru lielu platību, un lielāki”, prognozē Mihails Morozovs. Jau ir vērojama biroju paplašināšanas tendence un to decentralizācija. Var runāt par to, ka pēc 3-4 gadiem, Rīgā būs, kā minimums, 3-4 jauni darījumu rajoni: Hanzas un Skanstes ielu rajonā, Krasta ielas rajonā, Ķīpsalā un Daugavas krastmalas centrālās daļas ziemeļu daļā. Principā, tās visas iekļūst tā saucamajā Rīgas centru zonā, kur pēc „Latio” novērojumiem, savas firmas galveno biroju vēlētos izvietot turpat 75% Latvijas firmu.
Paši uz savu risku
Noliktavu segments Latvijas nekustamo īpašumu tirgū ir vēl mazāk attīstīts, nekā biroju segments. Pašlaik tas burtiski sper pirmos soļus. Pagaidām visskaļākais tā projekts ir „Nordic Industrial Park”, kas atrodas 20 kilometru attālumā no Rīgas. Tas ir tipisks padomju laika industriālās celtniecības paraugs: daļēji atjaunots, daļēji pielāgots konkrētā klienta prasībām. Starp citu, ir jau pieteikta šī projekta paplašināšana: pie jau esošajiem 75 000 kvadrātmetriem noliktavu un ražošanas platību pievienosies vēl 11 000 kvadrātmetri. Kopumā kompānijai „NP Properties”, kas ir „Nordic Industrial park” īpašniece, pieder vēl septiņi analoģiski objekti dažādās Latvijas vietās. Arī tie aizņem bijušās padomju laiku industriālos objektus.
„Šajā tirgus sektora mēs par 10 gadiem atpaliekam pat no Austrumeiropas, nemaz nerunājot par Rietumeiropu”, uzskata „Colliers International” pārstāvis. Līdz šim Latvijas tirgus ir attīstījies pēc šāda scenārija: kompānijai vajag noliktavu platības. Tā tās meklē, bet neatrod. Tad kompānija pati nopērk zemes gabalu un ceļ tur noliktavu savām vajadzībām. Tik, cik pašai vajag. Šo ceļu izvēlējušies lielākie tirdzniecības tīkli – „VP Market” un „Rimi”.
Pārraut šo apburto loku var, tikai pašam uz savu risku ceļot noliktavas, pēc tam pašam meklējot nomniekus. Pirmais, kas riskēja to darīt, bija „Dominate Park”, kura pirmā kārta (tajā ir 35 tūkstoši kvadrātmetri noliktavu un ražošanas ēku) tiks nodota ekspluatācijā 2007. gadā. Viņi, starp citu, visu jau ir saplānojuši. Pēc projekta otrās un trešās kārtas īstenošanas, tirgus saņems vēl 80 tūkstošus kvadrātmetru noliktavām, ražošanas un birojiem platību.
Tādu pat ceļu izvēlējās arī kompānija „Dommo”, kas, būdama bez sakariem, sāka Olainē celt noliktavu kompleksu 11 tūkstošu kvadrātmetru platībā. Pavisam tikai 2007. un 2008. gadā vien tirgū var ienākt 130 – 140 tūkstoši kvadrātmetru noliktavu platību. Tas ir apjoms, ar kuru tirgus sāks attīstīties. Tomēr kopumā pieprasījums pēc noliktavu platībām Rīgā un tās apkārtnē tuvākajos 3-5 gados tiek lēsts aptuveni 500 tūkstošu kvadrātmetru apmērā. Šis skaitlis balstās uz pašreizējās un gaidāmās caur Latviju plūstošo preču plūsmas novērtējuma. Jautājums ir par to, vai valsts spēs piedāvāt papildus priekšrocības, kas liktu izvēlēties loģistikas terminālu izvietošanu Latvijā un nevis kaimiņvalstī. Runa nav tikai par pašu biznesa vidi un nodokļiem, bet arī par iespējām piedāvāt kvalitatīvu personālu – pārlieku daudz Latvijas iedzīvotāju brauc pelņā uz Īriju un Lielbritāniju.
Noliktavu platību nomas maksa Latvijā svārstās no 3 līdz 6,5 eiro kvadrātmetrā. Ņemot vērā, ka Eiropā nomas maksa noliktavām ir apmēram 5 eiro kvadrātmetrā, var prognozēt, ka ar piedāvājuma paaugstināšanos, nomas maksa Latvijā pazemināsies. Tomēr pagaidām noliktavu biznesa rentabilitāte ir pat augstāka, nekā biroju biznesā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
