Labāku cenu meklējumos
Romāns Golubevs, 11.12.2008
Galvaspilsētas biroju platību tirgū ir vērojams būtisks brīvo platību apjoma pieaugums un kā rezultāts – nomas likmju krišanās. Tikai pēdējā pusgada laikā vien biroju nomas likmes ir nokritušās par 25-30%. Taču, ja salīdzinām situāciju ar mājokļu sektoru, tad par masveida katastrofu runāt nevar.
Krīze biroju sektorā deva triecienu ierobežotākai auditorijai: projektu attīstītājiem un daļēji arī tos kreditējušajām bankām. Toties nomniekiem ir parādījusies lieliska iespēja samazināt savus ar biroja uzturēšanu saistītos izdevumus.
„Gan viss būs labi” nesanāca
Tas, kas šodien notiek Latvijas nekustamo īpašumu tirgus dažādos segmentos, lieku reizi pierāda, ka šajā pasaulē visas lietas ir savstarpēji saistītas. Atcerieties – pirms pusotra gada sākās tipālo mājokļu tirgus cenu krišanās un apstājās dzīvokļu tirdzniecība jaunceltnēs. Tad komerciālo nekustamo īpašumu sektors bija tāda kā relatīvas labklājības saliņa. Daudzi eksperti pasteidzās paziņot, ka jaunajiem biroju projektiem briesmas nedraud. Gatavo un celtniecības stadijā esošo projektu īpašnieki, protams, bija ar viņiem vienisprātis un pagājušā gada beigās un šā gada sākumā pa vecam ieradumam vēl mēģināja pacelt cenas. Taču tuvāk 2008. gada otrajai pusei, kad Latvijā nogranda finanšu krīze, biroju īpašnieku optimisms spēji noplaka.
„2008. gada sakumā situācija tirgū bija tāda pati kā pirms gada un diviem. Jā, dažas kompānijas sāka samazināt apgriezienus. Tikai lielākā daļa to uztvēra kā īslaicīgu parādību. Uzņēmumu vadītāji bija pārliecināti, ka viņu biznesā viss būs labi un nebija īpaši sīkumaini, izskatot piedāvājumus par pārcelšanos uz tām vai citām jaunām telpām. Taču pienāca apriļa-māja un noskaņojums kardināli mainījās. Izrādījās, ka Latvijas ekonomikas un kopā ar to mazā un vidējā biznesa perspektīvas nepavisam nav iepriecinošas un visi sāka pievērst uzmanību izmantojamo telpu nomas maksai”, - par saviem novērojumiem stāsta kompānijas „Ober Haus” Komercplatību nodaļas vadītājs Artūrs Bogdanovs.
Straujāk, nekā mājokļi
Noskaņojuma pārmaiņas biroju sektorā norisinājās uz ievērojamas piedāvājuma palielināšanās fona. Tikai pēdējā pusotra gada laikā viena jauno biroju platību tirgus, kura kopējais apjoms pagājušajā gadā tika lēsts 200 000 kvadrātmetru apmērā, papildinājās par vairāk nekā 100 000 kvadrātmetriem jaunu platību. Paralēli tam kritās pieprasījums. Tas izraisīja brīvo platību apjoma palielināšanos un cenu samazināšanos.
„Interesanti, ka cenu krišanās process biroju sektorā norit straujāk, nekā mājokļu sektorā. Tas izskaidrojams ar to, ka sērijveida dzīvokļu piedāvājuma cenas krītas jau 20 mēnešus, un pa šo laiku ir nokritušās par 40-45%. Savukārt nomas likmes biroju tirgū nepilna pusgada laikā ir nokritušās par 25-30%”, - atzīmē kompānijas „In Real” Komercnodaļas vadītājs Kaspars Millersons. „Saskaņā ar mūsu kompānijas rīcībā esošajiem datiem nomas maksa B klases biroju kompleksos Rīgā kopš augusta ir samazinājusies par 2-3 eiro uz kvadrātmetru”, - negatīvo dinamiku apstiprina kompānijas „Latio” Komerciālo nekustamo īpašumu departamenta speciāliste Ilze Reira.
Par kādām cenām šodien ir runa, ja pirms gada potenciālie nomnieki par telpām jaunajos B klases birojos bija gatavi maksāt 14-18 eiro/m2? Kataloga „m2” aptaujātie speciālisti bija gandrīz vienprātīgi.
Artūrs Bogdanovs: No 10 līdz 14 eiro/m2. Var runāt par vidējo cenu 12 eiro/m2.
Ilze Reira: Domāju, ka par labu tiek uzskatīts piedāvājums 11-12 eiro/m2 robežās. Pie tam, kompānija ar vārdu un solīdu reputāciju, kas pretendē uz lielām platībām, var vienoties arī par 10 eiro/m2.
„Maksimums – 12 eiro/m2, minimums – 9 eiro/m2. Tā ir nomniekam pievilcīga cena, kurai var piekrist B klases biroja ēkas īpašnieks”, - apgalvo Kaspars Millersons.
Nav ne runas par rekordiem
Situācija ar dārgajām platībām ir vēl sarežģītāka. Iepriekšējie gadi attīstītājus bija izlutinājuši tiktāl, ka daudzi no viņiem savos projektos prasīja 30 un pat 35 eiro/m2. Tā rīkoties viņus mudināja presē izskanējusī informācija par šādu cenu iespējamību. Joprojām par biroju nomas darījumu rekordu tiek uzskatīts darījums ar Ungārijas vēstniecību par telpu nomu Alberta ielā 4, kur runa bija par gandrīz 30 eiro/m2. „Arī šodien ir biroju īpašnieki, kas vēlas saņemt gan 30, gan 35 eiro/m2. Taču tas nav masu produkts. Tie ir ekskluzīvi objekti lieliskās vietās ar unikālu mēbelējuma līmeni. Šādi piedāvājumi neparādās publiskās reklāmas laukā un darbs ar tiem ir vērsts uz konkrētu potenciālo nomnieku. Man pašlaik ir viens klients, kam ir konkrētas prasības, un mēs meklējam viņam piemērotu ekskluzīvu variantu. Taču viņš ir noteicis nomas maksas griestus – 25 eiro/m2 un nepiekrīt lielākai likmei. Tagad gaidām, kad dārgo telpu īpašnieki piekritīs šādai likmei”, - stāsta „Latio” pārstāve.
Neviens no tiem, ar ko iznāca sarunāties „m2” žurnālistam, 2008. gadā nebija pat pa ausu galam dzirdējis par telpu nomas darījumiem biznesa centros, kuros nomas likmes būtu pat tuvu 25 eiro/m2 mēnesī. Spriežot pēc visa, par vienu no rekordistiem solās kļūt līgums par telpu nomu kompleksā Muitas ielā 1. Runa ir par nomas maksu 21,5 eiro/m2.
Spriežot pēc tirgus statistikas, pašlaik brīvi ir aptuveni 20-25% B klases kompleksu platību (pirms gada šis rādītājs nepārsniedza 6%). Tiesa, arī šeit nevar visu mērīt ar vienu olekti. Ir kompleksi labā vietā par labu cenu, kas aizpildīti par visiem 100%, bet ir arī tādi, kur pat gadu pēc to nodošanas ekspluatācijā brīva ir vairāk nekā puse platību. Saskaņā ar speciālistu aprēķiniem potenciālo nomnieku izvēlei Rīgā un tās apkaimē ir pieejami 70-80 moderni biznesa centri. Un tas – neskaitot vecās administratīvās telpas un nepārdotos dzīvokļus, kas arī tiek piedāvāti privātām kompānijām. Tādēļ, pat neraugoties ekonomikas lejupslīdi, biroja platību tirgus šodien atgādina satrauktu bišu stropu. Kompāniju īpašnieki uzmanīgi pēta tirgus stāvokļa un piedāvājuma izmaiņas. Mērķis ir viens – ietaupīt. „Tajā pat laikā jāatzīmē, ka, neraugoties uz lielo piedāvājumu, tad, ja atnāk klients ar skaidrām un konkrētām prasībām attiecībā uz cenu, kompleksa atrašanās vietu un vietu skaitu autostāvvietā, nav nemaz tik daudz variantu, ko viņam varētu piedāvāt. Diemžēl daudzi objekti neatbilst vajadzīgajiem standartiem”, - ainu papildina Artūrs Bogdanovs. Kā atzīmēja Kaspars Millersons, pēdējo mēnešu laikā vairākkārtīgi ir palielinājies pieprasījums pēc tāda pakalpojuma, kā komerciālo nekustamo īpašumu tirgus analīzes sagatavošana.
Rēķiniet, kas izdevīgāk
„Darba pietiek. Taču pēdējā laikā gadās, ka tas nedod gaidāmo rezultātu», - pasmaidot noplāta rokas kompānijas „Ober Haus” pārstāvis un paskaidro: - Firmas griežas pie mums ar lūgumu sameklēt jaunus variantus, lai pārceltos vai nu uz mazākām telpām, vai telpām ar pievilcīgāku cenu. Saņēmuši mūsu piedāvājumu, dodas pie pašreizējā telpu iznomātāja ar jautājumu: Nu, ko darīsim? Ekonomiskā situācija pasliktinās, ir jāsamazina biroja uzturēšanas izdevumi un man ir piedāvājumi no „Ober Haus”. Ēkas īpašnieks parasti piekāpjas, un mūsu potenciālais klients paliek vecajā vietā”.
„In Real” speciālisti ir sākuši paši apmeklēt tos biroju kompleksus, kuru nomas maksa neatbilst tirgus realitātei. Piemēram, Pārdaugavā ir kāds moderns biznesa centrs, kurā nomas maksa ir 17-18 eiro/m2. Tajā pat rajonā ir vēl kāda jauna ēka, kurā ir apmetušās tādas kompānijas kā „Tele2” un „Minolta”. Un tās maksā 9-11 eiro/m2. „Biznesa struktūru vadītājiem, kas nomā telpas dārgākā centrā, mēs piedāvājam parēķināt starpību. Ja jūs nomājat telpas ar 300 kvadrātmetru platību, tad tas iznāk aptuveni 2 000 eiro mēnesī. Gadā sanāk 24 000 eiro. Un tas – praktiski vienādas kvalitātes projektos. Man liekas, ka jebkuram vadītājam, kas domā par sava uzņēmuma ekonomiku, minētie skaitļi ir svarīgs arguments”, - par profesionālām iestrādēm stāsta Kaspars Millersons.
Vispār potenciālie klienti tagad var ietaupīt ne tikai uz biroja izdevumu rēķina, bet arī atrast prestižāku kompleksu centrā vai tā tuvumā. Ja agrāk viņi biroju mikrorajonā nomāja par 14-15 eiro/m2, tad tagad par mazāku naudu var pārcelties uz Latvijas galvaspilsētas centrā. Pie tam, apstākļos, kad saasinās cīņa par klientu, ēku īpašnieki cenšas nākt pretī klientam. „Ja jūs nomājat telpas par 20 eiro/m2, tad īpašnieks diez vai piekritīs nolaist cenu līdz 11-12 eiro/m2. Bet par 15 eiro/m2 varētu vienoties pavisam droši Pārdevēja piekāpība ir atkarīga no ēkas piepildītības, naudas plūsmas, pieprasījuma pēc konkrētā objekta un citiem faktoriem”, uzskata Artūrs Bogdanovs. Attīstītāji, protams, neiziet ielās ar milzīgiem plakātiem „Atlaides! Atlaides! Atlaides!”. Jautājums pozitīvi tiek risināts konkrētu sarunu gaitā ar esošajiem vai potenciālajiem nomniekiem.
Ilze Reira minēja citu pašreizējai situācijai raksturīgu piemēru: „Ja biznesa centra piepildītības rādītājs ir ļoti zems, tad pie tā saimniekiem laiku pa laikam ierodas klienti ar provokatīviem piedāvājumiem: „Mēs paņemsim no tevis lielas platības par puscenu! Tās tā vai tā ir tukšas, bet tā vismaz kaut kāda nauda tev ienāks!”. Tas, vai īpašnieks piekāpsies, ir atkarīgs no klienta neatlaidības un no tā, kas ir ēkas īpašnieks. Šeit jāņem vērā, ka lielākā daļa kompleksu ir uzcelta par aizdevumu naudu un tādēļ visi jautājumi, ieskaitot nomas maksas lielumu, ēkas īpašniekam ir jāsaskaņo ar bankām, kas kreditējušas celtniecību”.
Kataloga „m2” sarunas biedri vairākkārt atkārtoja, ka ne visos kompleksos var panākt atlaides. Ja piepildītība ir laba, tad īpašnieks nomniekam nepiekāpsies. Kā piemērs tika minēts SWH biznesa centrs Skanstes ielā, kur atrodas liels skaits valsts iestāžu. Taču, mūsuprāt, arī tādu sekmīgu objektu īpašniekiem pašreizējā situācijā nav 100% garantijas, ka tie spēs noturēt savus iemītniekus. Valsts iestāžu nomāto telpu nomas maksas samazināšana ir viena no iespējām ietaupīt budžeta līdzekļus. Un lēmums par šā izdevumu posteņa optimizāciju jau ir pieņemts.
Jauno laiku tendences
Pārmaiņas, ko pēdējos mēnešos piedzīvo biroju platību tirgus, atklāj arī citas jaunas tendences. Pamēģināsim īsumā tās apkopot.
Pirmkārt, ja agrāk nomas līgumi tika slēgti uz 5-7 gadiem, tad tagad puses cenšas vienoties par 2-3 gadu termiņu. Īpašnieki cer, ka pēc pāris gadiem stāvoklis mainīsies un sāks uzlaboties. Savukārt nomnieks ietur divu gadu pauzi, cerot, ka cenas nokritīsies vēl vairāk.
Otrkārt: tagad tikai retais piekrīt parakstīt nodomu protokolu pirms biroju kompleksa nodošanas ekspluatācijā. Agrāk līdz 50% platību tika rezervētas projekta sākumstadijā.
Treškārt, potenciālo nomnieku aizvien vairāk interesē to kompāniju saraksts, kas kompleksā būs viņam kaimiņos. Vinnētājs būs attīstītājs, kas varēs palielīties ar skaļiem savu nomnieku nosaukumiem.
Ceturtkārt, tikai retā kompānija piekrīt pirkt biroju platības. Izdevīgāk ir nomāt.
Piektkārt, bezmaksas autostāvvietas potenciālajiem klientiem kļūst par papildus bonusu.
Sestkārt, īpašnieki, kuru īpašumā ir liels skaits biroju ar nepabeigtu apdari, labprāt nodod platības nomniekiem uz kādu laiku vai nu pilnīgi par velti, vai par ļoti zemu nomas likmi. Nomniekam, protams, būs jāpabeidz telpu remonts. Saskaņā ar „m2” rīcībā esošo informāciju šāda attiecību shēma darbojas biznesa centrā „Panorama Plaza”. Tāpat kā gadījumā ar iekšdarbu veikšanu, divus gadus bez maksas varēs aizņemt telpas biroju projektā Birznieka-Upīša ielā: nomas maksu šeit sāk iekasēt tikai, sākot ar trešo gadu.
No investoriem nav ne miņas
Bet kāda ir situācija ar investoriem, kas pērk gatavos biroju kompleksus, kuru atnākšana tiek gaidīta nu jau vairākus gadus? 2008. gads Latvijas nekustamo īpašumu tirgum atnesa rekordu: kompānija „E.L.L. Nekustamie īpašumi” pabeigtu un ar nomniekiem pilnībā aizpildītu biznesa centru „Duntes biroji” pārdeva vācu investīciju fondam „Focus Nordic Cities”. Darījuma summa bija 33 miljoni eiro. Taču pēc kataloga „m2” rīcībā esošajām ziņām vācu investori privātās sarunās tagad atzīst, ka ar pirkumu bija pārsteigušies. Lieta tā, ka Latvijas biroju kompleksi to īpašnieku pieprasīto augsto cenu un nomas likmju kāpuma izbeigšanās dēļ praktiski nespēj nodrošināt ieguldīto investīciju rentabilitāti pat 6-7% gadā. Investori piedāvājumus sāk izskatīt tika tad, ja rentabilitāte ir vismaz 10%. Viņu apetītes palielināšanās ir saistīta ar kredītresursu sadārdzināšanos. Taču, lai panāktu divciparu rentabilitāti, ēka jāpērk par iespējami zemu cenu, kam savukārt negrib piekrist pārdevēji.
Labi, ka tirgū pagaidām nav neviena iesākta un nepabeigta biroju projekta. Tas, pirmkārt, nav izdevīgi kreditējošām bankām. Tad jau labāk pabeigt objektu un iznomāt to, lai nodrošinātu kontā vismaz kaut kādu naudas apgrozījumu.
Var attīstīties
Tajā pat laikā bez neapšaubāmiem bonusiem, kas tiek nomniekiem, labumu no pašreizējās situācijas pamanās iegūt arī saprātīgie attīstītāji – tie, kas, veidojot savu biznesu, orientējās uz ekonomiskiem un nevis uz emocionāliem rādītājiem. „Mēs arī tagad turpinām savu projektu. Tuvāko mēnešu laikā ekspluatācijā tiks nodots jauns biroju komplekss ar 8 000 kvadrātmetru platību. Divi pirmie stāvi jau ir iznomāti, brīvs ir tikai trešais. Tam mēs meklējam lielu kompāniju, - par saviem plāniem „m2” stāsta kompānijas „Rīgas Industriālais Parks” vadītājs Rolands Latkovskis. – Pie tam, mēs nedomājam apstāties pie sasniegtā: 2009. gadā ir plānots uzsākt vēl divus projektus. Viens no tiem ir biroju un noliktavu komplekss ar 14 000 m2 platību, bet otrais, kurā būs tikai biroji, ar 2 000 m2 platību.
Uz kā balstīts šāds šim brīdim rets optimisms? Sarunas biedrs paskaidroja, ka uz kompāniju „Rīgas Industriālais Parks” negulstas lielu bankas kredītu slogs. Gruntsgabals industriālā parka celtniecībai tika iegādāts vēl pirms desmit gadiem. Nu un celtniecības nozares krīze noveda pie tā, ka celtniecības izmaksas, salīdzinot ar laiku pirms 2-3 gadiem, ir samazinājušas par vismaz 30%. „Runa ir ne tikai par pašas tāmes lētumu, bet arī par to, ka tagad pasūtītājs var panākt no darbuzņēmēja vajadzīgo kvalitāti. Es nesaskatu argumentus par labu projekta apturēšanai. Nogaidīšanas taktika ekonomikai neko labu nedod. Ir jāizmanto izdevīgs moments”, - uzstāj Rolands Latkovskis.
Viņš ir pārliecināts, ka pat pašreizējos apstākļos, kad tirgus ir lielā mērā piesātināts ar jaunām biroju platībām, tajā var nopelnīt. Vinnētājs būs tas, kas pratīs piedāvāt klientiem vislabākos noteikumus, tai skaitā arī cenu. Kompānija „Rīgas Industriālais Parks” biroju telpas izīrē par cenu, sākot ar 8 eiro/m2, lai gan projekta sākuma stadijā runa bija par 12 eiro/m2. Taču projekta matemātika ļāva attīstītājam pielāgoties tirgus prasībām.
Ko diena austošā mums nesīs?
„Sarežģītā situācijā var nonākt attīstītāji, kas tagad mēģina savus dzīvojamos projektus pārveidot par birojiem, - orākula lomā piekrita iejusties kompānijas „Latio” Komerciālo nekustamo īpašumu departamenta speciāliste Ilze Reira. – Ja vērtēt biroju tirgus vidējās nomas likmes perspektīvas, tad nākamgada tā samazināsies. Izvairīties no piepildītības problēmām varēs tie biroju kompleksi, kuru īpašnieki izpratīs to plusus un spēs piedāvāt pievilcīgākus, salīdzinot ar konkurentiem, noteikumus, tie, kas nebaidīsies piešķirt lielas atlaides. Domāju, ka 10 eiro/m2 ir tā B klases biroju nomas likme, kas dominēs nākošā gada beigās”.
Iespraudums
Ja laikā no 2004. līdz 2007. gadam Rīgas B klases biroju nomas likmes katru gadu palielinājās par 1-3 eiro gadā, tad 2008. gada otrajā pusgadā tās nokritās par 2-3 eiro. Speciālisti ir pārliecināti, ka šī negatīvā tendence saglabāsies arī 2009 gadā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
