Aigars Šinka neizslēdz iespēju, ka cenas kritīsies līdz 1200 eiro kvadrātmetrā
Romāns Golubevs 07.2007
Dzīvokļu darījumu apjomu mazināšanās un cenu krišanās rada problēmas Latvijas nekustamo īpašumu vērtētājiem: viņu vērtējumi kļuvuši neprecīzāki. Jau tagad tirgū ir objekti, kurus piedāvā lētāk, nekā tie tika novērtēti pirms pieciem mēnešiem. Par vērtēšanu un prognozēm Latvijas nekustamā īpašuma tirgū intervijā katalogam \"m2\" stāsta vērtēšanas biroja „Aplēse” vadītājs Aigars Šinka.
Pastāv trīs nekustamā īpašuma vērtēšanas metodes: darījumu salīdzināšana (tiek salīdzinātas cenas analoģiskos darījumos), ienākumu (īres maksa pareizināta ar 100 mēnešiem) un celtniecības izdevumi (jaunas mājas celtniecības izmaksas mīnus ēkas nolietojums). Tomēr Latvijā dzīvokļu tirgū izmanto tikai vienu no tām — pirmo. Tas nozīmē, ka par paraugu tiek ņemti 3-5 dzīvokļi, kas ir līdzīgi tam, kas jānovērtē. Tiek aprēķināta vidējā cena un, balstoties uz šo skaitli, atkarībā no tā, vai dzīvoklim ir kādi trūkumi, vai, tieši pretēji, plusi, tiek noteikta vērtējuma cena. Taču, lai šī metode pilnvērtīgi darbotos, ir vajadzīgs liels darījumu skaits. Bet jau trešo mēnesi dzīvokļu pirkšanas-pārdošanas darījumu skaits krītas. \"Kā lai vērtētāji precīzi novērtē dzīvokļa vērtību?\" – bija pirmais jautājums, kuru katalogs „m2” uzdeva Aigaram Šinkem, kura firma ir mūsu valsts lielāko nekustamo īpašumu vērtētāju pieciniekā.
„Kāds viltīgs jautājums,” – pasmaida sarunas biedrs. Un, pēc nelielas pauzes turpina: „Vērtētājiem šodien strādāt nav viegli. Darījumu skaits un arī pieprasījums pēc mūsu pakalpojumiem, tiešām, nedaudz krītas. Mēs strādājam tandēmā ar kredītiestādēm: vērtējums, lielā mērā ir serviss, kas vajadzīgs tikai, lai saņemtu hipotēkas aizdevumu. Taču to izsniegšanas noteikumi tagad kļuvuši stingrāki. Tātad, samazinās arī informācijas daudzums, ar kuru varam operēt. Rodas nelielas problēmas ar skaitļu precizitāti. Jo, cenām augot, vērtējuma kļūda 3-5% apmērā nav traģiska. Cilvēkiem vienalga mēģina pārdot par augstāku, tā teikt, „rītdienas cenu”. Savukārt, nekļūdīgas darba metodes tirgū ar krītošām cenām, mums pagaidām vēl nav. Galvenais – mums jāorientējas tieši uz tirgus vērtību.
Pirmais un vispieņemamākais variants izejai no šīs sarežģītās situācijas ir ņemt par piemēru viszemākās cenas, kas figurē dzīvokļa pārdošanas sludinājumos, un atņemt no tām nevis 5%, kā to darījām agrāk, bet 10%. Izmaiņas ir skārušas arī banku uzrādītos novērtējumus, tā sauktajām „ātrajām pārdošanas cenām” (cena, par kuru dzīvokli pārdod īsā laika periodā - katalogs \"m2\"). Ja senāk tā bija par 20% mazāka nekā tirgus cena, tad tagad starpība var pieaugt līdz 30%.
Jāuzsver, ka skaitļi, kas šodien figurē dzīvokļu pārdošanas piedāvājumos, dažreiz ir jau zemāki par to novērtējumu, kuru sniedzām februārī. Citiem vārdiem sakot, ir objekti, kas tiek piedāvāti par zemāku cenu, nekā tie bija novērtēti pirms 5 mēnešiem.
Ko plānojat darīt saistībā ar darba apjoma mazināšanos?
Pagaidām nekas traks mūsu biznesam nav noticis. Gaidīsim septembri: skatīsimies, kā attīstīsies notikumi. Taču mirt negrasāmies. Ja stagnācija ievilksies, padomāsim par biznesa optimizāciju. Turklāt, neapšaubāmi, vajag sagatavoties spēcīgākai konkurences cīņai starp vērtētāju kompānijām. Mūsu biznesā daudz ir atkarīgs no tā, kāds ir hipotekārās kreditēšanas apjoms.
Cik lielu spiedienu uz vērtētājiem rada prakse: ar banku tiek noslēgta vienošanās, saskaņā ar kuru, ja kredīta ņēmējam rodas problēmas ar parāda atdošanu, vērtētājam ir jānodrošina dzīvokļa pārdošana par novērtējuma cenu?
Pirmkārt, tādas vienošanās netiek slēgtas ar visām bankām. Dažas kredītiestādes pieprasa vērtētājam uzņemties saistības godīgi un pareizi novērtēt nekustamā īpašuma objektus. Ir bankas, kas izvirza noteikumu, ka vērtētājam, ja kas gadās, dzīvoklis jāpārdod par tirgus cenu vai arī noteiktā laika posmā. Pie tam, ja cena izrādās mazāka par kredīta summu, tad vērtētājam ir jākompensē radusies starpība. Dažas bankas par nepareizu vērtējumu uzliek sodu noteiktu procentu apmērā no objekta tirgus vērtības.
Augošā tirgū visi šie stingrie noteikumi tiek pieņemti mierīgi. Tagad tie jau sagādā dažas neērtības. Kļūdīties var arī netīšām, bet atbildēt par to nākas nopietni.
Kas gaidāms Latvijas nekustamo īpašumu tirgū rudenī?
Nekas īpašs. Ziniet, kā skan objekta tirgus vērtības definīcija? Tas ir skaitlis, par kuru ir vienojušies \"zinošs pircējs\" un \"zinošs pārdevējs\". Tad, lūk, \"zinoši pircēji\" tagad izvēlas nepirkt, bet nogaidīt. Ja viņi domās ilgi, tad cenas turpinās savu kritumu. Bet, kad „zinošie pircēji” izlems sākt pirkt nekustamos īpašumus, tad tirgus atkal kāps augšup.
Daudzi eksperti prognozē 10-15% cenu kritumu dzīvokļiem tipu mājās Rīgā...
Un kāpēc ne 50%?! (Smejas). Es tādam scenārijam, protams, neticu. Bet arī neizslēdzu šādu variantu — dzīvokļu vērtējums padomju laika celtniecības projektos, kas martā bija 1500 eiro kvadrātmetrā, var nokristies līdz 1200 eiro kvadrātmetrā.
Kāds ir Jūsu viedoklis par jauno dzīvokļu tirgu?
Tie, kas ir sākuši celt un jau ieguldījuši lielu naudu nevar nepabeigt savus projektus. Bet, kad uzcels, tad viņiem būs viss jāpārdod un diezgan ātri. Pieaugs konkurence starp projektiem. Tāpēc nekur nav teikts, ka pārdošanas cenas neizrādīsies zemākas par iepriekš izziņotajām. Taču te daudz kas būs atkarīgs no paša attīstītāja finansiālā stāvokļa. Atlaides 10 000 eiro apmērā par dzīvokli tiek paziņotas jau tagad. Turpmāk tās var pieaugt vēl vairāk.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
