Latvijā nav sliktāk kā Vācijā
Liāna Kočetkova, Latvijas nekustamo īpašumu aģentūras RD Global direktore
Investīcijas Latvijas dzīvojamos nekustamajos īpašumos ir salīdzināmas ar investīcijām nekustamajos īpašumos Vācijā. Turklāt komercplatību vai dzīvojamo objektu iegāde Latvijā paver iespēju iegūt Eiropas Savienības valsts uzturēšanās atļauju.
Pēc pirmās iepazīšanās ar RD Global mūsu ārvalstu klienti bieži vien vaicā, vai vispār ir vērts iegādāties nekustamo īpašumu Latvijā. Atbilde uz šo jautājumu ir ļoti svarīga, lai viņi varētu pieņemt lēmumu par līdzekļu investēšanu mūsu valstī. Arī šoreiz gribu dalīties ar savām pārdomām par šo tēmu. Vispirms gan es gribētu jautājumu par investīcijām nekustamajos īpašumos aplūkot no skatpunkta: «Meklējiet ne tikai nekustamo īpašumu, meklējiet arī profesionālu nekustamo īpašumu aģentu!»
Uzticieties profesionāļiem!
Esmu pārliecināta, ka šodienas pasaules finanšu tirgu nestabilitātes dēļ un eiro un dolāra neskaidro perspektīvu laikā ieguldījumi nekustamajos īpašumos var palīdzēt saglabāt un pat palielināt investoru kapitālu. Labi un unikāli īpašumi nevar zaudēt savu vērtību tikpat jūtami kā akcijas vai citi investīciju instrumenti. Pasaules ekonomikas vēsture liecina, ka nekustamā īpašuma tirgus kāpumi un kritumi visbiežāk nesakrīt ar analoģiskiem procesiem fondu tirgos. Ilgtermiņā risks zaudēt nekustamos īpašumos ieguldītu naudu ir praktiski samazināts līdz nullei, jo, būtiski krītot cenām, īpašnieki objektus nepārdod, bet gan iznomā.
Vēlos vēlreiz skaidri norādīt, ka ir runa par pareizi izvēlēta nekustamā īpašuma iegādi. Investējot līdzekļus, nevajadzētu orientēties tikai uz īpašuma cenu. Svarīgs nekustamā īpašuma rādītājs ir, piemēram, arī tā likviditāte nākotnē. Galu galā pat dzīvokli, kas ir pirkts, lai tajā dzīvotu paši, agri vai vēlu var sagribēties pārdot. Diez vai Latvijas nekustamo īpašumu pircēji no ārvalstīm, kuri ir profesionāļi citās jomās, spēj pareizi novērtēt iegādājamā objekta perspektīvas. Toties to var izdarīt pieredzējis nekustamo īpašumu mākleris, kas diendienā strādā šajā tirgū, uzmana, kas, ko un par kādām cenām tiek pirkts un pārdots. Viņš zina, kādi objekti ir vispieprasītākie, var novērtēt nekustamo īpašumu tirgus dinamiku un reāli prognozēt tā attīstību nākotnē. Nereti viņš var piedāvāt investoram pilnīgi negaidītus piedāvājumus, kas neprofesionālim, parastam cilvēkam pat neienāktu prātā.
Akcentējot nepieciešamību uzticēties profesionāliem mākleriem, labi apzinos, cik dažāda attieksme pret šo profesiju ir Krievijā un citās NVS valstīs. Tomēr uzdrošinos ārvalstu klientiem, kas vēlas pamatīgāk papētīt Latvijas nekustamo īpašumu tirgu, apliecināt, ka lielākā daļa Latvijas profesionālo mākleru godīgi strādā un godīgi nopelna savu maizi. Kā jau pirmajā tikšanās reizē noteikt viena vai cita māklera profesionalitāti? Vienkāršākais veids - uzdodiet interesējošus jautājumus. Klausieties, cik plaša un profesionāla ir sniegtā informācija. Skatieties, cik precīzi un patiesi cilvēks atbild, cik pareizi un profesionāli uzdod jums uzvedinošus jautājumus.
Ir vērts paturēt prātā arī to, ka tas, cik plaši ir reklamēta kāda brokeru kompānija, ne vienmēr garantē, ka satiksiet profesionālu personālo mākleri. Svarīgs ir cilvēciskais faktors. Ārvalstu investoriem, kas vēlas iegādāties nekustamo īpašumu Latvijā, varu ieteikt tikai vienu - uzticieties profesionāļiem!
Praktiski padomi
Mana ilggadējā profesionālā pieredze rāda, ka ir divi galvenie iemesli, kāpēc ārvalstu investori vēlas iegādāties nekustamo īpašumu Latvijā. Pirmais iemesls - mājokļa iegāde pašu vajadzībām. Tas bieži vien tiek darīts emociju iespaidā - patīk vai nepatīk objekts. Tas var būt dzīvoklis vai māja Jūrmalā, vasarnīca Baltijas jūras vai līča krastā, dzīvoklis Vecrīgā vai Rīgas Klusajā centrā.
Otrs iemesls ir vēlēšanās saglabāt kapitālu un nopelnīt. Šādā gadījumā darījuma dominējošam motīvam (galu galā, pērkot īpašumu sev, nedrīkst aizmirst arī par likviditāti) jābūt nekustamā īpašuma perspektīvai un rentabilitātei. Pēc Imigrācijas likuma izmaiņu stāšanās spēkā vairākums mūsu ārzemju klientu vēlas iegādāties nekustamos īpašumus Latvijā, lai iegūtu patstāvīgās uzturēšanās atļauju un pelnītu, izīrējot īpašumu. Vēlos uzsvērt, ka ārvalstniekiem Latvijas patstāvīgās uzturēšanās atļaujas, kas tiek izsniegtas uz nekustamā īpašuma iegādes pamata, programmas unikalitāte ir tā, ka likumā nav atrunāts termiņš, cik ilgi uzturēšanās atļaujas saņēmējs drīkst uzturēties Latvijā. Tas ir, var ierasties Latvijā kaut vai uz vienu dienu gadā, apstiprināt īpašuma esamību, samaksāt nekustamā īpašuma nodokli un pagarināt uzturēšanās atļaujas darbību.
Pēdējos gados ir vērojama tendence, ka ārzemju klienti pērk ne tikai mājokļus, bet arī komercplatības, kuras pēc tam iznomā. Biroju pircēju uzmanību vēlos pievērst kādai niansei: Latvijā biroju tirgū visvairāk ir pieprasītas telpas ar nelielu platību. Pat tad, ja ārzemju investors pērk lielas un izremontētas biroja telpas ar skaistu ieeju un jau esošu lielu nomnieku, novērtējot telpas, ir jāapsver, vai ir iespējams sadalīt telpas atsevišķos kabinetos, ja lielais nomnieks aiziet. Jo, ja aiziet liels nomnieks, būs grūti ātri atrast jaunu nomnieku lielām platībām. Toties būs iespēja, veicot nelielu pārplānošanu, piepildīt objektu ar mazu platību nomātājiem.
Pērkot platības ielu tirdzniecībai, jāņem vērā konkrētās ielas specifika. Rīgas centrā vienā ielā tirdzniecības platības ir pieprasītas vienmēr, bet tajā pat laikā citā, burtiski 50 metrus tālāk vai tepat «ap stūri» nomnieki jāgaida ilgi, lai arī nomas maksa ir zemāka. Un rezultāts ir tāds, ka, budžeta pievilcīgumu dēļ nopērkot telpas mazāk populārā ielā, rentabilitāte būs zemāka nekā pirmajā gadījumā. Tādēļ bieži vien saprātīgāk ir iegādāties īpašumu par cenu, kas varbūt ir pat nedaudz augstāka, nekā sākotnēji bija plānots, taču perspektīvā izdevīgāku: nomnieki stāvēs rindā, lai gan esošie nomnieki aiziet nedomā.
Nevaru apgalvot, ka komerciālo nekustamo īpašumu rentabilitāte ir liela, tomēr tagad var atrast vietas, kas gadā nodrošina peļņu 7 līdz 10 procentu apmērā. Un tas ir kā likums, jo dārgāks īpašums, jo augstāka ir tā rentabilitāte. Ja veicat nopietnas investīcijas, izmantojot Latvijas banku labākos kredītu piedāvājumus, ieguldījumu rentabilitāte ir krietni lielāka. Lai ārzemnieki varētu izmantot šo finanšu instrumentu, viņiem obligāti ir vajadzīgs manis jau daudzkārt pieminētais profesionālis.
Dzīvokļu īre
Mājokļu tirdzniecība Latvijā pēdējos gados pieaug. Tradicionāli mājokļu īres tirgus nedaudz atpaliek no mājokļu tirdzniecības tirgus. Tomēr arī īres tirgus dinamikā ir vērojamas pozitīvas tendences. Jau šodien Rīgā, izīrējot dzīvokli, jūs varat nopelnīt līdz 8 procentiem gadā. Latvijas galvaspilsētā sāk veidoties kvalitatīvu īres mājokļu deficīts. Tāpēc RD Global saviem klientiem iesaka investēšanai, tā teikt, pareizo projektu dzīvokļus. Mūsu pašu objekta izīrēšanas rekords ir izīrēšana 40 minūšu laikā pēc dzīvokļa izlikšanas tirgū. 2011. gada beigās šis rekords tika pārspēts: mūsu klienta dzīvoklim īrnieku mēs atradām pirms remontdarbu pabeigšanas - vēl nebija pat pagūts uzstādīt sadzīves tehniku.
Ātri un ar lielāku rentabilitāti Rīgā tagad tiek izīrēti dzīvokļi ar nelielas platības (30-50 m2), studijas tipa vai dzīvokļi ar vienu guļamistabu, dzīvokļi jaunajos projektos noteiktos pilsētas rajonos. Kuros rajonos? Šādu informāciju klientiem var sniegt pieredzējis nekustamo īpašumu mākleris, kas katru dienu tur roku uz nekustamā īpašuma tirgus pulsa.
Tīrā matemātika
Speciāli tiem ārvalstu pircējiem, kuri nekad nav nodarbojušies ar nekustamo īpašumu biznesu, bet kuriem šķiet pievilcīgas investīcijas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū, lai nekustamo īpašumu pēc tam iznomātu, vēlos pateikt, ka ir divu veidu rentabilitāte: bruto un neto. Investējot ir jāņem vērā neto ienākums jeb tīrā peļņa, ko iegūst, atskaitot visus nepieciešamos izdevumus: nodevas, nodokļu utt. Jautājumā par ieguldījumu perspektīvām, iegādājoties Latvijā dzīvokli izīrēšanai, piedāvājam salīdzināt mūsu realitāti ar Vāciju, kuru tik ļoti ir iemīlējuši daudzi starptautiski investori. Bet, kurā valstī izdevīgāk pirkt nekustamo īpašumu, mēs neapspriedīsim. Tas būtu nekorekti. Katram pircējam ir savi argumenti. Vienkārši salīdzināsim skaitļus.
Zīmognodevu, pērkot nekustamo īpašumu Latvijā maksā vienu reizi, un tā ir 2 procenti no pirkuma cenas. Vācijā - no 3,5 līdz 5 procentiem - atkarībā no tā, kur federālajā zemē ir īpašums.
Notāra nodeva, noformējot darījumu, Latvijā ir aptuveni 150 eiro, Vācijā - no 1 līdz 2,5 procentiem no pirkuma cenas.
Maksa par mākleru pakalpojumiem Latvijā ir 3 procenti no pirkuma cenas, Vācijā - no 3 līdz 6 procentiem.
Tādējādi, visu kopā summējot, iegūst, ka, pērkot nekustamo īpašumu Latvijā, pircējam papildus nebūs jāmaksā vairāk par 5 procentiem no darījuma summas, savukārt Vācijā šis skaitlis var pārsniegt 13 procentus.
Tomēr pats pirkums veido tikai pusi no mūsu aprēķinu summas. Svarīgs nākamā īpašnieka izdevumu postenis ir nodokļu maksājumi, kā arī īpašuma uzturēšanas izmaksas.
Latvijā nekustamā īpašuma nodokļa izmaksas ir šādas: nekustamā īpašuma nodoklis - 0,2 līdz 0,6 procenti gadā atkarībā no objekta kadastra vērtības (tā tradicionāli ir krietni zemāka nekā tirgus vērtība) un zemes nodoklis - 1,5 procenti. Vācijā īpašnieki maksā no 0,98 līdz 2,84 procentiem no īpašuma novērtējuma vērtības.
Peļņas nodoklis Latvijā ir 9 līdz 25 procenti - atkarībā no nomātāja izvēlētās nomas organizācijas sistēmas. Vācijā šīs nodoklis ir no 14 līdz 43 procentiem.
Komunālos maksājumus un ar īpašuma apsaimniekošanu saistītās izmaksas Latvijā, kā likums, sedz īrnieks, bet Vācijā tie ir īpašnieka izdevumi.
Ja ārvalstnieks izmantos nekustamā īpašuma pārvaldīšanas kompānijas pakalpojumus, tas viņam izmaksās 10 līdz 20 procentus no nomas vai īres maksas, plus santehniķa, elektriķa un citu speciālistu pakalpojumu apmaksa, ja rodas vajadzība pēc šādiem pakalpojumiem. Tam vēl var pieskaitīt vienreizēju maksājumu gadā 200 eiro apmērā par ikgadējās īpašnieka nodokļu deklarācijas aizpildīšanu. Vācijā pārvaldības pakalpojumu uzņēmuma darbība kopā ar nodokļu konsultantu, būvnieku, juristu un citu pakalpojumi īpašniekam izmaksās 30 līdz 40 procentus no ieņēmumiem, kas gūti iznomājamajā vai izīrējamajā objektā.
Apkopojot visu iepriekš minēto, konstatējams, ka REĀLĀ tīrā peļņa no nekustamo īpašumu izīrēšanas/iznomāšanas Latvijā un Vācijā ir gandrīz vai līdzvērtīga. Tomēr Vācijas mazumtirgotāji savās reklāmās vienmēr runā par gada rentabilitāti 7 līdz 8 procentu apmērā. Patiesībā pēc visas obligātās izmaksu segšanas investora peļņa ir tikai 3 līdz 4 procenti gadā. Vēl piebildīšu, ka, ja ir vēlēšanās, ārzemnieks, kas Latvijā ir nopircis dzīvokli, var arī nepiesaistīt apsaimniekošanas kompāniju un patstāvīgi kontrolēt naudas plūsmu, veikt nepieciešamos maksājumus, izmantojot Latvijas internetbanku, jo visas Latvijas vadošās bankas tiešsaistes pakalpojumus sniedz arī krievu valodā.
P.S. Atgriežoties pie jautājuma par ieguldījuma pievilcību Latvijas nekustamajos īpašumos, sapratīsim, ka skaitļi ir bezkaislīgi. Ja Latvijas nekustamo īpašumu rentabilitāte ir pielīdzināma Vācijas rādītājiem, kāpēc gan investoriem neizvēlēties mūsu valsti?
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2184
