Jūrmala gatavojas vasaras sezonai
Jūrmala gatavojas vasaras sezonai
Romāns Golubevs
06.04.2010
Pēc neveiksmīgās pagājušās vasaras sezonas Latvijas mākleri norāda uz Krievijas iedzīvotāju intereses palielināšanos par Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem. Vienīgais šķērslis ir tas, ka mūsu kaimiņvalsts iedzīvotāju finanšu vēlmes nekādi nesakrīt ar summām, kuras cer iegūt kūrorta objektu īpašnieki.
Cerot uz rekordiem
Pēc pagājušās ziemas diez vai kāds riskēs nopietni prognozēt, kāda būs vasara – daba ir kļuvusi pārāk neparedzama. Optimisti, protams, cer, ka vasara būs lieliska – ja jau ziema pārspēja visus sniega un sala rekordus, tad kāpēc gan lai vasara nedāvātu rekordlielu siltu un saulainu dienu skaitu? Gan Jūrmalas uzņēmēji, gan arī daudzie kūrorta nekustamo īpašumu izīrētāji par to tikai priecātos, jo, ja ir silts un saulains, būs arī klienti un tātad - arī peļņa.
2009. gada nosaukšana par veiksmīgu būtu liels pārspīlējums. Gan pasaules, gan pašas Krievijas ekonomiskās krīzes dēļ uz Jūrmalu neatbrauca Krievijas vidusslāņa iedzīvotāji – tie, kuri pēdējos gadu desmitus veidoja pieprasījuma pēc izīrējamiem nekustamiem īpašumiem vairākumu. Arī vietējiem iedzīvotājiem atpūta nebija ne prātā, jo kā gan iespējama atpūta, ja visur masveidā tika samazināti štati un apcirptas algas. Lielākā daļa rīdzinieku, nolēmuši atpūsties, no rīta brauca uz Jūrmalu un vakarā atgriezās mājās. Nesagaidījuši atpūtniekus, kūrorta objektu īpašnieki, sākot ar jūnija vidu, bija spiesti iegrožot savu finanšu apetīti un samazināt cenas, kas līdz tam turējās 2007. un 2008. gada līmenī. Taču tas nu jau maz ko mainīja, jo Jūrmala tomēr nav tas kūrorts, uz kuru pošas pēdējā brīdī. Un tā potenciālie atpūtnieki, kas bija gatavi doties uz Jūrmalu, neatraduši privātajā sektorā sev apmierinošus piedāvājumus, vai nu vispār atteicās no brauciena, vai arī izvēlējās viesnīcas.
Ko vēlas Krievijas atpūtnieki?
Tā tas bija pagājušajā gadā. Kā būs šogad? Grūti atbildēt. Skaidrs ir tikai tas, ka izīrēšanai domātā dzīvojamā fonda (jo īpaši Jūrmalas dārgā segmenta) īpašniekiem atliek cerēt nevis uz vietējo, bet gan vairāk uz Krievijas un Baltkrievijas atpūtnieku atbraukšanu. Maz cerību ir arī uz Skandināvijas un Izraēlas krieviski runājošo atpūtnieku ierašanos.
Pirmās pozitīvās pazīmes no austrumiem jau ir manāmas. Visi mākleri, ar kuriem runāja kataloga „Kvadrātmetrs” un portāla varianti.lv žurnālists, apstiprināja, ka kopš februāra par atpūtu Latvijas galvenajā kūrortā aktīvi interesējas Krievijas klienti – tieši tas pats Krievijas vidusslānis, kas pagājušajā vasarā pie mums neatbrauca. Standarta pieprasījums no viņu puses ir aptuveni šāds: māja vai puse mājas ar divām trim guļamistabām, visu sadzīves tehniku un savu teritoriju triju septiņu minūšu pastaigas attālumā no pludmales, tas ir, pirmajā piekrastes līnijā vai tuvu tai. Parastais termiņš ir divi trīs mēneši. Par to viņi ir gatavi maksāt 1 000–1 500 ASV dolāru mēnesī (pārrēķinot uz Latvijas nekustamo īpašumu tirgū ierasto eiro valūtu, tie ir 730–1 095 eiro) vai maksimums 2 000 dolāru (1 460 eiro) mēnesī.
Interesanti, ka daudzi Jūrmalas mājokļu potenciālie īrnieki ļoti sen vai vispār nekad nav bijuši Latvijā. Interesi par Latviju un Jūrmalu ir izraisījusi Krievijas plašsaziņas līdzekļos sniegtā informācija, ka pie mums ir stipri kritušās nekustamo īpašumu cenas un samazinājušies arī ikdienas izdevumi. Tad nu krievu atpūtnieki arī nolemj izmēģināt, kas tas ir – atpūta Jūrmalā. Tiesa, pirmie pieņemamu variantu meklējumi daudzos rada vilšanos, jo izrādās, ka viņu vēlmes un esošais piedāvājums visbiežāk nekrustojas.
Haotiskais tirgus
Pašlaik pieteiktās cenas Jūrmalas mājām piekrastes pirmajā līnijā, par kurām jau pieminētais vidēji statistiskais Krievijas atpūtnieks būtu ar mieru maksāt līdz 2 000 dolāru, ir 2 500–5 000 eiro mēnesī. Un arī tikai tad, ja tas nav ekskluzīvs objekts un ja māja tiek noīrēta vismaz uz trim četriem mēnešiem. Jebkādi nekustamam īpašumam piemītoši bonusi paaugstina īpašnieka pieprasīto cenu līdz 6 000–10 000 eiro mēnesī. Ir arī dārgāki piedāvājumi. Runā, ka tos pat īrējot. Mākleri apgalvo, ka kāda savrupmāja Majoros pagājušajā gadā esot izīrēta par 100 000 eiro, tas ir, par 33 000 eiro (!) mēnesī. Vēlāk rudenī šis objekts tika pārdots.
„Jūrmalas īres mājokļu problēma ir jau krietnu gadu desmitu. Tās būtība: nav izveidots īres mājokļu fonds kā tāds,” paskaidro kompānijas „Real Estate Jurmala” vadītājs Igors Daņiļēvičs. „Pie mums nav uzņēmēju, kas būtu gatavi attīstīt projektus, lai tos pēc tam izīrētu. Pieprasītās pārdošanas cenas ir tik augstas, ka atgūt investīcijas saprātīgos termiņos, izīrējot objektu, nav iespējams. Tādēļ šādu objektu īpašnieki, izliekot tos pārdošanā, nosauc cenu, ņemot vērā tikai viņiem vien zināmus un saprotamus apsvērumus. Kā mēdz teikt, ja gribi, ņem, negribi – ej tālāk. Tādēļ arī divu pēc parametriem principā līdzīgu māju izīrēšanas cena var atšķirties pat par 40-50%.”
„Tirgū ir daudz „tukšu” sludinājumu, kas interneta portālos tiek ievietoti tikai ar vienu mērķi – noķert uz āķa potenciālo klientu. Un, kad tas ēsmu būs „norijis”, starpnieki sāks piedāvāt to, kas viņiem ir patiesībā. Interesanta ir situācija dārgajā segmentā. Mani vienmēr ir izbrīnījuši un likuši saausīties sludinājumi par pārdošanā esošu māju izīrēšanu. Tajos norādītā 2-3 tūkstošus eiro lielā īres likme nekādi nesader ar pārdošanas cenu, kuras summa ir tuvu miljonam vai pat lielāka. Kurš īpašnieks, kas cenšas pārdot māju par miljonu, izīrēs to par tik mazu naudu, riskējot ar to, ka kaut kas var tikt sabojāts!? Papētot pavasara sākumā piedāvājumā esošo Jūrmalas mājokļu izīrēšanas cenas, jākonstatē, ka, salīdzinot ar iepriekšējo gadu, tās tikpat kā nav mainījušās,” par saviem profesionālajiem novērojumiem stāsta kompānijas „Real Estate Jurmala” speciāliste Līga Kohtanena.
Katram sava segmenta daļa
Jūrmalas īres mājokļu segments ir ļoti raibs. To nosacīti var iedalīt četrās lielās grupās. Pirmajā ir superekonomiskai atpūtai domātie mājokļi. Runa ir par verandām un istabām padomju laika privātmājās un daudzdzīvokļu māju dzīvokļos. Tajos nav īpašas greznības, piedāvātie apstākļi ir visnotaļ spartiski un lielā mērā ir tas, ko kādreiz sauca par gultasvietām. Cenrādis šādiem objektiem sākas ar aptuveni 70 latiem (100 eiro) mēnesī, taču pat vasaras periodā tas nepārsniedz 180–200 latu (225–285 eiro) mēnesī robežu. Potenciālie īrnieki ir Latvijas iedzīvotāji, savukārt ārzemnieki šādus piedāvājumus izvēlas reti.
Otra grupa ir budžeta atpūtas mājokļi: mājas daļa vai neliela mājiņa 100–120 kvadrātmetru platībā kūrorta jūras pusē, labas mājas upes pusē (t.i., aiz dzelzceļa) un dzīvokļi no kāpu zonas tālāk esošajos jaunajos daudzdzīvokļu projektos. Objektu īpašnieki par šo dzīvokļu izīrēšanu prasa 300-550 latu (430-780 eiro) mēnesī. „Ir zināms, ka īres mājokļu cenas Jūrmalā vasaras periodā paaugstinās divas līdz trīs reizes. Ko dara daudzi klienti, tostarp arī klienti no Krievijas? Viņi noīrē mājokli ziemas beigās uz pusgadu ar tādu aprēķinu, lai ietvertu lielāko daļu siltā gadalaika. Maksa par šo periodu ir 200-250 latu (285-355 eiro) mēnesī. Ja parēķina, tas ir pat mazliet lētāk, nekā īrējot tikai uz vasaru. Toties cilvēks īrē tieši to objektu, kuru ir vēlējies,” stāsta individuāli praktizējošais mākleris Andrejs Kozels.
Trešā grupa ir biznesa klases atpūtas objekti: mājas jūras pusē, taču tuvāk dzelzceļam, kā arī dzīvokļi jaunceltnēs. Par objektiem, kuru platība ir 100–150 kvadrātmetru, tiek prasīti 700–1 500 eiro mēnesī. Māju īre vienmēr ir par aptuveni 30% dārgāka par dzīvokļu piedāvājumiem.
Visbeidzot ceturtā grupa: ekskluzīvie atpūtas objekti piekrastes pirmajā līnijā Lielupē, Dubultos, Dzintaros, Majoros un Bulduros. Cenrāža diapazonu mēs jau minējām, taču atkārtosim vēlreiz. Par māju 200–250 kvadrātmetru platībā un ar koptu teritoriju īpašnieki vēlas saņemt 2 500–5 000 eiro mēnesī. Jo tālāk no Jūrmalas centrālās daļas (Jomas ielas un Dzintaru koncertzāles), jo objekts ir lētāks. Par 300–400 kvadrātmetru lielu māju (ar visām mēbelēm, traukiem) un citiem papildu servisiem Jūrmalas centrā jums palūgs 10–15 tūkstošus eiro mēnesī. Speciālisti apgalvo, ka Jūrmalā ir arī aptuveni desmit piedāvājumi par gandrīz 20 000 eiro mēnesī.
Spert soli pretī cits citam
„Pats galvenais pašreizējā situācijā ir tas, ka potenciālo īrnieku interese tiešām ir. Taču mākleru kompānijām nav tik liels piedāvājumu skaits. To objektu, kuru īres maksa nepārsniedz 500 latu mēnesī, īpašnieki, līdzīgi kā agrāk, cenšas visu paveikt paši, lai ne ar vienu nebūtu jādalās. Jāsaka, ka objekti, kuru īres likme ir 100–150 latu, mūs neinteresē – tie neattaisno izdevumus, kas ir saistīti ar īrnieku meklējumiem,” atzīmē kompānijas „Latio” Jūrmalas nodaļas speciāliste Jeļena Eihenbauma.
Saskaņā ar vispārpieņemto praksi par starpnieka pakalpojumiem maksā objekta īpašnieks. Ja dzīvoklis vai māja tiek izīrēta uz ilgāku laika periodu, komisijas naudas apmērs atbilst objekta viena mēneša īres maksai, ja uz 3-6 mēnešiem, runa parasti ir par pusi no mēneša īres maksas. Ja termiņi ir īsāki, uzreiz tiek atrunāta konkrēta summa, kas diez vai būs mazāka par vienu ceturto daļu no mēneša īres maksas.
„Īpašnieks, kas nolēmis izīrēt dzīvokli vai māju, bieži cenšas visu paveikt pats vai ar paziņu starpniecību. Tikai iespēja, ka potenciālais īrnieks no Maskavas būs jūsu paziņas paziņa, ir ļoti niecīga. Nevajag izgudrot velosipēdu! Abām pusēm – gan nekustamā īpašuma īpašniekiem, gan tiem, kuri ir nodomājuši atbraukt uz Jūrmalu atpūsties, – iesaku vērsties pie profesionāliem starpniekiem. Izvēlieties jums iepatikušos firmu un sadarbojieties ar to. Tikai šādi varēs izveidot normālu tirgu un pilnīgu esošo objektu datubāzi,” aicina Igors Daņiļēvičs. Viņš iesaka objektu īpašniekiem neatlikt šī jautājuma risināšanu uz ilgu laiku. „Starpniekiem ir vajadzīgs laiks, lai sagatavotu objektus un piedāvātu tos potenciālajiem klientiem.”
Starp citu, lielas cerības šajā īres sezonā tiek saistītas ar … Imigrācijas likuma grozījumiem, kurus Valsts prezidents ir nosūtījis Saeimai atkārtotai izskatīšanai. Ja likuma labojumi tomēr stāsies spēkā šā gada 1. jūlijā un ļaus pircējiem, kas ir iegādājušies nekustamo īpašumu Latvijā vairāk nekā 100 000 latu vērtībā, pretendēt uz piecu gadu termiņuzturēšanās atļauju, tad gribētāju iepazīt mūsu valsti būs vairāk. Tas ir normāls un pasaulē izplatīts paņēmiens – cilvēki vispirms atbrauc padzīvot un sajust situāciju no iekšpuses un tikai pēc tam pieņem lēmumu par naudas investēšanu nekustamajā īpašumā.
Mulsina tikai tas, ka ap Imigrācijas likuma labojumiem saceltā ažiotāža vienam otram nekustamā īpašuma īpašniekam - un jo īpaši pārdevējiem - ir radījusi neveselīgu optimismu. „Cenu vairāk nenolaidīšu, bet tieši otrādi – pacelšu par 5%. Un arī neizīrēšu par lētu naudu. Ja klients neatradīsies tagad, tas nekas! Vasarā atbrauks krievi un nopirks!”, mākleri atzīst, ka tagad šādi paziņojumi jau ir dzirdami no viena otra objekta īpašnieka puses. Ka tikai viņiem nenāktos gauži vilties! Var droši prognozēt, ka klientus vasarā atradīs tikai tie piedāvājumi, kuru cena būs atbilstoša konkrētajam segmentam. Cerēt uz to, ka krievi svaidīsies ar naudu, to neskaitot, nav vērts.
Iespraudums
Kas maskaviešiem ir atskaites punkts?
Krievijas nekustamo īpašumu analītiķi prognozē, ka pieprasījums pēc vasarnīcu īres Piemaskavā šovasar palielināsies par 25%. Turklāt viņi apgalvo, ka atrast māju ar visām ērtībām 60 km rādiusā ap Maskavu par aptuveni 1000 ASV dolāriem mēnesī vairs nav reāli. Vidējā cena labām mēbelētām kotedžām ir 2–3 tūkstoši dolāru mēnesī. Ja māja ir jādala ar saimniekiem, t.i., īrēšanai tiek piedāvāta mājas daļa, cena būs par 40-50% zemāka.
Pat ja īrnieku aktivitāte būs liela, 2010. gadā Jūrmalā oficiāli noslēgto dzīvojamo telpu īres līgumu skaits samazināsies. Tas īpaši būs jūtams lēto (300-350 latu mēnesī) piedāvājumu segmentā. Īpašniekam ne tikai ir jānorēķinās ar starpnieku, viņam pēc tam vēl būs jāmaksā 25% ienākuma nodoklis, ar ko apliek ienākumus, kas gūti no cilvēkam piederošā nekustamā īpašuma izīrēšanas, kura, kā uzskata valsts, ir uzņēmējdarbība.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1551
