Nekonsekventi pasākumi
Valdībai ir iesniegti vairāki likumu labojumi, lai vieglāka dzīve būtu to nekustamo īpašumu īpašniekiem, kuru īpašumi ir uz citam īpašniekam piederošas zemes. Tieslietu ministrija gan ir apsolījusi iegrožot zemes īpašnieku apetīti. Tomēr ministrijas darbinieki atzīst, ka runa nav par radikālu rīcību.
Problēmas vēsture
Tā sauktā dalītā valdījuma problēma uzradās vienlaikus ar valsts neatkarības atjaunošanu. Īpašumu denacionalizācijas process sākās 1991. gadā, un tā paša gada novembrī tika pieņemts likums «Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās». Jaunā likumdošanas bāze ļāva kādreizējiem zemes īpašniekiem un viņu mantiniekiem atgūt padomju varas atņemtos īpašumus. Īpašumu atgūšanas process turpinājās līdz 1997. gada sākumam. Tikai ne visi zemesgabali atgriezās «tukši». Uz daudziem no tiem padomju laikā bija uzbūvētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas un citi nekustamie īpašumi — kā nekā tolaik viss piederēja tautai un valstij, un par to, vai no īpašumu tiesību viedokļa var tā vienkārši būvēt, neviens galvu nelauzīja. Skaidrs, ka jaunajiem zemes īpašniekiem šāda piedeva» nepatika, jo gribas taču, lai īpašums nestu peļņu. Viņi noteica uz viņu zemes esošo māju iemītniekiem prasību maksāt zemes nomu. Naudu nolēma iekasēt, aprēķinot 5 procentus no zemes kadastra vērtības. Tiesa, laukumā no 2008. līdz 2010. gadam lēmējvara demonstrēja humānu attieksmi» pret šādu māju iemītniekiem un pieņēma likumu, kas noteica ierobežojumu: nomas maksas paaugstinājums nedrīkst pārsniegt 25 procentus no iepriekšējā gada cenas. Taču zemes īpašnieki nosprieda, ka viņu tiesības tiek ierobežotas un vērsās Satversmes tiesā. Latvijas Temīdas kalpi nostājās zemes īpašnieku pusē.
Tā 2011. gadā nomas maksa par īpašniekiem piederošo zemi zem daudzdzīvokļu mājām pieauga un sasniedza 6 procentus no zemes kadastra vērtības. Turklāt nomniekus piespieda kompensēt īpašniekiem arī zemes nodokli 1,5 procenta apmērā no kadastra vērtības.
Deformētais tirgus
Un Latvijas nekustamo īpašumu tirgus sadalījās laimīgajos, kuru daudzdzīvokļu un privātās mājas ir uz savas zemes, un nelaimīgajos — zemes piespiedu nomniekos. Pēdējiem rēķini par zemes nomu dažkārt aizsniedza pat 100 latu mēnesī. Visvairāk problēmu radās rīdziniekiem. Pirmkārt, zemes kadastra vērtība Rīgā ir ievērojami lielāka nekā valstī kopumā. Otrkārt, tieši Rīgā ir visvairāk dalīto īpašuma tiesību objektu (cilvēkiem pieder dzīvokļi, bet ne zem ēkas esošā zeme), jo praktiski visi Latvijas galvaspilsētas šodienas guļamrajoni ir uzbūvēti tieši padomju laikā un uz zemes, kas Pirmās Republikas laikā bija kāda īpašums.
Saskaņā ar Valsts zemes dienesta rīcībā esošajām ziņām Latvijas galvaspilsētā aptuveni puse daudzdzīvokļu māju ir uzbūvētas uz privātpersonām piederošas zemes. Un tie ir aptuveni
90 000 dzīvokļu ar visiem to iemītniekiem. Vissarežģītākā situācija ir Pļavniekos, kur 76 procenti dzīvokļu ir dalīta īpašuma tiesību objekti. Imantā tādu ir 73, bet Vecmīlgrāvī un Ziemeļblāzmā — katrā 71 procents.
Šāda situācija, protams, iespaidoja arī nekustamo īpašumu tirgu. Dzīvokļi mājās, kas uzbūvētas uz svešas zemes, 2012. gadā tika pārdoti vidēji par 14 procentiem lētāk nekā dzīvokļi ar savu zemes domājamo daļu. Šī atšķirība tikai palielinās, jo pircēji aizvien negribīgāk apsver iespēju pirkt dzīvokli mājā, kas atrodas uz citam privātīpašniekam piederošas zemes. Mākleri norāda, ka pamudināt pircējus nopirkt šādu dzīvokli var tikai dzīvokļa cenas samazināšana.
Izveidojusies situācija ir netaisnīga. Garantētā peļņa 6 procentu apmērā (tikai retais zemes īpašnieks ir ar mieru piekrist mazākai likmei) ir trīs līdz četras reizes lielāka par banku standarta depozītu noguldījumu likmi. Saskaņā ar Valsts zemes dienesta speciālistu veiktajiem aprēķiniem zemes īpašnieks sava zemesgabala vērtību atgūst 13 gadu laikā. Ņemot vērā, ka ēkas kalpošanas laiks ir 100 gadu, šādi zemesgabali pagūst sevi atpelnīt septiņas reizes!
Nodoklis būs zemes īpašnieka nodoklis
Pēc diskusijām, kas ilga veselu gadu, Tieslietu ministrija beidzot ir nākusi klajā ar likumdošanas iniciatīvām, kurām būtu jānovērš acīmredzamā tiesiskā un finansiālā «sānsvere» uz zemes īpašnieku pusi un jāatvieglo nomnieku liktenis. Ministru kabinets jau ir apstiprinājis Tieslietu ministrijas sagatavotos attiecīgo likumu labojumus, kas paredz vairākus jaunievedumus.
«Pirmkārt, turpmāk nomniekiem nebūs jākompensē zemes īpašniekiem zemes nodoklis. Tas zemes īpašniekiem būs jāmaksā pašiem,» pastāstīja Tieslietu ministrijas valsts sekretāre Laila Mediņa.
Zemes īpašnieku izdevumiem būtu jāsamazinās. Tomēr tas tā būs tikai tad, ja nomas likme nebūs mazāka par 4,5 procentiem. Tiem, kam likme būs mazāka (un tādi gadījumi ir), nekas nemainīsies. Zemes īpašnieks, ja vien gribēs, varēs vienkārši palielināt nomas likmi par tiem pašiem 1,5 procentiem, tas ir, tieši par nekustamā īpašuma nodokļa daļu. Sarunā ar žurnāla m2 un portāla varianti.lv korespondentu Laila Mediņa atzina, ka nav nekādu instrumentu, kas varētu pasargāt no šāda notikumu pavērsiena, un nevarēja atbildēt, kā viņa rīkotos, ja būtu zemes īpašnieka vietā.
«Prievārda «līdz» spēks
Pēc Tieslietu ministrijas speciālistu domām, vēl vienu radikālu piedāvājumu izsaka vārds tikai no četriem burtiem. Turpmāk nomas maksas definīcija būs šāda: likme ir līdz 6 procentiem, ja puses nespēj vienoties par citu tās apmēru. Tiek uzskatīts, ka prievārds «līdz» nodrošinās daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem vairāk tiesību sarunās ar zemes īpašniekiem. Līdz šim prievārda «līdz» pirms «6%» nebija. Tas nozīmēja, ka zemes īpašnieks, ja nevēlējās, varēja neielaisties nekādās sarunās un noteikt daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem likumā atļauto maksimālo likmi.
Zemes īpašnieki ļoti bieži izmanto savu stāvokli, kad sarunas nonāk strupceļā, bet tiesas, izšķirot pušu strīdus, spēkā esot pašreizējā likuma formulējumam, automātiski piekrīt zemes īpašnieku viedoklim. Likuma labojums šo situāciju mainīs. Tagad vairs nevarēs automātiski piemērot iepriekšminēto 6% likmi. Tiesām nāksies atsevišķi izvērtēt katru konkrēto gadījumu,» paziņoja Tieslietu ministrijas juriskonsulte Kristīne Kinče.
Vispirms nomēri un tad nogriez
Lai dalītā īpašuma dzīvokļu ķīlniekiem sarunās ar zem mājas esošās zemes īpašniekiem būtu labs arguments, Tieslietu ministrija ir ierakstījusi vairākus kritērijus taisnīgākas nomas likmes noteikšanai. Galvenais no tiem ir zem mājas esošā funkcionālā zemesgabala robežu noteikšana — tas ir saistīts ar to, ka nereti ēkām tiek pierakstītas nepamatoti lielas zemes platības. Ierēdņi vēlas noteikt zemes īpašniekiem pienākumu veikt Zemesgrāmatā atbilstošus ierakstus un norādīt tikai ēkai nepieciešamo teritorijas daļu. Tiesa, termiņš, kādā zemes īpašniekam ir jāveic šāds ieraksts, nav noteikts. Turklāt, ja pēc funkcionālā zemesgabala noteikšanas pāri paliek tikai neliela zemes platība vai tāds zemesgabals, uz kura neko nevar uzbūvēt, nomniekiem nāksies maksāt arī par to.
Dzīvosim draudzīgi!
Laila Mediņa atzina, ka piedāvātās izmaiņas nav radikālas, bet tas ir tikai pirmais solis. Savu risinājumu gaida arī valsts un pašvaldību zemes, uz kurām ir «svešinieku» būves.
Vēl viens Tieslietu ministrijas priekšlikums paredz turpmāk aizliegt būvēt uz svešas zemes mājokļus un komerciālus objektus. «Mūsu priekšlikumi nav universāla nomnieku un zemes īpašnieku problēmu risināšanas recepte. Viņu attiecību noregulēšanas galvenā metode joprojām būs sarunas un kompromisa meklējumi. Citu variantu nav,» uzsvēra Laila Mediņa.
Tomēr jāsaka, ka Tieslietu ministrijas labajos darbos ir arī kāds liels «bet» — termiņi, kādos lietas tiek izskatītas tiesās. Tieši tur galu galā noslēdzas īpaši principiālu pušu sarunas. Šādas administratīvās lietas izskatīšanu gaida teju vai piecus gadus, un, kamēr lieta nav izskatīta, zemes īpašnieki no nomniekiem, kam nav paveicies ar mājas vietu, var «noplēst» maksimālo likmi.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2367
