Ne tik lēti, kā gribētos
Ne tik lēti, kā gribētos
Romāns Golubevs
18.09.2009
Latvijas elitārā dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus pagājušajā vasarā bija izraisījis zināmu interesi šā īpašuma potenciālajos pircējos. No ārvalstniekiem īpaši aktīvi šajā jomā bija Krievijas iedzīvotāji, taču mājup vairākums no tiem devās tukšām rokām.
Šādas parādības galvenais iemesls bija tas, ka reālās cenas minētajā segmentā izrādījās ievērojami augstākas par tām, kādas bija ar mieru maksāt šie pircēji.
Izplatot baumas
Lai noteiktu to, vai viens,vai otrs īpašums ir vai nav elitārs, tiek izmantots diezgan daudz kritēriju, turklāt katrai valstij tie ir atšķirīgi. Pēc kataloga „m2” redakcijas domām, Latvijas gadījumā objekta elitārumu nosaka, pirmām kārtām, tā atrašanās vieta un kvalitāte. Vecrīga, Jūrmala un Klusais centrs vai arī tā dēvētais Vēstniecību rajons, ir tās vietas, kas visbiežāk tiek minētas apskatos „par situāciju elitārajā segmentā”. Reti ir gadījumi, kad kāda privātmāja vai dzīvoklis, kas tiek piedāvāti par augstu cenu un ir ieguvuši elitārā mājokļa statusu, atrastos citās vietās. Protams, ir vēl, pieņemsim, Baltezers, taču te pārsvarā mājokļus iegādājas vietējie iedzīvotāji. Ārvalstu pircējus šis apvidus maz interesē. Varbūt arī tāpēc elitārā nekustamā īpašuma apskatos Baltezerā tiek samērā reti pieminēts. Tāpat rīkosimies arī mēs.
Dārgajā segmentā strādājošie mākleri atzinuši, ka pagājušā gada vasara nav attaisnojusi viņu cerības. Darījumu skaits ar šo nekustamo īpašumu bijis niecīgs. Neraugoties uz to, ka turpinājās cenu lejupslīde, tikpat neiepriecinoša aina bija vērojama arī pagājušajā ziemā un pavasarī. Taču kaut kur ap jūniju informatīvie kanāli iepriecināja potenciālos pircējus ar daudziem sludinājumiem, kas vēstīja par tirgus atdzīvošanos! Īpaši spilgta un pozitīvi satraucoša izrādījās Latvijas un Krievijas interneta portālos un preses izdevumos pavīdējusī ziņa, ka Krievijas "ballīšu karaliene" Ksenija Sobčaka nopirkusi sev dzīvokli Jūrmalas projektā Aristo. Šī informācija lasītāju pārstāstījumā tika papildināta ar to, ka vēl kāda no Krievijas zvaigznēm ir iegādājusies sev mājokli Rīgas jūrmalā, un nebija svarīgi, kad tas bija noticis - šodien, vakar vai pirms diviem gadiem.
Jau augusta beigās uzjundīt baumu vilni turpināja kompāniju Gordon Rock un RD Global preses relīze ar spilgtu un daudzsološu virsrakstu: „Trīs ceturtdaļas no Latvijas nekustamā īpašuma pircējiem ir no Krievijas un NVS valstīm”. Tikai tuvāk iepazīstoties ar preses relīzēm un pētot statistikas datus, noskaidrojās, ka ārvalstnieki bija noslēguši vienīgi 3,13% no visiem 2009.gada pirmajā pusē fiksētajiem darījumiem ar Latvijas nekustamo īpašumu. Pārējie dati attiecināmi uz vietējiem pircējiem, bet no minētajiem 3,13% trīs ceturtdaļas arī ir tie paši Krievijas iedzīvotāji un citu NVS valstu pilsoņi.
Jāsaka paldies tam, kas ir
Kāda tad patiesībā ir situācija? Ar šādu jautājumu „m2” redakcija vērsās pie mākleriem, kuri ir sava amata speciālisti dārgā īpašuma pārdošanas jomā. „Runājot par to, kāda ir ārvalstnieku un Latvijas iedzīvotāju skaita proporcija, kuri iegādājušies dārgo nekustamo īpašumu mūsu valstī, jāatzīst, ka abu šo grupu skaitliskais sastāvs ir aptuveni vienāds. Tikai jāņem vērā, ka šajā segmentā patreiz nenotiek simtiem un tūkstošiem darījumu, lai gan mums gribētos domāt, ka situācija elitārajā sektorā nav nemaz tik traģiska. "Pirkšanas-pārdošanas darījumi tiek noslēgti. Mūsu kompānijas darba rezultāti šovasar ir vērtējami pozitīvi – tie ir pusotrs desmits darījumu. Pircējus pievilina kvalitatīvi objekti, kuru īpašnieki ir arī gatavi zināmā mērā piekāpties cenas jautājumos. Kādi ir Aristo panākumi? Neapšaubāmi, Ksenijas Sobčakas izdarītais pirkums ir piesaistījis potenciālo pircēju interesi šim objektam. Samērā daudz objektu tika apskatīti, un mēs jau varam runāt par to, ka noslēgumam tuvojas pārrunas par vēl piecu dzīvokļu pārdošanu. Ieraudzīja un nopirka – pēc šāda principa patreiz nenotiek neviens darījums. Parasti pārrunas risinās mēnešiem ilgi, un abas puses piesaista tām arī savus advokātus,” atklāj kompānijas Immostate līdzīpašniece Ilze Mazurenko.
Kompānijas InterHaus portfelī ir vairākas prestižas Jūrmalas jaunceltnes, to skaitā uz tā saucamās pirmās līnijas esošās ēkas. Saskaņā ar projektu attīstītāju pārstāvja Aleksandra Jefimova teikto, pagājušajā vasarā viņi noslēguši septiņus darījumus par dzīvokļu pārdošanu. Šāds rezultāts uzskatāms par pieņemamu rādītāju. Protams, neviens neatteiktos no kaut kā lielāka, taču esam pateicīgi arī par to, kas ir. Zīmīgi, ka trīs pārdošanu darījumi tika noslēgti vienā no visdārgākajiem InterHaus attīstītāju projektiem - kūrortā Jūrmalas Vilnis, kur par dzīvokļiem 7.stāvā prasītā cena pārsniedza 9000 eiro par kv.m. Pēc „m2” redakcijas rīcībā esošās informācijas, pagājušās vasaras darījumos runa bija par trešā stāva dzīvokļiem bez apdares. Ilgu pārrunu rezultātā puses vienojās par kompromisa variantu - 3000 eiro par kv.m.
„Objekti tika aplūkoti samērā bieži, taču, manuprāt, īstā tirgošanas sezona tikai tagad sāksies, tāpēc ka pilsētā pēc atpūtas atgriežas gan Latvijas uzņēmēji, gan arī ārvalstu biznesmeņi, kuri izlēmuši darboties mūsu valstī. Tie, kuriem vajadzīgs labs mājoklis, lieliski saprot, ka patreizējās cenas ir pietuvinātas to minimālajai vērtībai. Tātad, pienācis laiks pirkšanai,” savos novērojumos ar mums dalās kompānijas M2 Capital direktors Pāvels Moisejevs.
Viens no kompānijas Ober Haus Rīgas birojiem atrodas Vecrīgā, Smilšu ielā, kas tiek dēvēta par „tūristu” ielu. “Zināmu aktivitāti pamanījām kaut kur pirms trim mēnešiem, taču mūsu klienti pārsvarā ir tie, kuri pie mums vēršas jau par konkrētiem mūsu piedāvātiem objektiem, kas viņus ieinteresējuši, par kuriem uzzinājuši no reklāmām vai citiem informatīviem avotiem. Bet tādu, kuri, pastaigājoties pa Vecrīgu, būtu pamanījuši mūsu biroju un ienākuši, tā teikt, no ielas, ir maz, lai gan agrākajos gados tādu gadījumu bija samērā daudz,”stāsta kompānijas Ober Haus speciālists Aleksandrs Sviridovs.
„Samērā reti pircējus ir interesējis mājoklis Vecrīgā. Nedaudz aktīvāk tikuši izskatīti dzīvojamā nekustamā īpašuma iegādes varianti Centrā un Jūrmalā,” atzīmē NĪRA Fonds valdes locekle Jevgenija Markova. “Viena lieta ir objekta aktīva apskate, bet pavisam cita - pirkuma veikšana. No klientu simta, kuriem mūsu kompānijas mākleri ir izrādījuši elitārus objektus, aptuveni desmit varbūt brauca ar domu veikt arī pirkumu. Taču reāli, labi ja tiks noslēgti kādi divi-trīs līgumi.”
Īsumā apkopojot vispārējos iespaidus, kādi gūti no sarunas ar Latvijas mākleriem, jāatzīst, ka ir palielinājušās aktivitātes no potenciālo pircēju puses. Notiek arvien biežākas objektu apskates. Palielinājies arī noslēgto darījumu skaits, tomēr bez pārmērīgas ažiotāžas. Potenciālie pircēji ļoti rūpīgi izvēlas objektus. Tā, pēc Ilzes Mazurenko teiktā, šovasar viņiem bijis klients, kurš, pirms izdarīt savu izvēli, aplūkojis gandrīz 60 dzīvokļus. Vispār reti kurš no vidēji statistiskajiem pircējiem bija aplūkojis mazāk kā desmit objektus. Šādai parādībai ir vairāki iemesli. Galvenais – praktiski visi mājokli meklē sevis, tāpēc cenšas aplūkot maksimālu daudz variantu, lai iegūtu vispilnīgāko priekšstatu par piedāvājumu tirgu un izvēlētos to, kas viņiem licies piemērotākais. Turklāt ne jau vienmēr izdodas vienoties ar pārdevēju par cenu, kas bieži izrādās ievērojami augstāka par to, kādu ir gatavi maksāt potenciālie pircēji.
Jautājuma cena
Nevienam vairs nav noslēpums, ka Latvijā ir krīze. Starptautiskajos pārskatos tiek rakstīts, ka pie mums nekustamais īpašums, salīdzinājumā ar to maksimālās cenas rādītājiem, kļuvis par 70% lētāks. Latvijas mākleri atklāj, ka ārvalstnieki iztēlojas sev šādu ainu: Latvijā dzīve ir apstājusies, un viss tiek izdalīts gandrīz vai par velti. Kaut vai jau minētie Krievijas iedzīvotāji, kuriem skaidrā naudā ir 200000-300000 eiro, sapņo par māju kāpu zonā vai dzīvokli, no kura logiem paveras brīnišķīgs skats uz Rīgas jūras līci. Visspilgtāko šāda veida piemēru “m2” redakcijai minēja individuāli praktizējošais mākleris Andrejs Kozjols: “Māja 400 kvadrātmetru platībā Mellužos ar 4000 kvadrātmetru lielu zemesgabalu un tiešu izeju uz jūru tiek piedāvāta par 2 miljoniem eiro. Šovasar bija klients no Krievijas, kurš atbrauca ar 300000 eiro un sacīja: “Es ņemu!” Īpašnieks uz to tikai atbildēja: “Paldies! Uz redzēšanos!”
Starp citu, ja runājam par dzīvokļiem ar skatu uz Rīgas jūras līci, tad jāsaka, ka šādus daudzstāvu projektus var saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem. Pēc tradīcijas Latvijas galvenā kūrorta apbūve ir 3-4 stāvu mājas. Tāpēc, pat ja daudzdzīvokļu māja atrodas kāpu tuvumā, iespēja skatīt jūru ir tikai augšējo stāvu iemītniekiem, jo pārējiem skatu uz jūru aizsedz priedes. „Dzīvokļu skaita ierobežojums, no kuriem paveras skats uz jūru, nosaka tiem šādu cenu. Saprotiet paši, ka šādi dzīvokļi pieder pārsvarā turīgiem cilvēkiem. Un, ja šiem cilvēkiem nav radušās kādas spiedīgas vajadzības, viņi cenu ievērojami nenolaidīs,” pārliecināts ir Pāvels Moisejevs. „Lūk, šovasar Jūrmalas mājā Piejūras ielā tika izlikts pārdošanai dzīvoklis 130 kv.m platībā par 900000 eiro. Potenciālais pircējs bija ar mieru maksāt nedaudz mazāk, taču īpašnieks tam nepiekrita.”
Bez saskarsmes punktiem
Tiek uzskatīts, ka patreizējais Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir pircēja tirgus. Tikai dārgo mājokļu segmentā ne jau viss ir tik viennozīmīgi. Kādi cenu orientieri ir reālajos darījumos? „m2” sarunu biedru vairākuma viedokli visspilgtāk izteica Jevgenija Markova, kuras kompānija jau desmit gadus veido nekustamā īpašuma tirgus apskatus: „Pēc mūsu datiem, vidējā cena dzīvokļiem, par kādu tiek veikti darījumi, Vecrīgā ir 2000 eiro par kv.m, Klusajā centrā - 1800 eiro par kv.m, bet Rīgas centrālās daļas nomalēs - 1000-1200 eiro par kv.m. Šīs ir cenas, kādas pircēji ir gatavi maksāt. Piezīmēšu: kad mēs šos skaitļus iekļāvām cenu tabulā, kuru veidojam jau daudzus gadus, izrādījās, ka tie gandrīz pilnībā atbilst 2004.gada rādītājiem. Tas bija gads, kad Latvija iestājās Eiropas Savienībā, pēc kura arvien vairāk cilvēku devās uz bankām pēc hipotekārā kredīta ar cerībām par labāku dzīvi, kad arī sākās cenu celšanās.”
Bet, lūk, kompānijas Immostate pārstāve norādīja uz nedaudz augstākiem cenu orientieriem. Šeit būtu jāņem vērā, ka minētā kompānija pārsvarā nodarbojas ar vieniem no visekskluzīvākajiem dzīvojamā nekustamā īpašuma objektiem mūsu valstī. Pēc Ilzes Mazurenko teiktā, tas, kas agrāk Vecrīgā un Klusajā centrā maksāja pa 5000-7000 eiro par kv.m, patlaban tiek pārdots par 3000-3500 eiro kvadrātmetrā, kaut arī pārdošanas sākumcena ir tie paši 4500-5000 eiro par kv.m. Darījuma noslēgšanas procesā tiek izcīnīts samazinājums līdz norādītajam līmenim.
Tad kāpēc elitārajam sektoram vēl arvien ir kaut arī zemāka, taču solīda cena? Un kāpēc Latvijas mākleru vairākums ir pārliecināti, ka turpmākā cenu masveida lejupslīde nav gaidāma? Uz šo jautājumu saņēmām daļēju atbildi - elitāros objektus pārsvarā iegādājas bagātnieki. Vēl viens svarīgs moments ir īpašnieku hipotekārās saistības. Patreizējās cenas ir zemākas par tām, kādas bija, sākot ar 2005.gadu. Bet kā īpašumus iegādājās pat turīgie biznesmeņi? Ar kredīta piesaistīšanu, jo toreiz tika kultivēta doma: kāpēc ieguldīt pašu līdzekļus, ja var izmantot aizņemtos līdzekļus? Tad, lūk, ja pārdotu dzīvokli tagad, tad ciestu zaudējumus. Un, ja cilvēki ir spējīgi pavilkt hipotēku arī tālāk, tad viņi nevēlas nolaist cenu.
Cits moments - bankas. Pat ja tās atņem hipotekārajam parādniekam dārgo dzīvokli, pārsvarā tās tomēr cenšas objektu "paglabāt" līdz labākiem laikiem. Bankas nesamierinās ar variantu, kad tiek saņemti 50%, reizēm labi ja 30% (ja orientējamies pēc tirgus cenām) no dzīvoklim vai mājai izsniegtā hipotekārā aizdevuma. Neapšaubāmi, gadās arī tā saucamās stresveida pārdošanas, kad cena varētu būt pat ļoti-ļoti pievilcīga. Žēl tikai, ka šādi piedāvājumi atklātā tirgū nonāk reti.
Pēc mākleru apgalvojuma, tepat Latvijā atrastos daudz cilvēku, kuri ar prieku iegādātos ekskluzīvu dzīvokli vai villu Rīgas un Jūrmalas pieprasītākajās vietās par 100000-200000 eiro, bet nav, ko viņiem piedāvāt. Tirgus sakustētos, ja bankas sāktu norakstīt zaudējumus un pārdotu lētāk ķīlas summas, taču tas ir maz ticami.
Svarīgi ir arī tas, ka jekuram hipotekārajam parādniekam, ja tas pārdod objektu, ir jāprasa no bankas atļauja, tāpēc elitārā mājokļa cenas pēdējā laikā ir stabilizējušās. Pēc kompānijas Ober Haus datiem, jūlijā un augustā tās praktiski nav izmainījušās. Veidojas interesanta situācija, kad pieprasījums un piedāvājums gandrīz vispār nesakrīt, tas ir, pārdevēji, kuri neizjūt finansiālas problēmas, vēlas vairāk, nekā pircēji ir gatavi maksāt.
Iestarpinājums
Elitārā sektora tendences
Izdarot savu izvēli starp Vecrīgu un Kluso centru, pircēji dod priekšroku Klusajam centram.
Vislielākais pieprasījums centrā ir pēc izremontētajiem dzīvokļiem līdz 100 kv.m platībā restaurētajās mājās. Pārdevēju pieprasītā cena par tām veido 2000-3000 eiro par kv.m, turpretī pircēji nevēlas maksāt vairāk kā 1500 eiro par kv.m.
Ja neizdodas atrast dzīvokli Klusajā centrā vai Vecrīgā, pircēji vēršas pie „tuvākā centra”. Popularitāti ir ieguvis Tomsona ielas rajons, netālu no Rīgas vēsturiskā centra, kurā cenas ir pieticīgākas: 1000-1200 eiro par kv.m.
Elitāro dzīvokļu pircēji no ārvalstīm pārsvarā ir Krievijas iedzīvotāji un skandināvi.
No 100 klientiem, kuri ir apskatījuši elitāro mājokli, pirkumu veic ne vairāk kā 5-6 klienti.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1167
