Pircējs kļuvis izvēlīgs
Romāns Golubevs
Lielākā daļa „m2” lasītāju darījumos ar nekustamo īpašumu pieraduši būt pircēja vai pārdevēja lomā. Taču šajā procesā parasti ir arī trešā persona – starpnieks. Lūk, ar viņa viedokli par problēmām, kā arī pikantām situācijām, kas rodas, realizējot objektus, esam nolēmuši iepazīstināt jūs šodien, piedāvājot dalīties ar saviem novērojumiem kompānijas „Vestbalt” Pārdošanas nodaļas vadītājai Līgai Plaudei.
Nerimstoša vēlme
Vispirms vēlos atzīmēt, ka kompānija „Vestbalt” pārdod dzīvokļus gan savos, gan svešos projektos, gan arī tos dzīvokļus, kas izlikti pārdošanai sekundārajā tirgū, - norāda Līga Plaude. – Pēdējie vērtējami augstāk par vidējo klasi. Tad, lūk, problēmas visbiežāk rodas tieši sekundārajā tirgū. Galvenā no tām – realizācijas gaitā nemitīgi augošās pārdevēja prasības. Noslēdzot ar mums līgumu, pārdevējs nosauc summu, kuru vēlētos saņemt. Mēs sākam piedāvāt objektu klientiem, bet tad īpašnieks paziņo, ka vēlas pārdot dārgāk, jo vidējā cena ir atkal pakāpusies...
Vai tādi klienti gadās bieži?
Pārdošanas gaitā šādi rīkojas mazākais divi īpašnieki no desmit. Minēšu vēl vienu nepatīkamu momentu – īpašnieki reti kad runā par problēmām, kas saistītas ar dzīvokli. Izplatītākā no tām ir nelegālas plānojuma izmaiņas, kas nav atspoguļotas nevienā dokumentā. Mēs īpašniekam norādām uz šo apstākli, taču tas vienalga maļ savu: sak’, remontētāji un arhitekts esot apgalvojuši, kas tas neesot nekas briesmīgs. Šādā gadījumā mums nākas pašiem nodarboties ar „jauninājumu” legalizēšanu, jo objekts ir tomēr jāpārdod.
Vai tiešām to darāt uz sava rēķina?
Tikai tajā gadījumā, ja ar īpašnieku ir noslēgts ekskluzīvs līgumus par viņa nekustamā īpašuma pārdošanu.
Kāds termiņš tiek parasti norādīts līgumā?
Trīs mēneši. Tā ir normāla prakse, jo mazākais viens mēnesis nepieciešams objekta virzīšanai. Ja atrunātajā laika periodā pircējs netiek atrasts, īpašnieks ir tiesīgs griezties pie cita vidutāja.
Varbūt tādā gadījumā labāk savu nekustamo īpašumu nodot realizācijai vienlaicīgi vairākiem mākleriem?
Starpniekiem tas, bez šaubām radīs daudz problēmu un neērtību. Viens nosaka vienu cenu, cits – citu. Pēc tam visi sāk pielāgoties cits citam un rodas juceklis.
Saprāta robežās
Cik lielā mērā mākleru struktūras „uzskrūvē” dzīvokļu cenas?
Mūsu interese parasti ir 3-5% no pārdošanas cenas. Taču dažādām firmām atalgojuma apmērs ir atšķirīgs. Zinu, ka rajonos, kur dzīvokļu cenas ir zemākas daudzi mākleri uzvedas nekorekti un pieprasa līdz 10% no piedāvājuma vērtības. Vispārpieņemtā pasaules prakse šobrīd ir 5%. Pašreiz Latvijā tiek izstrādāts tipālais līgums starp vidutājiem un īpašniekiem, kurā būs atrunāti vispārējie nosacījumi. Pateicoties tam, visas firmas varēs darboties ar vienādiem nosacījumiem. Ir labi, ja nekustamā īpašuma īpašnieks orientējas tirgū. Taču nereti cilvēkiem par to ir tikai virspusējs priekšstats. Daži kolēģi to izmanto. Viņi speciāli pazemina cenu, bet līgumā ieraksta noteikumu saskaņā ar kuru gadījumā, ja objektu izdodas pārdot dārgāk, visa starpība iegulstas viņu kabatā. Šādas vienotas vienošanās veidlapas ieviešana pasargās nekustamā īpašuma īpašniekus no šādām mahinācijām.
Kādas summas firmas tērē viņiem realizācijai nodotā īpašuma virzīšanai?
Viss ir atkarīgs no paša dzīvokļa. Daži tiek pārdoti dažu nedēļu laikā un tādēļ tos nav nepieciešams īpaši reklamēt. Taču kopumā viena dzīvokļa reklāmas budžets, ja dzīvoklis tiek piedāvāts pārdošanai saskaņā ar ekskluzīvo pārdošanas līgumu, svārstās robežās no 100 līdz 500 latiem. Pēdējais skaitlis vairāk raksturīgs kādam elitāram variantam pilsētas centrā, bet pirmais – dzīvoklim galvaspilsētas guļamrajonā.
Visai izplatīts ir viedoklis, ka sekundārā tirgus cenu kāpumā ir arī mākleru vaina. Tiek minēts šāds negodīgas spēles piemērs – mākleris ievieto plašsaziņas līdzekļos sludinājumu par neesošu objektu, norādot tam paaugstinātu cenu. Avīzes šodiena lasa visi un reālo dzīvokļu saimnieki sāk orientēties uz šādu viltus piedāvājumu, paaugstinot savas prasības.
Par šādu shēmu gan neesmu dzirdējusi. Taču varu pastāstīt par kādu citu. Mēs noslēdzam ekskluzīvu pārdošanas līgumu par kāda objekta pārdošanu un sākam to piedāvāt. Pie mums, uzdodoties par pircēju, ierodas mākleris, nofotografē dzīvokli un, pēc pāris dienām, dzīvoklis jau ir atrodams viņa interneta mājas lapā sadaļā „Pārdod”, pie kam, par cenu, kas ir augstāka, nekā mūsējā. Mums zvana saniknotais īpašnieks un vaicā, kāpēc dzīvokli pārdod vēl kāds cits, jo vairāk tāpēc, ka tam nav tiesību to darīt. Rezultātā cieš mūsu reputācija.
Bet kas vada šo mākleri? Viņš taču nevarēs pārdot to, ko nav pilnvarots pārdot.
Viņš cer, ka varēs vienoties ar mums, kad atvedīs reālu pircēju.
Pārdod pa daļām
Vai jauno dzīvokļu pārdošanas specifika kaut kā atšķiras no darbības sekundārajā tirgū?
Ne pārāk. No jaunajām tendencēm, kas parādījušās pēdējā laikā, minēšu šādu – dzīvokļi mājā tiek pārdoti ne uzreiz, bet pa daļām. To var izskaidrot ar straujo cenu palielināšanos – apbūvētāji nevēlas zaudēt papildus peļņu. Tiesa, tagad vairs nenākas cerēt uz tik pat strauju tirgus attīstību, kā pagājušajā gadā. Manuprāt, kvadrātmetra cena galvaspilsētas jaunajos projektos gada laikā pieaugs vēl par 10-15% un būs 1600-1800 eiro par kvadrātmetru. Un tas – jau ar pilnu apdari. Pie kam, pircēji aizvien lielāku uzmanību pievērsīs jaunbūves kvalitātei. Kā pārdevējs kompānija „Vestbalt” jau ir saskārusies ar to. Minēšu šādu piemēru. Pašreiz mēs pārdodam dzīvokļus trijos jaunos projektos Mežaparkā. Par vienu no tiem klīst baumas, ka tas esot nekvalitatīvs. Mums ir dzīvoklis, kas tiek piedāvāts šajā projektā ar jau veiktu remontu un mēbelējumu par 1400 eiro kvadrātmetrā, un neviens negrib to ņemt. Tajā pat laikā citā projektā, kas ir kvalitatīvāks, dzīvokļi ar “balto” apdari aiziet par 1700 eiro kvadrātmetrā...
Kāpēc neminat projektu nosaukumus? Vai tie ir kādi ētiska rakstura apsvērumi?
Viss ir vienkārši – mums ir jāpārdod gan viens, gan otrs. Kāpēc gan sniegt antireklāmu? Jo vairāk tādēļ, ka tie, kas meklē nekustamo īpašumu Mežaparkā, zina par ko ir runa.
Drošības garantija
Pēdējā laikā ir palielinājies pirmās iemaksas apmērs par dzīvokļu rezervēšanu jaunceltnēs, kas agrāk bija 10%. Ar ko tas saistīts?
Nu, cik zinu, vairāk par 20% no objekta vērtības parasti neviens neprasa. „Vestbalt” pieprasa 15%. Tāds pat ir arī tirgus vidējais rādītājs. Agrākie 10% ir izskaidrojami vienkārši: pārējos 90% kredīta veidā deva banka. Pašreizējais pirmās iemaksas palielinājums izskaidrojams ar attīstītāju vēlēšanos nodrošināties gadījumam, kad pircējs pēdējā brīdī var pārdomāt pirkt objektu. Nav noslēpums, ka daudzi rezervē platības jaunajos projektos, lai vēlāk tos pārdotu tālāk. Arī iepriekšējā gadā tas bija visai ienesīgs bizness. Bet kas būs ar tiem projektiem, kas tiks nodoti ekspluatācijā pēc gada vai diviem? Pastāv varbūtība, ka kāds atteiksies tos pirkt. Iemaksas palielināšana ir sava veida nodrošināšanās pret šādu notikumu pavērsienu...
Par kādu pavērsienu ir runa? Vai par cenu burbuļa pārsprāgšanu, par ko atkal runā „Latio” direktors Edgars Šīns?
Šo tēmu viņš cilā jau gadus trīs. Es nepiekrītu viņa pesimistiskajam scenārijam. Runa, kā jau minēju iepriekš, ir tikai par attīstības tempu palēnināšanos.
Runājot par dzīvokļu pārdošanu, apbūvētāji ir iedalāmi divās grupas. Pirmie ļauj pircējam pārdot rezervētās vai izpirktās platības vēl pirms projekta pabeigšanas, otrie – nē. Vai pēdējais variants ir tiesisks no juridiskā viedokļa?
Ja šāds nosacījums ir tieši fiksēts rezervēšanas līgumā, tad – jā. Šeit spēkā stājas civiltiesiskās attiecības un pircējs pats uzņemas šādas saistības. Es personīgi neatbalstu rezervēta objekta brīvas tālākpārdošanas ideju. Lieta tā, ka pirmais pircējs var pārdot to vienlaicīgi vairākiem cilvēkiem, un tādi gadījumi jau ir bijuši. Tādēļ šai procedūrai jānotiek, mazākais, ar apbūvētāja ziņu, lai tas zinātu, kas notiek viņa objektā.
Kā jūs raksturotu šodienas pircēju, salīdzinot ar laiku pirms diviem-trim gadiem?
Pircējs ir kļuvis daudz zinošāks un prasīgāks. Cilvēki zina, ko grib. Viņi aizvien vairāk pieprasa dzīvokļus ar pilnu vai tai tuvu iekšējo apdari, jo dzīvot nebeidzama remonta apstākļos neviens nevēlas. Bet visiem variantiem, kuros apbūvētājs pieprasa uzņemties saistības 3-6 mēnešu laikā pabeigt ar “melno” vai “pelēko” apdari nopirkta dzīvokļa labiekārtošanu, praktiski nav reāla spēka. Ko viņi var izdarīt īpašniekam pēc tam, kad māja ir nodota ekspluatācijā, jo tas ar savu īpašumu var rīkoties, kā vien vēlas. Ierakstīt pirkšanas līgumā punktu par soda sankcijām? Arī tas ir strīdīgs jautājums. Kā pēc tam tiks sadalīta nauda: tiks atdota iemītniekiem morālas kompensācijas veidā vai to sev paņems apbūvētājs? Iespraudums Līgas Plaudes prognoze 2006. gadam Dzīvokļu ar pilnu apdari cena jaunajos projektos būs 1600 – 1800 eiro par kvadrātmetru. Pircēji aizvien vairāk uzmanības pievērsīs jaunbūvju kvalitātei. Vecrīgā dzīvojamās platības tiks piedāvātas par 5000 eiro kvadrātmetrā. Šādi skaitļi tiek pieteikti arī pašreiz, taču reāli daudzos darījumos figurē skaitļi, kas nedaudz pārsniedz 4000 eiro par kvadrātmetru.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
