Ar novērtētāja vērīgo skatu
Nekustamā īpašuma novērtējuma pasūtītāju struktūra mainās — pieaug privātpersonu skaits. Šādu tendenci savā ikdienas darbā ir ievērojuši kompānijas Interbaltija novērtētāji. Viņu novērojumi liecina, ka mājokļu cenas Rīgā visaktīvāk aug tās centrā. Tajā pašā laikā sērijveida mājokļu cenas ceļas lēnām: tikai nedaudzu tipālo dzīvokļu novērtējuma vērtība pārsniedz 550—600 eiro/m2.
Nekustamā īpašuma novērtēšanas biznesā Interbaltija darbojas vairāk nekā piecpadsmit gadu un pašlaik ir šī tirgus lielāko spēlētāju trijniekā. Pēc uzņēmuma Nekutamo īpašumu novērtēšanas nodaļas vadītāja Marka Tarvida vārdiem, 75—80 procenti Rīgas novērtējumu ir pasūtījumi novērtēt dzīvokļus. «Līdz «trekno» gadu rādītājiem, protams, mums tālu. Pašreizējais darba daudzums ir 2,5 līdz 3 reizes mazāks nekā 2006. un 2007. gadā. Pašlaik maz ir gruntsgabalu un komercobjektu novērtēšanas pasūtījumu. Tomēr var teikt, ka nekustamo īpašumu tirgus, lai arī maziem solīšiem, tomēr virzās uz priekšu. Pēdējā laikā ir sākusi mainīties klientu struktūra. Kas pasūtīja novērtējumu vēl pirms gada vai pusotra? Tie lielāko tiesu bija tiesu izpildītāji un maksātspējas administratori. Viņiem novērtējums bija un ir vajadzīgs, lai noteiktu sākumcenu izsolēm, kurās tiek pārdoti nekustamā īpašuma objekti, kas pārņemti no hipotēkas parādniekiem. Pēdējā gada laikā ir pieaudzis no privātpersonām saņemto pasūtījumu skaits,» paskaidro Marks Tarvids. 2010. gadā no novērtējuma kopskaita nekustamo īpašumu vēlējās novērtēt ne vairāk par 20 procentiem privātpersonu, tagad šīs pasūtītāju grupas īpatsvars pārsniedz 50 procentus. Tie galvenokārt ir vietējie iedzīvotāji, kas ir nodomājuši vērsties bankā pēc kredīta mājokļa iegādei.
Otra liela privātpersonu grupa, kas nodrošina novērtētājus ar darbu, ir ārzemnieki, kas iegādājas nekustamo īpašumu, lai pretendētu uz uzturēšanās atļauju. Saskaņā ar likumu ārzemniekiem ir jāiegādājas mūsu galvaspilsētā nekustamais īpašums ne mazāk kā 100 000 latu vērtībā. Tomēr, lai pretendētu uz uzturēšanās atļaujas piešķiršanu, jāizpilda arī otrs nosacījums — pirkuma kadastra vērtībai jāpārsniedz 30 000 latu. Ja tas ir 40—60 kvadrātmetru liels dzīvoklis, ar šīs prasības izpildi rodas problēmas pat tad, ja tas ir Klusajā centrā vai Vecrīgā, jo šāda nekustamā īpašuma kadastra vērtība parasti ir mazāka par 30 000 latu. Lai pierādītu Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldei, ka darījums ir reāls un iegūtu tiesības pretendēt uz uzturēšanās atļauju, ārzemnieki pasūta novērtētājiem pirkšanai noskatītā nekustamā īpašuma novērtējumu. Šādu gadījumu ir visai daudz, un parasti novērtējuma vērtība pat nelielam dzīvoklim Klusajā centrā vai Vecrīgā tomēr ir augstāka par kadastra vērtību.
— Kādi skaitļi figurē galvaspilsētas mājokļu novērtējumos? — mēs vaicājām kompānijas Interbaltija novērtētājiem.
— Pēdējo pāris gadu laikā mājokļu vērtība Latvijas galvaspilsētas centrā ir cēlusies vidēji par 15 līdz 25 procentiem. Un tas neizbrīna. Aprēķinu bāzē ir reālo darījumu cenas, un tās pieaug. Taču atšķirības starp novērtējumos redzamajiem skaitļiem ir ļoti lielas. Ir dzīvokļi centrā, kurus mēs novērtējam par 1 000 eiro/m2, bet ir arī tādi apartamenti, kuru novērtējuma vērtība ir 5 000 eiro/m2. Starp citu, apartamenti Klusajā centrā tiek novērtēti dārgāk nekā Vecrīgā. Tas daļēji ir saistīts ar to, ka Klusajā centrā ir daudz māju ar skaistu arhitektūru, un ari pats rajons ir klusāks. Turklāt Vecrīgā joprojām nav atrisināta privāto automobiļu novietošanas problēma, — paskaidro Interbaltija speciālists Uldis Pētersons.
Ulda Pētersona teikto papildina kolēģis Jānis Žmuidens:
— Daudz mierīgāks segments ir Rīgas sērijveida mājokļi. Tomēr arī tas pieredz nelielu kāpumu, salīdzinot ar 2009. un 2010. gadu. Toreiz dzīvokļu sērijveida mājās novērtējuma vērtība parasti bija 450 līdz 550
eiro/m2, tagad tā ir aptuveni 550 līdz 600 eiro/m2. Tiesa, pēdējā pusgada laikā būtiskas cenu izmaiņas nav notikušas.
— Tomēr mākleru kompāniju pārstāvji runā par nelielu kāpumu, bet portālos ir daudz sērijveida dzīvokļu piedāvājumu par 700 un arī par 800 eiro/m2.
Jānis Žmuidens: — Arī mums ir klienti, kas, mēģinot saņemt bankā vairāk naudas, apgalvo, ka dzīvoklis, kuru viņi ir nodomājuši pirkt, maksā dārgi. Tā teikt, tāda ir cena. Taču mēs analizējam tirgu, Zemesgrāmatas datus, sazināmies ar mākleriem un redzam, kas notiek. Darījumiem ar Rīgas sērijveida dzīvokļiem, kas ir dārgāki par 700 eiro/m2, ir atsevišķu gadījumu raksturs. Tas nozīmē, ka pircējs ir samaksājis ne tikai par pašu dzīvokli, bet arī par vēl kādu bonusu — labu vietu, šiku remontu vai labu mēbelējumu. Rīgā pārdošanai ir izlikts pārāk daudz lētu sliktā stāvoklī esošu dzīvokļu. Bet, ja pircēji nevēlas paši nodarboties ar remontu, viņi meklē pilnībā izremontētu dzīvokli, par kuru ir gatavi arī nedaudz pārmaksāt. Ja dzīvokļa platība nav liela, kvadrātmetra cena var būt arī augstāka par 700 eiro. Tomēr augstas sērijveida dzīvokļu cenas tomēr drīzāk ir izņēmums nekā tendence.
Pēc mūsu sarunā iesaistīto novērojumiem, Rīgā visbiežāk tiek pasūtīti Purvciema un Pļavnieku sērijveida mājokļu novērtējumi — šie rajoni ir pieprasījuma līderi. Visdārgākie ir specprojekti un 119. sērija, kuru dzīvokļiem novērtējums jau tradicionāli ir par 10 līdz 15 procentiem augstāks nekā pēc raksturlielumiem analoģiski objekti citās tipālās mājās. Profesionāļu novērojumi rāda, ka dzīvokļi pirmajos stāvos tiek novērtēti par 5 procentiem lētāk nekā augstākos stāvos, turpretī vienistabas dzīvokļa kvadrātmetra novērtējuma vērtība ir par 15 līdz 20 procentiem augstāka nekā četristabu dzīvoklim.
Vispār novērtētāja darbu var uzskatīt par labu un kvalitatīvu tad, ja viņa noteiktā objekta vērtība atšķiras no reālā darījuma cenas ne vairāk par 10 procentiem. Tas ir, ja objekta novērtējuma cena ir 100 tūkstoši eiro un to paredzēts pārdot par 90 līdz 100 tūkstošiem, tad novērtētāja darbs tiek atzīts par kvalitatīvu. Pēc mūsu sarunas biedru teiktā, šādu rezultātu visgrūtāk ir panākt Jūrmalas privātmāju segmentā. Un ne tāpēc, ka objekts būtu nepareizi novērtēts. «Mēdz būt tā: mūsu speciālists, izpētījis māju, norāda novērtējuma vērtību 700 tūkstošu eiro robežās. Tomēr pēc kāda laika mēs uzzinām, ka tas ir pārdots par miljonu eiro. Mums atliek tikai paspiest roku veiksmīgajam pārdevējam, kurš ir atradis pircēju, kas nav kaulējies par cenu,» atzīst Marks Tarvids.
— Kā Jūs kopumā novērtētu sērijveida mājokļu perspektīvas? — mēs pavaicājām sarunas noslēgumā.
— Mūsu novērtējumi atspoguļo šodienas realitāti un nevis rītdienas gaidas, un novērtējumos mēs nekad neiekļaujam potenciālo cenas paaugstināšanos. Tas nav mūsu uzdevums. Ir skaidrs, ka tad, ja nopirksit nolaistu dzīvokli un uztaisīsit labu remontu, tā vērtība pieaugs. Par sērijveida mājokļu tirgus perspektīvām izteikšu tikai vienu aizrādījumu: šajā tirgū galvenais cenu kāpumu bremzējošais faktors ir potenciālo pircēju ātri pieaugošie un lielie enerģētiskie izdevumi. Gan apkures izdevumi, gan kurināmā izmaksas ir ļoti lielas. Daudzi mūsu valsts iedzīvotāji nevar atļauties uzturēt sērijveida četristabu dzīvokļus. Un rezultāts ir tāds, ka pieprasījums pēc tiem ir mazāks. Šādu dzīvokļu novērtējuma vērtība no trīsistabu dzīvokļu novērtējuma vērtības atšķiras ne vairāk par trīs līdz pieciem tūkstošiem eiro. Kamēr nepaaugstināsies iedzīvotāju labklājības līmenis, strauja cenu paaugstināšanās nav sagaidāma.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2280
