Pirmie, kā vienmēr, iegūst
Deniss Kairāns, Colliers International izpilddirektors.
Pašreiz Tallinā un Viļņā ir jaunu biznesa centru būvēšanas uzplaukuma cikls, kurpretim Rīgā iztiek ar to fondu, kas vētraini tika attīstīts laikposmā no 2005. līdz 2009.gadam. Var teikt, ka apbūvētāji Latvijā vērīgi un uzmanīgi uzsāk jaunus biroju projektus, − neatkarīgi no tā, ka Latvijas galvaspilsētā pieprasījums pēc biroju telpām ir liels.
Ir tikai viens vārds, kas precīzi raksturo iespaidu par notiekošo biroju tirgū un gaidas, saistītas ar biroju segmentu Rīgā, – piesardzība, apbūvētāju piesardzība attīstīt jaunus biroju projektus. Mēs paš-reiz esam saistīti ar esošo biroju telpu piedāvājumu nomniekiem. Visu uzbūvēto pirmskrīzes periodā gan Colliers, gan mūsu kolēģi turpina izīrēt, novērtēt, nopirkt un pārdot. Šī darbošanās piecu sešu gadu laikā nav saistīta ne ar ko jaunu. Kaut ko jau reizēm kāds būvē, bet galvenokārt sev, nevis brīvpieejai tirgū. Ja velk salīdzinājuma paralēles ar Tallinu un Viļņu, Rīgai tas nav par labu. Mūsu Baltijas kaimiņi pēc 2008. – 2009.gada krīzes pieredz jaunu biroju kompleksu rašanās ciklu: tirgū ienāk jaunas kompānijas, kas piedāvā nomāšanai biroju telpas, tiek slēgti to rezervācijas līgumi. Šķiet, notiekot šādam procesam, Rīga stāv nomaļus, lai arī ir labs pieprasījums pēc biroju telpām, tik labs, ka var runāt par nepietiekamu piedāvājumu. Piemēram: 2015.gadā ārvalstu klients vēlējās pārcelt uz Rīgu savu biroju kopā ar visu savu personālu − 300 cilvēkiem. Bija nodomāts sākt darbu 2016.gada pirmajā pusgadā. Colliers kopīgi ar viņiem izvērtēja piedāvājumu, diemžēl neko piemērotu neatradām. Uzbūvēt ēku vajadzīgajā termiņā bija neiespējami. Un klients izvēlējas citu valsti.
Novērojams, ka vietējie apbūvētāji vairāk orientējas uz dzīvojamo nekustamo īpašumu. To apbūvētāju lielākā daļa, kuri pašreiz plāno projektēt jaunus biroju kompleksus Rīgā, ir lietuvieši un igauņi. Vietējo komerciālo projektu pasūtītāju nevēlēšanās tos būvēt nav vienīgā problēma. Īstā problēma ir saistīta ar finansējumu. Pat tad ja uzņēmējam pieder zemes gabals ar projektu un ja uzņēmējs ir nolēmis īstenot projektu, ir sarežģīti, neesot enkura nomniekam, panākt vienošanos ar banku par līdzekļu piešķiršanu. Lai atrisinātu šo situāciju, ir tikai viena izeja. Jāsāk īstenot projektu, ieguldot tajā savus līdzekļus un līdztekus piesaistot nopietno nomnieku finanses. Tātad pašreiz būvēt biroju kompleksus var tie, kuriem ir nepieciešamie līdzekļi vai projekts, kuram ir atrasts enkura nomnieks. Colliers speciālisti ir pārliecināti, ka uzvarētāji būs tie apbūvētāji, kuri pirmie tirgū pieteiks jaunus biroju centrus. Tiesa, šo savu pārliecību Colliers pauž jau vairākus gadus pēc kārtas. Savukārt apbūvētāji tikai piesardzīgi vēro tirgu.
Īres likmes: tās nepaaugstinās strauji, kaut kādas pārmaiņas notiek īres likmju zemākajos līmeņos, t.i., sākot ar „no”. Nedaudz sadārdzinās jauno biroju minimālās cenas, bet maksimālās nemainās. Vērtējot no biznesa loģikas viedokļa, iepriecina, ka pakāpeniski samazinās likmes atšķirība starp jaunajiem projektiem un tām telpām, no kurām lielākā daļa tiek piedāvātas tirgū. Iespējamais: līgumu slēgšana par nomu jaunajos projektos notiks par 12 eiro kvadrātmetrā.
Gribu piebilst, ka šodien jautājums par cenas likmi nav 100% galvenais atslēgas vārds lēmuma pieņemšanā par īres līguma slēgšanu. Tiek vērtēti pilnīgi visi izdevumi. Ir svarīgi arī katrā mēnesī veicamo maksājumu apmērs par sniegtajiem pakalpojumiem un komunālajiem izdevumiem. Energoefektīvajos namos izmaksas ir zemākas, un tādu kompleksu īpašnieki var atļauties noteikt nedaudz augstāku pamatmaksājuma apmēru, jo kopējie izdevumi īrniekam ir zemāki.
Ir pozitīvi, ka biroju segmentu nav skārusi tendence samazināt telpas platību, šī tendence aizvien spilgtāk iezīmējas ekonomklases mājokļos. Komercsektorā ir cita filozofija. Darba devēji ir spiesti aizvien biežāk pielāgot un uzlabot darba apstākļus birojos. Aizvien biežāk birojos iekārto vietu vajadzīgo sociālo funkciju nodrošināšanai, to nosaka pieaugošā darbinieku prasība pēc iespējas komunicēt un atpūtas.
Citi segmenti. Vērojama lēna intereses par noliktavām un industriālajām telpām atgriešanās. Teorētiski arī šajā segmentā var sākt nodarboties ar būvniecību, likmes to pieļauj, un pēc to telpām varētu būt labs potenciālo nomnieku pieprasījums. Pašreiz jau tās būvē daudz, bet pamatā sev.
Ar nekustamo īpašumu biznesu Latvijā galu galā nekas traģisks nav noticis, lai arī ES un Krievijas sankciju radītais fons noteica būt nosacīti uzmanīgiem loģistikas un tranzīta biznesā. 2016.gads, šķiet, būs absolūti mierīgs, tā teikt, normāls, pārsteigumu nebūs. Darījumi ar biroju, tirdzniecības, noliktavu un industriālajām telpām turpināsies. Īres cenas lēnītiņām pieaugs, un tas ir saistīts ar to, ka pietrūkst piedāvājuma. Kvalitatīvu īpašumu pirkšanā ir iesākusies nopietna konkurence. Kā jau iepriekš teicu, sarežģītāka situācija ir ar jaunajiem attīstītājiem. Pat ja acumirklī tagad sāktu jaunu projektu, tā īstenošanai ir vajadzīgi 12 – 18 mēneši. Tas nozīmē, ka 2016.gads īpaši neiepriecinās ar jaunu biroju telpu piedāvājumu. Viesnīcu biznesā aktivitāte pieaug, tiek pirktas mājas, lai tās pēc tam piemērotu viesnīcu vajadzībām. Manuprāt, pašreiz šis segments ir samērā sarežģīts. Tā attīstība būs saistīta ar konkurences saasināšanos par tūristiem. Tiem viesnīcu īpašniekiem, kuri jau nekāljas viegli, 2016.gads neko labu nesola.
Поделиться
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/lv/articles/2821
