Boriss Semjonovs: Rīgas mērs un viņa komanda kropļo nekustamo īpašumu tirgu
Ārzemju investorus, kas cer uz strauju Rīgas un Jūrmalas nekustamo īpašumu cenu kāpumu, gaida vilšanās. Rīgas mērs Nils Ušakovs, būvējot tik lielu municipālo mājokļu apjomu, kropļo Rīgas mājokļu tirgu. Apbūvētājiem nav iemesla savās problēmās vainot bankas – vajadzēja apsvērt riskus.
Tā uzskata projektu attīstītājs - kompānijas Pateks vadītājs Boriss Semjonovs (att.), kurš jau vairāk nekā piecpadsmit gadus attīsta Latvijā dažādus nekustamā īpašuma projektus.
Žurnāla Kvadrātmetrs un portāla varianti.lv korespondenta intervijas ar Borisu Semjonovu iemesls pamatā ir saistīts ar to, ka viņa kompānija Jūrmalā būvē nelielu četru dzīvokļu māju. Tomēr, iesākuši sarunu par konkrētām lietām, mēs ātri vien sākām apspriest Latvijas nekustamo īpašumu tirgus vispārējās problēmas. Un atklājās, ka Borisam Semjonovam ir visai interesants skats uz problēmām.
Gatavo ir vieglāk pārdot
– Jums ir vairāki Jūrmalas gruntsgabali, kurus iepriekš mēģinājāt pārdot. Kāpēc vienu no tiem sākāt apbūvēt?– vaicāju mūsu sarunas biedram.
– Es un daudzi mani kolēģi krīzes dēļ palikām ar zināmu skaitu nelikvīdu objektu. Ja vēlies pārdot tādu objektu kā zemes gabalu, ir vajadzīgs gatavs produkts – mājoklis vai komerciāls objekts. Gatavu produktu pārdot vieglāk. Mēs bijām gatavi pārdot arī zemi, tikai neviens to negribēja pirkt par normālu cenu.
– Lielāko mākleru tirgus apskatos apgalvo, ka ir jūtama apbūvētāju interese par gruntsgabaliem Jūrmalā.
– Viņi mānās! Ne es, ne arī man pazīstamie uzņēmēji šādu pieprasījumu nejūtam. Nekustamo īpašumu jomā strādāju kopš 1996. gada, esmu ieguvis zināmu pieredzi un, domāju, šo to saprotu par to, kā attīstās šis tirgus un kāpēc tā attīstība virzās uz vienu vai otru pusi. Manuprāt, Jūrmalas zemes tirgus tuvākās perspektīvas nav pārāk pievilcīgas. It īpaši, ņemot vērā cenas, par kurām savus gruntsgabalus savulaik iegādājās to pašreizējie īpašnieki.
Vērojiet naftas cenu
– Ja jau būvējat, tātad uzskatāt, ka Jūrmalas dzīvokļu perspektīvas ir uzlabojušās. Vai piekrītat, ka ir gaidāma pircēju plūsmas ierašanās no Krievijas?
– Protams. Es jums atbildēšu tā: tiklīdz naftas cena pārsniedz 100 dolārus par barelu, tā ceļas arī visu Jūrmalas nekustamo īpašumu cenas, un tirgus atdzīvojas. Tiklīdz nafta maksā mazāk par šiem 100 dolāriem, tā aktivitāte nekustamo īpašumu tirgū apsīkst. Pēdēja laikā pieprasījumu pēc Latvijas kūrortu nekustamiem īpašumiem sekmē gan cenu kāpums, gan arī mūsu Imigrācijas likuma labojumi, kas apmaiņā pret investīcijām ļauj saņemt uzturēšanās atļauju. Pēc manām domām, šogad Latvijā apmaiņā pret nekustamā īpašuma iegādi vai investīcijām banku kapitālā tiks piešķirtas aptuveni 1 000 uzturēšanās atļaujas. Tas Latvijai ienesīs lielu naudu. Tikai jāuzmanās, lai nebūtu nepamatots optimisms.
Vairāk par sauli
– To jūs sakāt saistībā ar to, ka nekustamo īpašumu īpašnieki, cerot uz lielu pircēju plūsmu, nepamatoti paaugstina cenas, un Krievijas pircēji varētu novērsties no mūsu tirgus?
– Tas viss ir blēņas! Īpašnieki pārdod par tādu cenu, kādu klients ir ar mieru maksāt. Vai tas ir lēti vai dārgi, – to nosaka tirgus. Uz kurieni tad viņi varētu novērsties? Spānijā un arī visās citās Dienvideiropas valstīs ir dārgāk. Vai esat dzīvojis Spānijā pusgadu ar kondicionieriem padusē? Ja nezināt spāņu valodu, sazināties ar vietējiem iedzīvotājiem nevarēsiet, jo viņi saprot tikai savu dzimto valodu. Policists – nerunā! Mediķis – nerunā! Arī veikalā nav iespējams paskaidrot, ko tu vēlies!
Šeit, Latvijā, pārdod ne jau sauli! Tas ir jāsaprot. Spānijā pārdod jūru un sauli, turpretim Latvijā - skaistu arhitektūru, maigu klimatu, labu servisu, iespēju sazināties krievu un angļu valodā, tas ir, - vidi! Tas ir mūsu trumpis. Tas ir vairāk nekā tikai saule. Arī Krievijas iedzīvotājiem ārpus savas valsts robežām vislabākā vide ir Latvijā. Pie mums ir komfortabli!
Esiet piesardzīgi!
– Par kādu „nepamatotu optimismu” Jūs tādā gadījumā runājat?
– Mums visiem šķitīs, ka pieprasījums, ko izteiks ārzemnieki šogad, būs mūžīgs. Taču tas tā nav. Notiks zināma tirgus piesātināšanās, un jābūt tam gataviem. Kļūdās tie pircēji mo Krievijas, kuri, vērojot dārgā segmenta cenu celšanos, pērk nekustamos īpašumus nolūkā, ka varēs ar tiem ātri nopelnīt. Manuprāt, šādas gaidas ir maldīšanās. Es nerunāju par tiem, kuri mājokli iegādājas savām vajadzībām – dzīvošanai. Tie visu dara pareizi. Taču investoriem, kas uzpērk Rīgas centrā vecos namīpašumus. kuru platība ir 3 000 līdz 5 000 m², par 500–600 eiro/m², varbūt būs jāviļas. Labāk būtu necerēt, ka šo projektu dzīvokļus pēc kapitālā remonta izdosies pārdot pēc pusotra vai diviem gadiem un gūt 30–50 procentu peļņu. Tiem, kuri investē šādos projektos, jāorientējas uz vietējo pircēju, - uz pircēju, kas vēl nav gatavs maksāt šādu cenu.
– Vai ir daudz šādu investoru–pircēju?
– Pietiekami. Agrāk pirka skandināvi. Tagad aktīvāki ir pircēji no austrumu bloka – naftas ieguves valstu pārstāvji. Tie ir Krievijas un Kazahstānas iedzīvotāji. Nākotnē varētu parādīties arī turkmēņi. Nebūtu slikti, ja mūsu uzturēšanās atļauju programma ieinteresētu ķīniešus. Ja izdotos ievilināt kaut vai vienu no Ķīnas diasporām, tas gan būtu labi! Uz viņu fona pat krievi nobālētu.
– Lieli investori pagaidām gan nav manāmi.
– Latvijas problēma ir ne tikai tas, ka mums nav nekustamo īpašumu, kas varētu apmierināt ievērojamu investoru pieplūdumu. Problēma ir tā, ka nav lielu attīstītāju projektu, kuros varētu ieguldīt vismaz 20–30 miljonus eiro un nopelnīt. Un runa ir ne tikai par attīstītāju projektiem. Arī citās nozarēs Latvijā nav kur ieguldīt līdzekļus. Nu, lūk, es jau atkal runāju par nepamatotu optimismu (smejas – m²). Domāju, ka nākotnē dārgo segmentu cenas atkal nedaudz nokritīsies, taču dramatisku seku tam nebūs. Latvijā cilvēki jau ir pieraduši pie krīzes.
Kam mums Dienvidbronksa?
– Pieradums!? Tādā gadījumā jādomā, ka Rīgas un Jūrmalas tirgiem ir ļoti īsa atmiņa, jo uz visu šo pozitīvo gaidu fona cenas nekāpj tikai sērijveida mājokļiem.
– Mūsu reālais tirgus ir dzīvokļi padomju laiku tipālajās mājās. Mēs taču tur dzīvojam. Tas, ko pārdod pircējiem no Krievijas, lielākai daļai rīdzinieku nav pa kabatai. Tās tad diemžēl arī ir mūsu tirgus reālijas.
Es parasti varu nelamāju. Pašreizējā Dombrovska valdība ir malači, jo visu dara pareizi. Tagad viņi veido godīga tirgus pamatus. Ceru, ka „galma” uzņēmēju sistēma ir aizgājusi pagātnē (viņi tagad bankrotē cits pēc cita). Taču gribu pateikt ko citu. Pašlaik Rīgas mērs Nils Ušakovs pieļauj lielu kļūdu, būvējot tik daudz sociālo mājokļu. Ja, tas ir skaisti un saprotami, taču postoši Rīgas nekustamo īpašumu tirgum. Šogad pilsēta nodomājusi nodot ekspluatācija vairāk nekā 700 jaunu municipālo dzīvokļu. Speciāli zvanīju uz Rīgas domi. 90% pretendentu ir rindās reģistrētie denacionalizēto māju iemītnieki. Šīs mājas ir pilsētas centrā un pustukšas. Atcerēsimies arī to, ka pašvaldība ir nodomājusi uzbūvēt vēl 5 000 dzīvokļus, un to skaits tikai palielināsies un palielināsies. Tas ir pirmām kārtām.
Otrais – visus sociālo mājokļu kompleksus cenšas apkopot vienā vietā, kā tas ir Ulbrokas ielā. Kam tas vajadzīgs? Vai pilsēta vēlas izveidot savu Dienvidbronksu (viens no bīstamākajiem Ņujorkas rajoniem – „m²”)? Kāds ir nolūks izmitināt vienā vietā visus deklasētos elementus? Vai nebūtu labāk tos izvietot izklaidus visā pilsētā? Latvijas bankas stāv rindā, lai pārdotu no attīstītājiem pārņemtās mājas un kompleksus. Pērciet no tām! Visas runas par to, ka pašiem būvēt ir lētāk un ka plānojums nav tāds, kāds ir vajadzīgs, ir tikai atrunas. Tā vien gribas pateikt pilsētas pašvaldībai – domājiet stratēģiski! Bankas ir ar mieru gan pārdot uz nomaksu, gan arī kredītu piešķirt. Bet ko dara Rīgas mērs un viņa komanda? Viņi palielina dzīvokļu skaitu. Darbojas normāls tirgus likums: jo lielāks apmērs, jo mazāka cena. No vienas puses, varētu domāt, ir labi, ka cenas krīt. Taču tas „nogalina” tukšo namīpašumu renovāciju un skaistas arhitektūras būvniecību. Ja šajā jomā nav biznesa, nebūs arī kustības, un mūsu brīnišķīgā Rīga pārvērtīsies par kaut ko līdzīgu šodienas Havanai ar skaistām, bet aplupušām, vecām būvēm un jaunām, bet bezpersoniskām Ulbrokām.
– Domes koalīcija argumentē ar to, ka jaunu mājokļu celtniecība nodrošina ar darbu vairākus tūkstošus cilvēku un silda krīzē esošo ekonomiku.
– Tas ir šī brīža rezultāts, Bet nekustamo īpašumu tirgus būs sakropļots uz daudziem gadiem. Municipālajiem mājokļiem var pieiet arī citādi. Kāpēc būvēt, ja pilsētas centrā ir daudz skaistu, bet pamestu māju, kuras var reanimēt. Atjauniniet pilsētas seju! Viens no spilgtākajiem piemēriem: „Parex banka” ir izlikusi pārdošanā četrstāvu māju ar 7 000 m² platību, kas atrodas Valmieras un Lienes ielu stūrī. Izsolē tā tiek pārdota par sākumcenu, kas tikai mazliet lielāka par 100 eiro/m²! Pērciet un remontējiet: 500 eiro/m² noteikti iekļausieties. Gan rīdziniekus ar mājokļiem nodrošināsiet, gan arī pilsētas seju atsvaidzināsiet, gan arī māja pilnībā piederēs pašvaldībai! Rīgas Domei ir jāstrādā un jāmeklē varianti un nevis jāvairo ar deklasētiem elementiem pildītas Dienvidbronksas. Par budžeta līdzekļiem būvējamais dzīvojamais fonds ir ļoti spēcīgs spiediens uz nekustamo īpašumu tirgu. Tādēļ arī saku, kad tad, ja pilsēta turpinās šādos apjomos būvēt municipālos mājokļus, tad tirgus cenu perspektīvas būs nomācošas.
Ziniet savu latiņu
– Lielākā daļa jūsu īstenoto projektu ir biroji. Kā tajos ir ar nomas likmēm?
– Protams, ka nokritušās. Pašlaik tās neceļas un arī necelsies. Biroju kompleksu īpašniekiem nevajag sevi mānīt. Nomas likme B klases biroju kompleksos paliks 8 eiro/m² līmenī. Mazliet vairāk, mazliet mazāk – tas jau būs atkarīgs no vietas. Pašreizējais nomas likmju līmenis ir ilgu laiku. Ārzemju uzņēmēju ierašanās nav gaidāma – viņiem nav kur nākt.
– Pirms pieciem sešiem gadiem Latvijā dominēja optimistiski noskaņojumi. Kāpēc visi ir gudri tikai tad, kad viss jau ir noticis?
– Mani vienmēr ir pārsteidzis tas, ka atsevišķi speciālisti mūs salīdzina ar Rietumiem. Kaut vai par tiem pašiem mājokļiem. Rietumos uz vienu cilvēku pienākas pa 40 m², bet pie mums 25–26 m². Nu un tad?! Bahreinā uz vienu cilvēku pienākas 100 m². Šie rādītāji neliecina ne par mājokļu pietiekamību, ne arī par to nepietiekamību! Tie rāda vietējo iedzīvotāju labklājību. Ja ir nauda, maksā kaut vai par 100 m². Ja naudas nav, dzīvosi, kā vari. Pie mums mājokļus būvēja, par iedzīvotāju labklājību neiedomājoties.
Arī ar birojiem pāršāva par strīpu. Uzņēmēji uzņēmās paaugstinātus riskus. Arī mani neviens nespieda būvēt piecstāvu biroju Brīvības ielā 410. Saklausījos vietējo mākleru jomas „pareģus” un uzbūvēju. Tas ir mans risks, kuru es uzņēmos. Varbūt nevajadzēja būvēt piecus stāvus? Būtu pieticis arī ar vienu stāvu, kuram man bija īrnieks – SEB banka. Kam man ievajadzējās vēl četrus stāvus?! Tagad cilvēkiem patīk izteikt pārmetumus bankām. Tas ir smieklīgi! Neviens taču nespieda mums, attīstītājiem, ņemt kredītus. Vainīgas ir nevis bankas, bet gan paši uzņēmēji – mūsu nepamatotais optimisms un pārliecība, ka viss ļoti ilgi būs ļoti labi.
Uzņēmēji vislielākās kļūdas pieļāva laikposmā no 2006. līdz 2008. gadam, kad mēs pārstājam just, ko varam „pavilkt”. Neko daudz nevarējām. Varējām maksimums četrus, nevis divdesmit četrus stāvus. Katram attīstītajam ir jāzina „sava latiņa” un jāuzņemas mazliet mazāk par to, lai turpmāk varētu justies stabili. Biznesā vienmēr ir zemūdens akmeņi un, ja uzņēmējs pareizi novērtēs sevi, tad, paļaujoties uz savu spēku un resursiem, varēs to apgūt. Galvenais ir nepārvērtēt savas iespējas. Un vissliktākais notiek tad, ja tev palīdz gadījums. Tad tu pārstāj sajust realitāti. Ļoti negribētos atkal piedzīvot panākumu reiboni. Ceru, ka pie mums saņemtā „pote” pret to darbosies ilgi.
Iespraudums
Par jauniem dzīvokļiem
Boriss Semjonovs:
Jauno mājokļu segmentā notiek aizvien precīzāka segmentācija pēc mājas atrašanās vietas, augstuma, celtniecības darbu kvalitātes un dzīvokļa apdares. Vairāk vai mazāk sekmīgos projektos ar 25-30% rentabilitāti dzīvokļa cenai vajadzētu būt robežās no 1 400 līdz 1 500 eiro/m². Nevajag aizmirst, ka šajā cenā ir arī 22% pievienotās vērtības nodokļa. Kvalitatīvi projekti būs pieprasīti, taču arī tie netiks izpārdoti ātri. Pie mums nav nemaz tik liels to iedzīvotāju slānis, kas var atļauties pirkt par šādām cenām. Lētāku, bet mazāk kvalitatīvu projektu tirdzniecība norisināsies ilgāk, jo ar tiem konkurēs sekundārā tirgus mājokļi.
Gribas novēlēt visiem reālu optimismu, nemānīt sevi, un atcerēties, ka mēs dzīvojam skaistā zemē un ka esam gan strādīgi, gan talantīgi. Viss ir mūsu rokās! Paklūpot un atkal pieceļoties kājās, mēs kļūstam stiprāki.
Projekts Jūrmalā Tirgoņu ielā 8 ir divstāvu māja ar četriem dzīvokļiem. dzīvokļu platība ir aptuveni 125 m². Otrā stāva dzīvokļiem ir terase, pirmā stāva dzīvokļiem ir neliels privāts mauriņš. Koplietošanas zemesgabala platība ir 1 150 m². Apbūvētājs sola ierīkot teritorijā virszemes stāvvietas sešām automašīnām, kā arī vietu pikniku rīkošanai. Šo būvniecību plānots pabeigts 2011. gada septembrī. Viens no četriem dzīvokļiem jau ir pārdots, pārējie (ar pilnu apdari) vēl tiek piedāvāti.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1941
