Arī no krīzēm var gūt labumu
Ārzemju investori interesējas tikai par galvaspilsētas komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem. Pieprasījums ir liels, bet ir virkne segmentu, kuriem nav nekā, ko viņiem piedāvāt: īpašums nenodrošina pieņemamu rentabilitāti.
Kāpēc īpašnieki saglabā augstas biroju un komerciālo īpašumu cenas un kāpēc viņi nelabprāt no tiem šķiras, intervijā žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta starptautiskās kompānijas Colliers International Latvijas filiāles rīkotājdirektors Deniss Kairāns.
Igauņiem naudu uztic
– Komerciālo nekustamo īpašumu tirdzniecība un tās perspektīvas bažas nerada. Šim sektoram klājas visai labi. Pagājušajā gadā Latvijā tika nokārtoti darījumi par vairāk nekā 300 miljoniem eiro (tas skaitļu ziņā ir salīdzināms ar 2013.gada rādītājiem). Runa ir par nekustamo īpašumu pirkumiem, kuros figurē naudas plūsma, namīpašumi, attīstīšanai piemēroti gruntsgabali un restaurējamas ēkas. Uz mūsu Baltijas kaimiņu fona mēs izskatījāmies visnotaļ piedienīgi. Tiesa, Lietuvā bija tirdzniecības kāpums. Lietuvā investori ir bijuši optimistiskāki: tur notika Baltijas valstīs lielākais kompleksa pārdošanas darījums (60 miljoni eiro). Tas nepārsteidz, īpaši tādēļ, ka no 2015.gada 1.janvāra Lietuva uzņemta eiro valūtas zonā. Līdzīgas pozitīvas gaidas pēdējā gadā pirms pārejas uz eiro tika novērotas arī Igaunijā un Latvijā.
Gribu pievērst uzmanību, ka lielāko darījumu pirmajā desmitniekā vairumam īpašumu bija skaidra naudas plūsma, tas ir, bija noslēgti ilgtermiņa nomas līgumi. Tiesa, Latvijā topa pirmajā vietā ir negaidītais 35 miljonus vērtais Skonto stadiona pārdošanas darījums. Toties saistībā ar pārējiem īpašumiem viss bija skaidrs un loģisks. Tas ir gan Norvēģijas kompānijas Rimi izpirktais biroju un noliktavu komplekss, ko iepriekš bija nomājusi, gan vairāk nekā 20 miljonus eiro vērtais galvaspilsētas tirdzniecības centra Damme pārdošanas darījums.
Pēdējā gada laikā visaktīvākais spēlētājs komerciālo Latvijas nekustamo īpašumu tirgus komercobjektu segmentā ir Igaunijas fonds EfTEN Capital, kas pēdējo divu gadu laikā ir nopircis mūsu valstī veselus piecus lielus aktīvus. Pēdējo no tiem - biroju centru Rīgā, Lāčplēša ielā 20, ko tas iegādājās decembrī.
– Vai tik straujā EfTEN portfeļa paplašināšana būtu saistīta ar uzticēšanos Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus potenciālam?
– Potenciāls ir. Ne tikai EfTEN, vairāki tirgus spēlētāji, kuru saknes ir Igaunijā, jau kādu laiku iepriekš sāka aktīvi interesēties par Latviju un Lietuvu. Tas pirmkārt tika darīts viņu vietējā tirgus ierobežotības dēļ. Turklāt igauņi prot rīkoties ar svešu naudu un bieži vien dara to labāk nekā Latvijas uzņēmumi. Uzskatu, ka mums ir maz struktūru, kas spētu kvalitatīvi tikt galā ar šādiem uzdevumiem. Igauņi visā, kas ir saistīts ar investoru finanšu līdzekļu pārvaldīšanu un tās maksimāli iespējamās rentabilitātes nodrošināšanu, darbojas profesionālāk. Igaunijā jau sen darbojas fondi, kas sekmīgi piesaista Krievijas un arī Baltijas un Skandināvijas valstu investoru naudu. Viņi, protams, sāka ar Igaunijas komerciālo nekustamo īpašumu iegādi. Tas ir viņiem tuvs un saprotams tirgus. Tomēr tas ir neliels un, kad tirgus piesātinājās, igauņi sāka meklēt jaunas nišas. Viņi meklēja un pirka īpašumus Latvijā un Lietuvā, un tas mūs tikai iepriecina. 2014.gads šajā ziņā bija veiksmīgs, vienlaikus piekrītu ekspertiem, ka gada sākumā optimisma bija vairāk nekā gada beigās. Tas īpaši attiecas uz Rīgas centra un Jūrmalas tirgiem. Tomēr jau pagājušā gada pirmajā pusē Colliers International speciālisti uzskatīja – un arī es –, ka dzīrošanas prieciņi, kad sāka šķist, ka uz Latviju sāk plūst „traka nauda”, dārgo mājokļu segmentā drīz beigsies.
Mācību neguvušie
– Traka nauda … tas ir tad, kad investori sāka pirkt restaurējamas ēkas un projektus par uzpūstām cenām, kas nevarēja nodrošināt normālus ieguldījuma atmaksāšanās termiņus?
– Nauda ir traka tad, kad saproti, ka cilvēki iegulda naudu aktīvu iegādē, pērk, piemēram, restaurējamās ēkas, kuru dzīvokļus pieprasa gan vietējie, gan ārzemnieki, un šis pieprasījums palielinās, nevis samazinās. Tas ir tad, kad saproti, ka gadījumā, ja pircēju-nerezidentu plūsma izsīks, neviens no vietējiem nevarēs šos dzīvokļus nopirkt par ārzemniekiem piedāvāto cenu. Šajā apstāklī slēpās acīmredzams un saprotams risks. Un vēl jezga ap termiņuzturēšanās atļaujām (TUA) ārzemniekiem, kas pērk nekustamos īpašumus, to piešķiršanas noteikumu mainīšana, runas par iespējamu aizliegumu Krievijas pilsoņiem piešķirt TUA – tam bija jāpievērš uzmanība. Analizējot Latvijas pēdējo 20 gadu politiku, var secināt, ka mums nekad nav bijis skaidru ilgtermiņa attīstības programmu. Viss ir noticis kampaņveidīgi, un politiķiem nekad nav bijis jāatbild par saviem populistiskajiem izteikumiem.
– Vai, jūsuprāt, arī turpmāk būsim grūti prognozējami?
– Gribu ticēt, ka ar katru gadu kļūstam gudrāki un pieredzējušāki un ka esam vismaz kaut ko mācījušies no lielās krīzes, kas pie mums notika no 2008. līdz 2009.gadām. Ceru, ka krīze būs iemācījusi citādāk izturēties pret projektiem, naudu, investīcijām… Lai gan tādi, kas nebūs guvuši nekādu mācību, ir un būs.
– Vai Rīgas centra un Jūrmalas mājokļu tirgus piesātināšanās būtu jāuztver kā mācības neapgūšana? Vai, jūsuprāt, minētajā segmentā varētu būt gaidāma cenu korekcija?
– Ir jāraugās uz projektu pasūtītāju iespējām turpināt to īstenošanu, esot, iespējams, zemiem tirdzniecības rādītājiem. Turklāt jebkāda lejupejoša cenu korekcija var arī neko labu nenodrošināt – tā nav burvju nūjiņa. Nekur nav teikts, ka tad, ja apbūvētāji samazinās cenas par 10–20%, viss viņu piedāvājums tiks izpirkts. Var gadīties, ka, pat pazeminot cenas, viņu portfeļos paliks nepārdoti dzīvokļi. Izeja no izveidojušās situācijas ir dzīvokļu izīrēšana. Ievērojot loģiku, mājokļu īres tirgum 2015.gadā vajadzētu būt aktīvam, jo tieši izīrēšanai paredzētu īres namu Rīgā ir ļoti maz. Tiesa, šim produktam ir jāatšķiras no tā, kas tiek gatavots pārdošanai. Tiem, kuri būvēja mājokļus bez apdares, tagad vajadzēs ieguldīt tajos līdzekļus, turklāt dzīvokļi būs arī jāmēbelē.
Bankām atleks maz
– Kā ir ar cenām? Centrā esošie projekti ir dārgi. Īres cenām vajadzētu būt augstākām. Vietējo iedzīvotāju pieprasījums pēc īres mājokļiem ir precīzi segmentēts. Nav daudz tādu vietējo iedzīvotāju, kas varētu īrēt trīsistabu dzīvokli vairāk par 600 eiro mēnesī.
– Pavērtēsim gatavos un ekspluatācijā nodotos dzīvokļus Rīgas centrā un sapratīsim, ka patiesībā labu īres dzīvokļu piedāvājums Latvijas galvaspilsētas centrā nemaz nav tik liels. Tādēļ ir pamats apgalvot, ka pieprasījuma potenciāls pēc dzīvokļiem ir. Cita lieta, ja viss, kas ir būvniecības nobeiguma stadijā, vienlaikus tiks ievadīts tirgū. Ja visi Rīgas centra apbūvētāji piedāvās visus savus dzīvokļus izīrēšanai, piedāvājuma pārsātināšanās būs neizbēgama. Pašreiz šāda spriedelēšana līdzinās zīlēšanai kafijas biezumos, jo reālā informācija par vienu vai otru apbūvētāju ne vienmēr tiek plaši publiskota. Vienu es zinu pavisam noteikti: bankas vairs masveidā nepārņems attīstītāju projektus, kā tas bija 2008.–2010.gadā, jo ne jau visas bankas finansēja nerezidentiem paredzētos dzīvojamos projektus, ja to darīja, tad ļoti piesardzīgi. Tās sevišķi rūpīgi meklēja partnerībai atsevišķus apbūvētājus. Paņēma vienu projektu Jūrmalā vai Rīgas centrā, bet citam pretendentam aizdevumu atteica. Visvairāk attīstīja jauno projektu, izmantojot Krievijas, Ukrainas vai Kazahstānas naudu. Un šie investori paši izvēlēsies savu stratēģiju. Plašai publikai tas netiks darīts zināms.
Vēlmes un realitāte
– Atgriezīsimies pie komercplatībām. Par to, ko minējāt mūsu sarunas sākumā, ka ir objekti ar visai augstu pārdošanas cenu. Pēdējo mēnešu laikā ir audzis to pieprasījumu skaits, kurus izteikuši Krievijas un NVS valstu pilsoņi, interesējoties par Rīgas komercobjektiem vērtībā no 500 000 līdz 1,5 miljoniem eiro. Viņi tādējādi vēlas nodrošināt savu naudu pret valūtas svārstībām dzimtenē. Vai ir, ko piedāvāt?
–Šajā cenu nišā tiešām ir vērojams cienīga piedāvājuma trūkums – street retail (nelieli ielas tirdzniecības objekti – aut.), nelielu īpašumu ar skaidru naudas plūsmu. Tas ir segments, kurā ir daudz potenciālu pircēju. To, kuri vēlas šajā segmentā iekļūt, ir daudz, bet produktu – maz. Lielā pieprasījuma dēļ šādu objektu īpašnieki notur augstas pārdošanas cenas, un tādēļ potenciālajiem pircējiem kāroto īpašumu nākotnes rentabilitāte mazinās.
Fondu investētāji parasti orientējas uz lielākiem objektiem, saglabājot vēlamo gada rentabilitāti vismaz 8% līmenī. Konkurence samazinās, ja tiek izskatīti objekti, kuru cena ir lielāka par desmit miljoniem eiro. Šādos darījumos acumirklī izzūd vietējo investētāju pieprasījums, un arī konkurence kļūst profesionālāka.
Gribu piebilst, ka investētāji no Krievijas priekšroku dod viesnīcu biznesa vai vecu ēku pirkšanai; ēkas vēlāk tiek restaurētas un to atsevišķie dzīvokļi pārdoti. Šie segmenti viņiem šķiet saprotamāki. Biroji un lieli tirdzniecības centri viņus interesē maz, jo pie mums to rentabilitāte nav tāda, kādu par analogiem objektiem viņi varētu gūt savā dzimtenē. Turklāt visi šie objekti prasa dziļas un plašas zināšanas par vietējo tirgu un cilvēku resursiem, kas pārvaldīs īpašumu Latvijā.
Tūristi nepazudīs
– Par viesnīcām… Vai ir taisnība, ka par labu rentabilitāti viesnīcu biznesā uzskata 4% gada rentabilitāti?
– Rentabilitāte viesnīcu biznesā ir atkarīga no dažādiem faktoriem: konkrētās viesnīcas, komandas, kas nodrošina viesnīcas pārvaldību, vai tā ir vai nav tīkla viesnīca, vai viesnīcas ēka ir pirkta gatava vai arī uzbūvēta no nulles. Šķiet, Latvijā šajā biznesā iegūt 8–9% gada rentabilitāti tuvākajā laikā izdosies tikai retajam. Reālā rentabilitāte ir zemāka. Tas izskaidrojams ar specifiku mūsu tūristu plūsmā, kurā toni pēdējā laikā nosaka tūristi no Krievijas. Līdz ar rubļa vērtības krišanos, mēs viņiem esam kļuvuši dārgi. Un Rīgas viesnīcnieki jau lej asaras. Turklāt, salīdzinot ar citām Eiropas valstu galvaspilsētām, vidējā viesnīcu numuru cena pie mums ir zema. Arī Rīgas viesnīcu numuru fonds palielinās, jo dažādā būvniecības stadijā ir virkne lielu viesnīcu objektu.
– Kādas, jūsuprāt, ir šī biznesa perspektīvas tuvākajos trijos piecos gados? Vai interesenti, pērkot viesnīcas, tagad varētu mēģināt nosist cenu?
– Pēdējo triju četru gadu laikā daudzām viesnīcām ir mainījušies īpašnieki. Svarīgs ir jautājums, kādus investīciju termiņus ir ņēmuši vērā jaunie īpašnieki. Ja runa ir par perspektīvu trim pieciem gadiem, jāieskatās pasaules statistikā. Tā pārsteidz ar norādi, ka pasaulē ir vērojams straujš tūristu skaita pieaugums.
Salīdzinot situācijas, var secināt, ka nepazudīsim un ārzemnieki arī turpmāk, līdzīgi kā iepriekš, brauks pie mums atpūsties. Turpmāk viss būs atkarīgs no tā, kur viņi apmetīsies. Rīgas kopējais viesnīcu numuru fonds balansē uz pieprasījuma un piedāvājuma robežas. Vienam otram viesnīcu īpašniekam varētu klāties grūti. Problēmas varētu rasties viesnīcām ar nelielu numuriņu skaitu (līdz 60), – tām, kuras neietilpst starptautiskā viesnīcu tīklā, neatrodas prestižā vietā un kam nav konkurences priekšrocību. Piebildīšu, ka ne visi lielie viesnīcu tīkli ir ienākuši Latvijā. Ja tie interesējas par kādām viesnīcām, tad tikai par tādām, kam ir vismaz 80 līdz 100 numuriņu.
Orientieri nomāšanai
– Kurā Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmentā var iegūt vislabāko rentabilitāti?
– Ja runa ir par gatavu aktīvu iegādi, tad pašreiz pieprasīti ir nelieli tirdzniecības centri ar rentabilitāti 7,5–8%. Parasti šādos centros enkurnomnieks ir Rimi vai Maxima, bet to kopējā platība var būt no 1 500 līdz 3 000 kvadrātmetru. To cena ir 2–5 miljoni eiro. Tādus var saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem. Uzsvēršu arī to, ka 90% visu darījumu ar tirdzniecības telpām Latvijā notiek Rīgā. Investētāji no ārvalstīm slikti izprot Latvijas reģionus.
– Vai varat nosaukt kādus objektus no jūsu kompānijas portfeļa, kas varētu ieinteresēt potenciālos investētājus?
– Tā mēs darām reti. Tikai pēc tam, kad darījumi jau ir pabeigti, vai privātās sarunās ar klientiem.
– Tādā gadījumā norādiet orientējošas nomas likmes, par kurām tiek piedāvātas tirdzniecības un biroju telpas Rīgas centrā.
– Runājot par tirdzniecības platībām, uzskatu, ka šis segments pēc 2008.–2009. krīzes Rīgā ir atjaunojies. Vadošajiem tirdzniecības centriem nav lielu problēmu ar tukšojošām platībām. Tagad tie vairāk ir aizņemti ar nomnieku pareizu komplektēšanu, lai padarītu savus kompleksus interesantākus apmeklētājiem. Tajā, ka klīst runas par vairāku zīmolu, piemēram, Seppälä, aiziešanu no Latvijas, nesaskatu nekādu traģēdiju – segments ir visai dzīvs, un tajā ienāk jauni spēlētāji. Nomas likmes Rīgas tirdzniecības centros 150–300 m² lielai telpai ir 15–25 eiro/m², telpai līdz 100 m² – 30–55 eiro/m². Rīgas populārākajās tirdzniecības ielās telpas var nomāt par 20–40 eiro/m², Vecrīgā – par 20–50 eiro/m² mēnesī. Un dzīve kūsā: centrā notiek cīņa par katru labu laukumiņu un stūri cilvēku plūsmas ziņā labākajās ielās. Ir jūtama liela uzņēmēju interese, kuri meklē labākās platības. Savukārt, ja ir nauda, bet nav biznesa, un vēlas telpas, slēdzot ilgtermiņa nomas līgumus, kaut ko atrast ir grūtāk. Pašreizējie īpašnieki nesaskata jēgu savu objektu pārdošanai. Šajā situācijā īpašnieka saprātīgākais jautājums: „Labi, pārdošu, un kas tālāk? Kur ieguldīt nopelnīto naudu un iegūt salīdzināmu vai lielāku rentabilitāti? Un piedāvāt nav ko. Vai arī ir jāriskē un jāiegulda nauda jaunu projektu attīstīšanā.” Daudzi tā izdarīja, nolemjot nodarboties ar mājokļiem, un ir redzams, kas notiek. Gaišu un saldu nākotni dārgajam dzīvojamajam sektoram 2015. gadā neviens nesola.
Runājot par B klases birojiem, nomas likme ir vidēji 8–11 eiro/m² mēnesī, neskaitot komunālos maksājumus un īpašuma apkalpošanas maksu. Savukārt A klases objektiem likme ir 12–15 eiro/m² mēnesī. Visaugstākās likmes parasti tiek prasītas par brīvām un ārējai nomai pieejamām telpām banku galvenajos birojos. Priecē, ka 2014.gads parādīja, ka tirgus ir spējīgs pieņemt telpu nomas darījumus arī par augstākām likmēm. 12 eiro/m² – tas ir nomas likmes līmenis, kas, prasmīgi rīkojoties, ļauj būvēt jaunus biroju centrus un veikt rentablu uzņēmējdarbību, iznomājot to platības. Apbūvētāji jau sāk par to domāt: kompānija Hanner ir viena no pēdējos gados pirmajiem uzņēmumiem, kas 2015.gadā Rīgā, Skanstes ielas rajonā, ir nodomājusi sākt būvēt jaunu kompleksu, kura platība ir 15 000 m².
Rīgas biroju tirgum kopumā par zīmīgu notikumu varētu kļūt Valsts ieņēmumu dienesta apakšvienību pārcelšanās uz galveno biroju Mežaparkā. Colliers International nodarbojas arī ar nomnieku meklēšanu telpām, kas atbrīvojušās pēc VID pārcelšanās uz Mežaparku. Tomēr telpas, kurās šīs struktūras bija izvietotas līdz šim, nav īpaši laba līmeņa, to nomas likmes nav augstas. Tādēļ A un B klases telpu tirgus kopējo situāciju un platību piepildītību tas nav ietekmējis.
Tajā pašā laikā mēs esam iesākuši sarunas, kas ļauj prognozēt 2015. gadam vairākus lielus darījumus. Darbs rit mierīgi. Biroju segmentā nav tādu emociju kā dzīvojamā segmentā. Tikai 2014.gadā vien Colliers International izdevās palīdzēt izvietot Latvijā trīs jaunas, lielas kompānijas. Tie galvenokārt ir centri, kas uzņēmējdarbību vada no Latvijas. Un šī tendence saglabājas. 2014.gada otrajā pusgadā sākām saņemt vairāk pieprasījumu no Krievijā strādājošām kompānijām saistībā ar biroju izvietošanu Rīgā. To lielākā daļa ir starptautiskas kompānijas, bet ir arī Krievijas uzņēmumi, kas pauž vēlēšanos pārcelt galveno biroju uz Rīgu, tādējādi nodrošinot sevi pret riskiem, kas pēdējā laikā ir pieauguši Krievijā. Ja visas mūsu iestrādes realizēsies, varēsim 2015.gadā palielīties ar labi zināmu uzņēmumu, kas būs pārcēlies uz Rīgu. Tā kā jebkurā krīzē, lai arī kādi būtu tās mīnusi, var gūt labumu.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2675
