Cik maksā sērijveida dzīvokļi?
Romāns Golubevs
Lielākajā daļā interneta portālos esošajos sērijveida dzīvokļu pārdošanas sludinājumos norādītā cena ir par 10–15 procentiem augstāka nekā reālās cenas, par kurām notiek darījumi. Ja piedāvātā dzīvokļa kvalitāte un cena atbilst tirgus rādītājiem, tad šādam dzīvoklim pircēja meklējumi ilgst aptuveni divus mēnešus. Neadekvāti dārgi sērijveida mājokļu dzīvokļi var „karāties” sludinājumos gadiem ilgi.
Kaut arī lielākā daļa Latvijas mākleru šodien savus pūliņus koncentrē mājokļu pārdošanai Rīgā un Jūrmalā, visaktīvākais nekustamo īpašumu tirgus segments joprojām ir un paliek sērijveida mājokļu segments. 2011. gadā mūsu galvaspilsētā ik mēnesi notika 400–500 dzīvokļu pirkšanas pārdošanas darījumu. 60–65 procentos šo darījumu figurēja dzīvokļi padomju laikos būvētajās tipālajās mājās. Jāatzīmē, ka tikai ceturtā daļa šādu darījumu ir norisinājušies, piedaloties māklerim. Visos pārējos gadījumos pircējs un pārdevējs viens otru ir atraduši bez starpniekiem. Šis apstāklis, vērtējot to no ticamas informācijas ieguves par cenām viedokļa, ir raksturojams negatīvi – tikai retais jaunais dzīvokļa īpašnieks, iesniedzot dokumentus Zemesgrāmatas nodaļā, norāda reālo darījuma vērtību.
Analizējot nekustamo īpašumu portālos esošos dzīvokļu pārdošanas piedāvājumus, var rasties iespaids, ka gan 750 eiro/m², gan 800 eiro/m² ir visai ikdienišķa galvaspilsētas sērijveida dzīvokļu cena. Tomēr neviena no Latvijas lielajām mākleru kompānijām savos pārskatos nenorāda Rīgas sērijveida mājokļu vidējo cenu, kas būtu lielāka par 570–600 eiro/m². Iepriekš minētās un šīs cenas starpība ir vairāk nekā ievērojama. Uz ko tad orientēties un kāda īsti bija situācija ar sērijveida dzīvokļu tirdzniecību Rīgā nupat aizvadītajā vasarā? Formulējuši šo jautājumu, žurnāla m² un portāla varianti.lv redakcijas darbinieki lūdza vairākas Latvijas kompānijas, kas vasarā nodarbojās ar tipālo mājokļu pārdošanas darījumiem, dalīties pieredzē par sava darba rezultātiem.
Boriss Malogolovecs, AVA HOLDING valdes loceklis: - Nevar teikt, ka augusts būtu bijis īpaši aktīvs mēnesi Rīgas sērijveida dzīvokļu tirdzniecības segmentā. Pēdējo trīs mēnešu laikā visai būtiski ir palielinājies piedāvājuma skaits, taču pircēju nav kļuvis vairāk. Par sērijveida dzīvokļiem interesējas tikai un vienīgi vietējie pircēji. Savukārt ārzemnieki, kas nekustamos īpašumus pērk, lai iegūtu uzturēšanās atļauju, pat neskatās uz to pusi. Spriežot pēc mūsu aprēķiniem, Rīgā uz 10–15 sērijveida dzīvokļu pārdošanas piedāvājumiem pienākas viens reāls pircējs. Tieši reāls un nevis tāds, kas atnāk tikai apskatīt dzīvokli. Mūsu datubāzē ir kāds klients, kas meklē dzīvokli jau sesto (!) gadu. Dzīvokli viņš meklēja, kad tirgus bija augstākajā punktā, meklēja, kad tas bija krīzes zemākajā punktā, un kaut ko meklē arī tagad. Uzskatīt viņu par reālu pircēju būtu absurdi. Tas drīzāk ir dzīvesveids.
Viņaprāt, daudzi sērijveida dzīvokļu tirgus dalībnieki joprojām pret visu izturas ļoti piesardzīgi.
Malogolovecs: - Saskaņā ar amerikāņu formulētajām pieprasījuma un piedāvājuma definīcijām viņus nepastarpināti ietekmē liels skaits faktoru, piemēram, tādu kā darba samaksas līmenis valstī, būvējamo objektu skaits un arī baumas un vispārējais informācijas fons. Aizvadītajā vasarā iepriekšminēto iemeslu dēļ mums „norāvās” vairāki darījumi. Piemēram, mums bija jau sagatavots darījums parakstīšanai, taču vakarā pirms parakstīšanas vienā no Latvijas TV kanāliem bija pārraide par to, cik neizdevīgi ir dzīvot daudzdzīvokļu mājās, kas atrodas uz privātas zemes. Cilvēki pārraidi noskatījās un no rīta atteicās no darījuma. Vai arī, lūk, cits gadījums. Īpašnieks ilgi meklēja pircēju savam sērijveida dzīvoklim. Pircējs tika atrasts, un sākās darījuma noteikumu apspriešana. Taču tad plašsaziņas līdzekļos izvērsās plašas diskusijas par iespējamo ASV un eiro zonas valstu defoltu. Darījums apstājās. Pārdevējs mums samaksāja līgumā atrunāto kompensāciju un no darījuma atteicās - tā teikt, ņemot vērā ASV reitinga pazemināšanu un daudzām valstīm draudošo defoltu, viņam ir izdevīgāk Latvijas nekustamo īpašumu atstāt sev nekā to pārdot un saņemt eiro vai dolārus! Nu, ko lai saka par šo gadījumu? (noplātot rokas ar augšup pavērstām delnām, ironiski smejas mūsu sarunas partneris).
Pēdējos gados kompānija AVA HOLDING tiek uzskatīta par vienu no produktīvākajiem Rīgas tipālo mājokļu tirgus spēlētājiem. Tās parastais rezultāts ir aptuveni divdesmit dzīvokļu pirkšanas pārdošanas darījumu mēnesī. Aizvadītajā vasarā šis rādītājs nedaudz ir samazinājies un ir 10–15 darījumi mēnesī.
Malogolovecs: - Mēs dzīvojam pircēju tirgus apstākļos. Cilvēki sērijveida dzīvokļa pirkšanu veic aizvien apdomīgāk un pārdomātāk. Viņi ņem vērā ne tikai nekustamā īpašuma vērtību, bet arī apkalpošanas izmaksas, zemes un dzīvokļa nodokļu summu, kā arī apkures izmaksas. Vēl viņi pēta, vai mājai būs nepieciešams veikt renovāciju, jo maksāt par to viņiem vajadzēs no savas kabatas.
Teikto papildina Kristaps Jankovskis, kompānijas Kivi Pārdošanas un īres nodaļas vadītājs:
- Pircēju vēlmju un izvēļu sarakstā pieprasījuma līderi neapšaubāmi būs 119. un 113. sērijas dzīvokļi, kā arī dzīvokļi ķieģeļu specprojektu mājās. Tās ir daudzdzīvokļu ēkas, kuru tehniskais stāvoklis cilvēkos raisa vismazāk iebildumu. Projekti, kurus potenciālie pircēji vēlas apskatīt vismazāk, ir tā sauktā „hrušcovkas”, vecās paneļu mājas un mazģimeņu dzīvokļu mājas. Runājot par pēdējām, jāsaka, ka visai spēcīgs ir stereotips, ka šādas mājas ir sociāli nelabvēlīgas.
Vasarā kompānijai Kivi izdevās nokārtot gandrīz desmit sērijveida dzīvokļu pirkšanas un pārdošanas darījumu. Šajos darījumos cenu diapazons vienistabas dzīvokļiem bija no 15 līdz 18 tūkstošiem eiro un divistabu dzīvokļiem - no 24 līdz 30 tūkstošiem eiro. Un tas – pilsētas labākajos mikrorajonos, piemēram, Purvciemā, Zolitūdē, Ziepniekkalnā…
Jankovskis: - Mums nebija neviena darījuma, kas būtu dārgāks par 750 eiro/m².
Nataļja Sējāne, NIRA Fonda pārstāve, uzskata, ka Rīgas sērijveida dzīvokļu pārdošanas darījumi, kurā cenas būtu augtākas par 800 eiro/m², ir atsevišķi gadījumi: - Šādas cenas ir iespējamas tikai dzīvokļiem, kuriem ir veikts tiešām kvalitatīvs remonts. Mums šovasar izdevās nokārtot divus darījumus ar objektiem Teikas rajonā. Pārrēķinot uz kvadrātmetra cenu, tie tika pārdoti par šodien lielisku cenu: attiecīgi par 800 un 880 eiro/m². Tikai jāņem vēra, ka pircējs maksāja nevis par plikām sienam, bet par dzīvokli ar iebūvētam mēbelēm un sadzīves tehniku. Tas tad arī bija tik tirgum pievilcīgas cenas priekšnosacījums. Bet, runājot par parastiem dzīvokļiem, salīdzinājumam var minēt, ka Iļģuciemā divas „hruščovkas” mēs pārdevām par 445 un 460 eiro/m². Arī tā ir šodienas reālitāte.
Nozīmīgi sērijveida dzīvokļu tirgus spēlētāji ir dažas bankas un to radniecīgas struktūras, kas pārdod no parādniekiem pārņemto nekustamo īpašumu portfeli. Žurnāla m² un portāla varianti.lv korespondentam Parex bankas un Danske Bank pārstāvji pastāstīja, ka vispirms tiek izpirkti tie objekti, kuru cenas ir zemākas par tirgus cenām vai labākajā gadījumā nepārsniedz tās. Aizvadītajā vasarā Parex bankai izdevies atrast jaunus saimniekus 12 dzīvokļiem un privātmājām, savukārt Danske Bank – 11 (tostarp piecos gadījumos pārdoti tieši sērijveida dzīvokļi).
Dina Putreviča, Danske Bank Nekustamo īpašumu pārdošanas un administrēšanas nodaļas vadītāja: - Reģionos cenas ir īpaši zemas. Liepājā mēs pārdevām divistabu dzīvokli „hruščovkas” projektā par 3 000 eiro! Savukārt Rīgā mums bija darījums ar dzīvokli vecā mājā Daugavpils ielā par 250 eiro/m². Zīmīgi, ka cilvēki to nopirka, lai izremontētu un tad izīrētu. Tātad jau parādās kāda normāla investīciju matemātika. Bet vasara kopumā mums bija visai mierīga. Danske Bank tirgū piedāvāto sērijveida dzīvokļu vidējās cenas ir 500–600 eiro/m². Maksimums bija 628 eiro/m² par dzīvokli lietuviešu projektā Viestura prospektā. Turklāt mums ir piemēri, kad nekustamajam īpašumam, kuram bija noteikta adekvāta cena, tika atrasti savi pircēji jau pirmo pāris nedēļu laikā pēc dzīvokļa izlikšanas pārdošanā.
Analizējot šīs vasaras situāciju galvaspilsētas tipālo mājokļu tirgū, NIRA Fonda pārstāvis pievērsa mūsu uzmanību tam, ka ir samazinājusies atšķirība starp 119. un 602. sērijas dzīvokļu cenām tādos rajonos kā Purvciems un Pļavnieki. Agrāk šī atšķirība bija 80–100 eiro/m², tagad šī atšķirība ir 40–60 eiro/m². Visi mūsu sarunas dalībnieki atzīmēja, ka vispieprasītākie ir vienistabas un divistabu dzīvokļi. Tajā pat laikā darījumi ar četristabu dzīvokļiem tipālās daudzdzīvokļu mājās ir liels retums. Arī kvadrātmetra cena šādos darījumos var būt par 15-20 procentiem mazāka nekā vienistabas un divistabu dzīvokļiem tajās pat mājās. Turklāt cenas dzīvokļiem tipālo māju pirmajā stāvā ir par 5–10 procentiem zemākas nekā tādiem pat dzīvokļiem augstākajos stāvos.
m²: – Tirgū visi apgalvo, ka Rīgā sērijveida dzīvokļu piedāvājuma skaits šovasar ir palielinājies. Kā īpašnieki veido cenu nekustamajam īpašumam, kas tiek piedāvāts pirmo reizi vai kas tika izlikts pārdošanai pirms vairākiem gadiem?
Malogolovcs: – Tā, kā rakstīts amerikāņu grāmatās. Vispirms interneta vietnes izpēta esošo piedāvājumu. Piemetināšu, tur tā cenas labākajā gadījumā ir tikai par 5–10 procentiem augstākas par reālo darījumu cenām. Pēc tam, orientējoties uz piedāvājuma cenu, nosaka savu – augstāku cenu. Loģika ir vienkāršā: tā ir mana prece, un tādēļ tā ir labāka nekā citiem! Tā, lūk, parādās piedāvājuma cenas 800 un arī 900 eiro/m² līmenī. Un tad par objekta pārdošanu dažu mēnešu laikā var par nesapņot.
AVA HOLDING speciālisti apgalvo, ka vidēji statistiskais pircējs par dzīvokļiem Sarkandaugavā ir gatavs maksāt aptuveni 500 eiro/m², Iļģuciemā un Ķengaragā – līdz 550 eiro/m², Zolitūdē, Ziepniekkalnā, Purvciemā un Pļavniekos – līdz 600–650 eiro/m². Ja darījuma gaitā arī gadās cenas paaugstināšanās, tad tās ir visai nenozīmīgas.
Kas tirgu gaida nākotnē?
Mūsu aptaujātie mākleri ir pārliecināti, ka galvaspilsētas sērijveida dzīvokļu segmentā tuvākā pusgada laikā nekādu priekšnosacījumu cenu kāpumam nav. Tajā pat laikā viņi cer, ka kārtējās apkures sezonas sākums neizraisīs sērijveida dzīvokļu masu pieplūdumu tirgū. Tātad, saglabājoties pašreizējai situācijai, cenas, minimāli svārstoties, paliks aptuveni pašreizējā līmenī. To nenozīmīga celšanās dzīvokļiem pieprasītāko sēriju mājās līdz nākamajam pavasarim ir iespējama, tiesa, ja vien Latvijas ekonomika saglabās pozitīvo tendenci, kas ir parādījusies 2011. gadā.
Jankovskis: -Ja dzīvokļa stāvoklis un tā atrašanās vieta atbilst tai cenai, kuru pieprasa par dzīvokli, tad šādu nekustamo īpašumu ir jāvar pārdot divu trīs mēnešu laikā. Ja tas nenotiek, var droši apgalvot, ka cena ir pārāk augsta. Ja īpašnieks vēlas savu objektu pārdot, tad viņam vajadzēs prasīt par to mazāk. Nosakot sērijveida dzīvoklim cenu 900–1000 eiro/m² līmenī, to nebūs iespējams pārdot. Šādus variantus mēs pat neņemam pārdošanai, jo lieliski saprotam, ka nespēsim nodrošināt praktisko rezultātu, tas ir, - dzīvokļa pārdošanu.
Sējāne: - Sērijveida dzīvokļu īpašnieki visbiežāk cenšas savus dzīvokļus pārdot paši. Pie mākleriem viņi vēršas tad, kad pašiem nekas neizdodas. Viņu rīcība ir interesanta: ierodas ar lielu komplimentu vezumu apmēram šādā stilā: „Jūs esat tik liela aģentūra! Jūs tik lieliski tirgojat! Pie jums laikam nāk pircēji, kas ir gatavi pirkt nekustamo īpašumu dārgāk nekā tirgū vispār. Pārdodiet arī manu nekustamo īpašumu!”. Un šādu piemēru ir daudz. Šādos gadījumos nav ko cerēt, ka dzīvokli varēs ātri pārdot. Kaut gan ir mākleri, kas šādus objektus ņem. Viņi cer, ka tirdzniecības procesā viņiem izdosies pārliecināt īpašnieku, ka viņa prasības ir neadekvātas, un pierunāt pazemināt cenu līdz saprātīgam līmenim”.
Malogolovecs: - Šovasar pieauga mūsu klientu negatīva attieksme pret neremontētiem sērijveida dzīvokļiem. Viņi vairāk tomēr sliecās pirkt mājokli ar normālu remontu un bija gatavi pat pārmaksāt. Lūk, piemērs: Sarkandaugavā bija divi neremontēti sērijveida divistabu dzīvokļi par 17 – 18 tūkstošiem eiro. Tomēr klienti bija ar mieru tos ņemt par 24 – 25 tūkstošiem eiro, jo uz jauno mājokli varēja pārcelties tūlīt pēc darījuma pabeigšanas.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2058
