Īre aizstāj pirkšanu
Romāns Golubevs, 18.08.2008
Rīgas mājokļu īres tirgus pēdējos mēnešos gāž visus iedomājamos un neiedomājamos rekordus – tik liela piedāvājuma nav bijis vēl nekad, un pēc speciālistu domām tā vēl nav robeža. Potenciālie īrnieki var apmierināti berzēt rokas, gaidot nomas likmju krišanos. Kopš gada sākuma dzīvokļu īres maksa jau ir nokritusies par 15-20% un, pienākot ziemai, var nokristies vēl par 5-10%!
Pieprasījums netiek līdzi piedāvājumam
Ilgus gadus tika uzskatīts, ka mājokļu īres tirgus Rīgā teju nav vispār. Piedāvājums bija visnotaļ trūcīgs. Mājokļu tirgū valdīja spekulatīvā tirdzniecība un tādēļ tikai retais īpašnieks, ja nebija spiedīgas vajadzības, iznomāja tukšo dzīvokli. Parasti gaidīja, kad tā cena augs, un tad pārdeva. Taču pagājušā gada pavasarī, kad apstājās dzīvokļu cenu kāpums un sākās to lejupslīde, situācija kardināli mainījās.
Lielākā daļa „investīciju” dzīvokļu īpašnieki līdz pat 2007. gada beigām cerēja, ka tirdzniecība atgūsies no komas, taču cenu burbuļa saplakšanas procesa ilglaicīguma apzināšanās, zemais pieprasījums un pieaugošie hipotēkas kredītu maksājumi lika tiem atgūties, apzināties skumjo realitāti un sākt rīkoties. Sākot ar 2007. gada beigām īrēšanai izlikto dzīvokļu piedāvājums sāka strauji palielināties.
Mājokļu īres tirgu šobrīd veido galvenokārt īpašnieki, kas savulaik dzīvokļus iegādājās, lai tos ātri pārdotu tālāk. Daudzi no viņiem, ņemot hipotēkas kredītus, noformēja kredītu brīvdienas, tas ir, divus gadus maksāja tikai aizdevuma procentus, nemaksājot pamatsummu. Cilvēki cerēja, ka šajā laikā pagūs realizēt objektu. Diemžēl… „Tagad pienācis laiks maksāt pilnā apjomā. Tā kā darīt to no savas kabatas ir ekonomiski neizdevīgi, tad īpašnieki piekrīt izīrēt dzīvokli, lai ar šiem ieņēmumiem dzēstu aizdevumu”, - paskaidro kompānijas „Arco Real Estate” Dzīvojamā fonda nomas nodaļas vadītāja Līva Jaunozola. Pēc viņas vārdiem vismanāmāk ir palielinājies dzīvokļa īres piedāvājumus skaits galvaspilsētas centrā, kas ir īstermiņa investoru vislielākās aktivitātes rajons. Kopumā īrēšanai piedāvāto Rīgas dzīvokļu apjoms pēc Līvas Jaunozolas domām pēdējo 7-8 mēnešu laikā ir palielinājies par 50%.
Vēl lielāku skaitli sarunā ar „m2” nosauca kompānijas „Balsts” Īres nodaļas vadītāja Linda Lavrinoviča. „Salīdzinot ar 2007. gada augustu, piedāvājuma apjoms šajā segmentā ir palielinājies par aptuveni 70%. Pašreiz praktiski visi dzīvokļi kā centrā, tā arī jaunceltnēs tiek vienlaicīgi izlikti gan pārdošanai, gan īrēšanai. Taču, ja pieprasījums pēc dzīvokļiem ir minimāls, tad īres dzīvokļu pieprasījums palielinājies. Salīdzinot ar iepriekšējo gadu – par aptuveni 30%. Tie, kam vajadzīgs mājoklis, pirkumu atliek līdz labākiem laikiem un aizvien biežāk apsver īres variantu. Tiesa, pagaidām ar to ir par maz, lai pieprasījums šajā tirgus sektorā panāktu piedāvājumu”, - ar saviem novērojumiem padalījās Lavrinoviča.
Kopējām pūlēm
Daudzi hipotēkas kredītu sloga māktie dzīvokļu īpašnieki vispirms prasa par savu dzīvokli nomas maksu, kas ir vienāda ar aizdevuma mēneša maksājumu vai lielāka par to. Taču pēc neilga laika sarunas pāriet uz piezemētākām cenām. „Protams, saimnieki ir ieinteresēti iznomāt dzīvokļus par augstām cenām, - atzīmē kompānijas „Balsts” speciāliste Olga Šuļgačika. – Taču reālā tirgus situācija ir tāda, ka noteikumus tagad diktē dzīvokļu īrētāji. Nē, viņi neierodas un neuzspiež pirmo prātā ienākušo zemo cenu. Vienkārši, labi orientējoties cenu situācijā un ņemot vērā bagāto izvēli, viņi negrasās maksāt vairāk par noteiktu, viņuprāt, saprātīgu līmeni”.
Standarta situācija tagad tāda, ka dzīvokļa īres maksājums veido 70-80% no dzīvokļa saimnieka maksājamā hipotēkas maksājuma summas. Ikmēneša norēķinam ar banku trūkstošo summu sedz pats īpašnieks. Un ar katru gada ceturksni izīrēšanai izlikto, bet īrniekus neatradušo dzīvokļu saimniekiem nākas aizvien vairāk rēķināties tikai ar sava maka iespējām.
Piedāvājuma apjoms turpina palielināties. Tiek uzskatīts, ka šī tendence saglabāsies visu rudeni un, iespējams, arī ziemu. Ņemot vērā ievērojamo atšķirību starp pieprasījumu un piedāvājumu, tas saasina tirgus spēlētāju konkurenci. To dzīvokļu īpašnieki, uz kuriem gulstas hipotēkas kredīta maksājumu slogs, šādos apstākļos ir spiesti piekāpties. Viņi jau tagad prasa par 15-20% mazāk, nekā pirms gada. Gadās, ka potenciālie īrnieki nedaudz nokaulē vēl arī sarunu laikā.
Par gaumi nestrīdas
Dzīvokļu īrēšanas sektorā ar katru mēnesi aizvien skaidrāk iezīmējas segmentācija. Pirmā grupa ir tipālo māju dzīvokļi mikrorajonos, otrā – jaunceltnes, trešā – dzīvokļi centrā, bet ceturtā grupa – elitārais sektors. Katram sektoram ir savs klients. Tā piedāvājumu pēdējā no uzskaitītajām (elites klases apartamenti) veido augstu stāvoši diplomātisko misiju darbinieki un Rietumu kompāniju pārstāvniecību augstākā līmeņa menedžeri. Runa ir par īres maksas likmēm 1000 eiro apmērā un vairāk. Turklāt augšējā latiņa ir ļoti augsta. Piedāvājumi ar 20 eiro/m2 un vairāk ir visai parasta parādība. Lūk, daži piemēri. Tie ir gan 20 eiro/m2 par apartamentiem Raiņa bulvārī 2, 22 eiro/m2 – Strēlnieku ielā, 23 eiro/m2 – Teātra ielā 2/4 vai Republikas ielā 3, 25 eiro/m2 – Riharda Vāgnera ielā 2, 26 eiro/m2 – Vaļņu ielā 4, gan arī 30 eiro/m2 namā Alberta ielā 1. Mākleru vidē runā par vēl dārgākiem piedāvājumiem, kas atklātībā neparādās nekad. Ņemot vērā dārgās preces mazo skaitu un nepieciešamību radīt jaunus tās virzīšanai nepieciešamos mārketinga instrumentus, klientu meklēšana šādiem objektiem prasa lielu pacietību. Tikai retais darījums šajā sektorā notiek pirmo divu- trīs mēnešu laikā pēc objekta nonākšanas tirgū.
„Pašlaik dzīvo un normāli darbojas katrs no īres tirgus sektoriem, - apgalvo Linda Lavrinoviča. – Taču lielākā daļa meklē dzīvokļus par zemāku cenu – ap 150 latiem mēnesī. Ko var noīrēt par šādu naudu? Parasti tie ir dzīvokļi sērijveida mājā un bez remonta, vai koka mājā ar malkas apkuri. Pats galvenais pluss dzīvošanai pēdējās no minētajām ir mazie komunālie maksājumi, kas īrniekam samazina ikmēneša maksājuma summu”.
Ļoti labi „iet” vienistabas un divistabu dzīvokļi tipālās mājās, kas atrodas mikrorajonos. Šeit dzīvokļu īpašnieku prasību augšējā un apakšējā robeža ir no 170 līdz 300 latiem mēnesī plus komunālie maksājumi. Cena ir atkarīga no dzīvokļa stāvokļa un mājas atrašanās vietas. Neremontēts dzīvoklis un bez mēbelēm maksās lētā, bet grezns interjers to sadārdzinās.
Ņemot vērā jauno projektu dzīvokļu piedāvājuma kraso palielināšanos, to īrēšanas cenas ir tikai mazliet (par 15-20%) augstākas, nekā tipālajās mājās. Pēc kompānijas „Balsts” pārstāvju vārdiem īres maksas starpība analoģiskiem pēc istabu skaita dzīvokļiem centrā un mikrorajonos ir 40 līdz 60 lati. Taču Līva Jaunozola „m2” norādīja uz šādu viņas pamanītu tirgus īpatnību: „Jūlijā pētīju „Arco Real Estate” datu bāzē esošos dzīvojamo telpu izīrēšanas piedāvājumus un aprēķināju, ka vidējas klases dzīvokļi Rīgas centrā tiek piedāvāti par aptuveni 4,5-5 latiem kvadrātmetrā. Taču arī mikrorajonos likmes ir tuvu šim rādītājam. Starpība ir tikai izīrējamo objektu platībā: mikrorajonos tā ir mazāka un tāpēc rodas iespaids, ka kopējā cena ir zemāka”.
Plaša izvēle
Pašreizējā situācijā īrniekiem ir pilna vaļa. „Agrāk parādīji cilvēkam 2-3 dzīvokļus un varēji būt par 99% drošs, ka kādu no tiem viņš izvēlēsies. Tagad gadās, ka, iekams tiek atrasts klientu apmierinošs piedāvājums, nākas ar viņu apstaigāt 10 un vairāk objektus, – stāsta Linda Lavrinoviča. – Meklēšanas process kļūst aizvien ilgāks. Pat aplūkojuši daudzus variantus, cilvēki vēl paņem pauzi, lai pieņemtu galīgo lēmumu”.
Kam cilvēki visvairāk pievērš uzmanību? Tam, lai dzīvoklī būtu veikts kaut vai kosmētiskais remonts, un mēbelējumam. Šīs prasības ir svarīgas 80% potenciālo īrnieku. Liela nozīme ir skolas vai pirmsskolas iestāžu tuvumam, labai satiksmei ar centru, veikalu tuvumam… Ja klients izvēlas dzīvokli tipālajos projektos, tad priekšroka tiek dota 602., 467. vai 103. sērijas mājām, lai gan analoģiski dzīvokļi tajās tiek piedāvāti par 30-40 latiem dārgāk, nekā tā saucamajās lietuviešu mājās. Ja skatās divistabu vai trīsistabu dzīvokli, tad lūdz izolētas istabas. palielinās īrnieku interese arī par dzīvokļiem jaunajos projektos. To sekmē pievilcīga maksa. Kompānijas „Balsts” pārstāvji apgalvo, ka no viņu veiktajiem dzīvokļu izīrēšanas darījumiem puse notiek par jaunajiem projektiem.
Kas un kam?
Ņemot vērā īres tirgus apjoma palielināšanos, šogad praktiski visas lielās mākleru kompānijas ir izveidojušas nodaļas, kas nodarbojas ar tieši šā virziena attīstīšanu. Ja runājam par piedāvāto dzīvokļu maksas noteikumiem, pašreizējā prakse ir tāda, ka no īrnieka parasti tiek paņemta divu mēneša maksa – par pirmo un nosacīti pēdējo mēnesi. Pie tam, depozīta maksājums pilda sava veida drošības naudas funkciju. Ja īrnieku dzīvošanas laikā kaut kas tiks sabojāts, tad nauda tiks izlietota remonta izdevumu segšanai.
Tiesa, dažādos reklāmas izdevumos joprojām var atrast vidutāju sludinājumus, kas klientiem sola par 20-25 latiem nodrošināt klientus ar brīvu dzīvokļu adresēm. „m2” sarunas biedri apgalvo, ka tie, kas ir izmantojuši šādus pakalpojumus, pēc pāris nedēļām griežas pie viņiem pēc palīdzības dzīvokļu meklējumos.
Starp citu, ar pašiem Latvijas vadošo kompāniju mākleriem par viņu sniegtajiem pakalpojumiem parasti norēķinās dzīvokļu īpašnieki. Starpnieku pakalpojumi viņiem izmaksā vienas mēneša īres maksas summu. Potenciālais īrnieks maksā tikai tajā gadījumā, ja ir vērsies pie nekustamo īpašumu kompānijas ar lūgumu atrast viņam dzīvokli ar kādiem unikāliem parametriem.
No nomalēm uz centru
Pēc „m2” aptaujāto speciālistu domām īres tirgus apjoms turpinās palielināties. Potenciālie tā papildināšanas pretendenti ir jaunceltņu dzīvokļi ar nepilnu apdari. Pašlaik attīstītāji vēl cenšas tos pārdot, taču jau visai drīz viņi būs spiesti pabeigt to apdari. Tirdzniecības krīzes apstākļos tā ir iespēja nodrošināt vismaz kaut kādu naudas plūsmu.
Ja runājam par īres cenu, tā var vēl pat pazemināties. Pēc kataloga „m2” speciālistu domām – par aptuveni 10%. Tas, pirmkārt, saistīts ar to, ka piedāvājums ievērojami pārsniedz pieprasījumu. Otrkārt, sākot ar rudeni paaugstināsies daudzi komunālie maksājumi, kas arī gulstas uz īrnieka maku. Taču ekonomiskās krīzes apstākļos cilvēki diez vai piekritīs maksāt kopsummā vairāk, nekā tagad. Tādēļ dzīvokļu īpašniekiem, lai dzīvokļu īri padarītu pieejamāku, nāksies ierobežot savu naudaskāri – to daļu, kas pienāksies tieši viņiem.
Augusta beigās un septembra sākumā pieprasījumu vajadzētu stimulēt studentiem, bet… Runa ir tikai par pirmkursniekiem, jo vecāko kursu studenti šo jautājumu risina jau iepriekš. Jāņem vērā arī tas, ka, ja arī veidosies papildus pieprasījums, tad tikai lētā segmenta dzīvokļiem.
Iespraudums
Linda Lavrinoviča – kompānijas „Balsts” īres nodaļas vadītāja
- Kamēr dzīvokļa īres likme būs mazāka par tā iegādei ņemtā kredīta maksājumu, īres tirgum ir perspektīvas. Jā, cilvēki īrējot dzīvokli, uzņemas saistības, taču tās nav tik riskantas, kā tad, ja būtu paņemts bankas aizdevums.
Iespraudums
Saskaņā ar neoficiālu informāciju Valsts ienākumu dienests sāk pievērst lielāku uzmanību dzīvokļu izīrēšanas darījumu kontrolei – precīzāk tam, lai tie notiktu oficiāli, jo mājokļa izīrēšana ir ar nodokli apliekams uzņēmējdarbības veids. Privātpersonām, kas izīrē savu dzīvojamo īpašumu, ir jāiegūst tādas personas statuss, kas nodarbojas ar saimniecisko darbību. Likums paredz divus izīrētā dzīvokļa saimnieka un valsts attiecību variantus. Pirmais – cilvēks gada beigās maksā 15% peļņas nodokli. Otrais – ja īpašniekam nav darbinieku un viņa gada ienākums no dzīvokļa izīrēšanas nepārsniedz 10 000 latus, tad atkarībā no nomas maksas viņš maksā valstij fiksētu summu. Ja ienākumi no dzīvokļa izīrēšanas ir no 1 500,01 līdz 2 000 latiem, jāmaksā 100 lati gadā, no 2 000,01 līdz 2 500 latiem – jāmaksā 125 lati, no 2 500,01 līdz 3 000 latiem – 150 lati utt.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
