Century21Baltwest: Cenas sērijas dzīvokļiem saglabājas 500-600 EUR/kv.m
Century21Baltwest: Cenas sērijas dzīvokļiem saglabājas 500-600 EUR/kv.m
19.07.2010
Par 2010. gada otrā kvartāla kopsavilkumu kļuva cenu pieauguma pārtraukšana, kas turpinājās pagājušā gada septembra. Kompānija Century21Baltwest šādu scenāriju paredzēja vēl martā, jo straujš (gandrīz par 26 %) cenu pieaugums, sākot ar pagājušā gada rudeni, gan nepalielināja tirgus dalībnieku skaitu, gan izraisīja to reālu samazināšanu.
Pirmā kvartāla beigās, kad cenas uz sērijas dzīvokļiem Rīgā kāpa līdz vidējai atzīmei EUR550/m2., pircēju skaits tirgū, kā novērtēja SEB – dzīvokļu cenu indikators, samazinājās par pusprocentu, un apstājās uz rādītāja 2,5 % no visu Latvijas iedzīvotāju skaita. Jau tad Century21Baltwest eksperti pieņēma, ka nākamajā kvartālā tirgus „attīstīsies nelieliem tempiem, ar iespējamām nelielām atkāpēm un vājiem izrāvieniem”, kas principā arī notika. Aprīlī tirgus vēl demonstrēja aktīvu pieaugumu 3,5 % līmenī, maijā pieauguma tempi palēninājās līdz 1,5 %, bet jūnijā tie vispār apstājās. Vidējā vērtība par sērijas dzīvokļa kvadrātmetru Rīgā sasniedza EUR 578. Pie tam šī metra cena vienistabas dzīvoklī paliek augstāka nekā šāda paša metra cena lielgabarīta dzīvoklī. Tas liecina par to, ka iedzīvotāju ienākumu līmenis paliek diezgan zems un tiek pieprasīti pamatā mazgabarīta dzīvokļi.
No otras puses, kad cenas pārsniedza EUR 550 un sasniedza 2003.-2004. g. rādītājus, strauji kāpa piedāvājumu skaits tirgū – par 12,5 % maija mēnesī – dzīvokļi īpašnieki, kas tos iegādājās šajā periodā un agrāk, saņēma iespēju pārdot dzīvokļus praktiski bez zaudējumiem. Daudzi gaidīja brīdi, kad palielināsies pircēju pieprasījums, atmaksājot hipotēku Latvijas tirgū, taču tas nenotika. Kaut gan lielākā daļa no Latvijas bankām sāk pārskatīt savu attieksmi pret šo produktu, tas vēl joprojām paliek maz pieprasīts dzīvokļu tirgū. Un tas nav tikai tādēļ, ka lielākā Latvijas iedzīvotāju daļa joprojām neatbilst banku kreditēšanas nosacījumiem sakarā ar savu ienākumu līmeni. Cilvēki vienkārši kļuva daudz uzmanīgāki – iepriekšējo gadu negatīvā pieredze liek sevi manīt, tās rezultātā notika maksātnespējīgo aizņēmēju masu izputēšana. Rezultātā pieprasījums acīmredzami pārsniedza piedāvājumu, kas jau jūnijā noveda pie progresīvas kustības uz augšu apstāšanās.
Šādā veidā psiholoģiski tirgus vēl joprojām ir noskaņots pozitīvi, un vidēja termiņa perspektīvā, tam ir pamatojums. Tas izskaidrojams ar to, ka piedāvājuma palielināšana tirgū, ņemot vērā ierobežotu pieprasījumu, nenovēršami piesaistīs sev sānu tendenci un iespējams pat cenu kritumu. Taču šī krituma dēļ no tirgus diezgan ātri atkal aizies tie pārdevēji, kuri pirka nekustamo īpašumu diapazonā EUR 550 – 700 par kvadrātmetru un pieprasījums atkal pārsniegs piedāvājumu. Un tas, savukārt, atkal izraisīs cenu kāpumu. Sanāk, ka tirgus ir nolemts tuvākajā perspektīvā uz svārstībām diapazonā 500-600 eiro par kvadrātmetru? Tas ir atkarīgs no nosacījumu virknes, kuri saistīti ar pieprasījuma esību.
Pirmais nosacījums ir hipotēkas tirgus stāvoklis. Šo stāvokli šodien nosaka divi faktori: bankas sistēmas regulēšana, kura nepieļauj aizņēmēju kreditēšanu, kuriem ir oficiāli pierādāms ienākums, kas zemāks par 500 LVL (apmēram $ 1000) mēnesī; un pašu aizņēmēju attieksme pret darījumu ar nekustāmo īpašumu kreditēšanu. Kā tas jau tika norādīts, kredītu pieprasījums starp iedzīvotājiem paliek ļoti zems. Pēc tā paša SEB indikatora datiem tikai 3 % no iedzīvotājiem šodien ir gatavi paņemt hipotekāro aizdevumu. Bez tam, ļoti mazs Latvijas banku skaits ir atjaunojis šodien iedzīvotāju kreditēšanu kopumā, un it īpaši hipotekāro kreditēšanu. Hipotekāro aizņēmēju skaita samazināšana izraisīja pat to kredītu organizāciju aktivizāciju, kuras nepilda banku funkcijas, un kuras pēdējos gados bez panākumiem mainīja bankas kreditēšanas tirgū, - jo uz tām neattiecas banku ierobežojumi aizdevumu nodrošināšanā. Šīm struktūrām vismaz divus gadus nebija problēmu ar klientiem, kaut gan to procentu likme kā minimums divreiz pārsniedza bankas kredītu likmi. Taču šodien tiek novērota aizņēmēju samazināšanās tendence arī šajās struktūrās, kas liek, piemēram, tādai pazīstamai kredītu organizācijai kā „Mateks” aktivizēt savu reklāmu MIL un piedāvāt partnerību profesionālajiem tirgus dalībniekiem – nekustamā īpašuma kompānijām. Tādējādi, hipotēka tuvākajā laikā acīmredzami nekļūs par to faktoru, kurš lauzīs situāciju tirgū.
Otrs nosacījums, nepārprotami, ir ārzemju investoru esība vai neesība tirgū. Uz tiem šodien ir īpašas cerības gan tirgus dalībniekiem, gan arī Latvijas valsts vīriem. Pagājušo trīs mēnešu galvenā tēma bija Migrācijas likuma labojumu pieņemšana un spēkā stāšanās. Saskaņā ar šiem labojumiem, laicīgu piecu gadu apmešanās atļauju Latvijā (lasi – Šengenas zonā), var saņemt tie ārzemju investori, kuri iegādāsies nekustamo īpašumu valstī (par summu, kas nav mazāka par 100000 latiem – Rīgā un Rīgas reģionā vai Daugavpilī, Jelgavā, Jēkabpilī, Jūrmalā, Liepājā, Rēzeknē, Valmierā vai Ventspilī; par summu, kas nav mazāka kā 50000 latu – citās vietās). Pie tam uz īpašumu, kurš iegādāts līdz 1. jūlijam, šī likuma darbība netiek izplatīta. Apmešanās atļauja tiks arī izsniegta ārzemju uzņēmējiem, kuri investēja uzņēmuma, kurš darbojas Latvijā, statūtu kapitālā ne mazāk par 25 tūkst. latu un samaksāja ne mazāk par 20 tūkst. latu kā nodokļus gadā. Bez tam, ārzemju investori var apmesties Šengenas valstīts, ja viņiem ir subordinētie depozīti Latvijas kredītu iestādēs par summu, kas nav mazāka kā 200 tūkst. latu. Acīmredzams, ka pieprasītākais ir variants ar nekustamā īpašuma pirkšanu – tas ir daudz stabilāks un izdevīgāks.
Likumdevēju aprēķins ir pilnībā saprotams: ņemot vērā to, ka Latvijā pirms krīzes palika tikai vienīgā nozare, kura tiešajā nozīmē vilka uz sevis visu ekonomiku – operācijas ar nekustamo īpašumu un visu, kas ar to saistīts – sākot ar tirdzniecību līdz remontam un celtniecībai, tad tieši šīs sfēras atjaunošana, pēc viņu domām, var kļūt par to glābšanas nūjiņu, kura izglābs valsti. No pirmā skatiena tā tas arī ir – 20 neatkarības gadu laikā Latvija spēja iegūt to, kas viennozīmīgi kotējas Austrumu tirgos – savu ES locekļa politisko statusu un tās valsts statusu, kura pievienojās Šengenas līgumam.
Pateicoties tam pastāvīgā Latvijas iedzīvotāja stāvoklis praktiski ne ar ko neatšķiras no citu ES valstu pastāvīgā iedzīvotāja stāvokļa, tādā nozīmē, ka sniedz tam tiesības brīvi pārvietoties pa Eiropu, atrasties tur tieši tik, cik viņš vēlēsies, sniedz tiesības uz darbu, izglītību un medicīnisko apkalpošanu saskaņā ar Eiropas standartiem utt. Liekas, ka valstij parādījās ikdienas pieprasījuma prece, un tagad, kad tā ir prasmīgi piesaistīta nekustamā īpašuma tirgum, tai jāizraisa zelta lietus pār valsti. Bet nekā nebija. Izjūtot bažas par nevēlamo Austrumu ārzemnieku pieplūdumu, nacionālisti Saeimā panāca vienu mazu punktu, kurš uzlika treknu krustu potenciālo produkta patērētāju pamata daļai, un produkta nosaukums ir „apmešanās atļauja Šengenas zonā” – runa likuma labojumos ir tikai par laicīgu apmešanās atļauju, kura, kaut arī automātiski tiek pagarināta neskaitāmas reizes, ja ārzemnieks turpina būt nekustamā īpašuma īpašnieks, vienalga paliek laicīga.
Līdzīgu eksperimentu pieredze citās valstīs rāda, ka bažīties par ārzemnieku pieplūdumu no Austrumiem uz Austrumeiropas valstīm nevajadzētu – viņi izvēlas labvēlīgākas valstis, kas atrodas vairāk uz rietumiem no Oderas upes, kā arī tās valstis, kur ir ciltsbrāļu kompakts apdzīvojums. Ne uz vieniem, ne uz otriem Latvija neattiecas. Taču pārliecināt par to lielāko daļu Latvijas parlamentāriešu neizdevās. Taču problēma ir citā. Galvenais produkta patērētājs nav vis Krievijas iedzīvotāji, kā daudzi uzskata, - tiem lielākoties nepieciešama tikai drošības garantija sev un savai ģimenei, kas izpaužas kā apmešanās atļauja (AA), bet viņi nav noskaņoti migrācijai un pat ilglaicīgai dzīvošanai ārzemēs. Galvenie patērētāji – tie ir pakistānieši un ķīnieši, kuri ir gatavi maksāt lielu naudu par tiesībām dzīvot labvēlīgās valstīs un kuri, starp citu, gandrīz neapmetas jaunajās ES valstīs. Šai kategorijai pastāvības faktoram ir principiāla nozīme – tāda ir Austrumu mentalitāte, - tādēļ tās pārstāvji izvēlas pārmaksāt vai gadiem gaidīt pastāvīgo apmešanās atļauju, piemēram, Kanādā vai Bulgārijā. Latvijas likumdevēji šādā veidā izveda savu valsti uz izveidojušos tirgu, neizanalizējot to kā nākas. Rezultātā naudas plūsmas vietā, kura draudēja uzgāzties Latvijai, viņi izveidoja perspektīvā nelielu strautiņu. Šim strautiņam ir visas izredzes tikt aizsprostotam ar milzīgu dambi, Ministru Kabineta noteikumu veidā, kas tika pieņemti nesen sakarā ar labojumiem Migrācijas likumā un tos obligāti jāpilda darbiniekiem Latvijas konsulārajās iestādēs ārzemēs. Šie noteikumi paredz diezgan sarežģītu noformēšanas procedūru, kura diez vai būs pa spēkam parastam ārzemniekam bez iepriekšējās konsultācijas ar speciālistu.
Piemēram, apmešanās atļaujas kandidātam, nāksies atcerēties ne vien to, vai viņš nepiedalās kādā no teroristu organizācijām (kas šodien ir aktuāls, diemžēl, katrā valstī), bet arī to, vai viņam agrāk nebija beidzies termiņš Šengenas vīzai tajā periodā, kad viņš atradās ārzemēs, vai viņš apmaksāja visus administratīvos sodus, ja šādi viņam tika uzlikti agrāk Šengenas valstīs, piemēram, par CSN pārkāpšanu utt. Apmešanās atļauja nedrīkst tikt izsniegta personai, kura atrodas valsts dienestā ārzemēs, personai, kurai ir fiktīva laulība, kura tika tiesāta pēc atsevišķiem pantiem u.c.
Tādējādi, viss ir ne tik rožaini, kā likās. Taču acīmredzams ir tikai viens: tiem cilvēkiem, kuri jau aizdomājās par nekustamā īpašuma iegādāšanos Latvijā, jauni labojumi, neapšaubāmi, kļūs par papildus un spēcīgu stimulu. Tomēr nevar pilnībā izslēgt jaunas naudas pieplūdumu nekustamā īpašuma tirgū no šīs investoru kategorijas puses, kas dzīvo, piemēram, NVS.
Pie tam, visdrīzāk, investīciju kapitāls ienāks tipveida dzīvokļu sektorā – pēc Century21Baltwest ekspertu vērtējumiem, apmešanās atļaujas pircēji no Krievijas savā vairākumā dod priekšroku likvīdiem dzīvokļiem, lai tos iznomātu, bet nevis personīgai dzīvošanai (un šodien tie ir tieši sērijas dzīvokļi). Kā jau tika norādīts, lielākā daļa no viņiem neinteresējas par Latviju kā par valsti, kur var apmesties uz pastāvīgu dzīvošanu, bet gatavi apskatīt investīcijas Latvijas nekustamajā īpašumā kā kapitāla uzkrāšanas līdzekli un apmešanās atļaujas ceļu Eiropā.
Vai jaunu investoru parādīšanās palielinās principiālu pieprasījuma palielināšanos tirgū tuvāko mēnešu laikā? Visdrīzāk nē, nekā jā – iemesli ir minēti augstāk – investīciju plūsma būs neliela. Visādā gadījumā līdz oktobrim, kad notiks parlamenta vēlēšanas, kurās opozīcijai ir iespēja pārņemt varu. Noteikts stimuls nekustamā īpašuma pieprasījuma palielināšanai ir arī ierobežojumu nocelšana iegādāties lauksaimniecības un meža lietojamplatības ārzemniekiem – ES pilsoņiem, kas notiks 2011. g. maijā. Noteikti ierobežojumi pilsoņiem un ES organizācijām darbojas līdz šim laikam arī attiecībā pret zemi pilsētās. Daudzi eksperti uzskata, ka pēc ierobežojumu nocelšanas pēc gada zemes tirgus kļūs likvīds un strauji augošs. Pilnībā iespējams, ka viņiem ir taisnība, bet, kā rāda prakse, šodien investori skatās nevis uz to vai citu ierobežojumu nocelšanu aktīvu iegādāšanai, bet gan uz iekšējā pieprasījuma un nacionālās ekonomikas perspektīvām.
Šādas perspektīvas joprojām nav rožainas. Iekšējo pieprasījumu iedragā ne tikai zems hipotekārā tirgus attīstības līmenis vai kļūdas ārzemju investoru piesaistīšanas politikā, bet arī kopumā zems dzīves līmenis lielākai valsts iedzīvotāju daļai. Un šis līmenis, neskatoties uz valdības apgalvojumiem, turpina pasliktināties. Reāla bezdarba līmenis sastāda vairāk nekā 20 %, par ko liecina Eurostat biroja dati. Pēc šī rādītāja Latvija ieņem otro vietu Eiropā, palaižot priekšā tikai Spāniju, kurā ir 19 % bezdarbnieku. Pēc ES pētījuma „Dzīve Eiropā” datiem, Latvijā ir pats zemākais nabadzības līmenis. Par nabadzīgiem atzīti 26 % iedzīvotāju. Valstī krīt dzimstība un emigrācija. Iekšējais kopprodukts, saskaņā ar pirmā kvartāla kopsavilkumu, samazinājās par 6 %. Rudenī Latvijas iedzīvotājus sagaida vēl viens sitiens pa kabatai – par 30 % tiks paaugstināti komunālie maksājumi, kas izraisīs vēl lielāku iedzīvotāju nabadzību. Viss liecina par to, ka tuvākajā laikā nekustamā īpašuma pieprasījuma līmenis paliks apmēram tajā pašā līmenī, kāds ir tagad. Respektīvi, pagaidām tirgus svārstīsies 500-600 eiro līmenī par dzīvojamās platības kvadrātmetru sērijveida dzīvokļos.
Iespējams, dažas pārmaiņas notiks kūrorta nekustamā īpašuma sektorā un nomas sektorā. Eksperti novēro šeit nelielu atdzīvošanos, bet tai arī ir sezonas raksturs: vasarā pieaug pieprasījums vasarnīcu izīrēšanai, kas atrodas piejūras zonā, tāpat kā pieprasījums uz māju pirkšanu Jūrmalā un Vidzemē. Tas notiek katru gadu, taču būtiski nemaina kopējo gada pieprasījuma līmeni. Raksturīgi, ka tirdzniecības un ofisa platību nomas tirgus, sasniedzot savu zemāko punktu tekošā gada pirmajā kvartālā, pavisam nedaudz aktivizējies, kas sekmēja to, ka pilsētas centrā nomas likmes arī nedaudz pieauga. Kopumā, var pateikt, ka Rīgā nomas tirgus vispārīgi ir stabilizējies zemākajos līmeņos – 5-12 eiro par ofisu platību kvadrātmetru un līdz 25 eiro par tirdzniecības platību m2 mēnesī.
Cenu līmenis Jūrmalā sekundārajām dzīves platībām turas vidējā līmenī EUR 2 000/m2, jaunie projekti tiek piedāvāti par cenu EUR 3 000 – 4 000/m2, bet šādi objekti nav pieprasīti. Vidzemes kūrortos cenu līmenis turas EUR 1 000-1 500/m2 atkarībā no dzīves platības kvalitātes. Tas ir, cenas šinī sektorā arī stabilizējās un jau vairākus mēnešus praktiski atrodas vienā līmenī.
Paliek jaunbūvju sektors, kurā kvadrātmetra vērtība ir krasi pieaugusi pēdējo 10 mēnešu laikā, turas līmenī EUR 1’000 – 1’200. Šajā gadā ir gaidāma tikai 400 jauno dzīvokļu nodošana ekspluatācijā, kas ir par 4,5 reizēm mazāk, nekā 2009. gadā. Tas ir zināms cenu augšanas priekšnosacījums. Taču ir jāatzīmē, ka vairāk par 20 mājām-jaunbūvēm Rīgā ir tukšas un dzīvokļi tajos netiek realizēti, jo to būvniecības pašizmaksa (un arī kredītu summas) netiks atmaksāta, pārdodot tos par pašreizējām cenām. Kādā brīdī bankas pieņems lēmumu par viņiem ieķīlātā īpašuma pārdošanu nav zināms. Bet ir vērts uzskatīt, ka jebkurš, pat samērā masu šādu dzīvokļu laišana tirgū, var sekmēt to pārsātinājumu uz kaut kādu laiku.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1664
