Atdod ārzemniekiem
Romāns Golubevs, 12.03.2012
Dzīvokļus prestižajā Rīgas Vecpilsētas rajonā un Klusā centra rajonā aizvien retāk un retāk pērk vietējie. Šo dzīvojamo nekustamo īpašumu pircēji pārsvarā ir NVS valstu pilsoņi, un vispirms jau Krievijas pilsoņi. Lielākā daļa šo pircēju par ideālu Rīgas dzīvokli ir gatavi maksāt no 2 500 līdz 3 000 eiro/m2.
Kaut arī mājokļu cenas Latvijas galvaspilsētas vēsturiskajā centrā ir stabilas jau otro pusgadu pēc kārtas, ne vienmēr izdodas atrast vajadzīgo objektu, jo piedāvājuma skaits pamazām sarūk.
Liels retums
Ja salīdzina pārdošanai piedāvāto dzīvokļu skaitu, darījumu skaitu un cenu dinamiku, redzams, ka Vecrīga un Klusais centrs ir Latvijas nekustamo īpašumu tirgus visdzīvākais segments. Tāds tas ir kļuvis Imigrācijas likuma labojumu dēļ (tie stājās spēkā 2010. gada 1. jūlijā). Šie labojumi piedāvā Latvijas nekustamo īpašumu pircējiem iespēju pretendēt uz uzturēšanās atļaujas saņemšanu. Rīgā zemākais slieksnis - «bonuss», kas ļauj pretendēt uz šādu pirkumu, ir 100 000 latu (143 000 eiro) vērtībā. Un tas arī ir Latvijas galvaspilsētas centra cenu segments.
Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldes rīcībā esošās ziņas liecina, ka pēc stāvokļa 2012. gada 8. februārī uzturēšanās atļaujas bija izsniegtas 421 Rīgas nekustamā īpašuma objekta pircējam (protams, līdz ar to arī viņu ģimenes locekļiem). Vairāk nekā 85% šo objektu ir tieši Rīgas centrā. Tātad pēdējo 20 mēnešu laikā ārzemnieki Rīgas vēsturiskajā centrā ir nopirkuši ne mazāk par 350 mājokļiem objektiem (salīdzināšanai: Jūrmalā - 275). Skaitlis varbūt arī nav visai iespaidīgs, taču ar to ir pietiekami, lai Rīgas centra dzīvokļu segments atdzīvotos. Bez Latvijas iedzīvotāju līdzdalības.
«Klusajā centrā un Vecrīgā pēdējā gada laika mums nav bijis neviena vietējā pircēja,» atzīst kompānijas Riga Real Estate direktors Aivars Andersons. «Interesenti pagadās, taču reālu dārgo dzīvokļu pircēju nav pat tik, cik melns aiz naga,» viņam piebalso kompānijas NIRA fonds valdes locekle Jevgēnija Markova. «Es pat atceros mūsu vienīgā vietējā pircēja seju,» smaidot situāciju komentē Baltic Sotheby’s International Realty līdzīpašniece Ilze Mazurenko.
Tikai kompānijas Vestbalt valdes locekle Līga Plaude, kas pirms-krīzes laika bija izveidojusi lielu vietējo klientu datubāzi, saka, ka starp viņas klientiem, kas meklē nekustamos īpašumus Vecrīgā un Klusajā centrā, 10-15% ir mūsu valsts iedzīvotāji. «Viņi parasti meklē nelielus dzīvokļus pilsētas centrā, kur var palikt brīvdienās pēc koncerta vai teātra izrādes apmeklējuma. Tie latvieši, kuri var atļauties mājokļa iegādi par 300 000 - 500 000 eiro, parasti izvēlas privātmāju kaut kur Berģos, Mārupē, Baltezerā vai Teikā,» viņa paskaidro un piebilst, ka pēdējā pusgada laikā Vestbalt speciālisti ir pamanījuši jaunu tendenci: vietējie īpašnieki izliek prestižā centra apartamentus pārdošanai, lai pēc tam iegādātos mājokli nedaudz tālāk no Rīgas rajoniem, kur galvenokārt ir daudz tūristu. Šai kustībai ir arī ekonomiski iemesli: dzīvokļa Klusajā centrā un dzīvokļa Vecrīgā cenas, salīdzinot ar tā saukto «parasto rajonu» un, jo īpaši, ar Rīgas tālā centra rajonu mājokļu cenām, var būt pat divkārši lielākas. Savukārt šādu «perifērijas» dzīvokļu izīrēšanas rentabilitāte ir pat augstāka. Ja uzrodas ārzemnieks, vietējie īpašnieki labprāt pārdod dārgākus dzīvokļus un iegādājas sev lētākus.
Tiecoties pēc ideāla
«Dzīvoklis Rīgas centra malās, kur ārzemju klienti dzīvokļus nepērk, izmaksās 850 līdz 1 100 eiro/m2. Tas ir mājoklis pirmskara mājā un, protams, bez jebkāda remonta. Labi, ja varēs aizvērt kāpņu telpas durvis,» objektus ārpus galvaspilsētas prestižajām vietām novērtē Jeļena Markova. Tuvējā centrā Ģertrūdes un Krišjāņa Barona ielas rajonā dzīvojamais fonds ir labāks. Šeit cenas svārstās robežās no 1 700 līdz 2 500 eiro/m2. Taču lielāka daļa ārzemju pircēju šim rajonam uzmanību nepievērš.»
Visus ārzemniekus (Krievijas pilsoņi viņu vidū ir vairāk nekā 75%), kas ierodas Latvijā, lai, iegādājoties mājokli, pretendētu uz uzturēšanās atļaujas saņemšanu, pēc žurnāla un portāla varianti.lv korespondenta sarunas partneru vārdiem, var iedalīt trīs lielās grupās. Pirmajā grupā ir tie, kuru plānotais pirkuma budžets ir 150 000 - 250 000 eiro robežās. Otrās grupas pārstāvji lūkojas pēc mājokļiem Rīgas centrā par 300 000 - 500 000 eiro, trešās grupas pārstāvji - sākot no pusmiljona uz augšu. Un, lai gan lielākā daļa potenciālo ārzemju pircēju ierodas jau sagatavojušies un viņiem ir priekšstats par Rīgas centra nekustamo īpašumu tirgu, dažkārt piedāvāto objektu cenas un kvalitāte viņiem ir īsts atklājums.
«Ideāls dzīvoklis mūsu klientu izpratnē ir mājoklis pilnībā renovētā mājā ar izremontētām kāpņu telpām, liftu, labiem kaimiņiem un skatu uz parku vai slaveniem arhitektūras darbiem. Šādam dzīvoklim jāmaksā 150 000 līdz 200 000 eiro robežās vai arī, pārrēķinot kvadrātmetra cenā, līdz 2 500 eiro/m2. Bet reāli šādu objektu piedāvājums ir dārgāks. Saskārušies ar dzīves īstenību, klienti sāk izskatīt citus variantus: vai nu izvēlas dzīvokļus ar mazāku platību, vai arī izlemj palielināt pirkuma budžetu,» stāsta Aivars Andersons.
Var piebilst, ka dzīvokļi Klusajā centrā un Vecrīgā nekad nav bijuši īpaši lēti pat krīzes viszemākā punkta laikā. 2009. gadā labus apartamentus Latvijas galvaspilsētas vēsturiskajā centrā tirgoja par
2 000 līdz 2 200 eiro/m2. Bet pēc tam, kad spēkā stājās Imigrācijas likuma labojumi un bija skaidri manāma ārzemnieku interese par šo segmentu, sākās attīstība. Tā īpaši skaidri izpaudās 2010. gada beigās un 2011. gada sākumā: sākās darījumi, un dzīvokļi daudzos projektos kļuva dārgāki par 25-30%. Taču jau 2011. gada otrajā pusgadā, cenas, atguvušas ievērojumu krīzes lejupslīdes dēļ zaudēto daļu, zināmā mērā stabilizējās. To sekmēja vairāki apstākļi. Pirmkārt, tikpat kā nebija palicis problemātisko īpašnieku, uz kuru pleciem gūlās hipotekāro parādu smagā nasta, un cilvēki pārstāja pazemināt cenu. Tajā pat laikā nebija arī ne runas par ažiotāžas pieprasījumu no pircēju puses. Bet tie, kuri skatās objektus, saglabāja, viņuprāt, saprātīgu finanšu pozīciju un mēģināja diktēt viņus apmierinošas cenas. «Man ir klients, kas 2008. gadā nopirka dzīvokli Pulkveža Brieža ielā par 3 200 eiro/m2. Par šādu cenu viņš ir gatavs dzīvokli pārdot arī tagad. Bet ne lētāk. Turklāt, ja viņš cenu nolaistu līdz 2500 -- 2700 eiro/m2, dzīvokli nopirktu acumirklī, šādiem dzīvokļiem mums jau ir izveidojusies rinda, kurā ir trīs pretendenti,» Līga Plaude raksturo vienu iezīmīgu piemēru tirgū.
Tirgus situāciju raksturo vēl kāds interesants novērojums: Rīgas vēsturiskajā centrā ir vērojams zināms to dzīvokļu deficīts, kuru cena ir 120 - 130 tūkstoši eiro. Šīs situācijas iemesls ir saistīts ar to, ka pagājušā gada pavasarī mājokļu īpašnieki mākslīgi paaugstināja cenu līdz uzturēšanās atļaujas saņemšanai vajadzīgajiem 145 000 eiro, (cerot, ka potenciālie pircēji «uzķersies uz viņu makšķeres». Taču šo dzīvokļu objektīvā cena palika iepriekšējā līmenī.
Nelielas attīstības perspektīva
«Cenu diapazons mājokļiem jaunās un restaurētās mājās Rīgas prestižajās vietās ir visai plašs: no 2 500 līdz 4 000 eiro/m2. Turklāt šīs minētās cenu amplitūdas apakšējā robeža ir nevis fasādes, bet gan iekšpagalma mājas dzīvokļa cena. Patiešām ekskluzīvi galvaspilsētas apartamentu piedāvājumi jau ir par 4 500 un 5 000, un arī 5 500 eiro/m2,» ar saviem tirgus novērojumiem dalās Baltic Sotheby’s International Realty pārstāve Ilze Mazurenko. Manā rīcībā esošās ziņas liecina, ka pagājušā gada visdārgākais darījums Rīgas centrā ir ar mūsu līdzdalību notikušais darījums fasādes ēkā projektā Ausekļa ielā 4. Tur fiksētā cena bija tuvu 6 000 eiro/m2.»
Pēc Ilzes Mazurenko vārdiem, pēdējā gada laikā viņas vadītās kompānijas klienti biežāk izvēlas apartamentus Vecrīgā nekā Klusajā centrā. Jāatzīmē, ka gadu no gada pircēju izvēle mainās - te tā virzās uz Vecrīgas pusi, te uz Klusā centra pusi. Šādas svārstības ir atkarīgas no tā, kādi jaunie projekti vai renovētas mājas konkrētajā brīdī ir izliktas pārdošanai. Ja runā par 2011. gadu, tad tai pašai Baltic Sotheby’s International Realty ir sakrājušies turpat 10 darījumu ar Rīgas dzīvokļiem, kuru kvadrātmetra cena bija 4 500 - 5 000 eiro/m2 līmenī. Tomēr, kā jau iepriekš minējām, lielākā daļa pircēju meklē piedāvājumus Rīgas centrā par 150 līdz 250 tūkstošiem eiro. Interesanti ir tas, ka tikai tie pircēji, kuri izvēlas objektus šajā cenu nišā, uzreiz uzdod starpniekiem jautājumus par nekustamā īpašuma izīrēšanu. Vidējās īres likmes šādiem dzīvokļiem Klusajā centrā un Vecrīgā atkarībā no vietas un objekta kvalitātes ir 8-12 eiro/m2 mēnesī. Tādējādi investīciju rentabilitāte var sasniegt 3,5-5%. Savukārt dārgo (no 300 tūkstošiem uz augšu) nekustamo īpašumu pircēji šos īpašumus iznomā ļoti reti. Viņiem ir cits ienākumu līmenis.
Pēc žurnāla m2 un portāla varianti.lv korespondenta sarunas partneru domām, 2012. gadā dzīvokļu cenas Klusajā centrā un Vecrīgā būs stabilas. Zināma cenu korekcija to pazemināšanās virzienā ir iespējama tikai tiem projektiem, kuros cenas sniedzas pāri 4 500 eiro/m2, - turklāt tikai tad, ja šo mājokļu kvalitātes raksturojums ir vājāks nekā cenas ziņā analogiem konkurentu piedāvājumiem. Kopumā, saglabājoties pašreizējam pieprasījuma līmenim un izpērkot esošo piedāvājumu, varētu sagaidīt pakāpenisku cenu paaugstināšanos, jo ārzemniekus interesē nevis viss dzīvojamais fonds, bet tikai jaunie projekti un renovētās mājas. Par to, ka tirgus varētu būt pārpildīts ar šādiem piedāvājumiem, pat runas nevar būt.
Viedokļi
Līga Plaude, kompānijas Vestbalt valdes locekle:
«Manuprāt, cenas, ko prasa par Rīgas centra dzīvokļiem, vairākumā gadījumu ir adekvātas. 2012. gadā tās saglabāsies pašreizējā līmenī. Ceru, ka ārzemnieku pieprasījums pēc dzīvokļiem Latvijas galvaspilsētas prestižajās vietās sa-glabāsies vismaz pašreizējā līmenī.»
Aivars Andersons, kompānijas Riga Real Estate direktors:
«Tie, kuri dzīvokļus Rīgā meklē tikai ķeksītim, lai saņemtu uzturēšanās atļauju un pēc tam tos iznomātu, orientējas uz cenu 150 000 eiro. Ja cilvēki ir nodomājuši iegādātajos dzīvokļos dzīvot paši, viņi meklē interesantākus variantus, kuru cena pārsniedz 200—250 tūkstošus eiro. Šajā gadā centra dzīvokļu cenām nevajadzētu kristies: esošie dzīvokļi tiek izpirkti, bet jauni objekti pārdošanā tiek izlikti visai nelielā skaitā.»
Jevgēnija Markova, kompānijas NIRA Fonds valdes locekle:
«Lai gan lielākajai daļai vietējo pircēju Vecrīgas un Klusā centra dzīvokļu cenas nav pa kabatai, nav ne runas par cenu burbuļa veidošanas. Dzīvokļus Rīgas centrā ārzemnieki pērk, lai tajos dzīvotu paši, nevis tālākpārdošanai. Nekustamā īpašuma pārdošana automātiski anulē uzturēšanās atļaujas izsniegšanas pamatu. Vēl vairāk - NVS valstīs aizvien plašāk izplatoties informācijai par uzturēšanās atļauju izsniegšanas programmu, paaugstināsies Rīgas centra dzīvokļu cenas, jo ārzemju pircējus interesē tieši mūsu galvaspilsētas centrs un nevis mikrorajoni.»
Ilze Mazurenko, kompānijas Baltic Sotheby’s International Realty līdzīpašniece:
«Rīgas centrs ārzemniekiem ir interesants tā plašā piedāvājuma dēļ. Rīgas centrā cenas tiešām atbilst tirgus cenām, Jūrmalā gan tagad runā par vairāku jauno projektu attīstītāju nepamatoti lielām cerībām.»
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2206
