Divus soļus priekšā
Romāns Golubevs, 06.31.2012
Kāpēc kompānija YIT Celtniecība nebaidās būvēt Rīgā jaunus dzīvojamos projektus? Kāda jauno dzīvokļu pārdošanas cena ļauj apbūvētājiem gūt peļņu? Cik lielā mērā daudzdzīvokļu apbūves gruntsgabalu cena atšķiras no cenas, par kuru tos piedāvāja pirms krīzes?
Par to un arī par to, ar ko jaunie dzīvokļi, kas ir banku portfeļos, atšķiras no tiešām jauna produkta, žurnāla m2 un portāla varianti.lv korespondentam pastāstīja kompānijas YIT Celtniecība valdes priekšsēdētājs Andris Bože (att.).
Ja saskaita kopā jaunos dzīvokļus - gan nesen uzbūvētos, gan vēl būvējamos -, kurus tirgo YIT Celtniecība, jāatzīst, ka šī kompānija ir Latvijas jauno mājokļu tirgus viena no visaktīvākajām spēlētājām. Tiesa, jāatzīst arī tas, ka pats tirgus, to salīdzinot ar pirmskrīzes periodu, ir visai trūcīgs. «Maz ir apbūvētāju, kas tagad riskē ķerties pie jauniem dzīvojamiem projektiem, it īpaši, ja tie ir orientēti uz vietējiem iedzīvotājiem. Jūsu kompānija ir rets izņēmums. Pēdējā pusgada laikā esat nodevuši ekspluatācijā jau divus daudzdzīvokļu projektus, viens drīz tiks nodots, un vēl viens ir būvniecības sākumstadijā. Jums patīk riskēt? Vai arī zināt ko tādu, ko nezina citi?» mēs pavaicājām Andrim Božem.
Paldies somiem
- (Pasmaida.) Mums palīdzēja bagātā dzīves pieredze, kas bija somu mātes kompānijai. Vecāka gadagājuma cilvēki droši vien atceras, kā deviņdesmito gadu sākumā Somija piedzīvoja krīzi. Lielākā daļa šīs valsts ekonomikas bija saistīta ar bijušo PSRS (šis veidojums jau bija sabrukšanas stadijā). Somi zaudēja daudzus pierastos savas produkcijas noieta tirgus. Sākās problēmas rūpniecībā, sabruka arī nekustamo īpašumu tirgus... Tādēļ, kad sākās Latvijas nekustamo īpašumu tirgus sabrukums, YIT Somijas grupas vadībai un analītiķiem jau bija aptuvens priekšstats par to, kā notikumi attīstīsies mūsu valstī. Bija skaidrs, ka notiks strauja un pamatīga cenu lejupslīde, pēc tam zināms klusās sezonas periods, pēc tam tirgus pakāpeniski sāks atjaunoties, un pamazām sāksies augšupeja. Šis cikls ilgs 13 līdz 15 gadus - līdz nākamajam problemātiskajam brīdim. Un izskatās, kā tā tas viss arī norisinās.
Tagad mēs redzam, ka jauno dzīvokļu tirgus sāk parādīt pirmās atdzīvošanās pazīmes. Protams, nav runa par to, ka ļoti strauji ir sācis augt pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunbūvēs, vai arī par to, ka strauji būtu atjaunojusies vietējo iedzīvotāju pirktspēja. Tā visa nav. Mēs varam runāt par to, ka pieprasījums pēc jauniem dzīvokļiem tomēr ir. Šis pieprasījums nav liels, toties tas ir stabils un liecina par nelielu pieauguma tendenci. YIT uz Latvijas tirgu raugās kā uz interesantu tirgu ilgtermiņā. Mēs gribam būt aktīvi. Tas ļaus mums pašreizējos apstākļos ieņemt savu nišu un palielināt savu daļu jaunā mājokļu būvniecības tirgū. Lielākā daļa mazo attīstītāju (attīstītāju kompāniju) nespēj uzsākt jaunu daudzdzīvokļu māju būvniecību, jo tām ir ļoti grūti saņemt banku finansējumu. Savukārt lielie spēlētāji tikai sāk vai apsver savas darbības atsākšanu. Mēs, ja salīdzinām sevi ar viņiem, esam divus soļus priekšā, jo YIT Celtniecība piedāvā tirgū nopirkt vai rezervēt savos projektos gandrīz 300 jaunus dzīvokļus. Mums ir ļoti svarīgi, lai brīdī, kad parādīsies pieprasījuma pazīmes pēc jauniem mājokļiem, mēs būtu pirmie.
- Jūs minējāt nekustamā īpašuma tirgus krīžu cikliskumu – 13-15 gadu. Kopš mūsu krīzes sākuma ir pagājuši jau pieci gadi. Tad jau tuvākos sešus, septiņus gadus satricinājumi nav gaidāmi. Vai tas būs tirgus izaugsmes laiks?
- Mēs tagad tikai sākam rausties laukā no bedres. Standarta teorija ir šāda: pieprasījums pēc jaunbūvēm atdzīvosies tikai otrajā gadā pēc tam, kad valstī fiksēs IKP izaugsmi. Latvijā pirmo pozitīvo signālu fiksēja 2011. gadā, un tā, atsaucoties uz dažādiem novērtējumiem, bija 4,5-5%. 2012. gada prognoze, lai arī ir pieticīgāka, tomēr ir pozitīva - 1,5-2,5%. Tādēļ labākajā gadījumā pārliecinoši runāt par tirgus atdzīvošanos mēs varēsim tikai šī gada beigās. No ekonomikas nekur neaizbēgsi.
Mūsu biznesam vissvarīgākais jautājums ir: kas ir tie, kuri pirks mūsu dzīvokļus? Nav taču jēgas būvēt to, ko neviens nevar nopirkt! Pirmkārt, Latvijā ir dažas nozares, kurās notiek apgrozījuma un peļņas kāpums. Tās ir uz eksportu orientētās rūpniecības nozares: farmakoloģija, kokapstrāde, metālapstrāde, pārtikas rūpniecība, tranzīta nozare... Sāk uzlaboties stāvoklis banku sektorā. Un rezultāts ir tāds, ka pircēji, kas iegādājas dzīvokļus mūsu projektos, pārstāv minētos biznesa virzienus. Otra grupa ir ārzemnieki, kurus interesē Latvijas uzturēšanās atļaujas iegūšana. Viņi ļoti labi pērk dzīvokļus mūsu Ķīpsalas projektā Riverstone, kuru nodevām ekspluatācijā 2011. gada rudens beigās. Pašlaik no 74 šajā projektā esošajiem dzīvokļiem brīvi ir palikuši mazāk par desmit.
- Kā klājas pārējiem trim jūsu reklamētajiem projektiem?
- Burtiski pirms Jaunā gada pabeidzām daudzdzīvokļu projektu Ziepniekkalnā - Ebeļmuižu (piecas mājas ar 17 dzīvokļiem katrā). Tur pārdoti jau 30% platību. Projekts ir parka zonā, un tas vēl ir «jāiesaiņo»: jāveic apzaļumošanas un teritorijas labiekārtošanas darbi. To paveiksim marta beigās vai aprīļa sākumā un pēc tam sāksim rīkot atvērto durvju dienas.
Analoģiski tirdzniecības rādītāji (30% no 75 dzīvokļiem) ir arī dzīvojamajā kompleksā Biķerziedi, kura pirmās divas mājas pilnīgi gatavas būs aprīlī. Visspilgtāk vietējo iedzīvotāju pieprasījumu pēc jauniem mājokļiem demonstrēja šī projekta atvērto durvju dienas, kuras mēs sarīkojām Svētā Valentīna dienā. Apskatīt dzīvokļus atnāca gandrīz 400 cilvēku.
Visbeidzot būvniecības sākumstadijā (tiek montēti pirmie stāvi) ir deviņstāvu māja ar 62 dzīvokļiem Akāciju ielā. Taču tur pārdošanu mēs pagaidām, tā teikt, nesasteidzam. Sāksim tirgot, kad mājas būvniecība būs noslēguma stadijā.
- Trīs no četriem jūsu minētajiem projektiem ir orientēti uz vietējo pircēju. Sarunās ar klientiem, tostarp arī ar tiem, kuri atsakās no pirkuma, kuras cenas cilvēki uztver mierīgi?
- Katram produktam ir savs pircējs. Mēs saprotam, ka Latvijas iedzīvotāju ienākumu līmenis ir viens no zemākajiem Eiropas Savienībā. Lielākā daļa iedzīvotāju var atļauties nopirkt tikai dzīvokli sērijveida mājokļu tirgū, kur vidējā cena Rīgā ir 580-600 eiro/m2. Jaunbūves ir divas reizes dārgākas. Normāla cena jaunam mājoklim mikrorajonos ir 1 100 - 1 300 eiro/m2. Tā ir cena dzīvoklim ar pilnu apdari. Un tā ir cena, par kuru kārto reālu darījumu. Acīmredzot, tās tad arī ir, kā teicāt, «cenas, kuras pircēji uztver mierīgi». Bet, kad cilvēki izvēlas starp dzīvokli jaunbūvē un dzīvokli sērijveida mājā, es vienmēr iesaku viņiem analizēt dzīvokļa stāvokli perspektīvā - t.i., kāds būs dzīvokļa stāvoklis tuvākajos pāris desmit gados. Naudu, pērkot tipālu mājokli, jūs samaksāsiet mazāk, toties vecā dzīvojamā fonda ekspluatācija, kā arī dzīvokļa renovēšana izmaksās krietni dārgāk. Kvalitatīvā jaunbūves dzīvoklī par to visu galva nebūs jālauza. Un arī kredītus jauniem dzīvokļiem bankas izsniedz līdz 90% apmērā no pirkuma vērtības.
Ar minimālu peļņu
- Vai jūsu minētie 1 100 līdz 1 300 eiro/m2 ļauj attīstītajiem arī nopelnīt? Vai pamatojoties uz tirgus atdzīvošanās fona un pamanot pircēju interesi par jaunbūvēm, apbūvētāji nesāks paaugstināt cenas?
- Ja pārdošanas cena ir 1 200 - 1 300 eiro/m2, jau parādās zināms peļņas minimums. Cita lieta, ka daudziem apbūvētājiem ir gruntsgabalu portfelis, ko par dārgu cenu viņi iepirka tirgus izaugsmes periodā. To bilances vērtība ir divas, trīs reizes lielāka nekā cena, par kuru tos tirgū varētu nopirkt tagad. Un šādā gadījumā ir divas izvēles: vai nu stāvēt uz šīs zemes un neko nedarīt, vai arī attīstīt projektus tā, lai nebūtu zaudējumu, iegūt apgrozījumu un iegādāties jaunus gruntsgabalus labākajās vietās par pašreizējām zemajām cenām. YIT Celtniecība ir izvēlējusies otro ceļu, un, lūk, būvējam mājokļus ar minimālu pelņu. Mēs, protams, gaidām, ka tirgus pakāpeniski augs. Uz fantastisku peļņu gan neceram. Peļņa 40-50% apmērā, ko daudzi projektu pasūtītāji pelnīja labākajos gados, jau sen vairs nav. Mājokļu segmentā, kas ir orientēts uz vietējiem pircējiem, par to var aizmirst. Mūsu pluss ir tāds, ka mums ir iespēja saņemt saviem projektiem lētu finansējumu no mūsu mātes kompānijas Somijā. Mums nav jāizlūdzas nauda Latvijas bankās. Ja mēs būtu vietējā kompānija, tad arī kredītresursi būtu dārgāki. Un tad mēs sēdētu bez darba, līdzīgi kā daudzi mūsu kolēģi.
Divas lielas starpības
- Vai Jūs gribat teikt, ka bankas nelabprāt finansē attīstītājus?
- Vārdos - labprāt. Tikai banku piedāvātās procentu likmes grūti nosaukt par interesantām. Bankām ir pašām savs no hipotēkas parādniekiem pārņemto jauno dzīvokļu portfelis, un tas ir pamatīgs. Pat tad, ja ierodas mūsu klienti (pircēji), bankas darbinieki mēģina viņiem piedāvāt kaut ko no sava portfeļa. Tomēr jāsaka, ka banku portfelī esošie tā saucamie «jaunie dzīvokļi» ir kaut kas pa vidu starp absolūti jaunu preci un vecajām padomju laiku būvēm. Viņu «jaunie dzīvokļi» ir 2007. un 2008. gadā uzbūvētās mājās. Praktiski visām šīm būvēm ir bijis periods, kad tās vispār nav ekspluatētas. Daudzas no tām ilgi ir stāvējušas nepabeigtas. Tām, kuras pabeidza būvēt, kā likums, vairs nav garantijas, un, ja ar tām radīsies problēmas, neviens tās nerisinās. Uz nekustamo īpašumu tirgus buma viļņa esot, daudzas mazās kompānijas burtiski «kleķēja» mājas, kā pagadījās. Es pats esmu saskāries ar projektiem, kur lifta šahtā nav iespējams ievietot liftu, jo tā ir pārāk greiza. Tādēļ banku «jaunie dzīvokļi» varbūt arī ir par 10-15% lētāki, bet tā, vienalga, ir riska zona.
- Jaunie projekti Rīgas guļamrajonos sava plānojuma un platības ziņā stipri atšķiras no pirmskrīzes produkta.
- To noteica vietējo iedzīvotāju ienākumu līmenis. Agrāk trīsistabu dzīvoklis bija 90-100 m2 liels, tagad trīsistabu dzīvokļa lielums ir 65 m2 robežās. Ja cilvēkiem ir vajadzīgs tāds dzīvoklis, tad, esot cenai 1 200 eiro/m2, starpība starp 78 un 108 tūkstošiem eiro ir visai būtiska. Dārgāko variantu tagad var atļauties tikai retais.
Kas «uz jauniņo»?
- Kādus projektus vēl esat nodomājuši attīstīt tuvākajos gados?
- Mēs jau esam saņēmuši atļauju dzīvojamo māju būvēšanai Gulbju ielā (četras mājas ar 152 dzīvokļiem). Gruntsgabals ir netālu no Dienvidu tilta trešās kārtas, un mēs esam ieinteresēti, lai tad, kad mūsu māja būs uzbūvēta, visi ceļi būtu gatavi. Taču Dienvidu tilta trešā kārta ir «iesprūdusi». Lēmumu par šī dzīvojamā projekta īstenošanu pieņemsim rudenī, kad būs zināms Dienvidu tilta darbu pabeigšanas datums.
Maijā vai jūnijā tiks uzsākta sešstāvu dzīvojamās mājas būvniecība Hospitāļu ielā (mājā būs 67 dzīvokļi). Šis projekts ir orientēts uz ārzemju pircēju.
Turklāt esam nodomājuši turpināt būvniecības darbus Teikas kompleksā Biķerziedi. Tā pirmajā kārtā ir paredzēts uzbūvēt četras mājas. Mums tur ir liels gruntsgabals un, visticamāk, tām pievienosies vēl divas mājas un arī neliels tirdzniecības komplekss. Šīs teritorijas attīstīšanu plānojam pabeigt 2014. gadā.
Ir vēl arī gruntsgabals Dzirciema ielā. Lēmums par to tiks pieņemts 2013. gadā.
- Vai tas ir viss jūsu zemes portfelis?
- Jā. Bet somi rēķina divus soļus uz priekšu, un mēs domājam par citu gruntsgabalu iegādi. Jau ir saņemta mūsu iekšējās investīciju padomes atļauja iegādāties vairākus gruntsgabalus. Adreses, protams, neminēšu. Tā pagaidām ir konfidenciāla informācija. Tikai pateikšu, ka piedāvājumus izskatām visos segmentos gan Rīgas centrā, gan arī mikrorajonos un Jūrmalā. Mēs cenšamies sadalīt riskus. Pētām nelielus projektus, jo saprotam, ka tirgus vēl nav tāds, lai pirktu hektāriem zemes un būvētu tūkstoti dzīvokļu. Mums pietiek ar 50-60 dzīvokļu projektiem.
- Sakiet, lūdzu, kādas cenas tagad prasa daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apbūvei piemērotas zemes pārdevēji?
- To, kas Rīgas mikrorajonos kādreiz maksāja 150-200 eiro/m2, tagad piedāvā par 40-70 eiro/m2. Tiesa, Rīgas centrā un Jūrmalā ir gruntsgabali ar gataviem tehniskiem projektiem un sarkano spiedogu. Šo gruntsgabalu īpašnieki raugās uz saviem īpašumiem pavisam citādāk. Viņi tirgo galvenokārt investīciju projektu, ne zemi, un nosaka augstu cenu. Mūsuprāt, Jūrmalas daudzdzīvokļu apbūves gruntsgabalu cenas atkal ir «uzskrējušas debesīs». Mēs uz to raugāmies saprātīgi. Ja būs normāla cena - pirksim. Bet iedomāties, ka rīt Jūrmalā ieradīsies tūkstošiem pircēju, kas būs ar mieru maksāt četrus, piecus tūkstošus eiro par kvadrātmetru zemes?! Piedodiet, bet Jūrmala nav ne Monako, ne Londona!
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2204
