Kāds tam sakars ar investīcijām?
Ārzemniekus, kas pērk Latvijas nekustamos īpašumus, nepamatoti sauc par investoriem. Latvijai ir pienācis laiks sākt domāt par investoru piesaistīšanu reģionos un pārtraukt kropļot atsevišķus vietējā nekustamo īpašumu tirgus segmentus. Tā uzskata Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas valdes priekšsēdētājs un uzņēmuma Eiroeksperts īpašnieks Vilis Žuromskis.
Viņš brīdina arī ārzemniekus, kas apsver dzīvokļa iegādi, – Rīgas centrā saprātīga ir cena, kas nepārsniedz 3500 eiro/m².
Neskaidrā terminoloģija
m2: Nekustamie īpašumi un ekonomika ir savstarpēji saistīti jēdzieni. Latvijas ekonomika pašlaik ir iegājusi visai nenoteiktā attīstības posmā, vai pat sarežģītā posmā. Krimas notikumi un Eiropas Savienības reakcija uz tiem, kā arī rubļa kursa krišanās padara visai ievainojamu Latvijas ekonomiku, kuras atsevišķas nozares ir cieši saistītas ar Krieviju. Jūsu uzņēmums nodarbojas arī ar biznesa aktīvu novērtēšanu. Kā jūs vērtējat Latvijas ekonomikas nākotnes perspektīvas? Vai ir kaut kas, par ko būtu jāsatraucas?
– Ja būtu ieviestas vēl stingrākas ekonomiskās sankcijas pret Krieviju, tas varētu ļoti būtiski ietekmēt mūsu valsts ekonomiku. Patiešām, lielākā daļa Latvijas pārtikas un vieglās rūpniecības, ostu, dzelzceļa un autotransporta uzņēmumu ir atkarīgi no Krievijas pasūtījumiem. Latvijas ekonomikai no nopietnas lejupslīdes izdosies izvairīties tikai tad, ja Krievijas, Ukrainas un Eiropas Savienības problēmu kamolu pārtrauks tīt. Ja pēc Krimas no Ukrainas tiks atdalīts kāds tās austrumu rajons, sāksies haoss, kas ietekmēs arī mūs. Tas nav vajadzīgs ne mums, ne arī kādam citam. Cerēsim, ka viss normalizēsies un ka Latvijas ekonomika tiks galā ar šo izaicinājumu.
m2: Vai pēdējā gada laikā investori bieži ir vērsušies jūsu uzņēmumā, lai saņemtu uzņēmējdarbības Latvijā vai biznesa aktīvu novērtējumu?
– Novērtējumu ir vēlējušās saņemt lielas Krievijas un Lietuvas kompānijas. Piemēram, mums pasūtināja veikt liela starptautiska medikamentu tirdzniecības uzņēmuma Baltijas meitas uzņēmumu novērtējumu. Tomēr pamatā mūsu darbs ir saistīts ar uzņēmumu pašu kapitāla novērtēšanu saistībā ar to paplašināšanu vai restrukturizāciju. Aktīvu novērtēšanas darbu lielākā daļa, diemžēl, tiek saņemta no maksātnespējas administratoriem, tas ir, saistībā ar bankrotējušiem uzņēmumiem. Gadījumu, kad ārzemju investori lūdz novērtēt biznesu, kuru nodomājuši iegādāties, ir maz.
Gribu piebilst, ka, manuprāt, ārzemnieki, kas iegādājas Latvijas nekustamos īpašumus, nav nekādi investori. Viņi nerada darbavietas, nedod Valsts kasei nekādus citus papildu nodokļu ieņēmumus, izņemot valsts nodevu, kas jāmaksā par darījumu. Tad jau arī vietējos iedzīvotājus, kas nopirkuši mājokli savām vajadzībām, var lepni saukt par investoriem. Vai šādā gadījumā ir kāda starpība starp vietējiem un ārzemniekiem? Nekādas! Viņi visi veic visparastākos pirkšanas pārdošanas darījumus.
Ir pavisam kaut kas cits, ja ārzemnieks nopērk daudzdzīvokļu māju vai kādu komerciālu kompleksu, kā tas notika, piemēram, Rīgā ar īpašumu Lāčplēša ielā 7. Krievijas pilsonis nopirka daudzdzīvokļu māju un rekonstruēja to, nodrošinot vietējiem būvniekiem darbu vismaz uz gadu. Arī nodokļus viņš samaksāja.
m2: Tomēr Rīgas centrā un Jūrmalā dzīvojamo māju būvniecība un rekonstrukcija atsākās tieši tādēļ, ka bija ārzemnieki, kas mājokļus pirka.
– Es to neapstrīdu. Bet nevajag ārzemniekus, kas pērk īpašumus Latvijā, saukt par investoriem. Runa ir par terminoloģiju. Viņi nav investori. Tajā pat laikā tas nenozīmē, ka man ir negatīva attieksme pret to, ka viņi saņem termiņuzturēšanās atļaujas jeb TUA. Šim procesam ir konkrēts pozitīvais aspekts, lai gan Latvijai pati investīciju programma nav tik laba, kā varētu vēlēties. Tā, no vienas puses, ļauj mūsu līdzpilsoņiem norēķināties par banku kredītiem, nodrošina darbu būvniekiem un ietekmē tirdzniecību ar mēbelēm un sadzīves tehniku. Taču, no otras puses, vai tas viss nesīs mūsu valstij dividendes ilgtermiņā? Jautājums paliek atklāts. Turklāt, ne viss darījumos ar nekustamajiem īpašumiem notiek caurredzami. Ne visi no tiem atbilst līgumos norādītajām summām – nereti tās ir lielākas par objekta reālo vērtību.
Es gribu, lai investori domātu par savu ražošanas aktīvu pārcelšanu uz Latviju, tādējādi nodrošinot konkrētu labumu ekonomikai.
Vēlmes un realitāte
m2: Vēlēties var daudz ko. Tomēr realitātē lielais ārzemju bizness un vēl jo vairāk – ražošanas bizness uz mūsu valsti netiecas. Mēs neesam tā vieta, kur būtu izdevīgi izvietot uzņēmumus.
– Šo apgalvojumu grūti apstrīdēt. Kad runājam par investoriem, ir jāsaprot, par ko tieši ir runa. Par tiem, kas var ieguldīt miljonu eiro? Desmit miljonus eiro? Vai par tiem, kuri var investēt 300 līdz 400 miljonus? Ir absolūti skaidrs, ka ne tikai Latvija, bet arī viss Baltijas reģions maz interesē lielos starptautiskos investīciju fondus, kas spēj akumulēt daudzus simtus miljonus eiro. Lietuviešiem bija vienīgi naftas terminālis Butiņģē un tagad arī sašķidrinātās gāzes terminālis. Un viss… Patiešām lieliem investoriem mums nav nekā, ko piedāvāt. Vēl jo vairāk, lai tas nestu arī peļņu. Varētu domāt par Jūrmalas piekrastes attīstīšanu, par Latgales projektiem… Tomēr ar šādu investīcijas plānu izstrādi un ieviešanu Latvijā neviens nenodarbojas. Starptautiskie investori nevēlas tērēt laiku un spēkus sīkumiem – 10–15 miljonus eiro vērtiem projektiem. Viņu interešu zona parasti beidzas pie Polijas un Lietuvas robežas. Lielajiem investoriem ir vajadzīgs pavisam cits ieguldījumu un atdeves plašums.
Vienīgais virziens Latvijas nekustamo īpašumu jomā, kas ārzemniekus kaut cik interesē, ir daudzdzīvokļu māju būvniecība vai Rīgas centra veco māju pilna rekonstrukcija. Tie, kuri ienāk šajā biznesā, cer uz gada rentabilitāti 8 līdz 10% apmērā. Tie ir Krievijas, Kazahstānas, Ukrainas un vēl arī Somijas, Igaunijas un Lietuvas pilsoņi. Skandināvijas bagāto uzņēmēju šo investoru vidū nav.
Tie, kuri investē būvniecībā un rekonstrukcijā, cer tieši uz ārzemniekiem, kurus interesē TUA iegūšana un kuru reālā pirktspēja daudzkārt pārsniedz vietējo pircēju pirktspēju. Diemžēl TUA informatīvo fonu nemitīgi papildina negatīvas ziņas. Lūk, Latvijas valdībai ir deleģētas tiesības, ka vajadzības gadījumā var uz gadu apturēt TUA izsniegšanu noteiktu valstu pilsoņiem. Valsts nosaukums tieši nav minēts, taču ir skaidrs, ka runa ir par Krieviju.
Es uz šīm ziņām nereaģētu tik slimīgi, jo uz tuvojošos vēlēšanu fona notiek Latvijas iekšējā politiskā spēle. Mums no tā nekļūs nedz labāk, nedz arī sliktāk. Jautājumu par TUA risinās vēl ilgi.
m2: Naudai patīk miers un stabilitāte. Jūs pats atzīstat, ka lielos investorus Latvija nepiesaista. Tajā pašā laikā Latvijā notiek pretdarbība produktam, kas piesaista ārzemniekus. Un visi šie paziņojumi par draudiem mūsu valstij no Krievijas puses?! Latvija ir NATO dalībvalsts! Vai tiešām valsts vadība apšauba Ziemeļatlantijas alianses militāro varenību un politisko gribu? Tiešām jāvaicā, kāpēc mēs tur vispār iestājāmies? Kāpēc tiecamies izpildīt prasību par 2% no IKP novirzīšanu militārajām vajadzībām?
– Šos jautājumus uzdodiet politiķiem. Runājot par TUA, esmu par to, lai mums būtu saprātīga un pārdomāta politika, kas ļautu piesaistīt investīcijas ne tikai Rīgai, bet arī reģioniem. Ir jārada apstākļi, lai uzņēmēji vēlētos ieguldīt naudu tajā pašā Latgalē, lai tur tiktu radīti kaut vai nelieli, bet tādi uzņēmumi, kas nodrošinātu vietējo iedzīvotāju nodarbinātību. Mums reģionos ir jāveido speciālas ekonomikas zonas, kurās darbotos nodokļu atlaides, kur zemniekiem tiktu subsidēta tehnikas iegāde utt., – lai būtu jēga strādāt. Bet Latvijā pēdējos četrus gadus mēs to vien darām, kā nemitīgi „savelkam ciešāk jostas” un ekonomējam, nedomājot par savu attīstību. Investoru piesaistīšanas programma ir jāvērš citā virzienā. Tas, ka kāds Krievijas šovbiznesa pārstāvis ir nopircis Jūrmalā dzīvokli, mums nerada nekādu lielo ieguvumu.
Riskanto pirkumu zona
m2: Runājot par nekustamo īpašumu jomu konkrētāk, vai jums nešķiet, ka Rīgā un Jūrmalā veidojas jauns „cenu burbulis”? Vai cenas robežās no 5 000 līdz 10 000 eiro/m² atbilst normālam cenu līmenim Latvijā?
– Jūsu minētās cenas ir nepamatotas. Tie ārzemnieki, kuri pērk šādus nekustamos īpašumu, rada paši sev riskus. Vēlāk, ja tas būs nepieciešams, pārdot šādus īpašumus par tādu pašu cenu būs grūti. Ārzemnieki mierīgi uztver mūsu cenas. Salīdzinot ar Maskavas vai Astānas cenām, tās šķiet zemas. Tikai atšķirība ir tā, ka tur potenciālo pircēju ir daudz, bet pie mums – pircējs jāmeklē. Un tie nebūs vietējie iedzīvotāji.
m2: Kāds cenu līmenis īpašumiem Rīgas centrā, jūsu-prāt, būtu saprātīgs?
– Līdz 3500 eiro/m².
m2: Un Jūrmalā?
– Jūrmalas nekustamo īpašumu cenu veidošana man vispār ir nesaprotama. Par to naudu, ko ārzemnieki tērē mājokļa pirkšanai Jūrmalā, var nopirkt lielisku villu Spānijā vai Maijami.
m2: Bet varbūt mēs vienkārši neapzināmies visas Latvijas vērtības?
– Pie mums nav karsts. Latvijā ir jauka, skaista un zaļa daba. Es pats pirktu īpašumus tajos mūsu valsts reģionos, kur ir daudz ezeru, kur ir skaisti, kur visapkārt ir zaļš, miers un klusums un kur ir adekvāta cena. Pirkumi, kuri maksā 5000 līdz 7000 eiro/m², – kā jau teicu, ir riskanti.
m2: Interesanti, kādu visaugstāko kvadrātmetra cenu jums ir gadījies redzēt novērtējumos?
– Teikšu tā: ne vienmēr lieli skaitļi, kas dažreiz figurē vērtējumos, liecina par labu novērtētāja darbu.
Apzagt valsti?
m2: Mākleri moži ziņo, ka palielinās interese par noliktavu un ražošanas telpām.
– Tā palielinās tikai vienā vietā – galvaspilsētā. 50–60 kilometru attālumā no Rīgas ir lērums nevienam nevajadzīgu ražošanas telpu. Taču visvairāk mani šobrīd pārsteidz situācija ar biroju telpām Rīgā – šim biznesam tuvākajos gados nav nekādu pozitīvu perspektīvu.
m2: Kāpēc tā?
– Tāpēc, ka ierēdņi nevis veicina šā tirgus attīstību, bet, tieši otrādi, to kropļo un grauj. Kādēļ vajadzēja būvēt Mežaparkā jaunu Valsts ieņēmumu dienesta ēku? Kāpēc valsts nevēlas piedalīties biroju ēku izsolēs. Vecrīgā ir tukšas piecu Latvijas lielāko banku biroju ēkas, kuru kopplatība ir 22 000 m². Kādēļ vajadzēja būvēt? Un kas notiks ar telpām, ko pametīs VID darbinieki, kas pārcelsies uz Mežaparku? Vai kāds to ir aprēķinājis? Valstij nav tai piederošo īpašumu ilgtermiņa attīstības un uzturēšanas programmas. Kāpēc tas tā notiek? Viens no iemesliem ir tas, ka mūsu ierēdņu darba samaksas apmērs ir atkarīgs no padoto skaita. Tas tā ir jau otro gadu desmitu. Jo vairāk padoto, jo lielāka priekšnieka alga. Katrs ierēdnis cenšas pamatot, kāpēc vajadzīgs vēl kāds darbinieks. Viņu skaits palielinās, un tiek paziņots par nepieciešamību strādāt jaunās telpās. Latvijā nav nevienas institūcijas, kas kontrolētu, cik daudz un uz kāda pamata valsts ierēdņi pieprasa papildu telpas. Politiķi nevēlas domāt kā valstsvīriem pienāktos. Aizpildot tukšās ēkas galvaspilsētas centrā, varētu uzlabot pilsētvidi, un Valsts kase papildus saņemtu nodokļu ieņēmumus no nomas. Valsts pati grauj biroju pārdošanas un nomas biznesu. Paskatieties, cik Rīgā ir daudz tukšu un sagrautu ēku! Daļa no tām pieder banku struktūrām. Valsts tās varētu izpirkt, savest kārtībā un izvietot tajās savus ierēdņus. Bet nē! Vajag jaunas! Kāpēc? Varbūt tāpēc, lai apzagtu valsti? Par telpu nomu Mežaparkā bija nodomāts maksāt nomu pēc likmes, kas vairāk nekā divas reizes pārsniedz tirgus likmi! Par kādu pareizu valsts un budžeta līdzekļu sadalījumu var runāt?! Nebūšu pārsteigts, ja tuvākajos gados Latvijas Republikas Finanšu ministrija piekritīs kārtējās jaunas biroju ēkas būvniecībai ierēdniecības vajadzībām.
m2: Vai tādu pašu politiku īsteno arī Rīgas dome, kas būvē jaunas sociālās mājas?
– Sociālās mājas ir kaut kas cits, jo tās ir paredzētas dzīvošanai. Tām ir jāatbilst noteiktām prasībām. Ne vienmēr vecās daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas var pārbūvēt, pielāgojot tās prasībām, kas noteiktas sociālajām mājām, – ir jābūt liftiem, kāpņu telpām jābūt pielāgotām invalīdu vajadzībām. Tas ir daudz sarežģītāk. Tomēr, protams, arī galvaspilsētas pašvaldības valdījumā ir nekustamie īpašumi, kurus varētu izmantot saprātīgāk un racionālāk.
Tur, kur ir labi
m2: Vai Latvijas nekustamo īpašumu tirgū ir segmenti, par kuriem varētu teikt, ka tajos viss ir labi?
– Ļoti liels pieprasījums ir pēc lauksaimniecībā izmantojamās zemes un mežiem – vispirms jau Jelgavas, Bauskas un Tērvetes novadā. Piedāvājumu skaits ir minimāls, un kaut ko nopirkt ir grūti. Savukārt Daugavpils apkārtnē jūs atradīsit daudz pamestu un nekoptu zemesgabalu.
m2: Kad pieprasījuma vilnis varētu nonākt līdz šai zemei?
– Kad parādīsies programma zemkopju piesaistīšanai
Daugavpils reģionam. Vēl starp Latvijas nekustamo īpašumu tirgiem, kas darbojas, var minēt Rīgas dzīvokļu tirgu un 200 000 eiro vērto privātmāju tirgu.
m2: Kā jūs vērtējat cenu celšanos galvaspilsētas jaunajos mājokļu projektos?
– Analītiķi uzskata, ka, salīdzinot ar citiem reģioniem, Rīgas jauno dzīvokļu cenās vēl var pakāpties. Ir rezerve. Kas to pirks? Protams, parādīsies jauna potenciālo pircēju paaudze. Tiesu izpildītājiem un maksātnespējas administratoriem ir uzradusies nauda, arī vidējā līmeņa valsts ierēdņi par dzīvi nesūdzas. Viņi var atļauties uzlabot dzīves apstākļus. Bet vai viņi patērēs visu piedāvājumu? Kādu vēl profesiju pārstāvji formēs piedāvājumu?
Jaunajā būvniecībā ir svarīgi, par kādu naudu tiek būvēts un kāda ir darba kvalitāte. Mans uzņēmums nesen atteicās novērtēt kāda īpašuma tirgus vērtību. Novērtējuma pasūtītājs atnesa līgumu, kurā bija teikts, ka darbuzņēmējs apņemas uzbūvēt daudzdzīvokļu māju, kā saka „līdz atslēgām”, par 550 eiro/m². Visiem mūsu būvniecības ekspertiem ir zināms, ka kopā ar projektēšanas un būvuzraudzības izdevumiem daudzdzīvokļu māju lētāk par 1000 eiro/m² Latvijā nevar uzbūvēt, protams, ja tiek maksāti nodokļi. Interesanti, kam un kā bija domājis maksāt nodokļus tas, kurš apsolīja uzbūvēt daudzdzīvokļu māju par 550 eiro/m²?
m2: Vai jums savā praksē ir gadījies saskarties ar Latvijas nekustamā īpašuma objektu vērtības noteikšanas problēmām? Vai tas notiek caurredzami un saprotami?
– Ar aprēķinu metodiku nekādu problēmu nav. Pēdējos divus gadus banku struktūrām piederošo nekustamo īpašumu novērtēšanā dominē ienesīguma metode. Tas ir, nekustamā īpašuma vērtība tiek salīdzināta ar iespējamo naudas plūsmu, ko varētu iegūt, nekustamo īpašumu izīrējot. Ja tiek lūgts novērtēt, izmantojot divas metodes, tad otra ir raksturlielumu salīdzināšanas metode. Šādā gadījumā novērtējuma vērtību aprēķina, ņemot vērā darījumus ar analoģiskiem objektiem.
No mūsu biznesa jaunumiem: šā gada septembrī tiks apstiprināti Ministru kabineta noteikumi, kas paplašinās mūsu darbības jomu un noteiks prasības gan novērtētāja, gan viņa palīgu kvalifikācijai. Pēdējos piecpadsmit gadus Latvijā novērtēšanas jomā strādājošo skaits ir gandrīz nemainīgs – aptuveni 100 speciālistu un apmēram 150 viņu palīgu.
Labāk bez kredīta
m2: Kas, jūsuprāt, gaida Latvijas nekustamo īpašumu tirgu tuvākajā nākotnē?
– Domāju, ka tuvākos trīs gadus daudzmaz normāli darījumi notiks tikai dzīvokļu segmentā. Tas ir, ja neņem vērā darījumus ar lauksaimniecībā izmantojamo zemi un mežiem. Tagad un arī turpmāk būs grūti pārdot lielas biroju ēkas un rekonstruējamus objektus. Biroju telpu nomas likmes negarantē projektu attīstītājiem atmaksāšanos pat desmit gadu laikā pēc jauno projektu pabeigšanas. Runājot par veciem ražošanas kompleksiem, – tos lētāk ir nojaukt nekā mēģināt pielāgot modernām ražošanas tehnoloģijām.
Tādēļ mana prognoze ir šāda: tuvākajā nākotnē nekustamo īpašumu jomā nekādas augšupejas nebūs. Šāds secinājums izriet, ņemot vērā pasaulē notiekošos procesu un to, cik uzmanīgas un piesardzīgas ir bankas kredītu izsniegšanas jautājumos.
m2: Jūsuprāt, bankas kreditēšanu ziņā joprojām ir piesardzīgas?
– Ko citu lai domā, ja bankas, izsniedzot kredītus, pieprasa laulātā un pilngadīgo bērnu galvojumu? Šādos apstākļos dzīvokli labāk īrēt nekā ņemt bankā kredītu tā iegādei.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2588
