Nekustamie īpašumi var būt ienesīgāki
Pagājušajā gadā kompānija Ober Haus Real Estate Latvia noslēdza 435 nekustamā īpašuma pārdošanas darījumus. To žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāstīja kompānijas valdes priekšsēdētāja Aija Āboliņa. Pēc viņas teiktā, pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem ir vērojams ne tikai Rīgā — tas pakāpeniski aktivizējas arī reģionu centros.
Pirms dažiem gadiem kompānija Ober Haus Real Estate Advisor tika iekļauta Somijas uzņēmumā Realia Group Oy, kurā bez Ober Haus ietilpst arī tādas kompānijas kā Huoneistakus, SKV un Huom. Vietā atgādināt, ka ziemas beigās Ober Haus Real Estate Latvia atzīmēja savu piecpadsmito darbības gadu Latvijā. Mākleru kompānijas ar Ober Haus zīmolu darbojas ne tikai Latvijā, bet arī Polijā, Igaunijā un Lietuvā. Taču, kā apgalvo Aija Āboliņa, pēdējos gados tieši kompānijas Latvijas nodaļa demonstrē visstraujāko attīstību. «2012. gadā mūsu apgrozījuma kāpums, salīdzinot ar 2011. gadu, sasniedza 26%. Piedaloties mūsu uzņēmuma speciālistiem, tika noslēgti 435 līgumi par Latvijas nekustamā īpašuma objektu pārdošanu. Tas ir turpat divas reizes vairāk nekā gadu iepriekš. Notikušo mājokļu īres un komerciālo telpu nomas darījumu skaits arī ir vairāki simti,» stāsta Ober Haus vadītāja, un viņas balsī jūtams lepnums
— Ņemot vērā, ka Ober Haus ir noslēdzis 435 līgumus par Latvijas nekustamā īpašuma objektu pārdošanu, var teikt, ka darījumu skaita ziņā Ober Haus ir Latvijā otra lielākā kompānija. Ar lielāku slēgto darījumu skaitu var palielīties tikai Ektornet.
— Piekrītu. Piebildīšu tikai, ka Ektornet izpārdod savu nekustamo īpašumu portfeli, kuru veido Swedbankas hipotēkas parādniekiem atsavinātie nekustamie īpašumi. Šis portfelis, vērtējot pēc tajā esošā kadastra vienību skaita, ir lielākais mūsu valstī.
— Zināms, ka Ober Haus ir labas attiecības ar banku struktūrām — tādām kā Salvus, kurai ir DNB bankas hipotēkas parādniekiem atsavinātie objekti, Latectus (strādā ar SEB bankas nekustamajiem īpašumiem), Promano (sadarbība ar Nordea banku) un Reverta.
— Mēs strādājam ar banku nekustamajiem īpašumiem, taču neesam to īpašnieki. Ober Haus darbojas ļoti dažādos segmentos. Dažreiz tas ir pluss, dažreiz — mīnuss. Ja savu uzmanību koncentrē uz kaut ko vienu, rezultāts konkrētajā segmentā var būt labāks. Mēs cenšamies aptvert pēc iespējas, ja tā var teikt, plašāku lauku. Tas prasa daudz pūļu, rūpīgāku darbu un augstāku brokeru profesionālisma līmeni. Ir nepieciešams ieguldīt lielus līdzekļus mārketingā. Gribu piebilst, ka mums ir viena no Latvijā visprofesionālākajām komandām, brokeru un novērtētāju vidū speciālistu mainība ļoti maza.
— Ņemot vērā jūsu kompānijas pieredzi pagājušajā gadā, ko klienti meklē visbiežāk?
— Visvairāk darījumu tiek kārtots par sērijveida dzīvokļiem. Otra pieaugoša grupa ir pircēji, kas vēlas iegādāties dzīvokļus jaunajos projektos, un šie pircēji ir tieši vietējie iedzīvotāji. Tās ir ģimenes, kurām ir stabili un visai labi ienākumi un kas, ģimenei kļūstot lielākai vai izjūtot neapmierinātību ar esošo dzīves kvalitāti, vairs nevēlas dzīvot sērijveida mājoklī. Tādu cilvēku ir aizvien vairāk. Cilvēki ir pārstājuši baidīties uzņemties finanšu saistības un meklē jaunos projektus. Naudas cena, ja raugās uz depozītiem, pašreiz ir zema, bet nekustamie īpašumi var dot lielāku labumu.
— Pēdējos mēnešos plašsaziņas līdzekļos notiek aktīva klasisko projektu attīstītāju un banku struktūru polemika par cenu jautājumu. Izskan apgalvojumi, ka bankas jaunos projektus pārdodot lētāk. Jūsu uzņēmums galvaspilsētā tirgo lielu skaitu jaunudaudzdzīvokļu māju. Vai potenciālajiem pircējiem ir svarīgi, no kā pirkt jaunos dzīvokļus — no bankām vai klasiskiem projektu attīstītājiem?
— Klientiem pats galvenais ir cena un projekta vieta. Vienai no banku struktūrām bija Ziepniekkalnā jaunais projekts, kurā dzīvokļu cena nepārsniedza 800 eiro/m². Šie dzīvokļi tika lieliski pārdoti. Ja objekts Rīgā tiek piedāvāts par tāda paša līmeņa cenu, to pārdod bez problēmām. Cilvēki mierīgi uztvers to, ka māja divus trīs gadus ir stāvējusi bez iemītniekiem. Toties, kā mēdz teikt, tā būs nosēdusies (pasmaida — ). Savukārt tie, kuri skatās dārgākus objektus, izvirza augstākas prasības gan mājas būvniecības kvalitātei, gan apdarei, gan tās stāvoklim. Pozitīvi tiek vērtēts fakts, ka mājā jau dzīvo cilvēki, vēl lieliskāk — ja aizņemta ir lielākā daļa dzīvokļu.
— Kompānijas NĪRA Fonds speciālisti ir novērojuši, ka pēc raksturlielumiem salīdzināmu projektu attīstītāju un banku struktūru dzīvokļu cenu starpība vidēji ir 150 eiro/m². Vai tam piekrītat?
— (domīgi — m2) Grūti salīdzināt. Rīgā ne visur banku un projektu attīstītāju jaunās mājas ir tuvu cita citai. Ir mikrorajoni, kuros viena un tā pati bankas struktūra piedāvā divas daudzdzīvokļu mājas par stipri atšķirīgām cenām. Bet ir arī jaunie projekti, kuros dzīvokļi pieder dažādu banku struktūrām, kas tirgo tos par stipri atšķirīgām cenām.
— Vai piedāvājumu kvalitāte ir ļoti atšķirīga?
— Cenu atšķirība ir lielāka. Drīzāk bankām ir savs iekšējais noteikums, kura māja jāpārdod ātrāk. Var piekrist, ka banku jauno mājokļu piedāvājums kopumā ir nedaudz lētāks nekā projektu attīstītāju piedāvājums.
— Kāda ir, piemēram, jauna trīsistabu dzīvokļa cena, ko vietējie pircēji uztver mierīgi?
— Viņu vēlmes ne vienmēr sakrīt ar realitāti. Pircēji trīsistabu dzīvokļus jaunajos projektos vēlētos pirkt par 70—80 tūkstošiem eiro. Tikai šādi piedāvājumi pēdējā pusgadā ir liels retums. Gandrīz viss, kas bija pieejams par šādu naudu, ir izpirkts, bet būvējamo objektu un to objektu cenas, ko bankas izliek pārdošanai, tagad, ir augstākas. Mūsu speciālisti ir pamanījuši, ka pircēju noskaņojums netiek līdzi tirgus virzībai — viņiem ir vajadzīgs laiks, lai pielāgotos. Piemēram, bija jaunā māja, kurā labi tika pārdoti divistabu dzīvokļi par 40 000 eiro. Pārdevis kārtējo dzīvokļu daudzumu, īpašnieks pacēla cenu, un tirdzniecība apstājās. Pagāja laiks, cilvēki pierada pie jaunās cenas un atkal sāka pirkt dzīvokļus. Tas ir visai jutīgs brīdis.
Jaunos dzīvokļus pērk ne tikai Rīgā un Jūrmalā. Nesen Ober Haus sāka tirgot jaunu daudzdzīvokļu māju Rojā — ir noslēgti divi darījumi par aptuveni 380 eiro/m². Tikko uzsākām tirgot jaunos dzīvokļus Daugavpilī, kur tie tiek piedāvāti par 330 eiro/m² un ir izraisījuši lielu potenciālo pircēju interesi. Pavasara sākumā Ikšķilē sarīkojām atvērto durvju dienu. Apmeklētāji pozitīvi reaģēja uz prasīto cenu — 470 eiro/m². Tas ir, pozitīvi signāli tiek saņemti ne tikai no galvaspilsētas un tās apkārtnes. Tādēļ pēdējos divus gadus aktīvi strādājam Daugavpilī, bet pagājušajā gadā pieņēmām divus jaunus darbiniekus Valmierā, vienu Jelgavas un vienu Liepājas filiālē. Krīzes laikā daudzas kompānijas pārtrauca uzņēmējdarbību. Tagad pieprasījums pēc mākleru un brokeru pakalpojumiem pamazām sāk atjaunoties. Ober Haus ir noteicis mērķi aizņemt brīvās nišas. Klienti, kuru portfeļos ir nekustamie īpašumi visā Latvijā, labprāt sadarbojas ar mūsu aģentūru, kurai ir savi biroji reģionos. Mūsu pienākums ir apmierināt šo klienta vajadzību, nodrošinot atbilstošu servisu maksimāli plašā teritorijā.
— Vai klienti mājokļus pērk, piesaistot hipotekāros aizdevumus?
Ja konkrētajam objektam tiek piedāvāts kredīts ar labiem noteikumiem, cilvēki to ņem labprāt. To darījumu īpatsvars, kuri tiek kārtoti, piesaistot banku kreditēšanas pakalpojumus, ir visai liels. Tomēr jāsaka, ka nauda cilvēkiem ir.
— Vēlreiz par jaunajiem projektiem. Vēlos pavaicāt, vai jaunpienācēji, kas vēlas pamēģināt spēkus daudzdzīvokļu māju projektu attīstīšanā, konsultējas ar jums?
— Kopš pagājušā gada šādu lūgumu kļūst vairāk. Tiesa, ne visi pēc tam ķeras pie būvēšanas. Jūrmalā kopš pagājušā gada tiek būvēts daudz jaunu daudzdzīvokļu māju. Nākamā, ko šis vilnis pārņems, būs Rīga. Manuprāt, tuvāko gadu laikā dzīvojamo jauno projektu skaits galvaspilsētā, salīdzinot ar pašreizējiem būvniecības apmēru, var pieaugt vismaz uz pusi. Pēdējā laikā redzam, ka investori pērk nepabeigtus projektus, tad tos pabeidz un pēc kāda laika piedāvā dzīvokļus pārdošanai.
— Kā ar lielajiem ārzemju investoriem?
— Neielaižoties sīkumos, pateikšu, ka tikai šī gada pirmajos trijos mēnešos mēs esam nokārtojuši Rīgā trīs lielus investīciju darījumus: tika pārdots tirdzniecības centrs, biroja ēka un namīpašums prestižā vietā centrā. Ir daudz pieprasījumu pēc komerctelpām pilsētas centrā. Tomēr ir grūti atrast pieņemamus variantus par tādu cenu, kas ļautu cerēt uz atmaksāšanos tuvāko astoņu desmit gadu laikā. Tāda pati problēma ir arī ar lielajiem tirdzniecības centriem. Salīdzinot pieprasīto cenu un pašreizējās nomas likmes, pircēji saprot, ka nespēs panākt viņiem vēlamo rentabilitāti.
— Vai komerciālo objektu īpašnieki un potenciālie pircēji piekāpjas viens otram?
— Esmu pamanījusi citu tendenci. Klients meklē kādu investīciju objektu. Viņš to atrod, taču uzreiz neņem, uzskatot, ka tas ir par dārgu. Kad klients beidzot ir nobriedis objektu pirkt par prasīto cenu, cits pircējs viņu jau ir apsteidzis un nopircis kāroto objektu. Pēdējā laikā mūsu praksē ir bijuši vairāki šādi gadījumi. Es neteiktu, ka tirgus būtu kļuvis ļoti aktīvs un dzīvība tajā kūsāt kūsā, tomēr ir skaidrs, ka tirgus vairs neguļ ziemas miegā.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2447
