Tiešs konkurents projektu attīstītājiem
Romāns Golubevs, 22.11.2012
Cik daudz jauno dzīvokļu tirgo uzņēmums Ektornet? Cik daudz darījumu tas noslēdz katru mēnesi? Uz kādu pircēju tas orientējas, kad pabeidz iegūtos projektus? Cik maksā ekskluzīvais projekts Gulbenē? Par to žurnālam m2 un interneta portālam varianti.lv pastāstīja Andris Kovaļčuks, Ektornet Management Latvia valdes priekšsēdētājs.
Ektornet ir uzņēmums, kura pārziņā ir vislielākais Latvijas nekustamo īpašumu portfelis un kas pirmais pēdējo sešu gadu laikā ir pratis noslēgt vienā mēnesī simts dažādu dzīvojamo un komerciālo telpu pārdošanas līgumu. Tas ir uzņēmums, kas izsolēs nopircis vairākus tūkstošus Swedbank bijušo hipotēkas parādnieku nekustamos īpašumus un kļūst aizvien kaitinošāks konkurents mākleriem un pēdējā laikā arī projektu attīstītāju kompānijām mūsu valstī. Kāpēc kaitinošs arī projektu attīstītāju kompānijām? Tā vienkāršā iemesla dēļ, ka uzņēmumam Ektornet pieder gandrīz trīsdesmit jauno daudzdzīvokļu projektu. No tiem piecpadsmit projektos pašlaik aktīvi tiek tirgoti dzīvokļi. Latvijā pašlaik neviens cits uzņēmums nepiedāvā tik daudz jaunu mājokļu. Žurnāla m2 un interneta portāla varianti.lv korespondents, uzsākot interviju ar Andri Kovaļčuku, kas bija piekritis aprunāties par jauno dzīvokļu jautājumu, vispirms interesējās par to, kā sokas tirdzniecība. Saruna pakāpeniski aizskāra plašāku jautājumu loku.
— Vērtējot 2012. gada rezultātus, var konstatēt, ka uzņēmums Ektornet katru mēnesi ir pārdevis aptuveni 20 dzīvokļu jaunajos projektos.
— Oktobra beigās mums bija pārdošanā 15 jauno projektu (gandrīz 350 dzīvokļu). Turklāt tie nebūt nav visi mums piederošie daudzdzīvokļu projekti. Mūsu portfelī nonākušie projekti ir dažādos to attīstības posmos: vieni tuvu to nobeigumam, citi — ne tik tuvu. Paši no nulles neko neesam būvējuši, bet daudzu māju pabeigšanā mēs ieguldām savus līdzekļus. Šo investīciju kopapjoms jau tuvojas trim miljoniem eiro.
— Vai arī pašlaik pārņemat hipotēkas parādnieku jaunos dzīvokļus?
— Pārņemšana... Tā ir klišeja, kuru žurnālistiem patīk izmantot. Dzīvē viss notiek citādāk. Projektu attīstītāji, kas nav spējuši tikt galā ar savām finanšu saistībām, bankrotē. Vienā no bankrota procesa posmiem tiek izsludināta izsole, jo ir jāpārdod aktīvi un jāatgūst vismaz daļa saņemto finanšu līdzekļu. Tas pats notiek arī ar privātpersonu mājokļiem. Izsoles notiek publiski.
Nav tā, ka Swedbank būtu tā vienkārši atdevusi mums vai kādam citam tai par labu ieķīlāto īpašumu. Tā nemēdz būt, ka visi mierīgi noskatās, ka Ektornet ierodas un iegūst aktīvus. 2009. gadā gan dažkārt atgadījās, ka uz izsoli ieradās tikai mūsu pārstāvis. Parasti mums jākonkurē ar citiem izsoles dalībniekiem. Pārējo spēlētāju: privātpersonu un uzņēmumu aktivitāte ir visai jūtama.
— Vai septembrī un oktobrī bija daudz tādu izsoļu, kurās Ektornet galu galā tomēr nenopirka kādu objektu, kas iepriekš bija ieķīlāts par labu Swedbank?
— Kāds desmits — noteikti. Konkurences pastiprināšanās izsolēs ir vērojama jau kopš 2012. gada sākuma. Tādēļ, raksturojot bankai par labu ieķīlāto nekustamo īpašumu iegādāšanās procesu, vārda «pārņemšana» lietojums man šķiet dīvains. Konkurence ir sīva. Pēdējā pusgada laikā ir parādījusies jauna tendence: izsolēs piedalās investori no Krievijas, Kazahstānas un citām NVS valstīm. Tiesa, viņus interesē ne tikai jaunie projekti. Tie ir tikai neliela daļiņa no mūsu aktīvu kopskaita — 2 500 objektiem...
— Atvainojiet, bet vēl tikai šī gada sākumā parādījās informācija, ka Ektornet portfelī ir 3500 objektu.
— Šī gada laikā mēs no sava portfeļa esam pārdevuši ne mazāk par 600 objektiem. Šo to, protams, esam iegādājušies izsolēs. Bet, runājot par 3 500 objektiem, — tas ir definīcijas jautājums un objektu skaitīšanas metodikas jautājums. 2 500 objektu ir, ja skaita objektu kadastra numurus, aptuveni 1 000 — ja skaita, ņemot vērā, cik ir adrešu. Ir arī nepabeigti projekti, kuru dzīvokļiem vēl nav piešķirts kadastra numurs. Visi šie dzīvokļi ir ierakstīti Zemesgrāmatā, norādot vienu ciparu, un tie gaida «savu stundu», kad tiem piešķirs kadastra numuru.
— Vai banku struktūras, cenšoties norādīt mazāku to objektu skaitu, kuri ir to portfeļos, manipulē ar kadastra numuriem un adresēm, lai netracinātu sabiedrību un lai nebūtu jāklausās bankām adresēti pārmetumi par to, ka tās, tā teikt, pašas piešķīra kredītus un pašas tagad atņem ieķīlātos īpašumus?
— Ir svarīgi, kādā kontekstā skaitļus nosauc. Ja runā par to, cik objektu no Ektornet portfeļa tiks izlikti pārdošanai tuvāko gadu laikā, tad to ir 3 500. Bet kāds saskaitīs 2 500 objektu, ja būs nolēmis veltīt savas dzīves divas nedēļas, lai pētītu Kadastra reģistru un uzzinātu, kas īsti ir Ektornet portfelī. 3500 ir mūsu iekšējā uzskaitē, un tajā ir ietverti arī tie objekti, kuri, iespējams, būs mūsu portfelī, kad visi projekti būs pabeigti un tiem būs piešķirti kadastra numuri. Savukārt, raugoties no mūsu portfeļa pārvaldības viedokļa, adrešu daudzuma uzskaite ir svarīga mums pašiem. Viena situācija ir pārvaldīt 500 dzīvokļu 500 adresēs — turklāt visā Latvijā, un pavisam cita, ja šis skaits ir koncentrēts vienā projektā. Presei, protams, patīk lieli skaitļi — tie labāk «skan», ir iespaidīgāki.
— Tomēr atgriezīsimies pie jautājuma par Ektornet portfeļa papildināšanu ar jauniem dzīvokļiem...
— Nepabeigtie daudzdzīvokļu projekti tagad izsolēs parādās reti. Projektu attīstītāju bankrotu augstākais vilnis bija 2009. un 2010. gadā. Tas, ko mēs pērkam tagad, jau ir to individuālo parādnieku īpašums, kuri pārstājuši maksāt dzīvokļu iegādei ņemtos kredītus. Varu pateikt, ka pēdējā laikā dzīvokļu pārdošanas tempi (pārdoto dzīvokļu skaits) visos segmentos apsteidz to objektu skaitu, kurus mēs nopērkam izsolēs.
— Jūsu uzņēmuma ikmēneša pārdošanas rādītāji, ņemot vērā visus pārdotos objektus: dzīvojamos un komerciālos, dažkārt aizsniedzas līdz simtam. Vai tas ir vairāk Ektornet darbinieku vai citu kompāniju mākleru nopelns?
— Gan jaunajos projektos, gan citos objektos lielāko daļu darījumu kārto Ektornet darbinieki. Visai bieži ir dzirdēts apgalvojums, ka mūsu portfelis ir ikviena Latvijas māklera sapnis. Mēs to nejūtam. Par labākajos mēnešos to mūsu klientu īpatsvars, kurus pie mums atved ārštata maklleri, ir mazāks par trešdaļu no visa kopējā pircēju un īrnieku skaita. Kāpēc? Vienkārši tāpēc, ka šiem mākleriem ir cita darba loģika. Viņi vispirms domā par to, cik lielu komisiju varēs nopelnīt. Šī iemesla dēļ viņi cenšas izvēlēties nevis to objektu, kas atbilst klienta interesēm, bet gan to, ar kuru viņi varēs vairāk nopelnīt. Manuprāt, vietējiem starpniekiem vajadzētu tikt skaidrībā, kā labā viņi strādā: pircēja, paši savā vai pārdevēja. Ja viņi vēlēsies strādāt ar mūsu nekustamo īpašumu portfeli, tad ar katru aktīvu vajadzēs strādāt tā, lai būtu rezultāts. Pretējā gadījumā sadarbībai ar viņiem nav jēgas. Mums pašiem ir cilvēki, kas prot tādā vienkāršā līmenī ievietot interneta portālos informāciju par objektu, prot šos objektus parādīt un arī skaisti par tiem pastāstīt. Citu kompāniju mākleriem arī jādomā, kāda būs viņu pievienotā vērtība darījumam.
— Kādu principu ievērojat, izliekot jaunos projektus pārdošanai? Vai potenciāli dārgākos objektus atliekat nākotnei?
— Aspektu ir daudz. Galvenais — objektam jābūt gatavam. Katram projektam ir savs laiks. Lai arī esam liela organizācija, darbaroku tomēr nepietiek, lai visu paveiktu uzreiz. Tādēļ projektus pārdošanai izliekam pakāpeniski. Kad vienas daudzdzīvokļu mājas sagatavošana ir pabeigta, nosūtām būvniekus uz nākamo.
— Vai jauno dzīvokļu cenas paaugstinās? Mākleri runā, ka mājokļu cenu kāpums gada laikā jaunajos projektos Rīgas guļamrajonos ir audzis par 15 procentiem. Vai jūs paaugstināt cenas nekustamā īpašuma objektiem, kas tiek ievadīti tirgū pirmo reizi?
— Visu, ko darām, piemērojam tirgum. Ir interesanti vērot kompānijas, kurām, līdzīgi kā mums, ir liels banku kādreizējo nekustamo īpašumu skaits. Tomēr mēs orientējamies uz profesionālām projektu attīstītāju kompānijām. Tieši tās tirgū nosaka gatavo mājokļu kvalitātes līmeni, kuru vēlas redzēt potenciālie pircēji. Mūsu jaunajiem projektiem jāatbilst pircēju vēlmēm.
Cenas tiešām pakāpeniski pieaug, taču runām par strauju cenu celšanos nav pamata. Rīgā un tās apkārtnē mājokļus tirgojam, sākot no 700 eiro/m2 Baložos un beidzot ar 2 200 eiro/m2 Staraja Rusas ielā Rīgā. Ir mums arī ekskluzīva jauna māja Gulbenē (pasmaida — m2).
— Vai ekskluzīva tādēļ, ka klienti to maz pieprasa?
— Tas, ka kāds uzbūvē jaunu māju Gulbenē, man pašam bija brīnums. Tomēr mums izdodas pārdot arī to, no 23 dzīvokļiem esam pārdevuši 14. Cenas, protams, nav tādas kā Rīgā: trīsistabu dzīvoklis ekskluzīvajā mājā Gulbenē maksā mazliet vairāk par 8 000 latu. Sākot ar novembri, piedāvāsim jaunu projektu Lielvārdē. Pieprasījums šādās pilsētiņās ir mazs, tomēr ir. Jāmācās strādāt arī ar šādu pieprasījumu, un jāizprot, kādi ir klienti reģionos.
— Kas notiek ar Rīgas projekta Panorama Plaza nepabeigto trešo torni?
— Jau vairāk nekā gadu visiem saku, ka esmu sim-procentīgi pārliecināts, ka trešais tornis Rīgas projektā Panorama Plaza tiks pabeigts. Par šo projektu interesējas daudzi investori. Pagaidām mēs esam pārdevuši praktiski visus savus pirmajā tornī esošos dzīvokļus. Panorama Plaza ir visai populārs projekts ārzemnieku vidū.
— Kas iegādājas Ektornet jaunos mājokļus?
— Ektornet jauno mājokļu pircēju vidū palielinās ārzemnieku īpatsvars. Pašlaik Latvijas tirgū ar viņiem notiek aptuveni 20% mājokļu pirkšanas pārdošanas darījumu. Pārējos 80% jauno mājokļu pērk Latvijas iedzīvotāji. Kaut gan jāpiebilst, ka jauno mājokļu tirgus ir visai neliels Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segments. Tā ikmēneša apgrozījums nepārsniedz 4 līdz 5 miljonus eiro. Saskaņā ar pieejamajiem statistikas datiem 90% darījumu ar Latvijas mājokļiem notiek par cenām, kas nepārsniedz 30 000 eiro. Šie mājokļi jau vairs nav nekādi jaunie projekti, tie ir sērijveida dzīvokļi.
— Vai, Jūsuprāt, palielināsies darījumu skaits saistībā ar jaunajiem projektiem?
— Viss būs atkarīgs no vietējo iedzīvotāju optimisma, banku kredītpolitikas un ārzemju kapitāla plūsmas. Šķiet, optimisma ir vairāk. Kredītus turpina ņemt: 65 procentiem darījumu, ko veic vietējie pircēji, tiek piesaistīti aizdevuma līdzekļi. Vēl tikai pirms pusotra gada tādu darījumu bija ne vairāk par 30 procentiem. Tādēļ tuvākajā nākotnē negatīvām pārmaiņām šajā ziņā nevajadzētu būt. Daži analītiķi apgalvo, ka Krievijas kapitāls varētu turpināt ieplūst Latvijā līdz 2015. gadam. Tas nozīmē, ka pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunajos projektos pakāpeniski palielināsies. Iespējamais cenu kāpums varētu būt no 5 līdz 10 procentiem gadā.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2361
