NIRA FONDS: Tirgus mēģina uztaustīt savas lejupslīdes zemāko punktu
NIRA FONDS: Tirgus mēģina uztaustīt savas lejupslīdes zemāko punktu
01.10.2009
Krasi samazinājies to tipveida dzīvokļu pārdošanas termiņš, kuru pārdošanas cena ir zemāka par 480 eiro par kv.m.Pircēji ir gatavi maksāt par dzīvokļiem Rīgas centrā 800-1000 eiro par kv.m, bet pārdevēji nevēlas pārdot šos dzīvokļus par šādu cenu.
Noteicošie momenti:
- Darījumi ar dzīvokļiem Rīgas iecienīto sēriju mājās galvenokārt notikuši par cenu, sākot no 500 eiro par kv.m un vēl zemāk.
- Visekskluzīvākos dzīvokļus iespējams īrēt par 10 eiro par kv.m.
- Ļoti zems ir zemesgabalu un māju pieprasījums.
- Nelielas biroju telpas centrā pieejamas par 4-6 eiro par kv.m.
- Likmes par tirdzniecības telpu nomu ir 6-16 еirо pаr kv.m, kas ir vēsturiski zemākās kopš 1993.gada.
Dzīvokļi sērijveida mājās
Septembrī nav notikušas ievērojamas cenu izmaiņas dzīvokļiem sērijveida mājās, kuras atrodas Rīgas mikrorajonos. Pēc NIRA Fonds analītiķu novērojumiem, vidējā rādītāja svārstības bijušas 0,5-1% robežās, tāpēc, ņemot vērā kļūdas iespējamību, minētajā situācijā būtu saprātīgāk runāt nevis par kaut kādu cenu samazinājumu, bet gan par to stabilizāciju. Darījumi ar dzīvokļiem tipveida mājās Rīgā galvenokārt notikuši par cenu 500 eiro par kv.m un zemāk. Pircēji devuši priekšroku 119., 103., 602. vai 467.sērijas mājām, kuras atrodas prestižajos mikrorajonos - Purvciemā, Teikā, Pļavniekos un Zolitūdē. Obligātais priekšnoteikums, kāds tika izvirzīts iegādājamajam dzīvoklim, bija normāls remonts. Kvalitatīvs remonts paaugstina piedāvājuma cenu.
Īpaši atzīmēsim priekšstatu, kāds izveidojies par izremontētu dzīvokli galvaspilsētas mikrorajonos jeb, citiem vārdiem sakot, dzīvokļa „ar remontu” standartu. Ar šādu raksturojumu sludinājumos figurē dzīvokļi, kuros remonts ticis veikts pēdējo 10 gadu laikā. Potenciālie pircēji pievērš uzmanību tam, vai dzīvoklī ir ierīkoti stikla pakešu logi, nomainītas durvis uz dzelzs durvīm un tam, kādā stāvoklī ir santehnika. NIRA Fonds mākleru praktiskā pieredze liecina, ka mazāka uzmanība tiek veltīta tam, cik svaigas ir sienām uzlīmētās tapetes.
Septembrī bija vērojama krasa to dzīvokļu pārdošanu termiņa samazinājuma tendence, kuri tika tirgoti par cenu līdz 480 eiro par kv.m. Runa te nav par dzīvokļiem pirmajā un pēdējā stāvā vai stūra dzīvokļiem, bet gan par dzīvokļiem iecienīto sēriju mājās. Dzīvokļi par šādu cenu reklāmā tika ievietoti vien uz dažām stundām, un no 3 līdz 5 cilvēkiem, kuri kā pirmie apskatīja šādu piedāvājumu, kāds uzreiz iemaksāja pārdevējam rokasnaudu. “Šis ir pozitīvs moments, kas ļauj secināt, ka tirgū ir iestājies zināms lūzums. Praktiski ir sasniegts zemākais punkts, no kura varētu atgrūsties dzīvokļu cenas visiecienītāko sēriju mājās. 480 eiro par kv.m un zemāk ir tā cena, kura sāk ieinteresēt pircējus,” atzīmē NIRA Fonds valdes locekle Jevgēnija Markova-Krūmiņa. ”Protams, priekšāstāvošā apkures sezona vēl varētu ieviest šajā procesā savas korekcijas, taču diez vai tām būs dramatisks raksturs.”
Stabilizējas tieši cenas dzīvokļu segmentā iecienīto sēriju mājās. Pieprasījums pēc sliktākiem dzīvokļiem – tā saucamajiem lietuviešu projektiem vai Hruščova laiku mājām – ir zemāks. Tiek novērota mājokļa cenu diferenciācija kā pēc māju sērijām, tā arī pēc mikrorajoniem. Un, ja, piemēram, vēl pirms diviem-trim mēnešiem viena tipa dzīvokļu cena Purvciemā un Iļģuciemā bija gandrīz vienāda, tad pašlaik atšķirība starp tām palielinās.
Kas būs tālāk? „Daudz kas būs atkarīgs no valdības veiktajiem pasākumiem. No tā, kāds būs budžeta samazinājumu apjoms? Vai notiks jaunas darbinieku masveida atlaišanas? Kāda nekustamā īpašuma nodokļa likme gala rezultātā tiks ieviesta? Teorētiski sērijveida dzīvokļu cenas vēl varētu nedaudz pazemināties. Kaut gan, ja tas arī notiks, tad īslaicīgi. Svarīgi ir tas, ka pēdējo mēnešu laikā ir ievērojami samazinājies labu dzīvokļu piedāvājums. Tas ļaus šim piedāvājumam pakāpeniski nonākt līdzsvarā ar pieprasījumu un, tātad, labvēlīgi ietekmēs cenu stabilizāciju,” norādīja NIRA Fonds viceprezidents Eduards Krūmiņš.
Rīgas dzīvokļu cenas jau atbilst 2004.gada rādītājiem. Tas bija laiks, kad Latvija iestājās Eiropas Savienībā un bankas sāka strauji izsniegt iedzīvotājiem hipotekāros kredītus. Bet, ja ņemam vērā to, ka 2002.-2003.gados tirgū bija vērojama relatīva cenu stabilizācija, tad varam teikt, ka Rīgas sērijveida mājokļa cena ir tāda, kāda tā bijusi laikperiodā pirms 6-7 gadiem.
Ekskluzīvais mājoklis
Tas ir ļoti šaurs tirgus segments, kas paredzēts tikai ierobežotam pircēju lokam un aptver ne vairāk kā 10 dzīvojamo māju projektus. Kad šis tirgus segments varētu atdzīvoties un kāda būs cena tajā? Uz šo jautājumu nav iespējams sniegt precīzu atbildi. Latvijas uzņēmēju vairākumam, kuri ir spējīgi samaksāt lielu naudu par šādiem objektiem, jau ir viņu cienīgs mājoklis. Atliek vienīgi cerēt uz ārvalstniekiem.
Augstākā cenas latiņa ir 3500-4000 eiro par kv.m, bet, ja spriežam pēc ierakstiem Zemesgrāmatā, tad pirkumi šajā segmentā pēdējā laikā tiek veikti 2000-2500 eiro robežās par kv.m, turklāt šādus pirkumus, kuri izdarīti pēdējo mēnešu laikā, varētu saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem.
Rīgas centrs
Potenciālo pircēju vidū galvaspilsētas centrā pieprasītākie ir dzīvokļi par 800-1000 eiro par kv.m. Tā ir cena, kuru šodien pircēji ir gatavi maksāt. Vispieprasītākais ir nelielas platības mājoklis ar pēc iespējas lielāku skaitu istabu. Tas ir, ja tā platība ir 70 kv.m, tad tam jābūt 3-istabu dzīvoklim, ja aptuveni 50 kv.m, tad - divistabu dzīvoklim. Šādas prasības iegādājamajam dzīvoklim tiek izvirzītas tāpēc, ka apkure centrā ir dārgāka un mājokļa apsaimniekošanas maksa augstāka, tāpat augstāka ir arī tā kadastrālā vērtība, no kuras tiek aprēķināts ikgadējais nodoklis. Centrā ir maz šādu optimālo variantu platības un istabu skaita samēra ziņā.
Pircēji tāpat arī vēlas iegādāties mājokli mājās ar izremontētu fasādi, izsmalcinātāku kāpņu telpu un nomainītām komunikācijām. Par minētajiem 800-1000 eiro par kv.m reāli nav iespējams atrast objektu, kam būtu uzskaitītās priekšrocības.
Ja potenciālajam pircējam ir steidzami vajadzīgs mājoklis, tad viņš, apskatot aptuveni desmit īpašumus un pārliecinoties par esošo situāciju, piekrīt lielākiem tēriņiem. Turpretī pircēju vairākums šādos gadījumos atsakās no pirkuma un paliek dzīvot savā iepriekšējā mājoklī vai arī meklē īres variantus, taču tajās pašās vietās, kur viņi bija gatavojušies iegādāties sev dzīvokli.
Vidējā cena dzīvokļu piedāvājumiem visprestižākajās galvaspilsētas centra vietās – Vecrīgā un Vēstniecību rajonā – septembrī bija aptuveni 1800 eiro par kv.m. Centra nomalēs tā bija 1100-1200 eiro par kv.m. Šāda piedāvājuma cena tika norādīta īpašumiem, kuri atbilst visiem kvalitātes kritērijiem, kādi varētu ieinteresēt potenciālos pircējus.
Raugoties no tirgus atveseļošanās skatu punkta, pozitīvais moments ir tas, ka ne jau visiem potenciālajiem pircējiem, kuri vēlas iegādāties nekustamo īpašumu galvaspilsētas centrā, mākleri var piedāvāt variantu, kas apmierinātu šos pircējus cenas ziņā. Pārdevēji nav gatavi realizēt objektus par patreizējām cenām, un, ja vien viņu finansiālais stāvoklis to atļauj, tie izņem savus objektus no aktīvās pārdošanas piedāvājuma. Tātad, potenciālie pircēji var vai nu ieņemt nogaidošu pozīciju, vai piekrist papildu izdevumiem.
Jaunceltnes
Jaunceltņu piedāvājuma cena mikrorajonos ir 800-1000 eiro par kv.m, turklāt viss ir atkarīgs no projekta popularitātes, tā atrašanās vietas un kvalitātes. Piemēram, mājokli projektā Panorama Plaza varētu iegūt tā jaunais īpašnieks par 1000 eiro par kv.m, dzīvokļus Purvciemā var iegādāties par 800-850 eiro par kv.m. Taču, lai pircējs iegādātos dzīvokli Iļģuciemā, tā cenai ir jābūt vēl zemākai. Pēc NIRA Fonds rīcībā esošās informācijas, jau pašlaik galvaspilsētā ir projekti, kuru attīstītāji pārrunu gaitā ar pircējiem piekrīt cenu pazeminājumam līdz 700-750 eiro par kv.m.
Tuvāko gadu laikā netiks ievērojami paplašināts jauno dzīvokļu fonds. Būvniecība atsāksies tikai tad, kad pārdošanu cena būs augstāka par celtniecības pašizmaksu (ieskaitot izdevumus zemes iegādei, projekta sagatavošanai un komunikāciju pievadīšanai) un paša attīstītāja personīgo ieinteresētību, kurai ir jābūt diezgan lielai, ņemot vērā to, cik riskanti patreiz ir nodarboties ar celtniecību.
Pircējiem būtu jāsaprot, ka pašlaik Rīgā jauno projektu tirgū esošās cenas, pat ņemot vērā celtniecības izmaksu samazināšanos, ir zemākas par pašizmaksu. Tik lēti, kā pašlaik, diez vai kaut kad nākotnē izdosies iegādāties jaunu mājokli. Visu pagājušo gadu laikā galvaspilsētā ticis uzbūvēts nedaudz vairāk par 13500 jauna mājokļa vienībām, bet kopējais galvaspilsētas dzīvojamais fonds sastāda vien aptuveni 350.000 vienību.
Dzīvokļu īre
Tā ir patreizējā alternatīva mājokļa pirkumam. Piedāvājumu cena visos segmentos atrodas rekorda cienīgā, zemā līmenī. Vidējās likmes ekskluzīvajam mājoklim ir 10 eiro par kv.m, turpretī labākajos gados tās sasniedza 25 eiro par kv.m. Pilnībā mēbelētus, lepnus apartamentus 120-150 kv.m platībā prestižajās Elizabetes, Alberta vai Ausekļa ielās var noīrēt par 1200-1500 eiro mēnesī.
Pārējā dzīvojamā fonda īres likmes Rīgas centrā ir 4-6 lati par kv.m. Potenciālie izīrētāji nelielu dzīvokļu gadījumā piekrīt tos izīrēt par aptuveni 300 eiro mēnesī. Cilvēki reaģē uz cenu. Kāds spilgts piemērs: NIRA Fonds piedāvāja īrēt dzīvokli 50 kv.m platībā centrā par tirgus standarta cenu 400 eiro mēnesī. Potenciālie īrēt gribētāji par to neizrādīja nekādu interesi. Tikko dzīvokļa īres maksa tika noteikta 300 eiro apmērā, tā īrēt gribētāju vairs netrūka.
Sērijveida dzīvokļi atrod sev iemītniekus par 1,7-2,5 latiem par kv.m. Tas ir, parasta vienistabas dzīvokļa īres maksa ir 50 lati mēnesī plus komunālie maksājumi. Šāds pats labiekārtots dzīvoklis ar eiroremontu var tikt izīrēts par 90-100 latiem mēnesī.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1200
