Ginters Hmeļevskis. Izsoļu āmuriem klaudzot…
Romāns Golubevs, 04.2008
Parex banka un SEB Latvijas Unibanka – tieši šīs divas kredītiestādes vairāk nekā viņu kolēģi nodrošina darbu Latvijas tiesu izpildītājiem. To datu bāzēs marta beigās bija 44 piespiedu izsolei pieteikto objektu, kas pieder kādai no minētajām bankām. Tomēr Latvijas Zvērināto tiesu izpildītāju padomes priekšsēdētājs Ginters Hmeļevskis neredz iemeslu situācijas dramatizēšanai, jo masveida atbrīvošanās no mājokļiem, kuru īpašnieki nespēj tikt galā ar parādu saistībām, nav.
Par agru krist panikā
Dzīvokļu pārdošana izsolē tiek uzskatīta par vienu no visuzskatāmākajiem nekustamo īpašumu tirgus katastrofas apstiprinājumiem. Tādēļ februārī katalogā „Kvadrātmetrs” publicētie dati par izsolei izlikto objektu skaita gandrīz divkārtīgu pieaugumu izraisīja visai plašu rezonansi. Tiesa, lielākā daļa lasītāju pievērsa uzmanību pieauguma rādītājam un nevis objektu skaitam un tāpēc tika izdarīts secinājums, ka bankas „izmet” dzīvokļus izsolēs… Tas ir arī saprotams: no žurnālistikas viedokļa negatīvu informāciju var labāk „pārdot” un tā piesaista paaugstinātu interesi.
Tajā pat laikā kā pieminēto aprēķinu autors es neredzu iemeslu panikai. Katastrofa ir tas, kas notiek ASV, kur vairāk nekā miljonam nekustamā īpašuma objektu īpašnieku ir problēmas ar hipotēkas saistību kārtošanu. Salīdzinot šo skaitli ar iedzīvotāju skaitu, iznāk, ka problēmas ar kredītu atdošanu ir vienam no katriem trīssimt amerikāņiem. Ja, savukārt, šo attiecību attiecina uz mūsu tirgu, tad pie mums problēmas būtu jāizjūt vairāk nekā 7 300 aizdevumu ņēmējiem. Un tad šim daudzumam tuvs objektu skaits potenciāli varētu būt izlikts pārdošanai izsolē. Bet…
197 izsoļu sludinājumi, par kuriem „m2” rakstīja februāra numurā, ietver ne tikai bankām ieķīlātos nekustamos īpašumus, kurus pārdodot kreditori cer atgūt kaut daļu parādniekam izsniegtos līdzekļus. Šo 197 objektu skaitā ir arī pašvaldību un valsts objekti, kurus to īpašnieki nodomājuši atdot privātās rokās, objekti, kas pieder nodokļus nesamaksājušām firmām, kā arī īpašumi, kurus nespēj sadalīt šķirtie laulātie… „Visprecīzāko ainu par izsoļu objektiem, kas pieder kredītu ņēmējiem, kuri nav izpildījuši savas saistības pret banku, var iegūt Latvijas Zvērināto tiesu izpildītāju interneta mājas lapas sadaļā „Izsoļu sludinājumu datu bāze”. Saskaņā ar likumu banka nevar pārdot parādnieku nekustamo īpašumu citādi, kā tikai ar tiesas lēmumu, kuru īsteno tieši tiesu izpildītāji”, - „m2” paskaidro Latvijas Zvērināto tiesu izpildītāju padomes priekšsēdētājs Ginters Hmeļevskis.
Pamācošā matemātika
Šā raksta tapšanas brīdī (aprīļa sakuma) tiesu izpildītāju datubāzē bija 149 norādītas nekustamā īpašuma pārdošanas izsoles. Starp izsolei izliktajiem objektiem ir 61 dzīvokļi, 46 ēkas, 37 zemes un meža gabali. Vēl piecas izsoles bija atrodamas sadaļā „Dažādi”: bēniņu telpas vai privātmājas daļas pārdošana. Jāatzīmē, ka šo izsoļu datumi sniedzas no marta beigām līdz pat 17. jūnijam.
Lūk, šos sludinājumus tad arī analizēja „m2”. Aina ir šāda: visbiežāk nekustamā īpašuma pārdošanu pieprasījušā prasītāja lomā, izrādās, ir... privātpersonas. Starp bankām līderis ir Parex banka, kurai raksta tapšanas brīdī izsoļu sludinājumos bija 27 tai par labu ieķīlāti objekti. SEB Latvijas Unibanka portfelī bija 24 objekti, Hansabanka – 9, DnB Nord banka – 8…
Pa diviem katram
Bez šaubām, to izsolēs izlikto nekustamo īpašumu skaits, kas ieķīlāti bankās kā hipotēkas kredīta nodrošinājums, ir palielinājies. Taču apgalvot, ka finanšu iestādes būtu mūs apbērušas ar darbu, nevar. Valstī ir 98 tiesu izpildītāji un, ja parēķina izsoļu skaitu uz vienu cilvēku, tad iznāk mazāk par divām uz katru, - paskaidro Ginters Hmeļevskis. – Saprotiet, lai arī nekustamo īpašumu tirgū ir radušās noteiktas grūtības, bankas cenšas pašas tikt galā ar sliktajiem aizdevumiem. Līdz mums nonāk tikai tie objekti, kurus kreditori nevar pārdot nekā citādi, kā tikai caur tiesu izpildītājiem, tas ir, ja kredīta ņēmējs pat nemēģina atrast izeju no izveidojušās situācijas vai bēguļo no kreditoriem. Taču, ja kreditors ir lojāls, ja viņš spēj pārliecināt banku, ka viņa problēmām ir īslaicīgs raksturs, tad parasti tādiem nāk pretī. Un visbiežāk jautājums tiek risināts, izmantojot pārkreditēšanu.
m2: Ņemot vērā, ka izsolei izlikto nekustamā īpašuma objektu skaits tomēr ir pieaudzis, vai varat pastāstīt par jaunām šodien vērojamām tendencēm?
Viena no pamanāmākajām atšķirībām no iepriekšējiem gadiem ir tas, ka objektus nākas izsolīt otro un arī trešo reizi. Agrāk tādi gadījumi bija retums.
Soli pa solim
m2: Kā tiek noteikta objekta sākuma cena?
Mēs pasūtam novērtētājam objekta vērtējumu, un to tad arī nosaucam kā izsoles orientieri. Ja pirmajā izsolē neviens neizrāda interesi par nekustamo īpašumu, tad nākamajā izsolē tas tiek izlikts par cenu, kas ir par 25% mazāka par pirmo. Ja arī šajā reizē nebūs pircēju, tad trešajā izsolē lote tiks izlikta solīšanai par cenu, kas ir par 40% mazāka par sākotnējo. Lielāku atlaidi likums neparedz. Ja neviens nav izradījis interesi par objektu, tad tas tiek noņemts no izsoles un paliek parādniekam, vai arī to pārņem prasītājs. Lūk, aprīlī man trešajā izsolē tiks izlikts gruntsgabals Jūrmalā Kāpu ielā – līdz līcim burtiski ar roku var aizsniegt. Tad, lūk, pirmajā reizē mēs to piedāvājām par 350 000 latu, otrajā – par 262 000 latu. Trešā izsole sāksies ar 210 tūkstošiem latu (t.i., aptuveni 183 lati par kvadrātmetru - \"m2\"). Banka, kurā šis gruntsgabals ir ieķīlāts atzīmēja, ka, ja pircējs neatradīsies arī šoreiz, tā to atstās sev…
m2: Tas ir, bankas sāk veidot savus nekustamā īpašuma portfeļus?
Šis gadījums neļauj runāt par šīs parādības masveida raksturu, tomēr tas ir loģiski – atstāt sev labu objektu, jo pēc diviem-trim gadiem, kad tirgus sāks celties, gruntsgabals kļūs dārgāks.
Tajā pat laikā gribu atzīmēt, ka pēdējos mēnešos interesi par tiesu izpildītāju rīkotajām izsolēm sāk izrādīt iedzīvotāji. Agrāk lielākā daļa izsoļu dalībnieku bija mākleri.
m2: Kā nokļūt uz izsoli?
Pati piedalīšanās ir bez maksas. Tikai speciālā depozīta rēķinā jāiemaksā garantijas summa 10% apmērā no objekta novērtējuma vērtības. Ja cilvēks izsolē nepasaka ne vārda vai neatnāk uz izsoli, iemaksa viņam tiek atgriezta. Parasti pārskaitījums tiek veikts jau nākamajā dienā. Kas attiecas uz izsoles uzvarētāju, tad viņam par objektu jāsamaksā 30 dienu laikā pēc izsoles (ņemot vērā iemaksāto depozītu).
m2: Skaidrā naudā? Vai arī var noformēt pirkumu kredītā?
Ir tādi, kam izdodas noformēt aizdevumu. Taču augsni viņi sāk gatavot savlaicīgi. Iet uz banku, stāsta par objektu un interesējas, vai uzvaras gadījumā varēs noformēt hipotēku, savlaicīgi gatavo visas vajadzīgās uzziņas. Bet mēs – tiesu izpildītāji – jau gatavojam priekšlikumus, lai uzlabotu stāvokli, lai padarītu to vēl pievilcīgāku mūsu iedzīvotājiem. Ceram, ka nākotnē bankas izsniegs izsoļu dalībniekiem garantijas vēstules, kas apstiprinās kredīta saņemšanas iespēju uzvaras izsolē gadījumā. Tas ļaus tiesu izpildītājiem tūlīt pēc izsoles doties uz tiesu un apstiprināt rezultātu. Savukārt, izsoļu uzvarētāji varēs mierīgi turpināt aizdevuma noformēšanu, ja tas tiem ir vajadzīgs.
Iespraudums
Kā nekustamais īpašums nonāk izsolē? Dažādu saistību nepildīšanas gadījumā, piemēram, par parāda neatgriešanu, par ko viens no soda mēriem ir prasības vēršana pret nekustamo īpašumu. Tiesa pieņem atbilstošu lēmumu un tiesu izpildītāji ietur parādu piespiedu kārtā, vēršot prasību pret īpašumu. Neraugoties uz tiesu iestāžu lielo noslogotību, šādas lietas tiek izskatītas ātri: tām ir bezstrīdus raksturs, jo hipotēkas līgumos ir precīzi norādīts, ka par ķīlu kalpo tieši nekustamais īpašums un, tātad, nekādu strīdu šeit nevar būt.
Lietišķs padoms
Tūlīt pēc uzvaras izsolē jaunajam īpašniekam ir vērts griezties tiesā ar lūgumu apstiprināt viņa tiesības. Viena lieta, kad izpirktajā dzīvoklī vai mājā ir dzīvojis pats parādnieks – tad problēmu ar izlikšanu nevajadzētu būt. Pavisam cita lieta, ja ir īrnieks, kas noslēdzis oficiālu īres līgumu. Tad spēkā stājas likums „Par dzīvojamo telpu īri” un īrnieka izlikšana no mājokļa var ieilgt un var būt nepieciešams jauns tiesas lēmums.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
