Pārdomāti pirkumi

Pārdomāti pirkumi

www.varianti.lv

Vietējie klienti apsver dzīvokļa iegādi Rīgas centrā, ja kvadrātmetra cena nepārsniedz 2000 eiro/m², savukārt ārzemnieki gluži mierīgi pieņem cenas arī 2500–3000 eiro/m² robežās. To žurnālam "Kvadrātmetrs" pastāstīja kompānijas "Brick & Smiles" vadošais partneris Kristaps Birmanis.

Saziņa ar potenciālajiem jauno dzīvokļu pircējiem galvaspilsētas mikrorajonos ir ļāvusi gūt pārliecību, ka pieprasījums no vietējo puses būs stabils, ja jauno mājokļu cena nepārsniegs 1500–1600 eiro/m².

— Jūsu kompānija nepieder pie daudzprofilu kompāniju kategorijas. Cik noprotu, jūs darbojaties stingri noteiktos nekustamo īpašumu tirgus segmentos, — mēs sākam sarunu ar Kristapu Birmani.

— Tiešām, ir tirgus nišas, kurās mēs nedarbojamies. Mēs necenšamies aptvert visu. Paši mēs sevi pozicionējam kā brokerus, kas orientējas uz vidējo segmentu un Premium klases objektiem. Tie ir dzīvokļi un mājas Rīgas centrā, Jūrmalā, Mežaparkā vai Ķīpsalā. Galvaspilsētas mikrorajonos mēs pārdodam un meklējam klientiem mājokļus jaunajos projektos.

— Kādas emocijas pēdējā gada laikā raisa Rīgas nekustamo īpašumu tirgus, analizējot jūsu darbības praktiskos rezultātus, tas ir, reālos darījumus?

— Uz šo jautājumu ir grūti atbildēt viennozīmīgi. Bizness kopumā sokas visai labi, tomēr pat uz tiem segmentiem, kuros mēs strādājam, nevar attiecināt kaut kādu vienu kopsaucēju. Ja paraugāmies uz tā saucamiem galvaspilsētas vidējās klases objektiem, tad galveno pieprasījumu pēc tiem veido vietējie pircēji. Viņi ir aktīvi, ko apstiprina arī tas, kā tiek izpārdoti banku struktūru portfeļi. Par to spriežu pēc mūsu sadarbības ar kompāniju "Ektornet" un "Baltic International Bank" nekustamo īpašumu nodaļām. Potenciālajiem pircējiem to piedāvājumi interesē un tiek labi pārdoti. Tomēr ir jāsaprot, ka vietējo pircēju budžets ir ierobežots: šeit nevaram gaidīt lielu daudzumu nekustamo īpašumu darījumu vairāku simtu tūkstošu vērtībā.

Rīgas centrā ir redzams, ka Latvijas iedzīvotāji piedalās dzīvokļu darījumos, kuros kvadrātmetra cena nepārsniedz 2000 eiro/m². Tas notiek tad, ja tas ir labs un populārs projekts labā vietā. Taču šādi varianti nemēdz ilgi būt piedāvājumā. Turklāt vietējie klienti izvēlas ļoti uzmanīgi, piesardzīgi raugās uz cenu, un ilgi studē visu piedāvājumu klāstu. Spontānus lēmumus neviens nepieņem.

— Vai var teikt, ka ir mainījusies psiholoģija un cenu uztvere tiem vietējiem pircējiem, kas pērk galvaspilsētas un Jūrmalas nekustamos īpašumus? Vēl tikai pirms diviem–trim gadiem praktiski nebija tādu vietējo pircēju, kas piekristu maksāt 2000 eiro/m² par mājokli Rīgas centrā.

— Tās tas gluži nav! Bija! Tikai viņi toreiz vēlējās par šo naudu dabūt dzīvokļus ar pilnu apdari, turklāt nevis vienkārši Rīgas centrā, bet gan visprestižākajos rajonos — Vecrīgā vai Klusajā centrā. Tagad vietējie pircēji saprot, kādi procesi norisinās tirgū un kāds ir cenu līmenis. Cilvēki lieliski zina, ka pat Rīgas mikrorajonu jaunceltnēs par 1200 eiro/m² neko piedienīgu diemžēl neatrast. Mūsu kompānija nesen pārdeva dzīvokļus nelielā renovētā dzīvojamā projektā Āgenskalna mikrorajonā Mazajā Nometņu ielā 15. Tie tika piedāvāti par 80–100 tūkstošiem eiro jeb 1300–1400 eiro/m². Visi desmit dzīvokļi tika pārdoti četru mēnešu laikā. Un tas nepavisam nav nekāds pārdošanas rekords. Tas tikai rāda, kas un cik lielā mērā interesē vietējos pircējus — starp klientiem nebija neviena ārzemnieka.

Manuprāt, šodien Rīgas pieprasītākajos mikrorajonos, nosakot tirgum atbilstošu cenu, jaunu māju ar 25–30 dzīvokļiem var mierīgi pārdot gada laikā. Galvenais, lai būtu saprotama kvalitāte, pārdomāts plānojums, un lai, piemēram, trīsistabu dzīvokļa cena nepārsniegtu 100 000 eiro. Vietējais pieprasījums šādam piedāvājumam ir.

— Rīgas ekonomiskās klases jauno dzīvokļu segmentā pēdējā laikā ir vērojams cenu kāpums. Jūs pats teicāt, ka mikrorajonos vairs nav pievilcīgu piedāvājumu par 1200 eiro/m². Vai neiznāks tā, ka dzīvokļu cenas jaunceltnēs, kas tagad vai līdz gada beigām tiks nodotas ekspluatācijā, vietējiem pircējiem būs kļuvušas nepieejamas? Nu jau bieži vien par šādiem dzīvokļiem tiek prasīts arī vairāk par 1500 eiro/m².

— Manuprāt, vietējais pieprasījums pēc jauniem dzīvokļiem ir robežās no 1200 līdz 1800 eiro/m². Pēdējais skaitlis jau ir ļoti augsta cena. Turklāt esmu pārliecināts, ka gan tagad, gan arī tuvākā gada laikā tikai reti vietējie pircēji pirks mikrorajonos dzīvokļus, kas maksā vairāk par 1500–1600 eiro/m². Tā tad arī ir masu pieprasījuma cenas augšējā robeža. Ja projektu attīstītāji mēģinās cenas celt augstāk un lielā daudzumā izliks tirgū dārgus piedāvājumus, šādu dzīvokļu pārdošana var stipri ievilkties. Ļoti ceru, ka atmiņas par krīzi visiem ir vēl gana svaigas; ka projektu pasūtītāji nosakot cenas vadīsies pēc loģikas un pieņems pamatotus lēmumus. Mūsu, tas ir, brokeru, mērķis ir pārdot to vai citu nekustamo īpašumu trīs–četru mēnešu laikā. Ja piedāvāto objektu cena ir pat par 15% augstāka par tirgus cenu, to paveikt nav reāli.

Vadoties pēc mūsu ikdienas darba pieredzes, kas veidojusies no saziņas ar klientiem, kas meklē mājokli jaunceltnēs, atļaušos atzīmēt šādu detaļu: gan vietējie, gan ārzemju pircēji aizvien biežāk dod priekšroku dzīvokļiem ar pilnu apdari. Ja vēl virtuve ir aprīkota ar sadzīves tehniku, tad tā tiek uztverta kā šāda piedāvājuma papildus priekšrocība.

— Kāds ir jūsu ārzemju klientu parastais darījumu budžets?

— Tas, protams, ir lielāks nekā vietējiem pircējiem. Rīgas centra cenas ārzemnieki uztver pilnīgi citādāk nekā vietējie pircēji. Ja vietējiem iedzīvotājiem 200 000 eiro par nekustamo īpašumu ir milzīga summa, tad nerezidentiem tā ir ļoti parasta cena. Maskavā par 150 000 eiro var nopirkt dzīvokli vecā sērijveida mājā, kas labākajā gadījumā atrodas 15 minūšu metro brauciena attālumā no centra. Ja produkts ir labs, tad mūsu cenas maskaviešiem šķiet pilnīgi pieņemamas. Mēs ārzemniekiem skaidrojam, ka Rīgā var nopirkt dzīvojamo nekustamo īpašumu arī par 50–60 tūkstošiem eiro, tikai tas nebūs tas, ko viņi vēlētos.

— Vai visi ārzemnieki vēlas pirkt mājokļus centrā?

— Gan viņi vēlas, gan arī mēs paši iesakām, kad mums lūdz sniegt tirgus eksperta vērtējumu. Centrā ir cenu kāpuma potenciāls. Otrs motivējošais moments ir segmenta stabilitāte. Pat nekustamo īpašumu krīzes gados cenu kritums elites klases segmentos nebija tik dramatisks. Ja arī cenas krītas, tad dzīvokļi labākajās vietās ātri vien atgūst zaudētās pozīcijas. Pēdējos gados tas spilgti parādās Rīgas vēsturiskajā centrā, Mežaparkā, Ķīpsalā… Ārzemnieki, protams, var pirkt arī jaunceltnes Rīgas nomalē, piemēram, kaut vai tajā pašā Mārupē, un pēc tam izīrēt kādam… Tomēr, manuprāt, šādās vietās potenciālie riski ir lielāki. Jebkuras valsts galvaspilsētā pieprasījums pēc mājokļiem centrā vienmēr ir lielāks nekā citās vietās, un klienti to saprot.

— Ieskicējiet, lūdzu, Rīgas centra dzīvokļu cenu orientierus.

— Darījumi ar dzīvokļiem renovētās vai jaunās mājās lielākoties notiek par 2500–3500 eiro/m². Jo augstāka cena, jo labākā stāvoklī ir dzīvoklis un labākā vietā atrodas māja. Turklāt centrā ir ļoti liels piedāvājums cenu diapazonā no 3500 līdz 4500 eiro/m². Iznāk, ka piedāvājums ir nedaudz dārgāks par cenu, ko gatavs maksāt ārzemju pircēju vairums. Pats es uzskatu, ka Rīgā nav iemesla tālākam cenu kāpumam. Šaubos, vai vidējās cenas rādītājs šeit pārsniegs 4000 eiro/m². Centra cenas varētu atkal sākt celties tikai tad, kad vidējās algas Latvijā pieaugs vismaz līdz 1000 eiro mēnesī. Skaidrs, ka pieprasījumu pēc elites klases mājokļiem veido ārzemnieki, tomēr arī šim segmentam ir svarīga vietējā pieprasījuma esamība. Neviens nekustamo īpašumu tirgus segments nespēj pastāvēt atrauti no vietējās ekonomikas attīstības.

— Turpinot šo tematu - vai jums neliekas, ka Rīgas centrā un Jūrmalas centrālajā daļā atkal sāk veidoties cenu burbulis? Vai 6000–10 000 eiro/m² tomēr nav pārāk augsta cena Latvijas objektiem?

— Runāsim atklāti: mūsu valstī nav iespējams dot jebkādas precīzas prognozes laika periodam, kas ilgāks par pusotru gadu. Ir skaidrs, ka nākamā nekustamo īpašumu tirgus krīze kaut kad notiks. Iespējams, ka to izprovocēs kāda globāla ekonomikas kataklizma. Tomēr tuvākā gada laikā Latvijas nekustamo īpašumu cenu kritumam es neredzu nekādu pamatotu iemeslu pat tad, ja Saeima un valsts prezidents aprīlī apstiprinās jaunāko iniciatīvu par minimālās nekustamo īpašumu vērtības līmeņa pacelšanu ārzemniekiem, kas vēlas pretendēt uz termiņuzturēšanās atļauju (TUA) piešķiršanu, līdz 250 000 eiro. Galvenais, lai nebūtu kvotu. Pastāv iespēja, ka TUA pretendentu kļūs mazāk, bet nedomāju, ka tas dramatizēs stāvokli. Mākleri pielāgosies tirgum un sāks veidot objektu paketes. Kaut kam, protams, tiks mēģināts arī mākslīgi pacelt cenas. Tā tas bija ar objektiem, kas pirms diviem–trim gadiem patiesībā maksāja 110–120 tūkstošus eiro, bet kuru cena vēlāk mākslīgi tika pacelta līdz TUA piešķiršanai nepieciešamajiem 143 000 eiro. Un pirka, jo tirgus bija tukšs — nebija ko ņemt. Rīgas centra tirgū pašlaik ļoti pietrūkst piedāvājuma par cenām līdz 200 000 eiro. Jaunu dzīvokļu par saprātīgu cenu nepietiek arī mikrorajonos. Pircēji kļūst aktīvi, jo uzlabojas Latvijas ekonomikas stāvoklis. Pēc idejas mūs varētu gaidīt uz vietējo pieprasījumu orientēts jauno dzīvojamo projektu pieaugums. Galvenais, lai to cena būtu ekonomiski pamatota.

Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2572