Edgars Šīns: „Viss varēja būt daudz sliktāk”
Kāpēc agrāk Latvijas nekustamo īpašumu tirgum nebija vajadzīgs lobijs? Par ko milzu naudu maksā nekustamo īpašumu mākleri ASV? Kam lai gaišās galvās no Latvijas Bankas, ekonomikas un finanšu ministrijām pievērš uzmanību banku darbībā?
Un visbeidzot: ja runā par bankām, no kurām to meitas uzņēmumu mākleru struktūrvienībām ir jābaidās visvairāk? Par to visu žurnāla m² un interneta portāla Varianti.lv korespondentam pastāstīja Latvijas nekustamo īpašumu kompāniju asociācijas LANĪDA vadītājs un vienas no Latvijā lielākās mākleru kompānijas Latio īpašnieks Edgars Šīns.
Šī raksta autoram ne reizi vien ir bijusi iespēja personīgi pārliecināties, ka Edgars Šīns ļoti patīk visdažādāko starptautisko pasākumu organizētājiem. Viņš ir pozitīvi pārliecinošs un motivēts, no citiem viņu spilgti atšķir viņa dzīvespriecīgi ironiskais skats uz dzīvi. Tas, šķiet, ir iemesls, kāpēc praktiski visas viņa uzstāšanās papildina daudz ietilpīgu, emocionālu un krāsainu metaforu. Tāds pats viņš ir arī komunikācijā ar žurnālistiem. Mūsu šīs reizes tikšanās iemesls bija ziņa par to, ka pieaug ķīniešu interese par termiņuzturēšanas atļauju saņemšanu, pamatojoties uz nekustamo īpašumu iegādi. Žurnāla m² un portāla Varianti.lv rīcībā ir informācija, ka tieši Edgara Šīna vadītā kompānija Latio bija viena no pirmajām, kas sāka piesaistīt Padebešu zemes iedzīvotājus. Tādēļ mēs devāmies pie viņa, lai iegūtu informāciju, kā mēdz teikt, no pirmavota. Mūsu saruna izvērsās daudz plašāk.
Daudz bagātu cilvēku
– Tirgū klīst runas, ka Latio ir atvedusi uz Latviju jau divas potenciālo pircēju grupas no Ķīnas. Šī ziņa tā īsti neiekļaujas pierastajā informācijā par pircējiem, kurus ierasti raksturo kā pircējus no Krievijas un citām NVS valstīm. Kā Jūsu kompānijā ir radusies tēma par potenciālo pircēju „importu” no Ķīnas?
– Tēma, tēma (Gluži kā pārbaudot šo vārdu uz zoba.)… Nekādas tēmas nemaz nav bijis (Edgars Šīns pavīpsnā un parausta plecus.). Ķīna ir bagāta valsts, kurā dzīvo daudz bagātu cilvēku. Ķīnā ir ieviesti ierobežojumi nekustamo īpašumu iegādei: vienam īpašniekam var būt ne vairāk par diviem objektiem. Šī iemesla dēļ ķīniešus interesē nekustamie īpašumi, tostarp arī nekustamie īpašumi aiz viņu valsts robežām. Un jāatzīst, ka Latvijā, salīdzinot ar Lietuvu un Igauniju, ķīniešu dzīvo par veselu kārtu mazāk. Tas ir mūsu „jaunības” kļūdu rezultāts.
– Lūdzu, paskaidrojiet: kādu kļūdu un kā kļūdu?
– Latvijai bija diplomātiskās attiecības ar Taivānu, ko kontinentālā Ķīna uzskata par neatņemamu savas teritorijas daļu. Šī iemesla dēļ mums ilgu laiku bija attiecību problēmas ar oficiālo Pekinu. Tagad situācija starpvalstu attiecību ziņā normalizējas. Savukārt tas, ka pie mums ir sākuši braukt ķīnieši... Tas notiek visā pasaulē, un Latvija nav izņēmums. Ķīniešu investori brauc uz citām valstīm. Taču pagaidām darījumu ar viņiem ir maz.
Pārdosim islandiešu vietā
– Pagaidiet! Novembrī Latvijas presē parādījās informācija par turpat piecdesmit iesniegumiem no ķīniešiem par uzturēšanās atļaujas piešķiršanu. Varēja noprast, ka viņu lielākā daļa pretendē uz to, atsaucoties uz nekustamā īpašuma iegādi.
– Nekādu pussimtu Latvijas nekustamo īpašumu ķīnieši nav nopirkuši. Tās ir baumas. Pēc maniem novērojumiem 2011. gada beigās tādu būs labi ja desmit. Domāju, ka Latvijai nav vērts gaidīt vētrainu interesi no ķīniešu puses. Ar mums konkurē krietns simts valstu. Un tās visas sapņo par ķīniešu investoru piesaistīšanu. Nesen izskanēja ziņa, ka Islande ir atteikusies pārdot vienam no visbagātākajiem ķīniešu uzņēmējiem 300 kvadrātkilometru savas teritorijas, kurā viņš gribēja uzbūvēt kūrortu. Tad varbūt mums (Latvijai.) ir vērts viņu uzaicināt un pārdot viņam zemi. Lai viņš būvē kūrortu pie mums!
– Ja vien tas nav komerciāls noslēpums, vēlos pavaicāt, kā Latio virza savus pakalpojumus Ķīnā?
– Mums Ķīnā ir vairāki partneri, kas ne tikai nodarbojas ar nekustamajiem īpašumiem, bet arī sūta ķīniešus mācīties ārvalstīs vai palīdz iegūt citu valstu uzturēšanās atļaujas. Lūk, viņi sarunās ar klientiem tad arī reklamē Latviju kā vietu, kur var ieguldīt naudu. Un tie ķīnieši, kuri pie mums atbrauc, ir ļoti cienījami cilvēki. Ar mūsu kompānijas starpniecību māju nopirka kāds profesors, kas vēlas organizēt biznesu, kas ir saistīts ar mūsu studentu mācīšanos Ķīnā un ķīniešu studentu mācīšanos Latvijā. Kādu citu uzņēmēju, kas ir nopircis nekustamo īpašumu Rīgā, interesē tranzīts. Mēs bijām pat izbrīnīti, redzot, cik lietišķi un operatīvi viņš risināja šo jautājumu. Lielākā daļa ķīniešu, kas atbrauc pie mums, ir uzņēmēji, kas var un arī ir nodomājuši investēt līdzekļus mūsu valstī un tādējādi radīt Latvijā jaunas darba vietas.
Sapņot ir nekaitīgi
– Ķīnai kaimiņos ir vēl kāds potenciāls tirgus – Indija. Arī Pakistānā var reklamēt iespējas iegūt termiņuzturēšanās atļauju, iegādājoties nekustamo īpašumu. Jūs neplānojat paplašināt ģeogrāfiju?
– Plānot var, ko vien vēlaties. Bet vai viņiem ir vēlēšanās? Turklāt neaizmirstiet mūsu visā pasaulē esošo diplomātisko pārstāvniecību caurlaidspēju. Pašlaik to vien dzird, kā runas par to darbinieku skaita samazināšanu vai vairāku pārstāvniecību slēgšanu. Tajā pat Indijā un vairākās arābu valstīs, kurās varētu būt interese par tādu produktu kā Latvijas termiņuzturēšanās atļauja, ir sarežģīti saņemt pat vienreizēju vīzu braucienam uz mūsu valsti. Bet cilvēkiem taču jāatbrauc un jāsaprot, kas tas ir – Latvija? Jāsajūt, vai tā viņiem ir vajadzīga.
– Tātad produkta „termiņuzturēšanās atļauja” apmaiņā pret nekustamā īpašuma iegādi galvenie izmantotāji joprojām ir Krievijas un pārējo NVS valstu iedzīvotāji?
– Tā var teikt (Apstiprinoši pamāj ar galvu.).
Netici, nebaidies un - nelūdz!
– Vai esat domājuši par to, kas notiktu ar Latvijas nekustamo īpašumu tirgu, ja iepriekšējā Saeima 2010. gada vidū nebūtu pieņēmusi Imigrācijas likuma izmaiņas, kas paredz iespēju saņemt uzturēšanās atļauju apmaiņā pret investīcijām?
– (Noplāta rokas.) Turpinātu slīdēt lejup tāpat, kā tagad tas slīd lejup Īrijā. Tur viss turpinās: nekustamo īpašumu vērtība katru gadu krītas par 8-10 procentiem. Situācija pie mums būtu daudz sliktāka, nekā tā ir tagad.
– 2011. gadā no politiķu puses ik pa laikam skanēja apgalvojumi, ka vajadzētu atcelt termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanu apmaiņā pret nekustamo īpašumu iegādi vai arī paaugstināt investīciju slieksni līdz 500 000 eiro. Saskaņā ar mūsu valstī spēkā esošo likumdošanu parlamentam katru gadu ir jāizvērtē, vai atstāt šo instrumentu spēkā vai nē. 2012. gadā šis jautājums dienaskārtībā tiks iekļauts pavasara beigās. Vai mākleri nebaidās, ka tiks atcelta piecu gadu termiņuzturēšanās atļauju izsniegšana?
– Mēs ne no kā nebaidāmies. Esam jau gana baidījušies (Smejas.). Kāda ir Aleksandra Solžeņicina cietumā iegaumētā ieslodzīto paruna? „Netici, nebaidies, nelūdz!”. Mēs neizdomājam noteikumus – mēs tikai spēlējam, tos ievērojot.
Un arī lobijs nebija vajadzīgs
– Bet stiprākajām pasaules valstīm ir vairāki spēcīgi lobiji – militāri rūpnieciskajam kompleksam, banku sektoram un nekustamo īpašumu jomai. Vai Latvijas varas gaiteņos kāds lobē nekustamo īpašumu jomas intereses?
– Kamēr politiskā bomonda pārstāvji paši bija nekustamo īpašumu tirgus spēlētāji, lobēšana nemaz nebija vajadzīga. Mēs jau tāpat bijām labi pārstāvēti varas gaiteņos un likumdošanas līmenī. Taču situācija kardināli mainījās.
– Daudzu Latvijas politiķu nekustamo īpašumu portfeļi, kurus tie veidoja, ņemot kredītus, ir pārgājušas banku īpašumā, bet daži no lielo portfeļu īpašniekiem nav tikuši Saeimā.
– To es nekomentēšu (Skaļi smejas un viltīgi pasmaida.). Visu nezinu. Atgriezīšos pie savas domas: tā kā situācija kardināli mainījās, mākleriem jāpaļaujas uz tehnokrātiem, kas ir nonākuši pie varas pēc rudenī notikušajām parlamenta vēlēšanām. Cerams, ka viņi labi orientējas skaitļos, saprot tos un apzinās, kas notiks, ja turpināsies mūsu nekustamo īpašumu lejupslīde. Kā bankas Latvijā kaut ko varēs finansēt lejupslīdošā tirgū? Ja palūkojamies globāli, kāpēc pie mums ir tāda stagnācija? Tāpēc, ka bankas, analizējot savas bilances, joprojām redz, ka to izsniegto kredītu summa pārsniedz ieķīlāto aktīvu vērtību. Nav vērts vainot bankas, pārmetot, ka tās kaut ko nefinansē, bremzē attīstību, kaut kur slēpj naudu. Tā tas nav. Kā baņķieris var masveidā finansēt nekustamo īpašumu iegādi, ja redz, ka viss ir mīnusos?
Liels paldies
– Tomēr Latvijas labākās bankas, protams, ne visas, laiku pa laikam paziņo par savu hipotekārās kreditēšanas programmu atvēršanu.
– Tādā gadījumā tām par to arī ir jāstāsta. Un paldies tām bankām, kas to dara. Bankām ir jāraida tirgum labas ziņas. Taču ir jāsaprot arī tas, ko patiesībā jūt baņķieris. Atkārtošu: visa valsts pagaidām ir lielā mīnusā. 2005.–2007. gadā sērijveida mājokli Rīgā bankas kreditēja līmenī 1 200 – 1 500 eiro par kvadrātmetru, šodien tas maksā 500–600 eiro par kvadrātmetru. Kā baņķieris var ar smaidu lūkoties nākotnē? Sapņot, ka veidosies aizdevumu gribētāju rinda?! Tādēļ mēs ceram uz pašreizējiem politiķiem. Ceram, ka politiķi, pieņemot lēmumus, to darīs, pamatojoties uz skaitļiem un nevis uz emocijām. Tas attiecas arī uz nodokļiem, tirgus darbības noteikumiem un arī Imigrācijas likumu. Kamēr nekustamo īpašumu tirgus netiks laukā no bedres (ASV šajā sakarībā saka, ka tirgus ir zem ūdens), tas ir, kamēr aktīvu vērtība ir mazāka par to iegādei ņemto aizdevumu summu, kamēr ievērojama daļa Latvijas sabiedrības, kā saka amerikāņi, paliks zem ūdens, valstī nenotiks nekas pozitīvs. Līdzekļu ieplūšana no ārpuses investoru personā nebūs lieka.
Totāla nozīme
– Jūs sakāt paldies bankām. Bet es gribu pavaicāt Jums kā Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA prezidentam, vai mākleriem rada problēmas tas, ka bankas tieši vai ar savu radniecisko uzņēmumu starpniecību pašas ir sākušas izpārdot savus portfeļus?
– Negribēju šo jautājumu (Smejas.). Baidījos, ka uzdosiet. Ja nopietni – ko ir izdarījusi krīze? Tā ir totāli palielinājusi banku lomu gan nekustamo īpašumu tirgū, gan ekonomikā kopumā. Mūsu valdība ir gājusi banku pavadā un ir mēģinājusi normalizēt situāciju nevis uz banku rēķina, bet gan iegrožojot ekonomiku. Cilvēki palika bez darba. To cilvēku aktīvi, kuri vairs nebija spējīgi apkalpot savas parādsaistības, nonāk banku akcionāru izveidoto uzņēmumu rokās. Tagad veidojas satraucošs un bīstams moments. Ļoti ceru, ka pie mums Latvijā ir regulators, ka Latvijas Bankā, Finanšu ministrijā un Ekonomikas ministrijā ir gudri cilvēki, kas pastāvīgi vēro, līdz kuram brīdim un kādā pakāpē banku un to izveidoto uzņēmumu ietekme uz nekustamo īpašumu tirgu veicina stabilitāti, lai nepieļautu tirgus sagrūšanu, paniku un bankrotu vilni. Gribu cerēt un ticēt, ka šie gudrie cilvēki spēs noteikt brīdi, kad šāda banku ietekme darbosies nevis tirgum par labu, bet, tieši otrādi, sāks to bremzēt. Manuprāt, tas daļēji jau ir sācies. Salīdziniet, piemēram, hipotēkas kredītu pieejamību. Tikai 10 procentos darījumu, kas notiek piedaloties mākleriem, izmanto hipotēkas aizņēmumus. Ja darījuma objekts pieder bankai un to kārto tās radniecīga struktūra, tad kredītus izmanto puse no pircēju skaita. Es to uztveru kā tirgus kropļošanu. Gaišajām galvām valdībā ir jāseko šiem procesiem. Lūk, par ko es runāju. Ņemot vērā, ka notiekošais ir saistīts ar banku uzņēmumiem, kas tika īpaši izveidoti, lai pārņemtu un pārdotu parādniekiem atsavinātos īpašumus, neviens tiem nevar aizliegt jau rīt kļūt par nekustamo īpašumu kompānijām. Un no tā man ir visvairāk bail. Tās būs tīri bankas mākleru struktūrvienības, turklāt - ļoti labi finansētas.
– Jūs to uzskatāt par konkurences kropļošanu?
– Sliktāk ir vēl kas cits. Tas ierobežo patērētāju tiesības atsevišķi izvēlēties nekustamo īpašumu un atsevišķi – finansējumu tā iegādei. Amerikas Savienotajās valstīs no tā baidās kā no uguns.
– Kāda sistēma darbojas tur?
– Mūsu kolēģi – amerikāņu mākleri – maksā neprātīgas summas saviem lobistiem, lai viņi nepieļautu, ka „banku darbība” un „nekustamais īpašums” saplūst. Tas ir tādēļ, lai cilvēks, pērkot nekustamo īpašumu no kādas konkrētas bankas, varētu brīvi apsvērt vēl piecus-sešus kreditēšanas piedāvājumus un izvēlēties labāko. Pie mums bankas cenšas vispirms kreditēt to portfelī esošo nekustamo īpašumu pārdošanu. Un iedomājieties, ja kādas bankas radniecīgas struktūrvienības tirgus daļa būs trešā daļa no visa nekustamo īpašumu tirgus. Šādā gadījumā trešā daļa pircēju savus pirkumus varēs finansēt tikai noteiktā bankā, pēc principa: gribi nopirkt nekustamo īpašumu – ņem aizdevumu no mums. Amerikāņi, kā jau teicu, no tā ļoti baidās. Bet pie mums šāda problēma pat netiek apspriesta.
– Tomēr arī Jūsu kompānija Latio sadarbojas ar banku struktūrvienībām to nekustamo īpašumu portfeļa pārdošanā.
– Protams. Mums ir labas attiecības, un mēs uzturam dialogu ar visiem šiem minētajiem uzņēmumiem. Tikai diemžēl jākonstatē, ka šie uzņēmumi nav noteikuši sev mērķi atbrīvoties no labiem objektiem. Tos nekustamos īpašumus, kam ir labs izaugsmes potenciāls, viņi pietur.
Atpakaļ pie mammas
– Investīciju baņķieris Ģirts Rungainis nesen paziņoja, ka Latvijā ir pārāk daudz lieku nekustamo īpašumu.
– (Aizrautīgi.). Tad samazināsim ekonomiku vēl par 20 procentiem, un lieku nekustamo īpašumu būs vēl vairāk. Tas taču ir pašsaprotami. Ja cilvēks, kas ir paņēmis aizņēmumu un nopircis dzīvokli, redz, ka nav darba un nav iespējas apkalpot paņemto kredītu, viņš pārceļas atpakaļ pie mammas. Nopērk viņai ziedus un torti, apsola mazgāt traukus, tīrīt kartupeļus… Lūk, tā arī rodas liekais nekustamais īpašums. Turpretī, ja viņam būs darbs, ja būs iespēja apkalpot kredītu, cilvēks iztaisnos muguru, nopurinās no pleciem blaugznas, un tā saukto lieko nekustamo īpašumu daudzums samazināsies.
– Vai, Jūsuprāt, Latvijas tirgus ilgi būs pašreizējā situācijā?
– Manuprāt, ja sašaurinās ekonomika, tirgus atdzīvošanos gaidīt nav vērts.
– Bet statistika liecina par Latvijas IKP palielināšanos.
– Dzīvē ne viss izskatās tik skaisti, kā to rāda skaitļi. Tipālo nekustamo īpašumu cenas nepaaugstinās. Labi, ka stāv uz vietas vai pamazām slīd lejup – tik, cik tām ļauj slīdēt. Jaunie tirgus dalībnieki (banku struktūras) tirgū „izsviež” tikai tik, cik vajadzīgs, lai tirgus nesagrūtu. Pievērsiet uzmanību: pēdējā pusotra gada laikā nekustamo īpašumu darījumu daudzums ir palielinājies par 30 procentiem, cenas gan šajā pašā laikā ir mazliet nokritušās. Tātad: kāds piesardzīgi un pārdomāti izliek tirgū tik daudz objektu, cik vajadzīgs, lai tirgus nesagrūtu.
– Lūk, arī otrs iemesls pateikties bankām par situācijas izpratni. Vai tādējādi mēs varam secināt, ka sērijveida mājokļu cenu paaugstināšanās pagaidām nav gaidāma?
– Esot pašreizējam darba samaksas līmenim un esošajam investīciju apmēram sērijveida mājokļos, nekas labs nav gaidāms.
– Tajā pat laikā jauno mājokļu segmentā ir vērojama pozitīva dinamika.
- Ne visos segmentos, tikai atsevišķos un pašos veiksmīgākajos projektos. Tie neveido pat pāris procentus no visa dzīvokļu darījumu skaita. Tos drīzāk var uzskatīt par atsevišķiem gadījumiem. Par tirgus stāvokli valstī jāspriež pēc 70 procentiem darījumu, un tieši tāds ir sērijveida dzīvokļu segments. Kas mūsu galvaspilsētā notiek sērijveida dzīvokļu tirgū? 2007. gadā īrnieku un dzīvokļu īpašnieku attiecība bija 10 procenti pret 90 procentiem, tagad šī attiecība ir 20 procenti pret 80 procentiem. Tas nozīmē, ka notiek neprātīga tirgus restrukturizācija. Un šie 10 procenti vairākumā gadījumu ir tikuši banku uzņēmumiem, tādējādi vēl vairāk palielinot to ietekmi. Manuprāt, tas tomēr ir vairāk negatīvs moments. Tajā pat laikā tas, ka Latvijas mājokļus pērk ārzemnieki, manuprāt, drīzāk ir pozitīva tendence – vismaz daļa pircēju tiešām apsver iespēju atvērt pie mums savu biznesu. Un tas nozīmē, ka Latvijai būs jaunas darba vietas.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2160
