Lielie biroji nevienam nav vajadzīgi
Dina Lukjanska, „Latio” komerciālo nekustamo īpašumu nodaļas vadītāja, 20.08.2008
Latvijas ekonomikas attīstības tempu samazināšanās rezultātā jūtami samazinājies pieprasījums biroju telpām. Šodien daudzas firmas domā ne tik daudz par savu telpu paplašināšanu, cik par to samazināšanu. Un, lai gan jauno biroju projektu īpašnieki oficiāli cenšas noturēt nomas likmes iepriekšējā līmenī, biroju tirgū kopumā ir vērojama cenu lejupslīde – biroji kļūst lētāki.
Trīs jaunas tendences
Biroju projektu tirgū šodien ir vērojamas trīs jaunas tendences. Pirmā – ievērojami palielinās piedāvājums gan jaunajos kompleksos, gan arī sekundārajā tirgū. Pēdējais apstāklis ir saistīts ar to, ka daudzas kompānijas pārceļas uz savām ēkām, atbrīvojot nomātās telpas. Nereti šis fonds ir ļoti kvalitatīvs, atbilst visjaunākajām prasībām un spēj apmierināt prasīgus klientus. Uzskatāms piemērs ir ēkas, kurās atradās banku iestāžu galveni biroji. Šādas telpas rada spēcīgu konkurenci jaunajiem projektiem.
Otra svarīga 2008. gada tendence ir pieprasījuma samazināšanās, kas tieši norāda uz mūsu valsts ekonomikas nestabilo situāciju. Bet trešā tendence ir nomas likmju krišanās daudzos biroju nekustamo īpašumu sektoros.
Cenu segmentācija
Visu šo procesu rezultāts ir dziļāka biroju tirgus segmentācija. Agrāk cenas veidojās haotiskāk. Lūk, jaunās nomas likmes. Visdārgākais segments joprojām ir telpas jaunajos A un B klases kompleksos. Tā ir, tā teikt, tirgus elite. Nomas likmes šeit ir 16-22 eiro/m2 mēnesī. Agrāk norādītie 30-35 eiro/m2 lielāko tiesu ir piedāvājumi jaunajos A klases projektos, kuru celtniecība vēl nav pat sākta, un pagaidām šīs likmes ir jāuztver kā mārketinga gājiens, kura mērķis ir piesaistīt uzmanību apbūvētāja plāniem, un nevis kā reāla nomas likme.
Nedaudz lētāks segments ir kvalitatīvu sekundāro projektu tirgus. To veido Rīgas centrā esošās administratīvās ēkas. Nomas likmes šeit ir par 10-15% lētāk, nekā jaunajos kompleksos. Orientējošā cena – 12-15 eiro/m2 mēnesī.
Vēl viena kategorija – tā, kurā vērojama visbūtiskākā cenu lejupslīde – ir C klases biroji un nekvalitatīvi B klases biroji galvaspilsētas attālajā centrā vai tās mikrorajonos. Telpas šādās administratīvās ēkās tiek piedāvātas līdz pat 50% lētāk, nekā kompleksos – par 8-11 eiro/m2 mēnesī.
Šai pēdējai kategorijai jāpieskaita arī telpas jauktās izmantošanas tipa ēkās. Tajās vienlaikus ar dzīvokļiem ir brīvas telpas, kurās īpašnieki \"izmitina\" biznesa struktūras. Tas jau vairs nav profesionālais biroju tirgus un šeit, ja kompleksa īpašnieks ir īpaši spiedīgā stāvoklī, mēneša nomas likme var būt arī 6-7 eiro/m2. šādi piedāvājumi varētu interesēt kompānijas, kas sarežģītajā ekonomiskajā situācijā nevar atļauties maksāt lielu nomas maksu un ir spiestas taupīt uz administratīvajiem izdevumiem. Tām tā ir lieliska alternatīva. Taču, kā rāda prakse, šādas lētas telpas tiek piedāvātas bez kvalitatīva un acis priecējoša remonta.
No lielāka uz mazāku
Atgriežoties pie pieprasījuma tēmas, jāsaka, ka toni tirgū nosaka IP kompānijas un valsts iestādes. Tomēr varas struktūras kļūst aizvien mazāk konkurētspējīgas, jo valsts izsludinātās ekonomijas apstākļos tām tiek samazināts budžets. Tirgus ir aktīvs nevis pateicoties tam, ka kādam ir ļoti vajadzīgas telpas, bet gan tāpēc, ka kompānijas meklē iespējas samazināt tām nepieciešamās platības. Klienti, kā likums, pieprasa divreiz mazākus birojus par tiem, ko izmanto pašreiz. Tas raksturīgs celtniecības un nekustamo īpašumu sfēras, kā arī tās apkalpojošām juridiskām un grāmatvedības kompānijām.
Vispieprasītākās ir biroju telpas ar 30-170 m2 platību. Liels retums ir darījumi ar telpām, kuru platība ir lielāka par 500 kvadrātmetriem. Lēmumi par šādu telpu nomu tiek atlikti līdz labākiem laikiem. Lai labāk ilustrētu izveidojušos situāciju, minēšu šādus piemērus. Ja pagājušā gada beigās atrast nomnieku 300 m2 plašam birojam varēja mazāk nekā mēneša laikā, tad tagad meklējumi ilgst līdz pat pusgadam. Ja runājam par jaunajiem projektiem, tad, nododot ekspluatācijā, to aizpildījums reti pārsniedz 25-35%. Vēl pirms pusotra gada šis rādītājs labākajos jaunajos kompleksos bija 85%, bet vienkārši labos – 70%. Tagad uzņēmēji jau novērtē uzcelto un nomnieku uzņemšanai gatavo ēku: patīk – nepatīk, un izvēlas labāko variantu. Daudzi mēģina kaulēties. Tomēr tikai retais jauna biroju kompleksa īpašnieks piekrīt piekāpties oficiāli. To dara tie, kam steidzīgi ir vajadzīga naudas plūsma. Bet kompānijas, kuras neapgrūtina lieli maksājumi bankām, izvēlas pagaidīt. Un tam ir savs saprātīgs izskaidrojums, jo ja piešķirsi atlaidi jaunajam nomniekam, tas novedīs pie konflikta ar jau esošajiem. Kā lai paskaidro, kāpēc viņiem jāmaksā vairāk, nekā kaimiņam?! Tad arī viņi pieprasīs pārskatīt līgumus. Likmju samazināšana savukārt samazinās ēkas investīciju pievilcīgumu. Nav nekāds noslēpums, ka Latvijā lielāko daļu biroju kompleksu būvē vietējie apbūvētāji, lai tos pārdotu tālāk. Taču investorus interesē objekti, kas nodrošina noteiktu rentabilitāti. Mūsu ekonomiskajos apstākļos rentabilitātei jābūt 9-10% gadā. Tas, ko piedāvā mūsu ēku īpašnieki, ir 5-6% gadā, un likmju pazemināšana vēl vairāk samazina šo rādītāju. Šādos apstākļos investori ne būt neizjūt vēlmi jebko pirkt un ieņem nogaidošu pozīciju. Tais skaitā gaida arī pašu kompleksu cenas pazemināšanu no to īpašnieku puses, kas ļautu pircējiem paaugstināt investīciju atdevi.
Starp citu, ar nomniekiem pilnībā aizpildītu biroju kompleksu ir maz. Pašlaik brīvu platību rādītājs galvaspilsētas jaunajos B klases biroju kompleksos ir līdz 15% (2007. gada sākumā tas bija mazāks par 5%). Šis apstāklis – brīvās telpas – neļauj paaugstināt objektu cenu.
Pastāv arī vesela virkne citu problēmu. Investorus interesē ilgtermiņa nomas līgumi – uz laiku līdz 10 gadiem. Taču nomnieki tagad reti kad piekrīt arī 3 gadus ilgam līgumam. Viņi neizslēdz vispārēju nomas likmju krišanos, un tādēļ nevēlas riskēt un atstāj sev manevra iespēju.
Prognoze
Investorus tāpat kā agrāk lielāko daļu interesēs jauni biroju kompleksi: tie ir gan profesionālāk nostrādāti, tiem ir labāka vadības sistēma un arī ir apgādāti ar autostāvvietām. Bet.. Riskēšu izteikt pieņēmumu, ka Rīgas centra administratīvo ēku sekundārais tirgus var kļūt investoriem pievilcīgāks, nekā jauno projektu segments. Tas piedāvās augstāku rentabilitāti. Administratīvo ēku īpašnieki, vēloties saglabāt savu konkurētspēju, būs daudz elastīgāki attiecībā uz cenām.
„Latio” analītiķi uzskata, ka, ja salīdzina ar līdzīgām pilsētām, tad Rīgas biroju tirgus ietilpība var būt miljons kvadrātmetru biroju platību. Pašlaik ir tikai 450 000 m2. Puse no tiem ir kvalitatīvs sekundārais tirgus. Tas nekad viegli neatdos savas pozīcijas un varēs konkurēt cenas ziņā. Nereti tas piedāvā arī virkni priekšrocību, salīdzinot ar jaunajiem projektiem, piemēram, atklātais plānojums, neraugoties uz tā popularitāti visā pasaulē, ļoti bieži rada diskomfortu Latvijas nomniekiem, kas priekšroku dod slēgtām telpām un atsevišķiem kabinetiem. Vēl vairāk, labā tehniskā stāvoklī esošas vēsturiskās ēkas ir arhitektūras vērtība un simbolizē stabilitāti, turīgumu, konservatīvismu un prestižu.
Runājot par jaunajiem kompleksiem, pašlaik tiek pabeigtas iesāktās būves, un jauni vērienīgi projekti tuvākā laikā nav gaidāmi. Attīstītāji samazina aktivitāti. Ir ļoti lielas grūtības atrast enkura nomnieku, tas ir, kompāniju, kas piekristu paņemt 1 000 m2. Piedevām arī bankas ir pieņēmušas stingrākus noteikumus par iepriekšējo platību rezervēšanu kompleksos, kuru īpašnieki pretendē uz kredītu saņemšanu. Ja agrāk tika prasīts, lai potenciālie nomnieki būtu 30% platību, tad tagad šim rādītājam jābūt tuvu 50%. Nodrošināt šīs prasības izpildi ir praktiski neiespējami.
Cenas? Šeit var prognozēt vienu: zema pieprasījuma un piedāvājuma palielināšanās apstākļos sāksies vēl asāka cīņa par klientu starp biroju kompleksu īpašniekiem. Un neizbēgamu uzradīsies kāds, kas piedāvās dempinga cenas.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
