Vairāk zemes nenozīmē dārgāk
Mūsu valsts iedzīvotāji atkal ir sākuši pirkt privātajai apbūvei piemērotus zemesgabalus Rīgā un tās apkaimē. Investori savukārt aktīvi interesējas par komerciālajai apbūvei piemērotiem gruntsgabaliem. 2013. gadā katrā no šiem segmentiem tika fiksēts vairāk nekā 25% liels darījumu apjoma pieaugums.
Tomēr darījumu kopējā vērtība izrādījās salīdzināma ar 2012. gada rādītājiem, kas nozīmē, ka tiek pirkti vislētākie piedāvājumi. Un tikai retais projektu attīstītājs šādos tirgus apstākļos izšķiras īstenot Rīgas tuvumā jaunus ciematu projektus.
Andrejs Valters, kompānijas "Langes pils" īpašnieks
Prognozēt tā vai cita nekustamo īpašumu tirgus segmenta nākotni var tikai un vienīgi balstoties uz savām izjūtām un pieredzi. Tomēr daudz pārliecinošākas un, galvenais, ticamākas šīs prognozes ir tad, kad jūsu gaidas balstās reālu darījumu statistikā. Lai gūtu pilnu priekšstatu par tirgū notiekošajiem procesiem, kompānijas "Langes pils" speciālisti jau vairākus gadus pēta Rīgā un tai piegulošajās teritorijās notikušo Zemesgrāmatā reģistrēto darījumu statistiku. Mūsu atlases kritēriji ir šādi: galvaspilsētā uzmanību pievēršam gruntsgabaliem ar platību sākot no 400 m², Rīgas apkaimē — no 500 līdz 3000 m². Piedāvājumi ar mazāku platību reti kļūst par pilnvērtīgu darījumu objektiem, un tādēļ reāli tirgu neietekmē.
No emocionālā viedokļa, 2013. gada darījumu statistika noskaņo uz optimistiskas nots. Piemēram, galvaspilsētā ir reģistrēti 138 darījumi ar zemesgabaliem ar kodu 701-801 — komerciālajai apbūvei paredzēti gruntsgabali. Tas ir gandrīz par trešdaļu (31,4 %) vairāk nekā gadu agrāk. Rīgā tika noslēgti līgumi par kopumā 35,4 hektāriem komerciālo platību (pieaugums par 27,4 %). Taču, lūk, kas ir interesanti: naudas izteiksmē šo darījumu kopējā vērtība ir izrādījusies nedaudz mazāka nekā 2012. gadā — attiecīgi 16,7 miljoni pret 17,4 miljoniem eiro. Vadoties pēc Zemesgrāmatā atrodamās informācijas un skaitļiem, kurus pirkšanas–pārdošanas līgumos norāda darījumu puses, iznāk, ka, lai arī komerciālajai apbūvei paredzētie zemesgabali ir sākuši biežāk mainīt īpašniekus, tomēr no finanšu viedokļa šis segments nav audzis.
Protams, pastāv iespēja, ka ne visi pircēji un pārdevēji uzrāda reālās darījumu summas, tādējādi "optimizējot" nodokļus. Tomēr ar privātmāju celtniecībai paredzētajiem gruntsgabaliem (kods 601) aina ir gandrīz tieši tāda pati. Šādi objekti (ar platību sākot no 400 m²) Latvijas galvaspilsētā 2013. gadā tika pārdoti kopumā 21,2 hektāri (+32,8 %), un par tiem tika samaksāti 5,2 miljoni eiro. Salīdzinājumam var minēt, ka iepriekšējā gadā analoģiski radītāji bija 16 hektāri un 5,7 miljoni eiro. Secinājums uzprasās pats no sevis: 2013. gadā darījumi ar privātmāju celtniecībai paredzētiem gruntsgabaliem notika par zemākām cenām nekā 2012. gadā. Pieprasījuma pēc dārgākiem objektiem praktiski nebija. Pēc maniem novērojumiem, Rīgas centrā nepārprotami ir manāms komerciālajai apbūvei paredzētu gruntsgabalu deficīts. Tomēr vienlaikus teiktais jāpapildina ar vienu ļoti svarīgu detaļu: trūkst zemes par ADEKVĀTU tirgus cenu.
Veicot elementārus matemātiskos aprēķinus ar mūsu zemesgrāmatas datu atlasi iegūstam, ka komerciālajai apbūvei paredzēto gruntsgabalu kvadrātmetra vidējā cena Rīgā pagājušajā gadā bija gandrīz 50 eiro/m², savukārt privātajai apbūvei paredzēto gruntsgabalu kvadrātmetra vidējā cena bija 27,6 eiro/m².
Kompānijai "Langes pils" specializācijas dēļ tuvāks ir Pierīgas privātajai apbūvei paredzēto gruntsgabalu tirgus. Kā jau tika gaidīts, pircēju aktivitāte 2013. gadā šeit ievērojami pieauga: tika nopirkti 1126 gruntsgabali ar platību no 500 līdz 3000 m². Tas ir par 55,7 % vairāk nekā 2012. gadā. Vērtējot pēc kopējās platības, kāpums ir pieticīgāks — plus 25,7 % (pavisam 125,5 ha). Tajā pašā laikā mūsu uzskaitīto darījumu kopsumma ir tikai nedaudz mazāka par 14,5 miljoniem eiro, kas ir par 22,7 % vairāk nekā gadu iepriekš. Runājot par privātajai apbūvei paredzētās zemes vidējo cenu Rīgas apkārtnē, 2013. gadā tā bija 12,7 eiro/m².
Kaut arī ciematu gruntsgabalu tirgus šķietami ir aktīvs, jāņem vērā, ka salīdzinoši lētie zemesgabali labās vietās ar labākām vai sliktākām pievadītām komunikācijām ir jau pārdoti (iepriekšējos gados). Projektu attīstītājus, kas tagad ķeras pie jaunu ciematu attīstīšanas Rīgas tuvumā, var saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem. Tam ir vairāki iemesli. Pirmkārt, infrastruktūras celtniecības izmaksas ir palikušas tādā pašā līmenī kā pirms krīzes. Otrkārt, novadu pašvaldības ir sākušas izvirzīt projektu attīstītājiem daudz stingrākas prasības attiecībā uz inženierkomunikācijām. Ja agrāk, lai apstiprinātu zemesgabala sadalīšanu jeb parcelēšanu, pietika ar detalplānojumu, tad tagad tiek pieprasītas garantijas vai vienošanās par ceļu celtniecību un elektropārvades līniju pievadīšanu. Kā minimums jābūt pievadītai vietējai kanalizācijai, un kā vēlama tiek norādīta ūdensvada pievadīšana. Visi šie apstākļi būtiski palielina ieguldījumus projektā tā agrīnajā stadijā, kad gruntsgabali netiek pat piedāvāti pārdošanai.
Skandināvijā, ja privātuzņēmēji attīsta jaunus ciematus, vietējās pašvaldības par saviem līdzekļiem būvē inženierkomunikācijas un ceļus. Pie mums tas viss ir pārlikts uz projekta pasūtītāja pleciem. Mūsu realitātes īpatnība ir tāda, ka, izvirzot prasības par ciemata pievienošanu kanalizācijai un ūdensvadam, pašvaldības ignorē to, ka līdz punktam, kur ciemats tiek pievienots centrālajai sistēmai, var būt pat krietns desmits kilometru. Ja runa ir par nelielu ciematu ar dažiem desmitiem māju, tad šādu komunikāciju ierīkošana kļūst absolūti nerentabla. Vietējās varas institūcijas, protams, sola, ka turpmāk visiem projektu attīstītājiem, kas vēlēsies šajā apkārtnē attīstīt līdzīgus projektus, tiks piedāvāts pievienoties jūsu kanalizācijas un ūdensvada līnijām. Taču, kā mēdz teikt, solīts makā nekrīt. Šāda attieksme projektu attīstītājos nerada optimismu.
Pierīgā pamata pieprasījums pēc privātajai apbūvei paredzētiem gruntsgabaliem no potenciālo pircēju puses ir fokusēts uz piedāvājumiem ar 1200–1300 m² platību. Klienti par tādiem ir gatavi maksāt ne vairāk par 30–35 tūkstošiem eiro jeb 20–25 eiro/m². Tie ir vislabākie gruntsgabali piepilsētai pietiekami labās vietās ar, kā minimums, normālu pievedceļu, pievadītu elektrību un, iespējams, ūdensvadu.
Pēc mūsu pieredzes teikšu, ka pārdot šādus gruntsgabalus dārgāk par 35 000 eiro ir grūti. Piepilsētā, protams, laiku pa laikam darījumi ar gruntsgabaliem notiek arī par 50 un pat 60 tūkstošiem eiro. Taču tie, kā likums, atrodas pie ūdenstilpnēm, un tiem ir kādas īpašas konkurences priekšrocības pēc to atrašanās vietas. Piemēram, Rīgā zemi privātmājas uzcelšanai Vecāķos lētāk kā par 80-100 tūkstošiem eiro nenopirkt. Tomēr tie ir atsevišķi gadījumi, pēc kuriem grūti spriest par tirgus kopējo situāciju.
Pašreizējās gruntsgabalu reālo darījumu cenas nestimulē apbūvētājus attīstīt jaunus ciematu projektus — pārāk grūti ir panākt, lai projekts būtu rentabls. Katrs atsevišķais izdevumu postenis — gāzes, elektrības un ielu apgaismojuma aprīkojums, ūdensapgāde, kanalizācija, komunikācijas, ceļu būvēšana — ir papildus slodze apmēram 3 eiro/m² apmērā, kas kopsummā dod 15–18 eiro/m². Un kur tad vēl pašas zemes iegāde. Pēdējos gados par piedāvājumiem interesantās vietās tika prasīts vairāk nekā 5 eiro/m², bet tagad tie jau ir visi 10 eiro/m². Tā, lūk, pašizmaksa arī sasummējas dārgāk par 20 eiro/m². Un tas viss projektu attīstītājam ir jāsamaksā no savas kabatas, turklāt uzreiz, jo bankas ciematu projektus nekreditē.
Novērtējot biznesu, jāņem vērā arī tirdzniecības dinamika. Lai arī šajā rakstā es izmantoju vārdus "aktīvi" un "aktivizējas", ir skaidri jāsaprot, ka privātās apbūves gruntsgabali nav tāda pati prece kā dzīvokļi, un ka pircēji nestājas pēc tiem rindā. Plus vēl projekta ar 20–30 gruntsgabaliem īstenošanas termiņš var ievilkties uz trim–četriem gadiem. Lai šādos apstākļos nodrošinātu biznesa rentabilitāti, pārdošanas cenai jābūt vismaz 30 eiro/m², kas diemžēl ir augstāka par šodienas reālo pieprasījumu.
Viss šis stāsts ir par gruntsgabaliem ar pilnu komunikāciju infrastruktūru. Taču realitātē Pierīgā ir vietas, kur ceļš uz ciematu un tā robežās ir vienkārši nokaisīts ar šķembām, bet no komunikācijām ir tikai atsevišķi uzstādīti elektrosadales skapji. Un ir cilvēki, kas iztiek arī ar to. Toties šādi objekti tiek piedāvāti par cenu līdz 15 eiro/m² jeb 20 000 par visu gruntsgabalu. Daļa klientu piekrīt arī šādiem pirkumiem, lai arī no malas tas izskatās nedaudz dīvaini, jo gruntsgabala iegāde ir tikai daļa no investīcijām. Tos taču pērk, lai būvētu māju. Grūti saprast tos, kas pērk lētu zemi un pēc tam iegulda lielu naudu privātmājas celtniecībā, pārvēršot visus savus izdevumus par vērtību. Ir tāda lieta kā novērtējums pēc atbilstības principa. Ja lētā vietā tiek būvēts no izdevumu viedokļa dārgs nekustamais īpašums, tad galu galā tā tirgus vērtība var izrādīties zemāka par uzcelšanai iztērētajiem līdzekļiem.
Es nevienam neieteiktu sapņot par pilīm. Ja esat nopirkuši gruntsgabalu par 15–20 tūkstošiem eiro, tad tam atbilstoša būs nedārga karkasa māja. Tāda, lai viss nekustamais īpašums kopumā izmaksātu aptuveni 100 000 eiro. Šāda pieeja ir loģiska. Taču būvēt māju mežā, ciematā, līdz kuram jābrauc pa izdangātu ceļu un kurā nav asfaltētas ielas, par 150–200 tūkstošiem, no investīciju viedokļa ir mazākais neefektīvi. Kad, braukājot pa Rīgas apkārtni, redzu šādus variantus, acis paliek platas. Priecē tikai tas, ka aizvien vairāk cilvēku to sāk saprast. Nekopti un nepārdomāti ciemati ir tā saukto trekno gadu rezultāts. Daudzi projektu attīstītāji toreiz solīja klientiem zelta kalnus, bet savus projektus tā arī nenoveda līdz galam.
Apkopojot visu iepriekš teikto, atļaušos prognozēt jaunu ciematu projektu biznesa perspektīvas. Tie var parādīties tikai tur, kur pašvaldības nāks pretī projektu attīstītājiem vai arī tur, kur uzņēmējiem ir izdevies apstiprināt projektu vēl pirms tika pieņemti stingrie noteikumi. Ja tā notiks, tad jaunus ciematus Pierīgā ieraudzīsim. Tomēr lielu piedāvājuma pieaugumu tuvāko divu gadu laikā es negaidu. Arī gruntsgabalu vidējās cenas paliks pašreizējā līmenī — lētu un konkurētspējīgu piedāvājumu banku portfeļos vēl ir vairāk nekā pietiekami.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2564
