Peter Morris: Pēc katras krīzes seko augšupeja
Peter Morris: Pēc katras krīzes seko augšupeja
Dace Zvaigzne, Romāns Golubevs
14.04.2009
Baltijas valstīs nekustamā īpašuma tirgus patreizējā krīze ir jau ceturtā pēc kārtas, ar kuru savas profesionālās darbības laikā ir saskāries kompānijas Ober Haus Real Estate Advisors vadītājs Peter Gage Morris.
Tāpēc viņš šīs nelabvēlīgās situācijas attīstību uztver mierīgi, bez pārspīlēti negatīvām emocijām. Viņa līdzšinējā pieredze ļauj izteikt prognozes, ka nākamā pusgada, ilgākais gada laikā nekustamā īpašuma cenu lejupslīdei būtu jāapstājas. Sava optimisma avotu Peter Morris atklāj katalogam „m2” un portālam Varianti.lv sniegtajā ekskluzīvajā intervijā.
Kādu mācību gūstam no krīzes?
- Ober Haus darbojas visās trijās Baltijas valstīs. Kāpēc, Jūsuprāt, Lietuvā krīze nav izraisījusi tik postošas sekas? Kas šābrīža situācijā ir šis atšķirīgais faktors Baltijas valstu nekustamo īpašumu tirgū?
- Lietuvā cilvēki ievērojami mazāk aizņēmās naudu, mazāk ņēma arī hipotekāros kredītus. Ja Latvijā un Igaunijā hipotekārie kredīti kopumā sastādīja gandrīz 40% no IKP, tad Lietuvā to bija krietni mazāk – tikai ap 18% no IKP. Tas ir viens no galvenajiem faktoriem, kurš attiecināms ne tikai uz nekustamo īpašumu vien. Pagājušajā vasarā, kad es uzturējos Latvijā, ejot pa ielu, visur varēja lasīt sludinājumus par kredīta piedāvājumiem nevien automašīnu vai sadzīves tehnikas iegādei, bet pat ceļojuma tēriņu apmaksai atvaļinājumu laikā utt. Cilvēki pilnīgi visu varēja iegādāties uz kredīta, un tas, manuprāt, ir diezgan riskanti. Lietuvā šāda situācija nebija vērojama, jo lietuvieši ar apdomu un piesardzību tērē savus līdzekļus.
- Lietuvieši ir pateicīgi Latvijai par to, ka, vērojot notikumus Latvijā, viņi spējuši izvairīties no daudzām mūsu pieļautajām kļūdām, jo mēs bijām pirmie, kurus šī krīze bija skārusi. Kas Latvijai varētu kalpot par piemēru, no kādām kļūdām mums būtu jāmācās, lai saprastu, ko turpmāk darīt un kā pareizi ir jārīkojas?
- Es negribētu nosaukt kādu konkrētu valsti (smaida.- „m2”). Ir jāņem vērā tas, ka labi būtu jāklājas visai valstij kopumā, nevis tikai atsevišķiem cilvēkiem. Ir ļoti svarīgi, lai valstī tiktu attīstīta ražošana un eksportētas preces vai pakalpojumi uz eiro zonas valstīm. Būt konkurētspējīgiem, rast iespēju samazināt nodokļus, saņemt lielāku pretimnākšanu no valdības puses, lai būtu vieglāk attīstīt biznesu. Ticu, ka nākotnē viss tas būs, taču tas, protams, prasīs laiku. Latvijas uzņēmumiem nevajadzētu paļauties vienīgi uz vietējo tirgu. Manuprāt, pēdējo divu gadu laikā Latvijā visa naudas plūsma galvenokārt tikusi novirzīta uz vietējo tirgu, pārdodot uz kredīta, kā jau minēju, nekustamos īpašumus, ledusskapjus un ceļojumus, nevis veicinot eksportu. Kaut arī, nebūdams ekonomists, pats esmu sava uzņēmuma vadītājs, uzskatu, ka ir ļoti svarīgi, lai valsts kopumā arvien vairāk un vairāk eksportētu savus ražojumus.
- Vai, Jūsuprāt, ir liela atšķirība paņēmienu un metožu starpā, kuras pielieto Latvijas, Lietuvas un Igaunijas politiķi, lai izkļūtu no patreizējās situācijas. Kuri, pēc Jūsu domām, rīkojas gudrāk?
- Manuprāt, šobrīd saprātīgāk rīkojas tās valstis, kas mazāk aizņemas naudu. Igaunijā situācija ir labāka ne tikai tāpēc, ka cilvēki bija mazāk ņēmuši kredītus, bet arī tāpēc, ka pati valsts bija mazāk aizņēmusies; situāciju uzlaboja arī tas faktors, ka pēdējo gadu laikā tika veidoti uzkrājumi, kā rezultātā tagad Igaunijas rīcībā ir papildu naudas līdzekļi. Arī Lietuvā situācija ir līdzīga. Savukārt, Latvijai bija lielas kredītsaistības, un tas situāciju padara vēl sarežģītāku, jo trūkst rezerves līdzekļu. No tā visa varam mācīties, ka nākotnē šāda rīcība vairs nebūtu pieļaujama.
Investori runā par cenu augšupeju
- Vai vismaz kāda no Baltijas valstīm ir ieinteresējusi ārvalstu investorus? Kādi objekti piesaista viņu uzmanību?
- Jāatzīst, ka pašlaik iestājies klusuma periods. Cilvēki Londonā, Frankfurtē, Ņujorkā vai jebkur citur, lasot avīzes, uzzina par pasaulē notiekošo – par nelabvēlīgo situāciju, par krīzi, kāda piemeklējusi daudzas pasaules valstis. Protams, uzņēmumi ir gatavi investēt un vienmēr meklē izdevību iegādāties viņus interesējošos objektus. It īpaši šobrīd, manuprāt, vislielākā interese varētu būt par biroju ēkām un tirdzniecības centriem, jo arī cenas patreiz kļūst arvien pievilcīgākas. Tomēr pagaidām vilcināmies, jo šis process vēl nav apstājies. Uzņēmumi nogaida, jo zina, ka nākamo sešu mēnešu laikā varētu parādīties vēl saistošāki piedāvājumi. Domāju, ka nākamā pusgada laikā situācija noteikti izmainīsies.
- Tātad Latvijā vēl nav pienācis īstais brīdis nekustamā īpašuma objektu iegādei?
- Ir jāizprot nekustamā īpašuma tirgus cikliskuma teorija. Investori neiegādāsies īpašumu par tā visaugstāko cenu, viņi nepirks to arī tad, kad cenas sāks kristies, nepirks arī par viszemāko cenu. Nauda tiks investēta tad, kad cenas atkal sāks palielināties. Tas, ka cena ir zema, neko nenozīmē. Cenai ir jābūt zemai un virzītai pareizajā virzienā, respektīvi, augšup. Ļoti daudz investoru darbojas, ņemot vērā šo cikliskuma principu, un viņi nenoslēgs darījumus, kamēr nebūs pārliecināti par cenas pareizo virzību, un tas, manuprāt, notiks apmēram pēc kādiem 6- 12 mēnešiem. Mums atliek vien nogaidīt. Līdzko tiks noslēgti viens vai divi apjomīgi darījumi, tiem sekos arī trešais, ceturtais, piektais un turpmākie darījumi.
Labāk būtu pārdot
- Bija laikposms, kad Ober Haus tika pozicionēts kā „jauno daudzdzīvokļu projektu lielveikals”. Vai šis solis sevi ir attaisnojis?
- Jā, protams. Pēdējo gadu laikā esam pārdevuši ļoti daudz dzīvokļu jaunajos projektos, un domāju, ka arī turpināsim to darīt. Neapšaubāmi, ka šobrīd arī šajā sektorā darījumu skaits ir samazinājies, bet tas tuvākajā laikā varētu mainīties. Attīstītāji vairs neuzsāk jaunu ēku būvniecību, jo apzinās, ka, lai pārdotu, cenas ir jāsamazina un ka arī tukšie dzīvokļi ir jāuztur, par tiem jāmaksā nodokļi, jāsedz to apkures izmaksas utt. Tie attīstītāji, kuri ātrāk bija samazinājuši cenas, ir ieguvēji, jo viņi veiksmīgāk un ātrāk ir pārdevuši savus objektus. Tiem, kuri nesteidzās ar pārdošanu, tirdzniecība šobrīd tik labi vairs neveicas. Kā jau minēju, viss notiek cikliski. Tā kā Ober Haus izvērsis savu darbību arī Polijā, es bieži pieminu situāciju Polijā 2000.-2001.gadā, kad sākās ekonomikas lejupslīde, bankas negribīgi aizdeva naudu un projektu attīstītāji praktiski pārtrauca jauno projektu celtniecību. Cenas samazinājās, saruka arī darījumu skaits. Taču neilgi pēc tam visus dzīvokļus izpirka, un, kad 2002.-2003.gadā uzlabojās tirgus situācija, piedāvājamo dzīvokļu skaits bija krietni samazinājies, kā rezultātā cenas samērā strauji pieauga. Manuprāt, līdzīga situācija sagaidāma arī Latvijā. Cenu lejupslīde šeit sākās 2007.gada pavasarī, tas ir, pirms 2 gadiem; šādas situācijas vidēji ilgst 2-3 gadus, un tad cenas sāk atkal palielināties. Attīstītāji ir jau gandrīz pārtraukuši projektu celtniecību, un esošie dzīvokļi, kuru cenas pašlaik ir ievērojami zemākas, tiks izpirkti aptuveni gada laikā. Polijā viss notika ļoti strauji, cenas pēc tam gandrīz trīskāršojās gada -pusotra gada laikā. 2000.-2001.gadā īpašumu pilsētas centrā varēja iegādāties par mazāk kā 1000 EUR/kv.m, un, kad situācija mainījās, cena jau sasniedza 3000 EUR/kv.m. Negribētu izteikt jebkādas konkrētas prognozes, taču varētu iestāties tāda situācija, kad dzīvokļi jaunajos projektos tiktu izpārdoti par ļoti zemām cenām, bet divu gadu laikā, pieprasījumam pieaugot, cenas atkal palielinātos. Tā kā vairs nebūs dzīvokļu, ko piedāvāt, attīstītājiem būs jāķeras pie jaunu projektu celtniecības, bet jauna projekta pilnīgai attīstīšanai nepieciešami apmēram 3 līdz 4 gadi.
- Vai varat nosaukt aptuvenu ciparu, cik daudz dzīvokļu jaunajos projektos vēl gaida savus pircējus?
- Rīgā 2008.gadā tika pabeigta aptuveni 3000 jaunu dzīvokļu celtniecība, kas ir vairāk kā divas reizes mazāk nekā 2007.gadā (6780 dzīvokļi). Apmēram 65% no 2008.gadā uzceltajiem jaunajiem dzīvokļiem, tas ir, ap 2200 dzīvokļu, vēl nav pārdoti Tā kā 2009.gadā netiek plānota jaunu projektu celtniecība, tad piedāvājumā ir palikuši 2200 dzīvokļu.
Tikai un vienīgi cena
- Kādiem kritērijiem potenciālie pircēji pievērš uzmanību, iegādājoties dzīvokli jaunajā projektā?
- Cena, cena un vēlreiz cena. Šobrīd visā tirgū noteicošā ir cena, kas ir pilnīgi saprotami, jo kredīti vairs nav tik viegli pieejami, kā agrāk. Turklāt lielāks uzsvars tiek likts uz kopējo cenu, nevis uz viena kvadrātmetra cenu, – tātad, uz dzīvokļiem ar mazāku platību. Dzīvokļus ar lielu platību tagad ir ļoti grūti pārdot, jo cilvēkiem vienkārši trūkst līdzekļu. Lielākais pieprasījums ir pēc mazajiem dzīvokļiem, tas ir, pēc 1-2-istabu dzīvokļiem, pat ar 30-45 kv.m lielu platību. Galvenie kritēriji ir cena, platība un, protams, arī atrašanās vieta. Pēdējais faktors nav mazsvarīgs, jo bieži vien projekti tikuši neapdomīgi īstenoti tādās vietās, kur tiem trūkst loģiska pamatojuma. Pirms 2-3 gadiem varēja pārdot jebkuru dzīvokli, bet tagad to nav iespējams izdarīt, ja projekts ir īstenots gandrīz klaja lauka vidū.
- Ir gadījies dzirdēt par tādām situācijām, kad pie attīstītāja ierodas potenciālais pircējs, kurš ir gatavs samaksāt par visu uzreiz skaidrā naudā, ja tam tiks piešķirta 40-50% liela atlaide no īpašuma vērtības.
- Jā, ir bijuši šādi gadījumi. Neteiktu, ka būtu iespējama šāda 40-50% liela atlaide no patreizējās cenas, bet 20% atlaide būtu saprātīgs risinājums. Vispār, salīdzinājumā ar to, kādas cenas bijušas pirms gada vai diviem gadiem, protams, pirkuma summa tagad sanāk par 50% mazāka. Patreiz mikrorajonos attīstītāji dzīvokļus pārdod vidēji par 1000 EUR/kv.m. Ja investori iegādājas uzreiz 10 dzīvokļus, tad, protams, tiem tiek piešķirta, teiksim, 20% atlaide. Vai arī ja, piemēram, pie attīstītāja ierodas investors un vēlas iegādāties 20 dzīvokļus, tad to cena varētu sastādīt 750 EUR/kv.m. Šobrīd attīstītāji, neapšaubāmi, cenšas iegūt līdzekļus, jebkādu peļņu no projekta, lai to varētu pienācīgi uzturēt, nomaksāt banku saistības, segt apsaimniekošanas izmaksas utt.
Cenas nekad nekritīsies par 90 procentiem!
- Nevarētu apgalvot, ka šobrīd notiek aktīva dzīvokļu tirdzniecība. Vai ir iespējams piemērot tādu cenu, kas varētu atkal atdzīvināt nekustamā īpašuma tirgu? Vai arī pesimisms jau ir tik liels, ka nemaz nav nosakāma summa, kas stimulētu cilvēkus iegādāties īpašumu?
- Nedomāju, ka cenas vēl vairāk samazināsies, jo uzskatu, ka tās šobrīd jau atrodas to zemākajā punktā. Nesen lasīju Čikāgas universitātes pētījumu par nekustamā īpašuma tirgus reakciju uz banku krīzi pēdējā gadsimta laikā. Šajā pētījumā aplūkotas līdzīgas situācijas dažādās valstīs, dažādos laikposmos, piemēram, ASV, Krievijā, Somijā un Zviedrijā 90.gados, un Japānā. Izdarot salīdzinājumus, tika konstatēts, ka nekustamo īpašumu tirgū vērojamas ļoti līdzīgas tendences, piemēram, attiecībā uz laikposmu, kurā notiek cenu lejupslīde no augšējā punkta uz zemāko, un tad atkal cenu augšupeja. Cenu kritums aizņem vidēji 2 gadus, bet to atpakaļatgriešanās savā augstākajā punktā notiek aptuveni 4 gadu laikā. Ja pavērojam Zviedriju un Somiju, tad šis laikposms starp cenu lejupslīdi un cenu palielināšanos tur ilga apmēram 2 gadus, pēc tam pagāja vēl kādi 2 gadi, līdz cenas atkal nostabilizējās. Katra krīze, neapšaubāmi, ir atšķirīga, un arī situācijas un valstis ir dažādas, tomēr pastāv kopīgas tendences. Tāpat arī runājot par cenām, – cenas vienviet vidēji krītas par plus mīnus 35%, citur - par 25%, vēl citur - par 50%, bet nekad tās nekritīsies par 90 procentiem! Arī Latvijā šābrīža situācija nav parasta cenu lejupslīde, tā ir finansiālā krīze, kas atgādina Zviedrijā un Somijā notikušās krīzes 90.gadu sākumā. Arī bankas rīkojas diezgan līdzīgi. Tāpēc, vērojot šīs kopīgās tendences, varam secināt sekojošo: tā kā Latvijā cenas sāka kristies pirms 2 gadiem, respektīvi, 2007.gada aprīlī, tad jau ir pagājuši 2 gadi, un cenas atradīsies to zemākajā punktā vēl kādus 6 mēnešus, vēlākais, gadu, pēc tam tās sāks palēnām virzīties augšup, kas arī prasīs vidēji 2 gadus, taču vismaz vairāk nesamazināsies. Ir nepieciešams laiks, kamēr valstī uzlabojas ekonomiskā situācija, lai cilvēki pārliecinātos par to, ka tie saglabās savas darba vietas un gūs stabilus ienākumus, tad radīsies arī pirktspēja. Bet tas, protams, ir mans viedoklis.
Tallinā un Rīgā nekustamā īpašuma cenas šobrīd jau ir ļoti samazinājušās. Es uzskatu, ka šādas cenas saglabāsies vēl apmēram gadu – divus gadus, un tad tās sāks palielināties. Jo, lai arī cik sliktā situācijā atrastos bankas, tās nevienu nevarēs piespiest pārdot, piespiest vēl vairāk samazināt cenas, kā tas notika, piemēram, Zviedrijā un Somijā, kur šādā veidā situācija vēl vairāk tika pasliktināta. Lielākās bankas Latvijā jau ir paziņojušas, ka šādi nerīkosies. Ja īpašnieks būs spiests parādu dēļ pārdot savu īpašumu, tad katrs gadījums tiks aplūkots atsevišķi, nolikts, teiksim, atsevišķā mapē un pārdots tālāk, kad situācija uzlabosies un cenas paaugstināsies. Bankas nevēlas situāciju padarīt vēl sliktāku, kāda tā jau ir šobrīd. Turklāt daudzi pārdevēji jau paši ir pārtraukuši īpašumu tirdzniecību, kas, neapšaubāmi, uzskatāms par pozitivu soli, jo tad tirgū neparādīsies liels nepārdoto dzīvokļu pieplūdums par ļoti zemām cenām. Ja tirgū neparādīsies arvien vairāk piedāvājumu, tad cenai vairs nevajadzētu pazemināties.
Nekustamā īpašuma cenas būtībā ir atkarīgas no diviem faktoriem: no demogrāfiskās situācijas – vai iedzīvotāju skaits pilsētā pieaug, kas, līdz ar to, ietekmē pieprasījumu pēc dzīvesvietām un arī cenas; un no ienākumiem – vai cilvēku ienākumi palielinās. Jo lielāki ir ienākumi, jo augstāka kļūst cilvēku pirktspēja. Tāpēc ir ļoti svarīgi, lai valstī valdītu labklājība, lai būtu labvēlīga ekonomiskā situācija. Ir svarīgi, lai valsts nodrošinātu cilvēkiem pārticību, jo tad tie diez vai pamestu Latviju.
Būsim optimisti!
- Kādi ir Ober Haus plāni tuvākajiem gadiem un vai kompānijas mērķis ir izdzīvot, vai turpināt savu attīstību?
- Ober Haus mērķis, protams, ir turpināt savu attīstību. Mēs esam lielākā nekustamo īpašumu kompānija šajā reģionā, kuru sastāda Latvija, Lietuva, Igaunija un Polija. Mūsu mērķis ir tālākā attīstība šo valstu nekustamo īpašumu tirgū, kuram paredzam plašas perspektīvas. Polijā vien ir 40 miljoni iedzīvotāju. Turpmāko gadu laikā mums ir milzīgas attīstības iespējas. Pirms 15 gadiem šo darbu uzsāka tikai 3 cilvēki Igaunijā, šobrīd mūsu uzņēmumā jau strādā 350 cilvēku. Tuvākajā nākotnē, kādus 2 gadus, ne ilgāk, darbs būs grūts, es teiktu, pat izaicinošs, bet šim vārdam jau ir optimisma pieskaņa. Līdz šim mēs esam attīstījušies ļoti straujos tempos, tāpēc arī tagad nedomājam apstāties.
- Kādu mācību Jūs personīgi esat guvis no krīzes?
- Krīzes nāk un iet. Šajā biznesā darbojos jau 15 gadus, konkrēti, tieši kompānijā Ober Haus, kurā strādāju jau kopš tās darbības pirmsākumiem, tas ir, kopš 1994.gada. Šo gadu laikā šī ir jau ceturtā krīze! Man tā, varētu teikt, ir jau ierasta lieta, bet paziņas smejas, sacīdami, ka varbūt man vajadzētu pamest šo biznesu. Kad kolēģiem Somijā es izstāstīju par savu pieredzi, viņi pajokoja, noteikdami, lai es šurp nebraucu, jo tādējādi varu piesaukt nelaimi arī viņiem (smejas. – „m2”). 90.gadu sākumā iestājās krīze, kad sabruka Padomju Savienība. Ekonomiskā situācija toreiz bija ļoti smaga. Šai krīzei pēc kāda brīža sekoja nākamā – 1997.gadā, kad Krievija nonāca defolta stāvoklī. Kritās akciju cenas, sabruka banka Baltija. Un atkal cenu kritums, bet tad ekonomikas lejupslīde vairs nebija tik ievērojama, jo krietni mazāk bija paņemts bankas kredītu. Un tad, 2000.gadā, kad uzsākām savu darbību Polijā, sākās recesija. Taču pozitīvā puse ir tāda, ka pēc nakts vienmēr uzaust rīts, un arī krīze nav mūžīga – tā ilgst gadu vai divus gadus. Tiem, kuri nekrīt panikā un spēj saglabāt vēsu saprātu, ir iespējams šajā situācijā iegādāties objektus par zemām cenām, tāpēc viņu dzīve kļūst pēc tam vēl labāka. Atkal kā piemēru varu minēt Zviedriju un Somiju: cilvēki, kuri 1993.-1994.gados, kad krīze pamazām tuvojās beigām, iegādājās īpašumus par tābrīža zemajām cenām, trīskāršoja savus ienākumus turpmāko 10 gadu laikā. Negalvoju, ka cenas jau rītdien paaugstināsies, taču tas notiks! Pēc katras krīzes seko augšupeja.
Vizītkarte
Peter Gage Morris. Kopš 1992.gada darbojas Baltijas un Centrāleiropas reģionā. Par kompānijas Ober-Haus Real Estate Advisors izpilddirektoru kļuvis 1995.gadā.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/811
