Jūrmalu pazudinās alkatība?
Romāns Golubevs, 13.06.2012
Šī vasara daļai Jūrmalas dzīvojamo nekustamo īpašumu pārdevēju var kļūt par zudušo vasaru — daudzi no viņiem neko nepārdos, vai arī darba rezultāti būs krietni sliktāki nekā pagājušajā gadā. Skeptiskās prognozes pamatā ir pārmērīgi uzpūstās objektu cenas.
Aizvadītais pavasaris jau ir pateicis priekšā, ka apartamentu bez apdares piedāvājums par 4000—5000 eiro/m2 nerod atsaukšanos lielākajā daļā potenciālo pircēju. Tas pats attiecas arī uz privātmāju neadekvātajām cenām.
Nepamatotas gaidas
Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus jau sen vairs nav Latvijas iekšējais tirgus. Galveno pieprasījumu Jūrmalā nosaka ārzemnieki. Piemēram, Latvijas galvenā kūrorta līča piekrastes posmā no Lielupes līdz Mellužiem līdz pat 90 procentiem tajā veikto darījumu ir noslēguši ārzemnieki. Tieši ārzemnieki bija tie, kuri burtiski «izvilka» Jūrmalas dzīvokļu tirgu no krīzes dziļumiem: tikai jaunie uzturēšanās atļauju pretendenti pēdējo divu gadu laikā vien Jūrmalā ir iegādājušies vairāk nekā 350 mājokļu (pretendēt uz uzturēšanās atļaujas piešķiršanu var, arī iegādājoties nekustamo īpašumu, kas atbilst noteiktiem kritērijiem). Un bija arī ārzemnieki, kuriem uzturēšanās atļaujas iegūšana, iegādājoties īpašumu, nebija pašmērķis, un viņi tos iegādājās, tā teikt, pašu nekustamo īpašumu dēļ.
Pieaugošā pieprasījuma dinamika nekavējoties iespaidoja Jūrmalas mājokļu tirgu. Vispirms tika uzsākta «treknajos» gados uzbūvētā, bet krīzes maksimuma periodā nepieprasītā mājokļu fonda izpārdošana. Šie mājokļi nu bija kļuvuši krietni lētāki. To realizācijas gaitā sāka paaugstināties cenas, un iepriecinošā aina motivēja projektu attīstītājus darboties tālāk: kūrortu pārņēma jauns būvniecības bums. Pagājušā gada beigās Jūrmalas centrālajā daļā dažādā gatavības stadijā bija vairāk nekā 20 jaunu daudzdzīvokļu projektu.
«2010.—2011. gadā nekustamos īpašumus Latvijā pirka galvenokārt ļoti turīgi Krievijas iedzīvotāji — politiķi, uzņēmēji, mākslinieki un lielu kompāniju augstākā līmeņa vadītāji. Ceram, ka nākamie, kas pie mums brauks, būs tā sauktie Krievijas un citu NVS valstu vidusslāņa pārstāvji,» sarunā ar raksta autoru pagājušā gada vasaras beigās un rudens sākumā sapņaini sprieda viens otrs no Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus spēlētājiem. Cenu kāpuma pozitīvā līkne iesildīja dvēseli un zīmēja krāšņas perspektīvas. Jūrmalas jauno projektu attīstītāji un arī privātmāju īpašnieki uzskatīja to par pietiekamu argumentu, lai noteiktu jaunas — augstākas cenas. Rezultāts ir tāds, ka Jūrmalas centrālajā daļā par līča pusē esošo kotedžu (tas ir krievu pircējiem pievilcīgākais Jūrmalas rajons) šodien netiek prasīts vairāk par vienu miljonu eiro, bet atrast dzīvokli piekrastes pirmajā līnijā lētāk par 3 600 eiro/m2 vispār nav iespējams. Un arī tad šāds dzīvoklis būs ar kailām sienām — ar tā saukto pelēko apdari.
«Loti daudz ir „ekskursantu”, kuriem nekustamo īpašumu demonstrācijas beidzas bez rezultātiem: cilvēki aiziet un vairs neatgriežas,» jau kopš šī gada aprīļa godīgi atzīst Jūrmalas mākleri. Par kūrorta mājokļu tirgus pārkaršanu zināmā mērā liecina arī īres mājokļu tirgū notiekošais vasaras periodā. Jūrmalas un Rīgas viesnīcas pašlaik ziņo, ka 90 līdz 100 procenti numuru ir rezervēti jūlijam un augusta pirmajai pusei. Jūrmalas privātajā sektorā stāvoklis nav tik iepriecinošs. «Pagājušā gada aprīlī es noslēdzu gandrīz divus desmitus Jūrmalas dārgo māju īres līgumu, bet šogad — tikai piecus,» tā viens no Jūrmalas mākleriem sarunā ar žurnāla m2 un portāla varianti.lv žurnālistu raksturoja īrnieku aktivitāti. Pēc kāda cita mūsu sarunas biedra teiktā, tie ārzemnieki, kuri vēl pagājušajā gadā īrēja kotedžu par 8 līdz 10 tūkstošiem eiro mēnesī, šogad lūdz sameklēt kvalitātes ziņā tādu pašu piedāvājumu, bet ne dārgāku par 5 līdz 6 tūkstošiem eiro mēnesī. To, ka apmierinošu piedāvājumu varētu neatrast, viņi uztver ļoti mierīgi: viņi nevēlas pārmaksāt un apgalvo, ka par to pašu naudu atpūtīsies Itālijā, Spānijā, Grieķijā vai Bulgārijā.
Kur tad nu vēl augstāk!
«Tas, ka cenas ir cēlušās, ir absolūti normāli. Tā īpašnieki dara katras vasaras sākumā: viņiem uzrodas nesavaldāmas fantāzijas. Viņi gaida, ka sāksies «pļauja», lai tad saņemtu visu, par ko sapņojuši. Un tikai tad, kad jau tuvojas rudens, un tā arī nav sagaidīts neviens darījums, viņi sāk nolaisties no mākoņiem uz zemes un pazemina cenas. Šī gada problēma ir tā, ka Jūrmalas cenas, ko ziemas un pavasara periodā «mākslīgi uzpūta», pirms tam jau tāpat bija augstas. Tās jau arī nav domātas ikvienam pircējam. Nokārtot darījumu tagad — tas ir milzīgs darbs. Daudzi Krievijas klienti Latvijā nav pirmo reizi. Informācija par tirgu viņiem ir. Viņiem ir grūti paskaidrot un pamatot esošās cenas,» atzīst kompānijas RD Global Pārdošanas daļas vadītāja Žanna Stupina.
Jūrmalas līča piekrastes pusē apartamentus piedāvā par 3 600 līdz 7 000 eiro kvadrātmetrā. Ir arī ekskluzīvāki piedāvājumi jaunajos projektos — par 8 000 eiro kvadrātmetrā. Upes pusē, kas pircēju vidū nav tik populāra, dzīvokļi ir pieejami par 2 200—3 000 eiro kvadrātmetrā.
«Pats trakākais Jūrmalas tirgum ir tas, ka potenciālie klienti ir, bet darījumi notiek reti. Izdzirdot cenu, daudzi klienti pat nemēģina paust savu viedokli. Turpretī lielākā daļa īpašnieku tic, ka viņu objekti maksā tik, cik viņiem šķiet,» ir apbēdināts kompānijas Real Estate Jurmala īpašnieks Igors Daņiļēvičs. Viņš turpina: «Jā, Jūrmalā ir vairāki apartamenti un mājas, kas ir labā vietā, kam ir konkurences priekšrocības un kas tiešām maksā dārgi. Bet kāpēc uz šīm cenām orientējas citi? Par parastiem un viduvējiem objektiem prasa kā par ekskluzīvu objektu! Es saviem darbiniekiem nu jau pieprasu: «Mainiet attieksmi pret tirgu! Neejiet īpašnieku pavadā!» Ja kāds grib par savu nekustamo īpašumu miljonu eiro, bet pārdot to saprātīgā trīs līdz sešu mēnešu termiņā var tikai, nosakot cenu 600—700 tūkstošu eiro apmērā, tad nesaprotu, kāda ir jēga ņemt šādu objektu realizācijā. Tā ir tukša laika šķiešana. Ir plašs Jūrmalas daudzdzīvokļu projektu un privātmāju slānis, kas cenai uzliek papildu 20 līdz 30 procentus un paskaidro: «Ja kas, vēlāk cenu nolaidīšu.» Vai mēs esam Austrumu tirgū?! Tā Eiropā nestrādā! Atlaides mēdz būt no 5 līdz 10 procentiem, ne vairāk. Eiropā cenai jāatbilst tirgus cenai, kuru nosaka profesionāls speciālists un kas ļauj pārdot nekustamo īpašumu normālā termiņā.»
Lielākās daļas Jūrmalas daudzdzīvokļu projektu nelaime ir tā, ka tie netiek būvēti konkrētai mērķa auditorijai. Savukārt lielākā daļa potenciālo pircēju, kas vēlas nopirkt apartamentus līča pusē, nav gatavi par tiem maksāt vairāk kā 300 līdz 350 tūkstošus eiro. «Vēl ziemā, kad es runāju par to, ka lielākā daļa Jūrmalas jaunbūvju ir pārvērtētas par 20—30 procentiem, es ieklausījos iekšējās izjūtās. Tagad esmu pārliecināts, ka tirgus ir pārkarsis par 30 procentiem un saziņa ar ārzemju pircējiem šo pārliecību tikai apstiprina,» stāsta Igors Daņiļevičs. Piekrastes pirmajā līnijā esošo projektu cenas vairumā gadījumu ir 4 000 līdz 5 000 eiro/m2. Turklāt par to jūs saņemat kailas sienas. Ņemot vērā remontu un mēbeles, jāpierēķina vēl vismaz 1 000 eiro/m2. Un ņemiet vērā, ka pircējam tam visam jātērē arī savs laiks. Beigu beigās tie ir vairāk nekā 5 000 līdz 6 000 eiro/m2. Taču lielākā daļa mūsu klientu ir gatavi izskatīt iespēju iegādāties objektus, kuru platība ir 90 līdz 100 m2 un kuriem ir veikta pilna apdare. Jūrmalas piekrastes pirmajā līnijā neko tādu, kas nebūtu dārgāks par 4 000 eiro/m2, tirgus nepiedāvā. Tādēļ domāju, ka tad, ja cenas paliks šī pavasara līmenī, daudzi objekti tā arī paliks nepieprasīti, pat esot atpūtnieku pieplūdumam.
Svešā kabatā
Visai dziļdomīga situācija ir vērojama Jūrmalas apbūvei piemērotu un ar labu attīstības potenciālu apveltītu gruntsgabalu tirdzniecības segmentā. To pārdevēji, tēlaini sakot, lien investoru kabatā. Kā to dara? Gruntsgabala cenu viņi nosaka, ņemot vērā peļņu, ko investors varēs nopelnīt, nākotnē pārdevis dzīvokli mājā, kas tiks uzbūvēta uz šī gruntsgabala! Savos aprēķinos viņi orientējas uz tiem pašiem 4—5 tūkstošiem eiro/m2 un cenšas pārliecināt potenciālo klientu: Redz, cik daudz tu nopelnīsi, tā kā maksā ragā!» Investori šādu rīcību nesaprot un pilnīgi pamatoti iesaka šādiem “biznesmeņiem” pašiem nodarboties ar būvniecību, ja jau šāds plāns ir tik lielisks un atnesīs tādu peļņu, vai arī iesaka vispār nepiedāvāt gruntsgabalu pārdošanai.
«No privātmājām Jūrmalas centrālās daļas labākajās vietās pārdoti tiek tie objekti, kuru cena ir adekvāta,» kopainas raksturojumu turpina kompānijas MC Real īpašnieks Aleksandrs Cikunovs. Cik vien vēlies, var studēt piedāvājumus ar skaistiem skaitļiem. Patiesībā cenas diktē nevis pārdevēji, bet tieši pircēji. Tas ir tāpat, kā ar automobiļiem. Tu to esi nopircis par 30 000 eiro, bet pēc pieciem gadiem tās standarta cena būs 15 000 eiro. Ņemot vērā kādus uzlabojumus vai papildu aprīkojumu, tā var būt par pāris tūkstošiem augstāka. Taču kāpēc fantazēt, ka varēs pārdot to par 25 000? To varēs pārdot tikai tad, ja piedāvājums būs tuvu tirgus cenai. Līdzīgi ir ar māju: ja tā maksā vienu miljonu eiro, kāpēc to izlikt pārdošanai par diviem miljoniem? Un šādu gadījumu ar «uzpūstu cenu» Jūrmalas tirgū šodien ir turpat 90 procentu pārdošanai nodomātu objektu. To īpašnieki savus objektus nepārdod, bet izklaidējas, uzjautrinoties par pašu procesu. Ja tiešām vēlies pārdot māju kaut vai gada laikā, tai ir jānosaka reāla tirgus cena,» ir pārliecināts Aleksandrs Cikunovs.
Žurnāla m2 un portāla varianti.lv sarunā iesaistītie minēja vairākus spilgtus piemērus, par kādu cenu reālajā dzīvē tiek pārdotas mājas Jūrmalā. Māja Lielupē, par kuru savulaik prasīja 3,7 miljonus eiro, šogad nomainīja īpašnieku par 1,7 miljoniem eiro. Dzintaru prospektā māju, ko vēl tikai pirms gada piedāvāja par vairāk nekā 2,5 miljoniem, pārdeva par 1,2 miljoniem eiro, — turklāt bija vairāki potenciālie pircēji.
Šodien privātmāju pircējs pat no ārzemēm ierodas sagatavots. Viņam nav svarīgi, kādas problēmas (piemēram, grūtības ar hipotēkas kredīta atmaksāšanu) spiež īpašniekus noteikt augstu cenu. Pircējs ņem kalkulatoru un aprēķina zemes vērtību (ievērojot attiecīgajā vietā esošās vidējās cenas) un ēkas būvniecības izmaksas. Saskaitot visu, viņš pievieno kādus nekustamā īpašuma papildu bonusus (ja tādi ir) un nosauc cenu. Jāatzīmē, ka tikai dažām Jūrmalas mājām novērtējums pārsniedz 1 200—1 500 eiro/m2. Darījumi kūrorta centrālās daļas piekrastes pirmajā līnijā notiek robežās no 300—400 eiro/m2.
«Projektu attīstītāji un nekustamo īpašumu īpašnieki «sēž uz viņu pašu sapņojuma cenas», un pircēji nepērk. Kurš šādā situācijā ir ieguvējs? Lai tirgus dzīvotu, ir jānotiek darījumiem. Ir dažas potenciālo pircēju grupas, kas raugās uz Jūrmalas pusi. Tikai daļu no viņiem virza nostalģiskas atmiņas. Lielākā daļa ir tie, kuri pie mums ierodas pirmo reizi. Viņu rīcībā ir 300 līdz 400 tūkstošu eiro liels budžets. Viņi mūsu kūrortu novērtē, salīdzinot to ar Francijas, Itālijas un Spānijas jūras un okeāna piekrastes pilsētām. Viņi meklē kādas konkurences priekšrocības. Taču, izņemot valodas komfortu un zināmu mentalitātes līdzību, Latvija viņiem var visai maz ko piedāvāt. Un arī šis arguments izplēnē uz mūsu cenu fona. Ja Jūrmala tiešām vēlas ieņemt pienācīgu nišu Eiropas kūrortu segmentā, nekustamo īpašnieku pārdevējiem un attīstītājiem jāpievērš uzmanība tam, cik pircēji ir gatavi maksāt, lai viņu plūsma būtu pastāvīga un ļautu mums attīstīties,» Igors Daņiļevičs piedāvā kārtīgi padomāt par nākotni.
Tomēr pagaidām lielākā daļa Jūrmalas nekustamo īpašumu, ja to novērtē, ievērojot pašreizējā piedāvājuma cenas un īres likmju proporcijas, īpašu peļņu nesola. Uz krietni lētākā Spānijas un Bulgārijas mājokļu piedāvājuma fona mums nav pamata cerēt, ka būs plašs pieprasījums no Krievijas iedzīvotāju puses. Vienkārši salīdziniet: Latvijā pēdējo divu gadu laikā viņi ir nopirkuši tikai nedaudz vairāk par vienu tūkstoti nekustamā īpašuma objektu, tajā pat laikā Dienvideiropas valstīs to skaits ir mērāms daudzos tūkstošos un pat desmitos tūkstošu.»
Viedokļi
Andrejs Kozels, Realia:
«Ir daudz ārzemnieku, kas Jūrmalā apskata mājokļus, bet neko nepērk. No desmit demonstrācijām līdz reālam rezultātam nonāk labi ja divas, Lai gan cilvēki šurp brauc tieši tādēļ, lai apskatītu Latvijas nekustamos īpašumus. Viņu pieprasījumos dominē lūgumi sameklēt labu mājokli par cenu līdz 300 000 eiro. Šo lūgumu izpildīt ir grūti. Nekustamo īpašumu īpašnieki, ja arī piekāpjas, tad ne vairāk par 10% no sākotnējās piedāvājuma cenas. Un pašlaik mēs runājam par cenām, kas ir vairāk vai mazāk tuvas tirgus cenām. Ar objektiem, kuru īpašnieki nosaka nesamērīgi «uzpūstas cenas», mēs pat nestrādājam».
Aleksandrs Jefimovs, Westbalt Group Pārdošanas un mārketinga daļas vadītājs:
«Mēs beidzam pārdot mājokļus mūsu projektā Jūrmalas rezidence Strēlnieku ielā un vasarā sāksim tirgot apartamentus būvējamajā kompleksā Villa Lido, kas ir burtiski 50 metru attālumā no Dzintaru koncertzāles un Jomas ielas. Tādēļ pagaidām varam runāt tikai par Strēlnieku prospekta projektu. Tur mēs jutām, ka 2012. gada pirmajos piecos mēnešos pircēju aktivitāte un darījumu skaits bija nedaudz mazāks nekā pagājušajā gadā. Taču tam ir vairāki izskaidrojumi. Pirmkārt, pavasara beigās no Strēlnieku ielas kompleksa 66 dzīvokļiem bija pārdoti vairāk nekā 50. Izpirkti, protams, tika likvīdākie objekti. Otrkārt, Jūrmalā ir ievērojami palielinājies piedāvājuma skaits: pircējam ir, no kā izvēlēties. Cenas? Mēs nosakām cenas, kuras uzskatām par adekvātām. Pēdējo reizi tās nedaudz tika paaugstinātas 2011. gada beigās, un tagad objektus ar pelēko apdari mēs tirgojam par 2750—3500 eiro/m2. Redzot tirgū notiekošo, mēs negrasāmies vēl vairāk paaugstināt cenu.»
Aldis Legzdiņš, kompānijas Invest in Latvia rīkotājpartneris:
«Darījumu skaits šogad ir samazinājies. Diemžēl Jūrmalas nekustamo īpašumu īpašnieki, līdzīgi kā Rīgas centra nekustamo īpašumu īpašnieki, neadekvāti izvērtējot baumas par labu pircēju, tas ir, par nerezidentu tirgu, paaugstināja cenas. Un rezultāts ir tāds, ka Jūrmalas objekti ir pārvērtēti par 30 līdz 40 procentiem. Taču mūsu tirgus ir starptautisks tirgus, un ārzemnieki to pastāvīgi salīdzina ar citiem tirgiem. Ko viņi redz? Spānijā daudzas bankas ir pārvērtušās par kantoriem, kas pārdod nekustamos īpašumus. Divistabu dzīvokli netālu no jūras var nopirkt par 50 000 eiro, un banka šādam pirkumam izsniegs kredītu 100 procentu apmērā, kredīta likme ir 3 procenti gadā. Turklāt ir noteikts, ka šāds pirkums Krievijas iedzīvotājiem ir pietiekams, lai varētu pretendēt uz piecu gadu termiņa Šengenas vīzu. Krievijas iedzīvotājiem nekustamā īpašuma iegādei Latvijā ir daudz priekšrocību. Taču pašreiz tās visas pārsvītro pārmērīgi «uzpūstās cenas». Manuprāt, cenu korekciju varam sagaidīt tikai nākamgad, un tad tirgus atkal atdzīvosies.»
Boriss Semjonovs, neliela Jūrmalas dzīvojamā projekta attīstītājs:
«Manā projektā apskatīt dzīvokļus ierodas visai daudz cilvēku. Viņi apgalvo, ka patīk, taču nepērk. Vai klientus atbaida cena? Nezinu, jo viņi pat nepiedāvā savu cenu. Neviens «nav pateicis»: Es pirktu, ja cena būtu tāda un tāda...» Viņi tikai saka, ka projekts ir labs, un neko citu.»
Valentīna Andersone, kompānijas Riga Realty Estate līdzīpašniece:
«Jūrmalas nekustamo īpašuma produkta kvalitāte ne vienmēr atbilst pieteiktajai cenai. Cilvēki mājas un dzīvokļus šeit pērk, protams, atpūtai, taču cenšas objektus novērtēt no investīciju viedokļa, jo viņi ar šo pirkumu vēlāk kaut ko darīt. Kad Krievijas vai citas NVS valsts pārstāvis saprot, ka viņa prasībām atbilstošs nekustamais īpašums maksā miljonu eiro un vairāk, viņš sāk salīdzināt nostalģisku atmiņu par Jūrmalu vērtību ar klimata vērtību, bērnības atmiņas par Latviju vērtību ar kvalitatīvas atpūtas vērtību Itālijā vai Spānijā, Jūrmalas vēsturiskā šarma vērtību un Vecās Eiropas šarmu... Un, ieraudzījuši mūsu kūrorta cenas, saprātīgi domājoši uzņēmēji apzinās, ka sapnis par atgriešanos Jūrmalā ir pārāk liela greznība, kuru mantinieki nenovērtēs.
Mums bija klienti — kāda ģimene, kas bija izvēlējusies Jūrmalā skaistu māju līča piekrastē par trīs miljoniem eiro. Uz citu piedāvājumu fona tas bija tiešām labs piedāvājums. Taču viņiem nauda nebija svarīgākais. Apstaigājuši zemesgabalu, ieraudzījuši apkārtējos graustus, novērtējuši mūsu vasaras sezonas ilgumu, viņi atteicās no pirkuma un aizbrauca uz Londonu. Zinu, ka viņi nopirka tur nekustamo īpašumu par ievērojami lielāku summu — tur dārgo objektu likviditāte ir daudz lielāka.»
Pāvels Moisejevs, kompānijas M2 Capital īpašnieks un direktors:
«Nesen apskatīju māju, par kuru prasa 1,7 miljonus eiro, kaut gan mājas reālā pārdošanas cena ir ne vairāk par miljonu. Īpašnieku galvenais arguments: es varu pagaidīt. Šādā gadījumā nav vērts pat mēģināt pārliecināt īpašniekus, ka viņi nepareizi izprot tirgu. Viņi tic, ka eksistē kāds mistisks cilvēks aveņkrāsas žaketē ar naudas pilnu čemodānu rokās. Lai tic! Kūrorta mājokļu sekundārais tirgus, ja cilvēkiem tiešām ir jāpārdod mājoklis, reaģēs uz dinamiku. Ja runājam par jauno projektu attīstītājiem, kam ir tā sauktā «garā nauda», viņi, noteikuši augstu cenu, gaidīs savu pircēju. Savukārt tie, kam nauda ir «īsa», kurus māc kredītu nasta, būs spiesti reaģēt, ierobežojot savu apetīti. Manuprāt, lielā konkurence liks attīstītājiem noteikt pārdomātākas cenas. Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem nav tāds pircēju daudzums, kas ļautu visam noteikt augstas cenas. Ja mēs noteiktu cenas tādā līmenī kā Bulgārijā vai Spānijā, pie mums sāktos pircēju plūsma. Bet pašlaik izskatās, ka mums ir kaut kāds ekskluzīvs produkts bez jebkāda pamatojuma.»
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2270
