Divi skatījumi uz komerctelpu nomas tirgu
Divi skatījumi uz komerctelpu nomas tirgu
06.04.2009
Latvijas komerctelpu nomas tirgus kopumā arvien attālinās no vispārpieņemtajiem standartiem un pieaug spriedze iznomātāju un nomnieku attiecībās, liecina nekustamo īpašumu kompānijas "Immostate" veiktais pētījums.
Komerctelpu nomas segments, tāpat kā visi pārējie nekustamā īpašuma nozares segmenti, pēdējā laikā būtiski cietuši no ekonomiskās lejupslīdes ietekmes. Aktuālākie nozares pētījumi liecina, ka nomas maksas komerctelpu nomas segmentā šī gada pirmajā ceturksnī samazinājušās līdz 25%. Ņemot vērā to, ka cenu samazinājums notika arī 2008.gada laikā, kopējais samazinājums kopš 2007.gada vasaras sasniedz 50%. Tomēr nomas cenu samazinājums nav vienīgais ietekmes faktors, teikts "Immostate" pētījumā. Kopējās ekonomikas lejupslīdes, ražošanas un pārdošanas apjomu krituma, bezdarba pieauguma un vispārējās optimizācijas apstākļos komerctelpu nomas līgumu struktūra būtiski mainās. Vienojoties par jauna nomas līguma slēgšanu, papildus nomas maksas samazinājumam iznomātājam jārēķinās, ka bieži nomnieks prasīs arī īsāku nomas termiņu. Kompānijas eksperti pieļauj, ka visbiežāk tā nav nomnieku kaprīze, bet nedrošība par rītdienu.
Arvien izplatītāka ir tendence, kad esošie nomnieki pieprasa pārskatīt spēkā esošus nomas līgumus. Ņemot vērā to, ka vairums komercobjektu attīstīti, izmantojot kredīta resursus, nomas samazinājums un nomas maksas parādi ir iznomātāju smagākā problēma, jo, sarūkot nomas ieņēmumiem, vairs nav iespējams pildīt kredītlīguma saistības, norāda "Immostate".
Pēc uzņēmuma ekspertu domām, risinājumi, kā iznomātājam nodrošināties pret problemātiskiem nomas darījumiem, ir vairāki. Pirmkārt, ja nomnieks pieprasa līgumā iekļaut iepriekšminētās nomas līguma vērtību samazinošās prasības attiecībā uz nomas termiņu un garantijām, var pielietot paritātes principu arī attiecībā uz iznomātāja līgumsaistību apmēra samazināšanu, piemēram, paredzot vienpusējas līguma pārtraukšanas tiesības no iznomātāja puses.
Otrkārt, nepieciešams paredzēt un aprakstīt procedūru, kas tiek piemērota gadījumā, ja regulāri tiek kavēta nomas maksa un tiek uzkrāts nomas maksas parāds. "Protams, ka risinājumiem neparedzētas nomnieka biznesa neveiksmes un burtiskas maksātnespējas gadījumā būtu jābūt atšķirīgiem no ļaunprātīgas nemaksāšanas, tomēr abos gadījumos izdevīgāka ir nevis ilgstoša tiesvedība un strīds par telpu izmantošanu, bet kompromiss attiecībā uz parāda nomaksu un telpu atbrīvošanu, kas dod iznomātājam iespēju atrast citu telpu pielietojumu," teikts pētījumā.
Realitātē arvien biežāk esot sastopamas situācijas, kad nomnieks pēc būtiska parāda uzkrāšanas sarunu un kompromisa vietā izvēlas vietas maiņu, slepus atstājot izmantotās telpas. Situācijā, kad uzņēmuma lielākā vērtība ir telpās glabātie pamatlīdzekļi, inventārs un preces, pēc šāda fakta uzkrāto parādu tiesvedības ceļā atgūt var nebūt iespējams. Arī šādā situācijā labākais risinājums ir savlaicīga problēmas konstatācija un preventīva rīcība, kas neļauj nomniekam fiziski pazust no iznomātāja redzesloka, norāda "Immostate".
Efektīvākā metode šādas situācijas novēršanai esot Civillikumā minētā saistību tiesību aizsardzība, proti, aizturējuma tiesības gadījumos, kad to pielietošana ir pieļaujama saskaņā ar likuma normām. Aizturējuma tiesības piemērojamas kā nomas maksas, tā arī visu pārējo prasījumu nodrošināšanai, kas iznomātājam var rasties pret nomnieku uz tiesiskā ceļā noslēgta nomas līguma pamata. Aizturējuma tiesības praksē tiek izmantotas, neļaujot nomniekam izvest, piemēram, noliktavā vai tirdzniecības telpās uzglabātas preces līdz līguma saistību pilnīgai izpildei vai līdz brīdim, kamēr puses rod citu savstarpēji pieņemamu situācijas risinājumu. Jāatceras, ka vienmēr ekonomiski sarežģītos laikos uzvaroša ir radoša un inovatīva pieeja, uzsver "Immostate".
Tajā pat laikā, paredzot tālāku ekonomiskās situācijas pasliktināšanos, nekustamo īpašumu konsultāciju kompānijas "Colliers International" pārstāvji prognozē pieaugošu biroja, noliktavu un tirdzniecības telpu brīvo platību īpatsvaru un līdz ar to arī tālāku nomas likmju kritumu.
"Colliers International" šā gada pirmā ceturkšņa nekustamā īpašuma tirgus pārskatā prognozēts, ka attiecībā pret 2008.gadu šogad biroja telpu piedāvājums palielināsies par 80 000 kvadrātmetru, bet 2010.gadā - vēl par 60 000 kvadrātmetru, sasniedzot kopējo platību aptuveni 340 000 kvadrātmetru. Savukārt tikai 40% biroja centru brīvo platību īpatsvars ir zem 10%, kamēr vēl pērnā gada jūnijā šāds īpatsvars bija 80% centru. Patlaban brīvo platību īpatsvars A klases biroja telpām ir 10,4%, bet B klases telpām - 25,8%, un tiek prognozēts, ka B klases telpām šis īpatsvars šogad varētu pieaugt līdz 30%.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/791
