Mārcis Budlevskis. Mazumtirdzniecības biznesa nianses
Romāns Golubevs, 04.2008
Ne visi tuvākajos gados ieplānotie jaunie tirdzniecības kompleksi tiks uzcelti paredzētajā termiņā. Latvijā un arī citur pasaulē nemaz nav tik daudz zīmolu, kas varētu diktēt savus noteikumus tirdzniecības kompleksu operatoriem. Visdārgākās tirdzniecības platības mūsu valstī ir tirdzniecības centrā „Origo” un „Galerija centrs” – vairāk nekā 100 eiro/m2. Par to un arī par citām tirdzniecības centru operatoru biznesa niansēm intervijā katalogam „m2” pastāstīja kompānijas „Linstow Center Management” valdes loceklis Mārcis Budlevskis.
Dāvanu kartes… pārtikas produktiem
m2: Kāda pašreiz ir situācija tirdzniecībā?
Konkrētus secinājumus izdarīt vēl ir pāragri, taču kopš pagājušā gada beigām tiek novērota tirdzniecības centros izvietoto veikalu apgrozījuma samazināšanās. Cik ilgs būs šis process, pagaidām grūti pateikt. Mums ir dati, piemēram, par janvāra un februāra tirdzniecības rezultātiem mūsu objektos: gada otrais mēnesis skaitļu ziņā bija labāks nekā pirmais. Valsts kopējā ekonomiskā situācija neļauj lidināties pa mākoņiem un liek pragmatiskāk raudzīties uz perspektīvām. Cilvēki maina savus paradumus un cenšas tērēt naudu pārdomātāk: naudas katram ir tik, cik ir. Jāņem vērā arī tas, ka pagājusī ziema neveicināja tirdzniecību ar ziemas apģērbiem un sporta precēm.
Tas, vai problēmas, kuras izjūt iedzīvotāji saistībā ar hipotēkas kredītiem, atspoguļojas tirdzniecības centru apgrozījumā, ir strīdīgs jautājums. Varbūt tā nauda, ko viņi būtu tērējuši pirmajai iemaksai, tieši šoreiz tiks izdota par lietām. Tajā pat laikā nevar nepieminēt faktu, ka tirdzniecību pēdējā laikā ir veicinājusi arī patēriņa kredītu apjomu palielināšanās…
m2: Tiek uzskatīts, ka patēriņa kredīti galvenokārt ir ietekmējuši to veikalu apgrozījumu, kas tirgo sadzīves tehniku.
Jūs būsiet pārsteigts, taču, runājam par tādu produktu kā mūsu tirdzniecības centru dāvanu kartes, tad liela to daļa tiek realizēta pārtikas produktu veikalos. Un arī patēriņa kredīti tika tērēti ne tikai sadzīves tehnikas vai aparatūras iegādei, bet citām vajadzībām.
Mūs kā tirdzniecības centru attīstītājus iepriecina aptauju rezultāti, saskaņā ar kuriem turpat vai 99% iedzīvotāju kaut ko pērk tirdzniecības centros. Tas ir, mūsu dzīvē ir stabili ienācis šāds veikalu formāts. Cita lieta ir tas, kas, ko un kādos veikalos pērk.
Eiropas līderi
m2: Cik piesātināts ir Rīgas un Latvijas tirdzniecības centru tirgus?
Svarīgi ir, ko jūs saprotat ar vārdiem „tirdzniecības centrs”. Lūk, lielformāta veikalus „MaXXXima” daudzi uztver kā tirdzniecības centrus, lai gan tas ir nepareizi. Saskaņā ar starptautiski pieņemtajām definīcijām tirdzniecības centrā enkura (pamata – m2) nomnieka daļa nevar pārsniegt 70% platību. Jābūt kopējam objekta menedžmentam – tas ir, pārvaldniekam, kas pārzina visus nomniekus. Tirdzniecības centra platībai jābūt vismaz 5 000 kvadrātmetru. Tad, lūk, ja runājam par objektiem, kas atbilst šīm prasībām, kā arī, ņemot vērā kompleksa „Riga Plaza” celtniecību, tirdzniecības centru „Spice” un „Alfa” paplašināšanos, Tad mūsu galvaspilsēta tuvojas rādītājam 500 m2 uz 1 000 iedzīvotājiem. Pēc Eiropas mērogiem tas ir ļoti augsts rādītājs. Tiesa, ar statistiku var spēlēties, kā vien vēlas. Teiksim, Francijā par mūsu tirdzniecības platību rādītājiem var tikai sapņot, jo šajā valstī ir spēkā ir ļoti stingri lielo tirdzniecības centru celtniecības ierobežojumi. Bet Skandināvijā trešā daļa visa tirdzniecības apgrozījuma pienākas tieši uz tirdzniecības centriem. Ņemot vērā, ka Rīgā nav spēcīgu tirdzniecības ielu un tik senas ielu tirdzniecības vēstures kā Rietumos, mēs attīstāmies pēc skandināvu scenārija. Tiesa, tā atkal ir teorija, jo daudz kas „atduras” pret iedzīvotāju pirktspēju, kas pie mums labākajā gadījumā nepārsniedz 60% no Eiropas vidējā rādītāja.
Manuprāt, perspektīva ir tirdzniecības centru attīstīšana Latvijas reģionu centros. Tur šī niša vēl ir brīva. Rīgā tas ir sarežģītāk. Lielākā daļa tirdzniecības centru attīstītāju pēdējos gados ir sākuši izstrādāt jaunus projektus ar domu, ka tirdzniecības apjoms arī turpmāk pieaugs par 25-30% gadā. Taču, ja pašreizējos ekonomiskajos apstākļos tiks realizēti visi pieteiktie jauno tirdzniecības centru celtniecības projekti, tad konkurence galvaspilsētā var sasniegt tādu līmeni, ka vājākie objekti sāks zaudēt nomniekus. Un, ja platību nomnieki tirdzniecības centros sajutīs apgrozījuma krišanos, tad viņi pārstās atvērt jaunus punktus un slēgt jaunus nomas līgumus. Ķēdīte vīsies tālāk. Tad attīstītāji nevarēs slēgt iepriekšējos līgumus par kaut vai 50% nākamā objekta platību rezervēšanu, kā to pieprasa bankas, un nesaņems kredītus celtniecībai.
Vietējais mērogs
m2: Kādi projekti, jūsuprāt, noteikti tiks realizēti tuvākajā laikā?
„Rīga Plaza” (50 000 m2 – „m2”), „Alfa” tālāka paplašināšana – kino (GLA + 6 700 m2) un „Alfa Home Centre” (GLA – 20 000 m2). Bija informācija par kredītlīnijas atvēršanu tirdzniecības kompleksa „Cube City” (GLA – 15 000 m2), taču pagaidām tur viss ir klusu. Nedaudz piebremzējusies ir projekta „Galerija Patollo” realizācija (GLA – 40 000 m2).
m2: Bet ir vēl arī divu tirdzniecības centru „Akropolis” celtniecības plāni, vienu no kuriem plānots izvietot Ķengaragā un kura platība var sasniegt 200 000 m2. Ir paziņots par plāniem celt tirdzniecības centru „Dominante Retail Park” Ķekavas rajonā. Galu galā, notiek sagatavošanās jūsu projektam „Linstow Retail Park” ar 250 000 m2, kas atradīsies Salienas ciema rajonā Babītes pagastā.
Par kolēģiem-konkurentiem nerunāšu, taču mūsu projekts „Linstow Retail Park” šogad uzsākts netiks. Reāli celtniecības pirmais etaps tiks pabeigts ne agrāk par 2011. gadu.
m2: Visā pasaulē tagad tiek celti un ievadīti ekspluatācijā tirdzniecības centri ar platību 400 un 500 tūkstoši kvadrātmetru. Vai Latvijā šādi objekti ir iespējami?
Šādi vērienīgi tirdzniecības centri pašlaik tiek būvēti Apvienotajos Arābu Emirātos, Krievijā, Ķīnā un Indijā. Tur ir pavisam cits vēriens. Mūsu valstī būs ļoti sarežģīti aizpildīt šādu objektu ar nomniekiem. Tas pats „Linstow Retail Park” – tas ir ne tikai Latvijas, bet arī visas Baltijas mēroga projekts. Manuprāt, mūsu valstī diez vai darbosies divi tirdzniecības centri ar 205-300 tūkstošu kvadrātmetru lielu platību. Tādejādi attīstītājs, kas pirmais aizņems šo nišu, to varēs noturēt ilgus gadus.
Subjektīvs jautājums
m2: Kā tiek izlemts, kādus veikalus laist tirdzniecības centrā un kādus nē?
Pieņemot lēmumu, vērā tiek ņemti divi faktori. Pirmais: vērā tiek ņemta īpašnieka reputācija un veikala koncepcija, ko nosaka vēlēšanās iegūt stabilu un kvalitatīvu partneri. Otrais moments – vienmēr tiek meklēts kaut kas jauns, kas ļaus atšķirties no konkurentiem. Mūsu uzdevums ir uzturēt šo līdzsvaru. Lai gan, teikšu godīgi, nomnieku izvēle ir daudzējādā ziņā subjektīvs process. Un, ja uz vakanto vietu ir pretendentu rinda, vienmēr ir kāds neapmierinātais. Taču katram centram ir jāpieturas pie savas koncepcijas. Koncepcija zināmā mērā nosaka arī nomas maksas apmēru. Lai piesaistītu kādu vajadzīgo kompāniju, operators dažreiz pazemina cenu. Piemēram, „Spice” sevi pozicionē kā tirdzniecības centru ģimenei. Lai palielinātu cilvēku plūsmu, viņi pie sevis ir izvietojuši restorānu „Lido”. Es nezinu precīzus skaitļus, taču varu droši apgalvot, ka nomas maksai viņiem jābūt zemākai nekā citiem nomniekiem.
m2: Vai bieži jauno veikalu īpašnieki griežas pie dažādu tirdzniecības centru operatoriem nolūkā „nosist” nomas maksu: tā teikt, kas mazāk paprasīs, pie tā arī iešu?
Nē, šādi gadījumi notiek ne pārāk bieži, jo galvenais ir veikala potenciālais apgrozījums. Nomas likme ir relatīvi svarīgs faktors. Tādus zīmolu, kas varētu diktēt tirdzniecības centriem savus noteikumus pat pasaules mērogā ir maz. Bez tam, ļoti reti notiek, ka zīmola īpašnieks valstī atver tikai vienu veikalu – kā minimums trīs vai pat vairāk. Tādēļ pārstāvēts viņš būs dažādos centros. Pa daļai tieši šā iemesla dēļ Latvijas tirdzniecības centriem ir grūti izveidot kādu unikālu sajaukumu no dažādiem nomniekiem. Galvenā atšķirība ir objektu platība un to atrašanās vieta. Cilvēki parasti iepirkties dodas uz viņu dzīves vietai tuvāko tirdzniecības centru.
Četri saskaitāmie
m2: Kā veidojas nomas maksa par vietu tirdzniecības centrā?
Tā sastāv no četriem saskaitāmiem. Pirmais ir maksa par tirdzniecības centra koplietošanas telpu uzturēšanu, tas ir, apkopi, apsardzi, servisu utt. Otrais – mārketinga izdevumi. Trešais – komunālie maksājumi par nomājamām platībām. Ceturtais saskaitāmais ir nomas daļa. Arī tai ir divi saskaitāmie: pirmais – fiksētā nomas maksa par platības kvadrātmetru, otrā – starpība, kuru piemaksā nomnieks, ja ar fiksētajām likmēm netiek iegūta summa, kas ir augstāka par noteiktu procentu no veikala reālā gada apgrozījuma.
m2: Ja veikals neienes noteiktu daudzumu naudas, tad tirdzniecības centra operators nevar no tā atbrīvoties?
Mēs sekojam veikalu apgrozījumam un uzturam termiņu ziņā pietiekami īsus līgumus. Ja partneris mums ir jau zināms, tad līgums var būt arī uz 5 gadiem. Jauniņajiem – trīs gadi. Divi pirmie – lai iesildītos, bet trešajā jau var novērtēt darba augļus.
Vispār šajā jautājumā daudz kas ir atkarīgs no tā, cik stipras ir tirdzniecības centra pozīcijas. Lūk, „Origo”, „Alfa” un „Galerija Centrs” lielākā daļa nomnieku strādā labi, ir apmierināti ar situāciju un vēlas palikt tur arī turpmāk. Tādēļ tur brīvo platību gaidītāju saraksts aug. Iznāk, ka, noslēdzot nākošā cikla līgumus, mēs varētu tajos iekļaut stingrākus atlases kritērijus, teiksim, ja sešu mēnešu laikā tirgotājs nesasniedz noteiktu apgrozījumu, mums būs tiesības viņu nomainīt. Taču paskatīsimies, kāda būs situācija – visu izšķir tirgus.
Īpaša lepnuma avots
m2: Cik ticama ir informācija, ka tieši jūsu centros ir visaugstākā tirdzniecības platību nomas maksa?
Mums tiešām ir divi objekti, kuros nomas maksa pārsniedz 100 eiro par kvadrātmetru. Un tas - neskaitot komunālos maksājumus un mārketinga izdevumus. Runa ir par vietām „Galerija Centrs” un „Origo” pirmajos stāvos. Vidējā likme šajos centros ir aptuveni 35 eiro/m2. Iepriekš pieminētās rekordaugstās likmes iespējamas tikai tirdzniecības punktiem, kas izvietoti pirmajā stāvā, kur tiem ir neliela platība un liela cilvēku plūsma. Šajā ziņā „Origo” ir ārpus konkurences: tā „caurlaides spēja” ir 50 miljoni cilvēku gadā. „Blue water” Liebritānijā gadā apmeklē 35 miljoni cilvēku. Tādēļ, manuprāt, „Origo”, pieaugot cilvēku labklājībai, palielināsies arī nomas maksas likmes.
m2: Kā jūs kopumā prognozētu tirdzniecības centru biznesa attīstību nākotnē?
Mūs gaida divi ļoti interesanti gadi. Var būt pat kāds no operatoriem zaudēs savus nomniekus. Taču nekādu katastrofu es neprognozēju. Pie mums ir zems bezdarba līmenis, bet tirdzniecībai tas ir pats svarīgākais. Cilvēkiem būs nauda, taču to viņi tērēs pārdomātāk.
Iespraudums
„Linstow Center Management” – kompānija, kas nodarbojas ar tirdzniecības centru apkalpošanu un attīstīšanu. Tā apvieno Latvijas tirdzniecības centrus „Alfa”, „Origo”, „Galerija Centrs”, „Mols”, „Dole” un tirdzniecības centru „Ulemiste” Igaunijā, kā arī veikalu „Minska” Rīgā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
