Aleksandrs Milovs: tirdzniecības bumu izraisīt nav iespējams
Romāns Golubevs, 09.10.2008
Bezdarbam celtniecībā ir savi plusi. Ekonomiskās krīzes apstākļos jaunceltņu kvalitāte var ne tik daudz paaugstināties, cik pazemināties. Cenas sekundārajā nekustamo īpašumu tirgū var noslīdēt bezgalīgi zemu, bet uzcelt mājokli lētāk, kā par 1 000 eiro/m2 neizdosies.
To intervijā katalogam „m2” paziņoja holdinga „LNK” (Latvijas Novitātes Komplekss) priekšsēdētājs Aleksandrs Milovs.
Inerces process
m2: Oficiālā statistika apgalvo, ka celtniecības apjomi Latvijā turpina palielināties. Cik lielā mērā tas atbilst realitātei? Uz daudzu objektu iesaldēšanas fona šādi paziņojumi izklausās dīvaini.
Ar statistiku nav jēgas strīdēties. Domāju, ka skaitļi atbilst realitātei. Tā vienkāršā iemesla dēļ, ka pastāv tāds jēdziens kā inerce. Un celtniecība pēc inerces vēl turpinās: tie, kas sākuši būvēt, pabeidz savus projektus. Bet tālāk darbu apjomi krasi samazināsies. Visvairāk šī tendence skars mājokļu celtniecības sektoru. Kaut kādā mērā turpināsies biroju un rūpnieciskā celtniecība.
m2: Atslēgas vārds jūsu pēdējā teikumā ir „kaut kādā mērā”?
Domāju, ka jā.
m2: Šodien daudz runā par to, ka biroju tirgus arī Rīgā ir pārsātināts.
Vārdam „pārsātināts” ar pašreizējo situāciju, manuprāt, nav nekāda sakara. Mēs dzīvojam krīzes apstākļos. Un tas, vai tirgus ir pārsātināts vai nepārsātināts, nav svarīgi. Nedarbojas pieprasījuma un piedāvājuma mehānisms. Šādā situācijā darbojas absolūti citi likumi.
Ja runājam par citiem nozares sektoriem, tad apjomu palielinājums ir iespējams tikai infrastruktūras celtniecībā. Tas saistīts ar to, ka tas balstās uz citiem finansēšanas avotiem, nekā dzīvojamais un komerciālais sektors: uz Eiropas fondiem un Latvijas valsts līdzfinansējumu. Un, ja mūsu valdība nespers soli kādu aizliedzošu administratīvu pasākumu virzienā, tad ceļu un tiltu celtniecība paplašināsies.
Bezdarba plusi
m2: Cik saprotu, tad celtnieki, kas agrāk bija nodarbināti mājokļu sektorā un ir palikuši bez darba, tagad meklēs sev pielietojumu infrastruktūras celtniecībā?
Šis process jau notiek. Ja agrāk ceļu un tiltu celtniecības konkursos piedalījās lielākais 7 līdz 10 kompānijas, tad šodien 15-16. Taču daudzas no tām nav šīs nozares speciālisti. Tomēr cita darba tām nav un tādēļ tās cenšas izmantot jebkuru iespēju. Zīmīgi, ka bez Latvijas firmām aizvien biežāk uz pasūtījumiem mūsu valstī pretendē Igaunijas un Lietuvas kompānijas.
Nākas konstatēt, ka bezdarbs celtnieku vidū, tiesa, tāpat kā valstī kopumā turpinās palielināties. Taču šim visai negatīvajam procesam ir savi plusi. Tas ved uz inflācijas samazināšanos. Kas ir tās pamatā? Pirmkārt, darbaspēka deficīts. Tas izraisa darba algas celšanos, bet nekādi nav saistīts ar darba ražīguma celšanos. Bezdarba palielināšanās, kuru mēs vērojam celtniecības sektorā, izraisa darbaspēka deficīta samazināšanos. Tas ļauj izvirzīt augstākas prasības un atbrīvoties no tiem darbiniekiem, kas slikti strādā. Tagad ir pienācis darba devēju laiks. Mēs cenšamies izmantot labvēlīgo situāciju darba tirgū un nomainīt sliktākos darbiniekus pret labākiem.
m2: Un tādēļ dažādos ekonomikas sektoros darba devēji jau to izmanto un samazina saviem darbiniekiem algas!?
Ziniet, es neatbalstu šādu pieeju. Mēs holdingā izvēlējāmies citu ceļu. Pie mums ir visai augsta vidējā alga, konkrēti celtniecībā 2007. gadā tā bija aptuveni 1 000 latu. Bet kvalificēti metinātāji, betonētāji un armatūras licēji saņēma arī pa 1 800 – 2 000 latiem pirms nodokļu nomaksas. Mēs neesam esošās darba algas pazemināšanas piekritēji: darba algas fonds ir palicis iepriekšējais. Tajā pat laikā izpildīto darbu apjoms, salīdzinot ar iepriekšējo gadu, ir palielinājies par 15%. Tagad mūs vairāk interesē darba ražīguma paaugstināšana.
Psiholoģiskais faktors
m2: Un uz kā rēķina var panākt darba ražīguma paaugstināšanos? Vai tas ir kaut kā saistīts ar kompānijas tehnoloģiskā aprīkojuma līmeņa paaugstināšanu?
Ziniet, mūsu holdings periodiski sūta savus speciālistus uz valstīm, kurās tiek izmantotas modernās celtniecības tehnoloģijas: speciāli, lai salīdzinātu tehniskā aprīkojuma līmeni. Es nesen pats biju celtniecības izstādē Frankfurtē. Secinājums bija viens: nav viņiem nekā tāda, ko mēs Latvijā nezinātu. Pie mums lielos vilcienos tehnika ir pat modernāka, nekā viņiem. Vidējā celtniecības kompānija Rietumos ir apgādāta ar 5-8 gadus vecu celtniecības tehniku, bet mūsu nozares līderi – ar 2-3 gadus vecu. Nu, varbūt ražošanas kultūra pie viņiem ir augstāka.
Vienīgais, ar ko Latvijas kompānijas atpaliek no saviem kolēģiem, ir ražošanas organizācija. Paaugstināt ražīgumu visvieglāk ir, pareizi organizējot darbu izpildes projektu un rūpīgi sagatavojot nepieciešamo dokumentāciju, lai vēlāk nenāktos pārtaisīt padarīto.
Liela loma darba ražīguma celšanā Latvijā šodien ir arī psiholoģiskajam momentam. Tēlaini runājot, pie sekmīgo darbuzņēmuma kompāniju vārtiem šodien jau stāv rinda. Mūsu kadru daļai jau ir vesela pretendentu kartotēka tai vai citai vakancei. Nav jāpublicē sludinājumi: meklējam tādu un tādu speciālistu. Atveram kartotēku un izvēlamies kandidātu. Un darbinieki to lieliski saprot. Šeit gribu atzīmēt šādu momentu: nekad neesmu sapratis prēmēšanas sistēmas, tas ir, piemaksas par labu darbu lietderīgumu. Prēmija pēc būtības ir tas pats, kas dzeramnauda. Kad nav darbaspēka deficīta, motivācijai jābūt vienai – bailēm zaudēt pienācīgi apmaksātu darbu. Nevis ir jāpiemaksā par labu darbu, bet gan jāatlaiž no darba par sliktu darbu.
Nabagajiem viss ir dārgāk
m2: Nekustamie īpašumi Latvijā ir kļuvuši vidējam patērētājam nepieejami. Lielas cerības tiek liktas uz to, ka krīzes apstākļos celtniecības pašizmaksa pazemināsies, no kā izriet, ka jāpazeminās ir arī jau gatavo objektu pārdošanas cenai.
Pašizmaksa pagaidām tikai paaugstinās. Minēšu piemēru: 2007. gada sākumā armatūru mēs iepirkām par 300 latiem tonnā, tagad – par 600. Un armatūra veido aptuveni 15% visa objekta tāmes vērtības. Mazliet lētāks ir kļuvis cements, taču šis skaitlis ir nenozīmīgs. Par darbaspēka izmaksām es jau teicu: algu samazināšana ir ceļš uz nekurieni. Dārgāka ir kļuvusi degviela. Un, tādejādi, pagaidām nav pozīcijas, uz kuras rēķina celtniecības pašizmaksa varētu kļūt ļoti zema. Tieši otrādi, tā drīzāk tikai celsies. Pie mums nekas nevar būt lētāk kā Rietumeiropā tā vienkāršā iemesla dēļ, ka 80% nepieciešamo materiālu mēs iepērkam ārzemēs. Un mūsu pārdošanas cenai ir jāpieskaita, kā minimums, materiālu transportēšanas izdevumi.
Ir tāds paradokss: nabadzīgā valstī viss maksā dārgāk. Paskaidrošu ar elementāru piemēru. Jūs esat nolēmis atvērt vīriešu uzvalku veikalu. Noīrējat telpas, pieņemat darbiniekus. Atvedat uzvalkus par iepirkuma cenu 200 eiro. Ja jūs apmierinātu 10% peļņa, tad jūs varētu tos pārdot par 220 eiro un dzīvot uz apgrozījuma rēķina. Bet… Latvijā jūs nedēļas laikā varēsiet pārdot vienu uzvalku un no šā darījuma būs jāsedz noma un darbinieku algas. Tas ir reāli? Nē! Un tādēļ jums ir jāliek cena 500 eiro, lai pārdodot vienu uzvalku, varētu segt visus savus izdevumus. Cenas pazemināšanas loģika pie mums nedarbojas. Jā, Rietumos, samazinot uzvalka cenu par 10%, par tādu pat rādītāju var palielināt tirdzniecības apjomu. Latvijā, pat ja samazināsiet cenu uz pusi, tirdzniecības apjoms palielināsies par kādiem 10%. Kam naudas nav, tas par jūsu uzvalku neinteresēsies. Mūsu valstī ir likviditātes krīze. Tas tieši skar arī mājokļu tirdzniecības sektoru. Tagad vari nolaist cenu, cik vien cēlies, bet tirdzniecības bumu izraisīt nav iespējams.
m2: Ko darīt tiem attīstītājiem, kas jau ir uzcēluši daudzdzīvokļu mājas un nevar tās pārdot?
Te viss ir atkarīgs no apbūvētāja maksātspējas un no tā, cik smagi viņu nospiež kredīti. Skaidrs, ka vienam otram būs grūti. „LNK” pašlaik realizē divus dzīvojamos projektus: Rīgā un Jūrmalā. Kūrorta projektā mēs no 18 dzīvokļiem esam pārdevuši tikai četrus, taču objekta kredīts ir dzēsts. Gandrīz analoģiska situācija ir Rīgā Zaubes ielas projektā. Tādēļ mēs absolūti mierīgi turpināsim tirgot par pašreizējām cenām, pat nemēģinot tās pazemināt. Tajā pat laikā mūsu portfelī ir turpat desmit citi projekti ar sarkano zīmogu. Lūk, ar to realizēšanu mēs nesteigsimies.
Kvalitāte pasliktināsies
m2: Kādā līmenī, jūsuprāt, apstāsies mājokļu lejupslīdošās cenas?
Ir principiāla starpība starp jauno mājokļu un sekundāro mājokļu tirgiem. Sekundārā mājokļu tirgus cenas var slīdēt lejup bezgalīgi. Grūtā brīdī par lietu jūs varat paprasīt bezgalīgi maz. Otrā Pasaules kara laikā blokādes Ļeņingradā cilvēki par maizes gabalu atdeva nenovērtējamus mākslas darbus.
Kā kritīsies cenas sekundārajā tirgū, paredzēt ir grūti. Runas par nez kādām taisnīgām cenām ir absolūti bezjēdzīgas. Pie šīs miglaino perspektīvu mājokļu kategorijas var pieskaitīt arī mājokļus jaunajos projektos, ko spekulanti bija nopirkuši tālākpārdošanai. Taču vienu varu jums pateikt pavisam droši – uzcelt jaunos mājokļus lētāk kā par 1 000 eiro/m2 nevar. Un ja pārdošanas cena nokritīsies līdz šādam līmeni, tad neviens neko nebūvēs. Nav jēgas strādāt ar zaudējumiem.
Starp citu, pašlaik tirgū dzird runas par to, ka krīzes apstākļos būvju kvalitāte uzlabosies. Nekā tamlīdzīga! Tieši otrādi – vēloties ieekonomēt un panākt zemāku dzīvokļa pašizmaksu, daži attīstītāji sāk izmantot ne tos kvalitatīvākos materiālus. Labi uzbūvēt ar mazākām, nekā manis minētie 1 000 eiro/m2, izmaksām nevar (runa ir par mājokļiem ar pilnu apdari). Un neaizmirstiet – es runāju par pašizmaksu un nevis dzīvokļu pārdošanas cenu. To veidojot, tiek ņemta vērā arī zemes vērtība, uz kuras uzcelta māja, un izmantoto kredītresursu izmaksas. Plus pārdošanas cenā ir jāiekļauj kaut neliels peļņas rādītājs, kuru vēlas saņemt attīstītājs. Un tie nav pasakainie 100% vai 200%, par kuriem patīk rakstīt presei. Nezinu par citiem, taču mūsu holdingā cīņa notiek par 5-8% rentabilitāti.
Mērķējot 100 gadus uz priekšu
m2: Turpinot kvalitātes tēmu, gribu pavaicāt, vai uzticēšanos jaunajiem objektiem celtu garantijas termiņa palielināšanos no pašreizējiem diviem gadiem līdz, teiksim, pieciem vai desmit gadiem?
Par šo tēmu notiek kolosālas spekulācijas, kas balstītas uz diletantu spriedelējumiem. Paskatieties, cik trokšņa ir sacelts ap Dienvidu tiltu: tā teikt, kā tas var būt, ka garantijas laiks ir tikai trīs gadi!? Cilvēki nesaprot par ko vispār ir runa. Dienvidu tilta konstrukciju aprēķinātais kalpošanas laiks ir 100 gadi. Garantijas periods tas ir periods, kura laikā darbuzņēmējs uz sava rēķina novērš atklājušos trūkumus. Ja, pieņemsim, tiltam nolups krāsa vai paātrināti nodils asfalta klājums.
Varbūtības teorijā un drošuma teorijā ir tāds jēdziens „bērnu slimības”. Ja bērns ir nodzīvojis līdz gada vecumam, tad iespēja, ka viņš nodzīvos līdz desmit gadu vecumam ievērojami palielinās. Tas pats ir ar defektiem: ja tādi ir, tad tie sevi atklāj pirmo divu ekspluatācijas gadu laikā. Lūk, tos darbuzņēmējam ir pienākums novērst uz sava rēķina, sniedzot savu garantiju. Kad jūs pērkat televizoru ar divu gadu garantijas periodu, tas taču nenozīmē, ka tas pārstās darboties, beidzoties šim periodam.
Sekmīgo lauciņš
m2: Kāpēc Latvijas kompānijas ir ne visai aktīvas ārzemju tirgos?
Ir tikai divi varianti, kā Latvijas celtniecības kompānijas var iegūt tiesības strādāt ārzemēs. Pirmais – kompānija piedalās starptautiskā piedāvājumu konkursā un uzvar tajā. Pēc tam valstī, kurā atrodas tai uzticētais objekts, tā atver pārstāvniecību vai nodibina meitas uzņēmumu. Tiek pieņemti darbā vietējie speciālisti. Bez tam mātes kompānija komandē uz attiecīgo valsti nelielu skaitu savu vadošo speciālistu.
Otrais – ārvalstī tiek izveidots uzņēmums ar jūsu līdzdalību (kā, piemēram, „Merks”, kura īpašnieks ir igauņu kompānija „Merko Ehitus”). Tas pieņem darbā cilvēkus, reģistrējas kā nodokļu maksātājs, tas ir, darbojas pilnīgi patstāvīgi.
Gan vienā, gan otrā gadījumā kompānijas faktiski attīsta svešā valstī jaunu uzņēmumu. Darbība ārzemju tirgos tā ir lielo un stipro kompāniju lauciņš. Latvijā pie tādām var pieskaitīt tikai dažas. Ārzemēs objektus meklē ne tad, kad klājas slikti, bet tad, kad klājas labi. Tikai uzplaukuma apstākļos uzņēmums var atļauties investīcijas jaunā struktūrā. Tādēļ nav gaidāms, ka Latvijas kompānijas, izjūtot darba trūkumu mājās, metīsies apgūt svešas zemes.
Iespraudums
Par to, ka Latvijas celtniecības uzņēmumus varētu nopirkt ārzemnieki
Aleksandrs Milovs: Ja ekonomikas krīze turpinās attīstīties, tad nevienam investoram mūsu celtniecības kompānijas nebūs vajadzīgas. Viņi paši aizies no tirgus. Un, ņemiet vērā, runa ir nevis par krīzi celtniecības nozarē vai nekustamo īpašumu sfērā. Krīze ir pārņēmusi visu mūsu ekonomiku. Izbrīna tikai tas, ka Latvijas valdība līdz šim praktiski neko nav darījusi, lai palīdzētu savām kompānijām pārdzīvot sarežģīto periodu.
Iespraudums
Holdingā „LNK” (Latvijas Novitātes Komplekss) ir apvienoti 15 uzņēmumi, kas darbojas tādos virzienos, kā ražošana un inženierzinātne, celtniecība un nekustamā īpašuma projektu attīstīšana. Holdingam pieder akciju sabiedrības „Latvijas tilti” kontrolpakete. Tas attīsta dzīvojamo nekustamo īpašumu programmu „iQ Projects”. Šā projekta ietveros 2008. gadā ekspluatācijā tiks nodotas divas dzīvojamās mājas.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
