Līdz Salvus nonāk tikai ceturtā daļa objektu
Bijušajiem hipotēkas parādniekiem atsavināto nekustamo īpašumu pircēju vidū atkal sāk parādīties ... spekulanti. Viņi labprāt pērk dzīvokļus, kurus izsolēs var nopirkt par cenu, kas ir par 20% zemāka nekā tirgus cena. Par to žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta kompānijas Salvus direktors Ģirts Zālītis.
Viņa vadītā DNB bankas meitas uzņēmuma portfelī pašlaik ir nedaudz mazāk par 1100 nekustamā īpašuma vienībām. Aptuveni 170 no tām ir dzīvokļi jaunajos projektos.
Par ārzemniekiem
— Latvijas nekustamo īpašumu tirgū dominē divi viedokļi. Vieni tirgus spēlētāji saka, ka tirgus ir atdzīvojies un tajā viss ir kārtībā: palielinās darījumu skaits un ceļas cenas. Otri saka, ka nevajag dziedāt dziesmas, ka viss ir labi, jo bankas un to struktūras joprojām pārpērk īpašumus izsolēs. Kam sliecaties piekrist: vai tiem, kuri saka, ka viss ir labi, vai arī tiem, kuri saka, ka viss ir slikti.
— Hmm… (pasmaida — m2). Vispirms: tas vien, ka Latvijas nekustamo īpašumu tirgū piedalās ārzemnieki (un tie pirmkārt, ir pircēji no Krievijas), jau nav slikti. Pretējā gadījumā viss būtu daudz skumīgāk. Aptuveni puse miljarda eiro, kas Latvijas ekonomikā ir ieplūdusi, izmantojot Imigrācijas likuma labojumus, kas ļauj nekustamā īpašuma pircējiem no ārzemēm pretendēt uz uzturēšanās atļaujas saņemšanu. Tas ir nospēlējis savu pozitīvo lomu. Un tirgū tas ir jūtams. Vienam otram uz šī fona arī rodas ilūzija, ka viss ir labi un tā arī viss turpināsies. Taču ir skaidri jāsaprot: tiklīdz šī investīciju plūsma apsīks, tirgus tūlīt pat arī sāks kristies. Visvairāk cietīs tie, kuri sava biznesa plānus balsta tikai uz ārzemju pircējiem. Viņu klātbūtnes radītais efekts, protams, ir pozitīvs, taču jārīkojas piesardzīgi. Pašreizējā posmā Latvijas preferenču programma attiecībā uz ārzemniekiem darbojas labi un nav sevi izsmēlusi. Tā nerada arī apdraudējumu Latvijas ekonomikai un neatkarībai.
— Taču jebkurš šāds produkts, tas ir, uzturēšanās atļauja ārzemniekiem, kas iegādājas nekustamo īpašumu, reiz beidzas. Tā tas būs arī pie mums. Jūsuprāt, kad tas notiks? Kad bankas pārdos to, kas ir nonācis to portfeļos?
— Atbilde uz šo jautājumu jāsniedz ne tik daudz bankām, cik politiķiem…
— Banku lobijs mūsu valstī vienmēr ir bijis spēcīgs.
— Mēs, būdami DNB bankas struktūra, neesam tik ļoti orientēti uz nerezidentiem - līdzīgi kā mūsu banka. Ir citi spēlētāji, kas uzsvaru «liek tieši uz nerezidentiem» un ar to arī dzīvo. DNB banka savā kredītpolitikā ir konservatīva.
Mūsuprāt, ir lieliski, ka kompānijai Salvus ir darījumi, kuros nekustamos īpašumus pērk nerezidenti. Tādi darījumi atbilst aptuveni 2% mūsu kopējā pārdošanas daudzuma. Tiesa, ja palūkojamies uz viņu nodrošināto apgrozījumu, tad tie ir jau 9%. Tas ir, ārzemnieki pērk dārgākus nekustamos īpašumus. Un tas ir svarīgi! Svarīgi tas ir Rīgas, Rīgas rajona un Jūrmalas elites klases mājokļu segmentam. Tas dod tam cerību. Vietējo pircēju šeit ir maz: tikai retais spēj samaksāt par iepatikušos objektu 150—200 tūkstošus eiro. Tādēļ mēs esam par to, lai Latvijas nekustamo īpašumu tirgū būtu ārzemnieki. Viņi kaut kādā mērā ļauj pārdot objektus, kurus pārdot vietējiem būtu ļoti grūti.
Maksimumam tuvs skaits
— DNB bankai ilgus gadus ir piederējis un joprojām arī pieder viens no lielākajiem Latvijas iedzīvotājiem izsniegto hipotēkas kredītu portfeļiem. Salvus ir DNB bankas meitas uzņēmums, un tieši jūs akumulējat hipotēkas parādnieku izsolēs izliktos objektus. Vai daudz esat pārņēmuši?
— Maija sākumā Salvus bilancē bija mazliet mazāk par 1100 nekustamā īpašuma vienībām. Salīdzinot ar citu banku portfeļiem, kurām turklāt izsniegto hipotēkas kredītu apjoms ir pat mazāks nekā DNB bankai, tas nav daudz.
— 1100 ir jūsu maksimumam tuvs skaits. Vai ir iespējams, ka varētu būtiski palielināties izsolēs pārņemto nekustamo īpašumu skaits?
— Varētu pieaugt mūsu portfelī nonākušo nekustamo īpašumu kopējā vērtība, tajā pašā laikā to skaitliskais pieaugums nebūs tik būtisks. Paskaidroju: mēs gaidām vairākus lielus komerciālos objektus. Iespējams, ka izsolēs pārpirksim vairākus nekustamos īpašumus, kas padarīs mūsu portfeli dārgāku, to vērtējot no finanšu viedokļa. Taču, kopumā ņemot, to objektu skaits, kurus mēs pārņemam izsolēs, pēdējā laikā samazinās. Izsolēs daudzus objektus nopērk trešās personas.
— Vai varat raksturot šo aktivitāti ar skaitļiem?
— Izsolēs, kurās nonāk DNB bankas hipotēkas parādnieku objekti, bez mums solīšanā piedalās vēl vidēji seši dalībnieki. Atskatoties uz 2013. gadā notikušajām izsolēm, redzam, ka Salvus tajās ir uzvarējis tikai 25% gadījumu. Tas nozīmē, ka mēs esam izpirkuši tikai ceturto daļu no tiem izsolēs izliktajiem objektiem, kas ir piederējuši DNB bankas hipotēkas parādniekiem. Pārējās trīs ceturtdaļas ir nopirkušas, tā teikt, «fiziskās un juridiskās personas no malas».
Un atkal spekulanti
— Vai pircēji izrāda interesi par visu, kas izlikts izsolīšanai?
— Par to varam spriest tikai pēc tām izsolēm, kurās piedalāmies paši. Mūsu gadījumā vairumā gadījumu runa ir par mājokļiem Rīgā. Interese par šiem objektiem ir ļoti liela.
— No vietējo vai ārzemnieku puses?
— Manuprāt, no vietējo puses. Tiesa, daļa no viņiem vēlāk orientējas uz nopirktā nekustamā īpašuma pārdošanu ārzemniekiem.
— Tas ir, tirgū atgriežas spekulanti?
— Jā. Īstermiņa investori, kurus mēdz saukt par spekulantiem, atkal sāk pirkt dzīvojamos nekustamos īpašumus, ja viņiem to izdodas izdarīt par cenu, kas viņiem ir pa prātam.
— Vai mēdz būt tā, ka izsoles gaitā Salvus paceļ cenu, bet pēc tam paiet malā, tādējādi mākslīgi «spēlējot uz cenas pacelšanu»?
— Mēs nespēlējam ruleti. Pirms izsoles mēs vienmēr novērtējam, cik maksā nekustamais īpašums, cik izmaksās tā uzturēšana un kad teorētiski mēs varētu to realizēt. Ņemot vērā šos apsvērumus, tad arī nosakām maksimālo cenu, kuru esam gatavi par izsolē izlikto īpašumu maksāt. Taču situācijas spēle «Skat, šodien uz izsoli ir atnākuši desmit dalībnieki! Uzspēlēsim uz cenas pacelšanu!» nemēdz būt.
Jauno projektu portfelis
— Kas jūsu portfelī ir no jaunajiem projektiem?
— Jaunajos projektos mēs tirgojam 160—170 dzīvokļus. Vislielākais šādu dzīvokļu skaits tiek piedāvāts Zolitūdē — projektā Varavīksnes nami, Baložos — Smilšu ielā 9. Tie ir objekti, kuros kā pircēji dominē vietējie iedzīvotāji. Neliels dzīvokļu skaits tiek tirgots arī Vienības gatvē 186 un 192, Salaspilī — Zemeņu ielā. Ārzemniekus vairāk interesē kompleksā Trijādības ielā 2a un Liepājas ielas 2 atlikušie mājokļi. Nesen ieguldījām 300 000 eiro 11 dzīvokļu remonta pabeigšanai Jūrmalā Edinburgas prospektā 11. Jūnija sākumā sāksim tos tirgot par cenu, sākot no 2500 eiro/m². Kad būsim tos pārdevuši, pabeigsim dzīvokļu apdari divos citos šī Jūrmalas projekta korpusos.
Pilnu apdari veiksim arī Graudu ielas mājā. Pašlaik jaunie projekti ir tieši tas segments, kam pašlaik ir vislabākās perspektīvas.
Ārstnieciskās dūņas
— Kurus no jūsu portfelī nonākušajiem objektiem jūs raksturotu kā spilgtus un neparastus?
— Sanatorija Baldonē. Lai gan teikt «sanatorija» būtu pārspīlējums. Tagad tur ir palikušas tikai drupas — kādreizējās greznības atliekas. Taču arī pēc tām var šo to noprast. Šo objektu pārdodam kopā ar vecajos laikos mantoto leģendu par vietējo dūņu ārstnieciskajām īpašībām.
Ir vēl arī gadu desmitiem tukšojošā sanatorija Ķemeri…
— Kāpēc šādi spilgti objekti, kas padomju laikos bija ļoti pieprasīti, tagad nevienam nav vajadzīgi? Atveseļošanas virziens pasaulē taču ir ļoti populārs?
— Vietējie spēlētāji šādus medicīniskā tūrisma objektus vienkārši nespēj «celt». Mēs gandrīz piecus mēnešus organizējām sarunas ar Izraēlas investoriem par Baldones sanatorijas pirkšanu. Viņi izvērtēja visu — pat šejienes dūņu sastāvu un kvalitāti! un atzina, ka viss ir kārtībā, ka dūņas tiešām ir ārstnieciskas un to pietiktu ilgam laikam. Tomēr galu galā viņi atrada pievilcīgāku investīciju objektu. Sanatorijas pārdošanas cena ir 300 000 eiro. Taču, lai tā sāktu funkcionēt, jāiegulda ne viens vien miljons.
Vēl var pieminēt Mūkusalas 7 hektārus plašo industriālo teritoriju, kur kādreiz bija komplekss Celtniecības pasaule. Tur joprojām darbojas Latvijā pirmais akvaparks. Visi objekti šajā teritorijā ir padomju laika apbūve. Tomēr interesanti ir tas, ka no visa tā, kas nonāca mūsu portfelī, esam izīrējuši gandrīz visas telpas. Aizpildīti ir 90% platību. Manuprāt, tas liecina, ka Latvijas ekonomika attīstās.
— Akvaparku atjaunosiet?
— Tur darbojas nomnieks. Mūsuprāt, atjaunot akvaparku nebūtu lietderīgi. Mēs uz šo objektu jau skatāmies kā uz zemesgabalu, kas ir piemērots apbūvei. Tas, ka tā teritorijā darbojas akvaparks, ir tikai pluss. Kamēr investors kārtos dokumentus būvniecības uzsākšanai, viņš saņems nomas maksu. Esošā naudas plūsma palīdzēs uzturēt telpas pašreizējā stāvoklī, segs nodokļu izdevumus un pat dos nelielus ienākumus.
— Vai ilgi domājat meklēt pircēju šai teritorijai?
— Šis nekustamais īpašums mums nesagādā nekādas galvassāpes. Gruntsgabals ir ļoti labā vietā — piekrastes pirmajā līnijā līdzās Daugavai. Tā kā esam gatavi arī pagaidīt.
Vēl trīs četri gadi
— Vai DNB banka ir definējusi precīzu Salvus dzīvošanas laiku?
— Domāju, ka trīs četrus gadus vēl pastrādāsim. Varbūt arī ne gluži ar tādu pašu personāla sastāvu. Viss sāk samazināties. Mums ir dažādi scenāriji mūsu nākotnei. Visai iespējams, ka kāds izpirks uzreiz visu mūsu portfeli, un šādas sarunas jau notiek. Tomēr jāsaka, ka ne visi vēlas ņemt dzīvojamo fondu.
— Ko jūs gaidāt no nekustamo īpašumu tirgus 2013. gadā?
— Iepriecina, ka pavasaris pagāja darījumu skaita pieauguma zīmē. Šogad mēs pārdodam vidēji 30 objektus mēnesī. Tas ir vairāk nekā pagājušā gada sākumā, ko noslēdzām ar 350 pārdotiem objektiem. 2013. gadam noteiktais uzdevums ir ambiciozāks.
Divas trešās daļas darījumu ar Salvus objektiem notiek ar mākleru līdzdalību — kompānijai ar mākleriem ir noslēgti sadarbības līgumi. Vēl viena trešā daļa pircēju atnāk uz Salvus paši.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2472
