Igaunijas ceļš
Absolūti visos Igaunijas nekustamo īpašumu tirgus segmentos dominē vietējie pircēji. Bet, ja runā par cenām, tad Tallinas centrā nekustamo īpašumu cenas ir zemākas nekā Rīgā, turpretī jaunbūves un sērijveida mājokļi Igaunijā tiek pārdoti dārgāk, arī banku struktūru ietekme uz Igaunijas nekustamo īpašumu tirgu ir nesalīdzināmi mazāka nekā pie mums.
Mūsu valstī no 2004.—2007. gadam populārs bija viedoklis: pavērojiet, kas notiek Igaunijas nekustamo īpašumu tirgū, un pēc pusotra vai diviem gadiem analoģiskus procesus varēs vērot arī Latvijā. «Valdīja uzskats, ka mūsu ziemeļu kaimiņu nekustamo īpašumu tirgus savā attīstībā krietni apsteidz mūsējo. Principā, tā tas arī bija. Igaunijā būvniecības bums, lai arī mazākā mērogā nekā Latvijā, sākās vispirms, tajā agrāk parādījās arī tirdzniecības apmēra samazināšanās pazīmes. Tomēr šodien šie apgalvojumi vairs simtprocentīgi neatbilst realitātei. Latvijas un Igaunijas un attiecīgi arī Tallinas un Rīgas nekustamo īpašumu tirgus atšķirības ir klaji redzamas, pat neiedziļinoties detaļās. Situācija ir cita, jo ir mainījusies visa pasaule — ne tikai mēs. Agrāk mēs paši diktējām spēles noteikumus, tagad globalizācijas ietvaros to dara pasaules ekonomika. Krīze ir veikusi korekcijas visu valstu nekustamo īpašumu tirgus attīstības tempos un virzienos,» uzskata Igaunijas Nekustamo īpašumu uzņēmumu savienības valdes priekšsēdētājs Marts Sā (Mart Saa).
Savu lejupslīdes zemāko punktu Igaunijas nekustamo īpašumu tirgus sasniedza 2009. gadā — līdzīgi kā Latvijas tirgus. Tiesa, kritiens nebija tik dramatisks kā mums. Rīgā vislielākajā mājokļu segmentā — tas ir, padomju laikā būvētajās mājās — sērijveida mājokļu cenas noslīdēja no 1 620 eiro/m2 līdz 450 eiro/m2, Tallinas visapdzīvotākajā rajonā Lasnamē (Lasnamae) cenas apstājās pie 600 eiro/m2 atzīmes. Šī cena bija pat divas reizes mazāka par maksimālo cenu pirmskrīzes laikā. Pilsētas centrā un jaunbūvēs cenu lejupslīde bija pat vēl mazāka (procentuālā izteiksmē). Pēc lejupslīdes zemākā punkta sasniegšanas Igaunijas galvaspilsētā sākās vienmērīga augšupeja. Pēc kompānijas REALIA Group (Pindi Kinnisvara/ERI Kinnisvara) rīcībā esošajām ziņām, 2013. gada sākumā sērijveida māju dzīvokļu vidējā cena Lasnamē sasniedza 875 eiro/m2. Pozitīvā cenu dinamika saglabājas joprojām. Šeit vietā «piebilst», ka Rīgā analoģisku mājokļu cenas jau otro gadu mīņājas» 600 eiro/m2 līmenī.
Runājot par tādu indikatoru kā Tallinas visu dzīvojamo nekustamo īpašumu vidējā cena (Latvijā šāds rādītājs netiek aprēķināts), var teikt, ka 2012. gada beigās tā bija 1105 eiro/m2, Tartu — sasniedza gandrīz 900 eiro/m2, Pērnavā —sasniedza gandrīz 750 eiro/m2. Pēckrīzes sākuma posmā Igaunijas galvaspilsētas visa dzīvojamā fonda vidējā cena pieauga ātrāk nekā jauno projektu segmenta cenas. Tomēr jau pēc gada aina kardināli mainījās. Sekundārā dzīvojamā fonda mājokļu cenas paaugstinājās lēnāk. Rezultāts bija tāds, ka palielinājās sekundārā tirgus un jaunbūvju dzīvokļu cenu starpība. Tā ir sasniegusi jau 41%, bet jaunbūvju un sērijveida mājokļu cenu starpība ir vēl lielāka,» stāsta Sīms Simsons (Siim Simson), kompānijas Realia Group/Eri Kinnisvara analītiķis.
Pēdējā gada laikā Tallinas rajonos jaunajās uzbūvētajās ekonomiskās klases mājās dzīvokļi tika tirgoti vidēji par 1 600—1 650 eiro/m2. Ik mēnesi jaunajos projektos tiek pārdoti 85—95 dzīvokļi,» paskaidro Alis Mells, kompānijas Realia Group finanšu direktors. 2013. gada sākumā Igaunijas galvaspilsētā bija mazāk nekā 1 600 brīvu jaunu dzīvokļu. Pēdējā gada laikā to skaits ir samazinājies par trīs simtiem.
Atgādinājums: Rīgas guļamrajonos jaunbūvēs dzīvokļu vidējā cena ir 1 200—1 300 eiro/m2. Banku struktūru, kas tirgo hipotēkas parādniekiem atsavinātos mājokļus, piedāvājums var būt pat vēl lētāks. Savukārt Tallinā un Igaunijā kopumā banku ietekme uz jauno dzīvokļu tirgu nav tik ievērojama. Piemēram: Latvijā kompānija Ektornet (tā pārvalda Swedbank hipotēkas parādniekiem atsavinātos mājokļus) janvāra beigās savā tīmekļa vietnē bija izlikusi pārdošanai mājokļus pat 17 jaunās daudzdzīvokļu mājās visā Latvijā, bet tās Igaunijas kolēģe — tikai trīs. Pagājušajā gadā pārdevām pussimtu jauno dzīvokļu no Igaunijas Ektornet portfeļa. Varat būt droši — nekādu dempinga cenu tur nebija. Ja dzīvokļi centra nomales jaunbūvēs maksā 1 700—2 000 eiro/m2, tad par 1 500-1 600 banka jums tos nepārdos. Kāpēc lai tā to darītu, ja piedāvājums nav visai liels, bet pieprasījums ir stabils?!» noplāta rokas Marts Sā.
Starp citu, viņa pārstāvētā kompānija ir vērā ņemams apbūvētājs. Jauno dzīvokļu kopskaits ir salīdzinoši neliels.
«Vai nedomājat būvēt jaunus?» painteresējamies pie kompānijas Arco Real Estate pārstāvja. «Pašlaik vienā no kompleksiem noslēdzam kārtējo posmu. Jauno projektu īstenošanu izvērtējam ļoti apdomīgi. Tikai daži Igaunijas apbūvētāji riskēs ievadīt tirgū vairāk nekā 20—25 dzīvokļus. Viens no jauno mājokļu piedāvājumu bremzējošiem faktoriem ir visu procesu pieaugošās izmaksas. Piemēram, būvniecības pašizmaksa ir pietuvojusies 1 000 eiro/m2, bet vēl taču ir gan zeme jāpērk, gan jātērē līdzekļi citu problēmu risināšanai. Galu gala, — lai iegūtu kaut vai minimālu peļņu, mājokļi mikrorajonos jātirgo par cenu, kas ir tuva 2 000 eiro/m2. Tas ir pilnīgi cits tirgus. Ja ņem vērā, kāda ir vidējā darba samaksa, pastāv risks, ka pircēji no pārdošanai izliktā dzīvokļa novērsīsies.»
Absolūti visos Tallinas dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus segmentos dominējošie klienti ir vietējie iedzīvotāji. Viņi veic līdz pat 95% darījumu ar jaunajiem dzīvokļiem. Vērojamā ārzemnieku un vietējo pircēju fiksētā proporcija Tallinas centrā mūs pārsteidz. Latvijas galvaspilsētas sirdī ārzemnieki veic vairāk nekā 80% darījumu, Igaunijas galvaspilsētā tādu darījumu ir tikai 10 līdz 15%. Pie jums ārzemnieku interesi par darījumiem dārgā segmentā veicināja Imigrācijas likuma labojumi, kas ļauj ārzemniekiem pretendēt uz uzturēšanās atļaujas saņemšanu. Igaunijā nekustamais īpašums kalpo ne vairāk kā papildu pamatojums daudzkārtējās vīzas izsniegšanai ārzemniekam, kas ir Igaunijas nekustamā īpašuma īpašnieks. Pie mums uzturēšanās atļaujas izsniegšana ir piesaistīta uzņēmējdarbībai, tas ir, uzņēmuma atvēršanai,» pa-skaidro Alis Mells.
Viņa vadītā uzņēmuma apkopotā statistika par mājokļu īpašniekiem prestižajā Tallinas vecpilsētā liecina, ka 78% īr — Igaunijas pilsoņi, 6% — Somijas pilsoņi, 3% — Krievijas pilsoņi, bet no Lielbritānijas, Zviedrijas, Vācijas, Francijas, ASV un citām valstīm ir 1% no katras. Nekustamo īpašumu Tallinas vecpilsētā ir iegādājušies 43 valstu pilsoņi. Eksperti atzīmē, ka lielākā daļa pārdošanai izlikto Igaunijas galvaspilsētas vēsturiskajā centrā apartamentu tiek piedāvāti par
2 000—4 000 eiro/m2. Ir arī dārgāki piedāvājumi, taču to pircēji ir liels retums. Augstākā cena no pēdējā gada laikā notikušajiem darījumiem, kuros ir piedalījušies mūsu sarunas partneri, ir 3 600—3 800 eiro/m2. Šajos darījumos pircēji ir bijuši Krievijas pilsoņi.
Tiesa, par pircēju «uzplūdiem no NVS valstīm nevar būt ne runas. Tikai retajai Igaunijas nekustamo īpašumu kompānijai izdodas Tallinā veikt vairāk par 10—15 darījumiem ar pircēju no NVS valstīm. Eksperti lēš, ka to darījumu kopskaits, kuros piedalījušies bijušo padomju republiku pilsoņi, ir ne vairāk par diviem simtiem gadā. Šis tas tiek pirkts arī kūrortpilsētā Pērnavā un pie Krievijas robežas esošajā Narvā. Krievijas pircēju tipisks budžets ir šāds: Tallinā 100—200 tūkstoši eiro, Narvā — 15—25 tūkstoši eiro.
Iepriekš Igaunijas lielāko pilsētu dzīvokļu segmentā aktīvi rosījās somi. Tagad tirgus atveseļošanās notiek bez viņu līdzdalības. Tas ir pilnīgi saprotams, jo pašā Somijā nekustamo īpašumu cenas krītas jau otro gadu pēc kārtas, un tādēļ šīs valsts iedzīvotājiem ārzemju investīcijas nav prātā — vismaz tādos apmēros, kādos tās bija iepriekšējos gados. Igaunijai pozitīvi ir tas, ka objekti, kurus tās skandināvu kaimiņi pirka iepriekšējos gados, tiešām tika pirkti pašu vajadzībām un nevis spekulēšanai.
Pagaidām Igaunijas iekšējā pieprasījuma pietiek, lai nekustamo īpašumu tirgus pamazām turpinātu virzību uz augšu. To veicina vairāki faktori, tostarp arī labvēlīga banku politika: dzīvokļu iegādei jaunajos projektos vietējiem iedzīvotājiem ar labu kredītvēsturi un ienākumiem tiek piešķirts aizdevums līdz 90% no pirkuma vērtības, ar 2—2,5% gada likmi. Ja ir likvīds nodrošinājums vecā dzīvokļa veidā, tad aizdevumu var piešķirt pat simtprocentīgā apmērā no pirkuma summas (nosacījums: ķīla būs abi nekustamie īpašumi).
Varētu rasties iespaids, ka Igaunijas iedzīvotājiem naudas pietiek pašiem un viņi var iztikt arī bez bankām. Pēc Swedbank speciālistu aprēķiniem, līdz pat 40% darījumu ar jaunajiem projektiem tiek kārtoti, nepiesaistot aizdevumus. Domāju, ka Igaunijas nekustamajiem īpašumiem ir labas perspektīvas. Iedzīvotāju banku kontos ir noguldījumi 5,5 miljardu eiro apmērā. Vēl pieci miljardi ir juridisko personu kontos. Turēt naudu depozītos nav jēgas. Saprātīgāk ir ie-guldīt to nekustamajos īpašumos. Ja šis process sāks uzņemt «apgriezienus», mūs gaida darījumu skaita palielināšanās un vienlaikus ar to — arī cenu celšanās. Gadā varētu sasniegt 10—12% pieaugumu,» ar savu nākotnes redzējumu dalās Marts Sā.
Dzīvokļi renovētās un jaunās mājās Tallinas centrā tiek piedāvāti par 1 700—2 500 eiro/m2, vecpilsētā — par 2 000—4 000 eiro/m2. Par visekskluzīvākajiem piedāvājumiem prasa vairāk par 5 000 eiro/m2. Tās ir mājas, kuras var raksturot ar labu ainavu. Saskaņā ar Igaunijas portālos atrodamo informāciju Tallinas dārgāko apartamentu cena 2013. gada sākumā bija 1,69 un 1,528 miljoni eiro, savukārt visdārgākā māja tiek piedāvāta par 3,3 miljoniem eiro.
Iespraudums
Ārzemju pircēji Igaunijā, pirmkārt, interesējas par Tallinas centru un jaunajiem projektiem. Tos visizdevīgāk izmantot pagaidu dzīvošanai un izīrēšanai. Tartu investori iegādājas mājokļus, cerot uz lielu studentu pieprasījumu. Pērnavā pērk kūrorta nekustamos īpašumus vasaras atpūtai. Valsts ziemeļaustrumos lētus dzīvokļus aktīvi pērk Igaunijai piegulošo Krievijas apgabalu iedzīvotāji. Viņiem tie kalpo kā arguments, kas atvieglo Šengenas vīzas saņemšanu, tomēr no investīciju perspektīvu viedokļa tas nebūt nav labākais variants.
Ārzemnieki Igaunijā var noformēt kredītu nekustamā īpašuma iegādei, taču ne vairāk par 60% no objekta vērtības. Kredīta procentu likme ir 6—9%. Uz zemāku likmi var cerēt tikai tie, kuriem ir noturīga saikne ar valsti — ir uzņēmums, nekustamais īpašums vai galvotāji.
Komercplatību segmentā visaktīvāk darbojas Zviedrijas un Itālijas uzņēmēji. Pēdējā laikā ar viņiem sāk konkurēt investori no NVS valstīm. Viņus galvenokārt interesē biroju platības ar labu finanšu apgrozījumu. Vēlamā investīciju rentabilitāte ir 8%. Atrast šādus objektus izdodas aizvien retāk.
Zemes privātai apbūvei vidējās cenas:
Tallinā - 78,5 eiro/m2
Tartu - 45,6 eiro/m2
Pērnavā - 33,72 eiro/m2
Māju vidējās cenas:
Tallinā - 200 000 eiro
Tartu - 82 000 eiro
Pērnavā - 75 000 eiro
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2419
