Patiesības meklējumos
Romāns Golubevs 03.2007
Kur būtu visloģiskāk celt jaunas rindveida mājas? Kādas ir zemes gabalu cenu kāpuma perspektīvas? Kādā situācijā atrodas jauno daudzdzīvokļu projektu tirgus? Par kādu naudu austriešu celtnieki ir ar mieru celt daudzstāvu ēkas Latvijā? Atbildes uz šiem jautājumiem, kā arī profesionālu latviešu mākleru un attīstītāju viedokļu apmaiņa bija galvenais DnB NORD bankas organizētā Diskusiju kluba vadmotīvs.
Ja jautājumam pieiet principiāli, tad Latvijā nav nevienas struktūras, kas varētu plašākai publikai piedāvāt profesionālu nekustamā tirgus attīstības perspektīvu analīzi. Tajā pat pašu analītiķu (vai cilvēku, kas tiek par tādiem saukti) mums netrūkst. Taču tikai retais no viņiem spēj savus secinājumus pamatot ar vispusīgiem un argumentētiem matemātiskiem aprēķiniem. Iemesls? Latvijā nav pieejami daudzi dati, kas nepieciešami šādu aprēķinu veikšanai. Tādēļ tiem, kas nodarbojas ar analīzi, nākas balstīties vai nu uz neoficiāliem datiem, vai arī uz pašu novērojumiem, kas aptver tikai ierobežotu reālo darījumu daļu. Par iegūto secinājumu precizitāti šādā situācijā pat nenākas runāt. Bet to, kas tirgū notiks rīt, grib zināt visi. Ko darīt?
„DNB Nord” nolēma turēt roku uz īpašuma tirgus pulsa ar Diskusiju kluba palīdzību, kura organizēšanā tai palīdzību sniedza Latvijas nekustamo īpašumu asociācija „Lanīda”. Diskusiju klubs tas, protams, nav nemaldīgu orākulu saiets, taču tas ļauj iegūt priekšstatu par Latvijas tirgus attīstības virzieniem no tā tiešo dalībnieku redzes viedokļa. Un arī banka iegūst papildus reklāmu.
Zemes jautājums
Savu viedokli par “Apbūvēšanai derīgu zemes gabalu tirgus perspektīvu un attīstību” pirmajā Diskusiju kluba sēdē izteica kompānijas „Arco Real Estate” vērtēšanas daļas vadītājs Māris Laukalējs. Savā runā viņš lielu uzmanību veltīja gruntsgabalu klasifikācijai pilsētā un aiz tās robežām. Taču katalogs „m2” vairāk ieinteresējās par citiem viņa izteikumiem. Māris Laukalējs pauda neizpratni par vietām, kuras apbūvētāji izvēlas jauno rindu māju celšanai. Lieta ir tā, ka šāda nekustamo īpašumu veida attīstību pasaulē nosaka augsta zemes cena. Tādēļ tā parasti ir izplatīta pilsētās. Bet mums šādas mājas aktīvi tiek būvētas Rīgas tuvumā esošajos pagastos tā saucamajos laukos, kur cenas nav samērāmas ar galvaspilsētas cenām. Tas pats attiecas arī uz lieliem daudzdzīvokļu projektiem, kas tiek celti pie ūdenstilpnēm. Latvijā kotedžas tradicionāli tiek celtas pie ūdens, bet rindu mājas – otrajā krasta līnijā. Kompānijas „Arco Real Estate” vadītājs ir pārliecināts, ka visam vajadzētu būt tieši otrādi.
Runājot par ciematu biznesu, Māris Laukalējs ieteica potenciālajiem pircējiem pievērst vairāk uzmanību projekta atrašanās vietai, inženieru komunikācijām, pievedceļiem (gan celtniecības laikā un pēc tās), darbu sākšanas un pabeigšanas nosacījumiem, apkalpošanai, sabiedriskā transporta maršrutiem un sakārtotai infrastruktūrai – skolām, bērnudārziem, veikaliem utt.
Tika atzīmēts arī tas, ka pašreiz galvenās apbūvēs teritorijas ir Mazais un Lielais Baltezers. Zemes cena tur saskaņā ar „Arco Real Estate” datiem, tiek pārdota par 85–130 eiro kvadrātmetrā; Berģos, Mārupē, Piņķos, Babītē, Baložos un Siguldas apkārtnē – 65-105 eiro kvadrātmetrā; Carnikavā, Ādažos, Ķekavā un Stopiņos – 45-60 eiro kvadrātmetrā; Salaspilī, Jaunmārupē un Ikšķilē – 38-50 eiro kvadrātmetrā; Jaunolainē, Daugmalē un Baldonē – 18-35 eiro kvadrātmetrā; Ropažos un Vangažos – 12-28 eiro kvadrātmetrā. Pie tam, ka uzskata Māris Laukalējs, šo zemesgabalu šajās vietās neadekvāti augsta. Piemēram, Mārupes pagastā zeme tiek piedāvāta par 100 eiro kvadrātmetrā, lai gan pircējs par daudz pieticīgāku naudu varētu iegādāties zemi Jūrmalas rajonos – Asaros un Vaivaros.
Runājot par zemes tirgus attīstības perspektīvajiem virzieniem, tas ir, par tādiem, kuri gaidāms cenu kāpums – tie ir Ķekavas-Baldones virziens, Saulkrasti, Stopiņu un Ropažu pagasti, kā arī Salas un Garkalnes pagasti.
Izaugsmes stadijā
Visai oriģināli savu viedokli par pieprasījumu pēc jaunceltnēm pasniedza kompānijas „Ober Haus” Jauno projektu nodaļas vadītāja Jeļena Koroļeva. Lai paskaidrotu situāciju, viņa izmantoja Rodžersa līkni, kas ekonomikas teorijā tiek izmantota, lai paskaidrotu pircēju attieksmi pret jaunām precēm. Tās pamatā ir tas, ka cilvēkiem dažādā pakāpē uzņemas riskus. Sākumā jauno produktu pērk tikai 2,5% iedzīvotāju – tie ir novatori. Tad jauno preci izmēģina agrīnie sekotāji – 13,5%, tiem seko agrīnais vairākums – 34%, tad – vēlīnais vairākums – 34% un, visbeidzot, pārējie – 16%.
Ja velkam analoģijas ar jauno daudzdzīvokļu projektu tirgu, tad tas, pēc Jeļenas Koroļevas domām, ir agrīnā vairākuma stadijā. Tas ir, vidusslānis jauno dzīvokļu masveidā saka pirkt tikai kopš 2006. gada sāka. Bet ir jau arī vēlīnais vairākums, kas „pamodīsies” ap 2009. gadu. Uzprasās secinājums, ka saglabāsies augsts pieprasījums pēc jauniem projektiem.
Tiesa, šī prieka vēsts iepriecinās ne tuvu visus attīstītājus. Jau tagad tirgū ir „nelikvīdie projekti” – tas ir, tādi, kuru pārdošana ir stipri ieilgusi. Tas ir attīstītāju profesionalitātes trūkuma rezultāts, nepareizas vietas izvēle daudzstāvu ēku celtniecībai, nepārdomāts plānojums, tieksme ekonomēt uz celtniecības materiālu rēķina, nesamērīgās cenas... Diskusijas dalībnieki izteica viedokli, ka celtniecības jaudu trūkums veicina Latvijas celtnieku finanšu apetītes augšanu. Situāciju var krasi izmainīt ārzemju celtnieku ienākšana Latvijas tirgū. Tie, lai arī cik tas arī nebūtu dīvaini, ir lētāki. Pēc diskusijas dalībnieku vārdiem, piemēram, austriešu celtnieki ir ar mieru uzcelt Latvijā dzīvesvietas par 700 eiro kvadrātmetrā. Projektam, protams, jābūt lielam, lai ārzemniekiem būtu izdevīgi vest šurpu mums savu tehniku un speciālistus. Kāds ir potenciālo pircēju loks, kas varēs atļauties iegādāties jaunos dzīvokļus? Šis jautājums tiek bieži apspriests nekustamo īpašumu tirgū. Vadoties pēc vidējās algas līmeņa, tiek minēti dažādi skaitļi – no 100 līdz 450 tūkstošiem pircēju. Jeļena Koroļeva par realitātei vistuvāko uzskata skaitli 130-140 tūkstošus pircēju.
Pie negaidītiem kluba apspriedes momentiem katalogs „m2” pieskaitītu diskusiju par vērienīgo projektu (300 un vairāk dzīvokļu) nākotni. Risks, ka to attīstītāji nespēs iekļauties pārdošanas plānos, ir daudz augstāks, nekā tiem attīstītajiem, kas realizē projektus ar 100 mazāk dzīvokļiem. Piedevām, būvējot jaunos mikrorajonus, tirgū faktiski ienāks... sēriju mājokļi. Jautājums: kā uz to reaģēs pircējs? Atbilde pirmajā brīdī, šķiet, ir vienkārša: viss būs atkarīgs no cenas, jo mājoklis pats par sevi tomēr ir jauns.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
