Mākleri gūst starptautisku pieredzi darbam ar MLS
Mākleri gūst starptautisku pieredzi darbam ar MLS
22.10.2009
15.oktobrī Rīgā, Pasaules tirdzniecības centra konferenču zālē norisinājās nekustamo īpašumu mākleriem un aģentūrām veltīta konference par MLS (Multiple Listing Service) izveidošanas un pielietošanas pieredzi un sasniegtajiem rezultātiem vairākās pasaules valstīs.
Starptautiskajā konferencē piedalījās nekustamo īpašumu speciālisti no Somijas, Krievijas, Ukrainas, Šveices, Andoras un Latvijas. Diemžēl ne visas vietas zālē bija aizņemtas - tas liecina vai nu par mūs mākleru pašapziņu, ka visu zinām un speciālistu pieredze mums nav vajadzīga, vai nu par gluži pretēju tendenci: Latvijas nekustamo īpašumu tirgu nespēs reanimēt nekas! Gan vieni, gan otri kļūdījās un, cerams, ka ar savu turpmāko darbu to pierādīs tie mākleri, kuri uzmanīgi klausījās un piedalījās starptautiskā foruma debatēs. Viedokļu un pieredzes piemēru bija pietiekami daudz, lai katrs atrastu sev piemērotāko darbības modeli, kas ne tikai ļautu saglabāt savu vietu stagnējošajā nekustamā īpašuma tirgū Latvijā, bet arī veicinātu tā aktivizēšanos, turklāt daudz plašākā - starptautiskā mērogā. Dalība starptautiskā nekustamā īpašumu tirgū nav iespējama bez interneta un datu bāžu pieejamības.
MLS ir nekustamā īpašuma datu bāze, kas savieno māklerus visā pasaulē, padara pieejamus objektus jebkurā pasaules valstī un būtiski paplašina potenciālo pircēju skaitu, kas ir īpašuma pārdošanas veiksmes formula numur viens, jo - vairāk cilvēku ir informēti par pārdodamo objektu, jo labākas iespējas to pārdot ātri un par labu cenu. To uzsvēra arī Tijs Stoffers (Thijs Stoffer), Starptautiskais nekustamo īpašumu asociāciju Konsorcijs ICREA (Šveice), kurš pārstāv arī MLS Worldproperties.com: "Ikdienas saziņas līdzeklis man ir telefons ar tiešo interneta pieslēgumu - jebkurā brīdī varu saņemt e-pastus, apskatīt jaunākos piedāvājumus MLS un vajadzības gadījumā tos piedāvāt saviem klientiem."
Tijs Stoffers iesaka pārdomāt - cik Latvijas iedzīvotājiem ir mājas Itālijā, Francijā vai Spānijā. Vai tiešām šeit neviens to nevēlas? Worldproperties.com piedāvā mūsdienīgu darba platformu un labu darba instrumentu. Vaicāts par komisijas maksu apjomu un norēķiniem ar citu valstu kolēģiem, ja tie atraduši pircēju, Tijs Stoffers akcentē: "Ir jādomā par kādiem pakalpojumiem mēs prasām samaksu, ja tā ir tikai adrese, tad komisijas maksa būs neliela, ja piedāvāsim arī sagaidīšanu lidostā, transportu, viesnīcas rezervēšanu, notāra pakalpojumus un attiecīgajai valstij atbilstošu likumisku līguma slēgšanu, tad mākleris var pretendēt uz 25 līdz 30% no darījuma summas. Ja klientu ir atradis cits kolēģis, tad komisijas maksa tiek dalīta uz pusēm."
Savukārt Petri Pekki (Alma Media Corporation, Somija) savā ziņojumā atzīmēja Latvijas ekonomisko situāciju, kas pielīdzināma situācijai Somijā 1994.līdz 1996.gadam. Tolaik arī Somijā strauji kritās pieprasījums un īpašumu cenas. Arī pagājušajā gadā Somijā bija vērojams tirgus kritums, bet nu jau tas atgriezies 2007.gada līmenī. Runājot par investīcijām reklāmā un mārketingā, Somijā vērojama tendence: 61,1 % no kopējām investīcijām ir izmantotas reklāmām drukātajos mēdijos, tajā pašā laikā lielākā efektivitāte pieder tā sauktajai reklāmai no mutes mutē, tad seko interneta piedāvājumi un tikai tad mēdiji. Reklāma internetā strādā visātrāk. "MLS etuovi.com piedāvā plašās meklēšanas iespējas - pēc cenas, reģiona, pielietojuma, apjoma un tamlīdzīgi. Esam novērojuši, ka sludinājums bez vizuālā objekta attēlojuma ir nesalīdzināmi mazāk efektīvāks par sludinājumu ar kvalitatīvām fotogrāfijām, video sižetiem vai trīs dimensiju vizualizācijām," informē Petri Pekki. etuovi.com piedāvā arī informāciju par mākleriem - viņu biogrāfijas aprakstu, dzīvesveidu, foto. Nevar nenovērtēt māklera un klienta savstarpējo simpātiju un uzticēšanās vadošo nozīmi darījumos.
MLS Globrix.ie pārstāvis Toms Raits (Tom Wright) no Īrijas stāsta, ka tikai 2008.gadā izveidotais MLS Globrix.ie jau šogad var lepoties ar lielāko datu bāzi un ir otrs lielākais nekustamo īpašumu uzņēmums Īrijā, kas apkalpo arī tos miljonus īru, kuri izkaisīti plašajā pasaulē. Kā svarīgāko noteikumu veiksmīgai MLS darbībai, Toms Raits atzīmē kvalitatīvi izveidotas mājas lapas - ilustratīvas un vienkārši lietojamas. Pārdošanai izliktos objektus, kam nav pievienots ilustratīvais materiāls, skaitās par 70 % mazāk, kas nozīmē par 70% mazāku iespēju pārdot izlikto objektu. Vidējais skatījuma ilgums ir 6 minūtes un šajā laikā klientam ir jāspēj iegūt pilnvērtīgs priekšstats par pārdodamo objektu. Par kopējā datu bāzē ievietotajiem objektiem maksa netiek ņemta, - finansējumu piesaista ar reklāmām portālā. Tāpat katrs mākleris var izveidot savu reklāmas baneri - par to tiek iekasēta vienota samaksa.
"Veiksmīgam darbam ir daži pamatnosacījumi - Google ir populārākais meklēšanas portāls, tāpēc, ja tu neesi Google, tevis nav vispār!", pamatlikumu skaidro Toms Raits.
Arturs Ohanesjans (Ukrainas mākleru asociācijas URA pārstāvis, Ukraina) uzskata, ka MLS ir lielisks darba instruments, kurš dod iespēju būtiski palielināt informēto cilvēku, galvenokārt mākleru skaitu. Līdz ar to pārdošanas iespējas ir daudz plašākas. MLS datu bāzēm ir jābūt pieejamām tikai profesionāļiem - ātra un precīza informācijas aprite. Krievijā un Ukrainā šobrīd vēl grūti runāt par kvalitatīvām MLS, ir mēģinājumi tās veidot, bet tās ir sadrumstalotas un ar nepilnīgu informāciju. Zināmā mērā to ietekmē mākleru aizspriedumi, ka galvenais, kas traucē strādāt ir kolēģis. To ar 65% aptaujāto pierāda arī Ukrainā veiktā mākleru anketēšana. Arturs Ohanesjans vērš uzmanību uz objekta pārdošanas ātrumu - jo ātrāk objekts tiek pārdots, jo lielāka peļņa uz vienu darba dienu. Tāpēc, lai veicinātu objektu pārdošanu, Artūrs jau tagad aktīvi sadarbojas ar mākleriem savā valstī un ārzemēs, dalot komisijas naudu uz pusēm. Ukrainas pārstāvis akcentē arī ekskluzīvo līgumu nozīmi - pārdevējam nav vajadzības sadarboties ar vairākiem mākleriem, ja viņa mākleris spēj nodrošināt tādu pat, vai pat plašāku informācijas apriti nekā pieci seši ierindas mākleri. "Man nav žēl, es dalos ar kolēģiem, jo zinu, ka tas ir visefektīvākais darba paņēmiens. Mums, vienas profesijas pārstāvjiem ir jāpārliecina klients, ka tikai mēs kā profesionāļi vislabāk pārzinām tirgu un cenas. Klientam ir jāmeklē mākleris, nevis jāmēģina pārdot pašam. Svarīgi apvienoties vairākām kompānijām, kas strādātu ar vienādiem noteikumiem.
Tāpat ir jāparedz sankcijas negodīgajiem mākleriem, piedāvāju atslēgt no MLS - tas nozīmē atslēgt no operatīvās informācijas - darba platformas.", tā saka Artūrs Ohanesjans.
Sergejs Bobašovs, (kompāniju grupas BN analītiķis WWW.BN.ru, Krievija) savā ziņojumā uz pilnvērtīga MLS izveidi Krievijā skatās visai skeptiski. Jau deviņdesmito gadu vidū ir bijuši vairāki mēģinājumi tādu izveidot, visi cietuši fiasko. Kā galveno kļūdu analītiķis izvirza klienta interešu neievērošana - klientiem nav bijis iespēju iepazīties ar MLS piedāvājumiem, kas radīja sajūtu, ko var raksturot ar situāciju veikalā: mums ir ledusskapis, bet mēs jums to nerādīsim, pasakiet savas vajadzības un mēs jums piegādāsim. Jāatzīmē, ka Sergeja Bobaševa redzējums par visiem atvērtas MLS izveidošanu ir pretrunā ar lielāko daļu konferences ziņotāju nostāju.
Kā informācijas tīklu speciālistam, Pēterburgas pārstāvim ir savi novērojumi attiecībā uz MLS informācijas ievietošanas aspektiem- secinājums: nedrīkst ļaut informāciju portālā ievietot bez maksas vai pielietojot abonentu maksas apmaksas kārtību, jo tad katrs mākleris vai aģentūra portālā ievieto nepamatoti daudz informācijas, to neatjauno un līdz ar to datu bāze ātri kļūst par miskasti ar novecojušu un nekvalitatīvu informāciju, kuru reāli izmantot nevar nedz klienti, nedz mākleri.
Kā aktualitāte ir arī Krievijā atceltā mākleru licencēšana, kas nedod iespēju izvairīties no negodīgu mākleru sludinājumiem portālā, līdz ar to arī negodīgu darījumu veikšanu ar portāla starpniecību.
Atbildot uz jautājumu vai tiešām nevar veidot MLS, kas būt pieejama tikai profesionāļiem, S.Bobaševs informē: "Var! Pēterburgā ir izveidojušies tādi kā mākleru klubi, profesionāļu neformālas apvienības, kuri izmanto vienas datu bāzes, kas citiem nav pieejamas." Savukārt Artūrs Ohanesjans atgādina ASV pieredzi - slēgtās MLS ir viņu panākumu atslēga un pat ASV valdība nevar iegūt šo informāciju.
Turpinot diskusiju par MLS veidiem, Jordi Ribo (RealtorWorldGuide.com, Andora) informē: "visa informācija ir pieejama tikai mākleriem, bet tā sadaļa, kas klientam var palīdzēt atrast savu mākleri, atvērta visiem. MLS lietotājus var iedalīt divās kategorijās: profesionāļu sadarbība un klienta un māklera attiecības."
Aigars Zariņš (AS LatMLS padomes priekšsēdētājs, Latvija) norāda, ka MLS Latvijā radās pirms 2 gadiem - aktīva tirgus periodā. Šajā laikā nonākts pie secinājuma, ka nav lielas nozīmes kā ievieto informāciju MLS - svarīgākais, lai aģents saprastu - savstarpējā konkurence pastāv tikai tik ilgi, kamēr tiek noslēgts ekskluzīvais līgums starp mākleri un klientu, pēc tam profesionāļiem jāsadarbojas un jādalās komisijas naudā. MLS ir viens no veidiem, kā Latvijā radīt situāciju, kad vismaz 60 līdz 70% nekustamā īpašuma tirgus nonāks profesionāļu rokās, pagaidām Latvijā profesionāļi pārvalda nepiedodami nelielu tirgus daļu, līdz ar to visi nozares pārstāvji zaudē reālu naudu. "Mums ir jāpārņem labākā pieredze no tiem, kuri jau strādā MLS vidē nav jāizgudro divritenis, bet jāievieš Latvijā sistēma, kas citur jau veiksmīgi darbojas. Piekrītu Artūram, - mākleriem ir jāpārliecina klienti, ka tikai profesionāļi zina visu par cenām un tendencēm. Turklāt informāciju MLS par pārdošanai izliktajiem objektiem ievietot tikai tad, ja ar pārdevēju noslēgts ekskluzīvais līgums - jārēķinās ar komisijas maksas dalīšanos ar kolēģiem, kuri atveduši īsto pircēju. "
Noslēguma diskusijā "Kāpēc citu valstu nekustamā īpašuma tirgus speciālisti intensīvi lieto MLS, bet citur šī sistēma praktiski nedarbojas " moderators Edgars Šīns (asociācijas LANĪDA Valdes priekšsēdētājs) atzina: "Labos laikos mums neizdevās izveidot MLS, varbūt tagad izdosies. Palīdziet mums to izdarīt."
Petri Pekki uzsver interneta nozīmi mūsdienu sabiedrībā - lielākā daļa cilvēku informāciju meklē internetā, tāpēc arī investīcijas reklāmai un mārketingam jānomaina no drukātajiem medijiem par labu elektroniskajiem saziņas līdzekļiem. Turklāt darbs ar MLS būtiski ir samazinājis kompānijas izdevumus.
Jordi Ribo: Nevajag uztraukties, ja kāds kādu reizēm uzmet - mums vienalga ir kopā jāstrādā. Nevar norobežoties, visiem ir jāiestājas kā vienotajai frontei. Arī mums ir asociācija un valdība norāda spēles noteikumus. Andorā ir 350 aģentūras un tas ir daudz. Ar visiem es nestrādāju, bet darbojos ar tiem, kam uzticos. Andorā mūsu galvenā prioritāte ir pārdot, nav svarīgi vai nopelnu vairāk vai mazāk un kam pārdodu.
Arturs Ohanesjans: Pie mums Ukrainā MLS ir lokāls instruments, ja mēs paskatāmies kopumā, tad redzam, ka MLS apvieno māklerus. Ukrainas pilsētā Hmeļņickā ir 100 aģentūras un mēs jau plānojam MLS. Rīgā varētu izveidot reāli strādājošu MLS. Tikai mums ir jāmāca klientus sadarboties ar mākleriem.
Sergejs Bobašovs: Ceru, ka Latvijā un Krievijā jau pēc dažiem gadiem mēs ieraudzīsim MLS sistēmas - katram ir jādara tas, ko tas māk vislabāk. MLS ir instruments, kas jāpilnveido.
Tom Wright: Maģisku risinājumu nav un visiem jāstrādā kopā. Tieši tagad, kad ir recesija, ir īstais laiks sākt strādāt reāli. Te arī parādās MLS priekšrocība - precīza informācija un izslēgta kaulēšanās.
Edgars Šīns: Mūs klienti netic mūsu vārdiem, jo uzskata, ka mēs esam vienojušies, lai ietekmētu tirgu, bet mēs to nedarām. Vajag vienoties!
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1241
