Jūrmala par krīzi ir aizmirsusi
Liela interese NVS valstu un vispirms jau no Krievijas iedzīvotāju puses ir novedusi pie tā, ka dzīvokļu cenas Jūrmalas labākajos jaunajos projektos ir cēlušās par 20-40%. Savukārt vairākos kūrorta kompleksos pēdējie brīvie apartamenti tiek piedāvāti jau par 2006. un 2007. gada cenām.
Tik strauja Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus renesanse ir izskaidrojama ar kvalitatīva piedāvājuma trūkumu un nespēju apmierināt aizvien pieaugošo pieprasījumu no ārzemju investoru puses.
Ne cerēts, ne gaidīts
Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus jau sen ir pārstājis dzīvot unisonā ar pārējo Latvijas nekustamo īpašumu tirgu. Tam ir savs loģisks izskaidrojums: ārzemju pircēju (un kas svarīgāk – bagātu pircēju) īpatsvars tajā vienmēr ir bijis visnotaļ solīds. Tieši šādas potenciālo pircēju grupas esamība ir ļāvusi šim tirgum noturēt Jūrmalas dzīvokļu cenas visai augstā līmenī pat viszemākajā krīzes punktā, un tas sāk atgūties no krīzes krietni ātrāk nekā citi Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmenti. Pēc tukšā 2008. gada nekustamo īpašumu tirgus atdzīvošanās pirmās pazīmes Jūrmalā parādījās jau 2009. gada sākumā. 2010. gadā Jūrmalas tirgū strādājošies mākleri (pareizāk sakot, tie, kas bija pratuši pārdzīvot krīzes gadus), kā viņi paši atzina, atkal sāka smaidīt. Tagad jau var apgalvot, ka dzīvokļu īpašnieki jaunajos kūrorta projektos vai staro no optimisma un pilni cerību gaida vasaras tuvošanos. Iemeslu šādām cerībām dod imigrācijas likuma grozījumu praktiskie rezultāti, kas kopš 2010. gada 1. jūlija ļauj ārzemniekiem pretendēt uz termiņuzturēšanās atļauju apmaiņā pret investīcijām nekustamos īpašumos (Jūrmalas gadījumā runa ir par ieguldījumiem ne mazāk kā 100 000 latu apmērā). „Aktivitāte no Krievijas un NVS valstu pircēju puses ir tik liela, kādu mēs nemaz nebijām gaidījuši”, – savu apmierinātību neslēpj SIA „Jūrmalas vilnis” valdes priekšsēdētāja Natella Sirmbārde. – Darba ir kļuvis daudz vairāk. Var teikt, ka pēdējie četri gadi ir bijuši tāds kā ieilgušas atpūtas laiks, bet tagad, pateicoties pircējiem no Krievijas, mēs atgūstam zaudēto. Ja agrāk es paralēli nodarbojos arī ar attīstītāja biznesu, tad tagad esmu pilnībā koncentrējusies uz tirdzniecību – nav laika domāt par ko citu. Krievu pircēji ir motivēti un zina, ko vēlas. Viņi atbrauc uz trim-četrām dienām un atrod sev vēlamu objektu atšķirībā no vietējiem, kas domā vairākus gadus un visu laiku kaut ko gaida”, – šādu atbildi uz žurnāla „m²” un portāla varianti.lv korespondenta jautājumu, kā sokas bizness, sniedza kompānijas „Vigvam.lv” līdzīpašnieks Aleksejs Jeļins. Un šāds noskaņojums ir lielākajai daļai Jūrmala strādājošo mākleru.
Viss vēl priekšā
Ir tikai kāda apbrīnojama lieta: saskaņā ar Pilsonības un migrācijas pārvaldes rīcībā esošajiem datiem Latvijā laikā no 2010. gada 1. jūlija līdz 2011. gada aprīļa beigām tika izsniegta 61 uzturēšanās atļauja, kuras pamats bija nekustamā īpašuma iegāde Jūrmalā. Skaits ir it kā ne pārāk iespaidīgs, bet… „Spara rats tagad tikai sāk iekustēties, – uzskata kompānijas „Ober Haus” valdes locekle un Jūrmalas nekustamo īpašumu speciāliste Aija Āboltiņa. Un paskaidro: – Paraugieties uz ikmēneša statistiku par darījumiem ar Jūrmalas nekustamiem īpašumiem, kas Zemesgrāmatā reģistrēti 2011. gadā. Tā ne tikai pārspēj 2008.–2010. gada statistiku – šī gada martā (129 pirkšanas-pārdošanas darījumi – m²) tā gandrīz sasniedza 2007. gada marta (166) rādītājus! Trešā daļa visu 2011. gada pirmā kvartāla darījumu notika ar dzīvokļiem jaunajos projektos. Marta skaitļi ir tūristu pieplūduma rezultāts, ko Rīga un Jūrmala piedzīvoja Jaungada un pareizticīgo Ziemassvētku periodā. Darījuma pabeigšanai ir nepieciešami divi-trīs mēneši. Vēl paris mēneši nepieciešami, lai nokārtotu visas procedūras, kas saistītas ar uzturēšanās atļaujas saņemšanu. Tas ir, reālās uzturēšanās atļaujas, kas izsniegtas uz 2011. gada janvārī-aprīlī noslēgto darījumu pamata, mēs ieraudzīsim tikai vasarā. Ņemot vērā pircēju skaita pieaugumu, domāju, ka ārzemniekiem uz Jūrmalā iegādāto nekustamo īpašumu pamata izsniegto uzturēšanās atļauju skaits divkāršosies un pat trīskāršosies”.
Ārzemnieku galvenā motivācija - iegādāties kūrorta nekustamos īpašumus - tad arī nosaka viņu prasības. „Lielākajai daļai ārzemju pircēju sākotnējais budžets ir 150–200 tūkstoši eiro, tas ir, tik, cik nepieciešams, lai varētu saņemt uzturēšanās atļauju. Par šo naudu viņi vēlas saņemt 70 līdz 100 m² lielu divistabu vai trīsistabu dzīvokli pie jūras”, – stāsta „NIRA Fonds” valdes locekle Jevgenija Markova. Tajā pat laikā par privātmājām Latvijas galvenajā kūrortā NVS valstu iedzīvotāji interesējas visai reti. Mākleru vērtējumi attiecībā uz pieprasījumu ir atšķirīgi, taču, tos apkopojot, iznāk, ka no desmit potenciālajiem pircējiem tikai divi meklē savrupmājas, bet pārējie – dzīvokļus daudzdzīvokļu jaunceltnēs. Iecienītie rajoni ir Majori, Dzintari, Bulduri un Lielupe. Pie tam, pircēji vēlas, lai objekts atrastos līča pusē. Taču šeit potenciālos pircējus gaida vilšanās.
Pieprasījums ceļ cenu
Lielākā daļa Jūrmalas līča pusē esošās jaunceltnes tika pabeigtas 2005.–2007. gadā. To nebija pārāk daudz. Tolaik ekspluatācijā nodotais dzīvojamais fonds knapi pārsniedz 1000 vienības, un arī tas – pieskaitot otrā upes pusē esošos projektus. Tad sākās krīze un jauno kūrorta mājokļu celtniecība ieslīga letarģiskā miegā. Apbūvētāju rosība atsākās tikai 2010. gada otrajā pusē. Tādēļ šodien Jūrmalā tiek tirgots tas, ko projektu pasūtītāji nebija varējuši pārdot krīzes gados, un vēl divas-trīs pašlaik būvējamās daudzdzīvokļu mājas. Jana Sviridova atzīmēja: „Ja izdodas atrast kaut vai trīs-četrus klienta prasībām atbilstošus objektus, kas maksā ne vairāk par 200 000 eiro, tad tas ir lielisks rezultāts”.
Šāds lietu stāvoklis, ņemot vērā lielo pieprasījumu pēc jauniem dzīvokļiem, izraisīja cenu celšanos. Krasi mainījās arī pārdevēju psiholoģija. Tādas parādības, kā pirms pusotra–diviem gadiem, kad pārdevējs bija gatavs lielā mērā piekāpties, lai tikai darījums notiktu, vairs nav. Visi redz pieaugošo pieprasījumu un cer nopelnīt uz tā rēķina. Ir piemēri, kad viena dzīvokļa cena mēneša laikā ir cēlusies no 165 tūkst. līdz 190 tūkst. eiro, bet cita – no 300 uz 350 tūkstošiem. „Cilvēki cenas paceļ ne tāpēc, ka mēģinātu iedzīvoties. Viņi vienkārši vairāk nevēlas zaudēt. Viņi redz pieprasījumu un paceļ cenu, lai atgūtu ieguldīto, un dažreiz arī, lai nopelnītu”, – cenu celšanās situācijas vērtējumu mēģina mīkstināt Aleksejs Jeļins.
Tomēr fakts paliek fakts: daudzi dzīvokļi jaunajos projektos Jūrmalas centra piekrastes pirmajā un otrajā līnijā tiek piedāvāti par 20-40% dārgāk, nekā pirms gada. Teiksim, projektā Madonas ielā 5, kur lielākā daļa darījumu pagājušajā gadā notika par 2,7–3,7 tūkst. eiro/m², dzīvokļi augšējos stāvos tiek piedāvāti par 5,7–5,8 tūkst. eiro/m². Kā apgalvo šī projekta pasūtītājs, viņam ir palikuši tikai četri dzīvokļi, un tie tiek piedāvāti par 4,5 tūkst. eiro/m². Pārējie piedāvājumi – tas jau ir sekundāro mājokļu tirgus.
Savukārt vienā no visspilgtākajiem un izreklamētākajiem kūrorta projektiem – „Jūrmalas vilnis” – par vienu no penthausiem tiek prasīti pirmskrīzes 8,7 tūkst. eiro/m² un, kā apgalvo speciālisti, pēdējā gada laikā projektā ir bijuši darījumi par cenām, kas pārsniedz 5 000 eiro/m².
Tikpat moži uz pieprasījumu reaģē tie retie attīstītāji, kas savus projektus sāka būvēt pagājušajā gadā. Tā, piemēram, projektā „Kapteiņu klubs”, kas atrodas Dzintaru prospektā 35 un tiks nodots ekspluatācijā 2011. gada novembrī, no 16 dzīvokļiem jau rezervēti deviņi. Atlikušie dzīvokļi ir pieejami par 4,5 līdz 6,5 tūkst. eiro/m2.
Vislielākais no pašlaik Strēlnieku prospektā būvējamiem Jūrmalas projektiem ir projekts „Jūrmalas rezidence”. Tajā būs 66 dzīvokļi, un par 17 dzīvokļiem jau ir noslēgti līgumi. Sarunā ar žurnāla „m²” un portāla varianti.lv korespondentu apbūvētāja – kompānijas „Westbalt Group” – pārstāvis Aleksandrs Jefimovs norādīja, ka kopš tirdzniecības uzsākšanas 2010. gada beigās cenas ir paaugstinātas jau divas reizes. Šobrīd dzīvojamās platības šajā projektā tiek piedāvātas par 2,45 līdz 3,15 tūkst. eiro/m².
Latvijas galvenajā kūrortā valdošo kopējo pozitīvo noskaņojumu spilgti raksturo arī tas fakts, ka šeit atšķirībā no Rīgas pārdošanai tiek izlikti arī banku pārņemtie projekti. Tādi ir, piemēram, projekts „365” Edinburgas ielā un „Rivera” Lašu ielā. Tas nozīmē, ka bankas saredz potenciālu.
Jūrmalas dzīvokļu cenu orientieri ir šādi: visprestižākie daudzdzīvokļu projekti centrālajos rajonos tiek piedāvāti par 4,5–6,5 tūkst. eiro/m². Dzīvokļi tajos pat rajonos, bet piekrastes otrajā un trešajā līnijā – par 2,5–3,5 tūkst. eiro/m² ar pilnu apdari un par 2–2,5 tūkst. eiro/m² – bez apdares. Dzīvokļi jaunajos projektos upes pusē tiek piedāvāti par 1,5–2 tūkst. eiro/m².
Pēc mākleru novērtējuma līdz 80–85% ārzemnieku, kas iegādājas Jūrmalas nekustamos īpašumu, ir Krievijas iedzīvotāji. Otra skaitliski lielākā grupa ir Kazahstānas pilsoņi. Ir arī pircēji no Kirgizstānas, Ukrainas, Baltkrievijas un Izraēlas. Jūrmalā nerezidentus interesē tikai dzīvokļi kūrorta centrālajā daļā – Bulduros, Dzintaros, Majoros un Lielupē. Ja runa ir par mājam, tad pircēji ir gatavi apsvērt arī tādus rajonus kā Asari un Melluži.
Aleksejs Jeļins, kompānijas „Vigvam” līdzīpašnieks: „Daudziem potenciālajiem pircējiem no Krievijas jau ir mājas dzimtenē, kuru uzturēšana izmaksā dārgi. Viņi zina, ko nozīmē mājas uzturēšana un vēlas Jūrmalā nopirkt dzīvokli jaunā projektā. Ar to ir vienkāršāk – atvieno visas komunikācijas, atvieno elektrību, aizslēdz durvis un vairs ne par ko nav jāraizējas. Tomēr, ja salīdzina 150 m² dzīvokļa un 200 m² privātmājas gada uzturēšanas izmaksas, tad tās ir visai līdzīgas. Pēc maniem novērojumiem, ja cilvēki ir nodomājuši uzturēties Latvijā ne vairāk kā pāris mēnešus gadā, viņi izvēlas dzīvokli. Ja viņi ir nodomājuši uzturēties ilgāku laiku vai vēlas pārcelties uz šejieni ar visu ģimeni, tad pērk māju. Atzīmēšu vēl arī šādu momentu: ja agrāk pircēji no Krievijas konkurēja ar vietējiem iedzīvotajiem, tad tagad viņi konkurē savā starpā. Vietējie iedzīvotāji, lai arī ir sākuši šo to pirkt, tās galvenokārt ir nedārgas mājas un sērijveida dzīvokļi.
Aleksandrs Jefimovs, kompānijas „Westbalt Group” pārstāvis: „Mūsu kompānijas klienti ierodas jau sagatavoti. Mēs viņiem jau iepriekš nosūtām fotogrāfijas, dzīvokļu plānus un atrunājam cenu. Tādēļ no desmit klientiem, kas brauc tieši uz Jūrmalu, septiņi–astoņi noslēdz darījumus. Tie, kas vēlas dzīvot klusāka rajonā, izvēlas kompleksu Strēlnieku prospektā, tie, kam svarīgs prestižs un kas ir gatavi maksāt mazliet vairāk, izvēlas projektu Madonas ielā 5.
Jevgēnija Markova, kompānijas „NIRA Fonds” valdes locekle: „Labu piedāvājumu Jūrmalas jauno dzīvokļu tirgū ir maz un iegādāties mājokli par 250–300 tūkst. eiro ir praktiski neiespējami. Pašlaik celtniecības sākuma vai sagatavošanas stadijā ir pieci līdz astoņi jaunie projekti. Taču reāli tos novērtēt, tas ir, ieraudzīt, kādi tie būs, mēs varēsim tikai 2012.–2013. gadā. Līdz tam līča pusē saglabāsies jaunu dzīvokļu piedāvājuma deficīts. Ne jau nejauši projekta „Kapteiņu klubs” tirdzniecība norisinās tik labi – konkurentu tam praktiski nav.
Aija Āboltiņa, kompānijas „Ober Haus” valdes locekle: „Kopš šīs ziemas sākuma mēs jutām pircēju interesi par dārgām privātmājām viena līdz trīs miljonu eiro vērtībā. Tomēr tālāk par apskatēm lieta vēl nav nonākusi. Dzīvokļu tirgū vispirms tiek izpirkti dzīvokļi ar pilnu apdari – ārzemnieki nevēlas nodarboties ar remontu. Uz dzīvokļiem bez apdares skatīties sāks tikai tad, kad būs izpirkti gatavie dzīvokļi, vai arī, kad to cenas vairs nebūs saprātīgas. Jāsaka, ka jau tagad dzīvokli Rīgas centrā var nopirkt lētāk nekā Jūrmalā. Tādēļ tie klienti, kas nevar vai nevēlas pārsniegt 200 000 eiro robežu, pārliecinājušies, ka Jūrmalā viņus apmierinošu piedāvājumu nav, pērk dzīvokli Rīgas centrā.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1963
