Nekustamo īpašumu tirgū, cenu kategorijā virs 150 000 eiro, darījumu skaits ar Latvijas iedzīvotājiem ir niecīgs
NIRA Fonds valde, 11.12.2014
Jau ceturto mēnesi Rīgas, Jūrmalas un Rīgas rajona dzīvokļu tirgus pieprasījums ir ievērojami mainījies.
Kopš 2014.gada 1. septembra, kad minimālā nekustamā īpašuma pirkuma maksa, kuras gadījumā ārvalstniekiem ir iespēja pretendēt uz termiņuzturēšanās atļaujas saņemšanu Latvijā, tika paaugstināta līdz 250 000 eiro, ārzemju klientu skaits ir ievērojami samazinājies.
Pēc Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldes datiem septembrī, oktobrī un novembrī, Latvijas nekustamā īpašuma ārvalstu pircēji ir iesnieguši mazāk par 30 lūgumiem piešķirt TUA, pamatojoties uz jauno Imigrācijas likuma redakciju. Līdz tam 2014. gadā vidējais darījumu skaits ar ārvalstniekiem, kuru mērķis bija saņemt TUA un kuri līdz 31. augustam bija paspējuši noformēt īpašumtiesību, pārsniedza 260 lūgumus mēnesī. Rudenī tendencēm šajā segmentā bija negatīvs raksturs.
Ņemot vērā Nacionālās apvienības iniciatīvu aizliegt TUA izsniegšanu Krievijas investoriem un iespējamo šī priekšlikuma virzīšanu jaunajā Saeimā, kompānija NIRA Fonds ir izanalizējusi tirgus aktivitāti dažādās cenu grupās un kopējo darījumu struktūru. Mērķis ir modelēt Rīgas, Jūrmalas un Rīgas rajona nekustamā īpašuma tirgus funkcionēšanas scenāriju, ja tiks pilnīgi izbeigta TUA izdošanas prakse ārvalstu pircējiem. Tika izpētīta darījumu statistika ar dzīvokļiem par iepriekšējiem astoņiem mēnešiem – no 2014.gada aprīļa līdz novembrim, salīdzinot to ar 2010.gada datiem. 2010. gads salīdzinājumam tika izvēlēts, jo tad Latvijā pirmo reizi sāka runāt par iziešanu no krīzes un no 1.jūlija sāka darboties TUA pret ieguldījumu nekustamajā īpašumā piešķiršanas programma ārvalstu pircējiem. Aprēķinot vidējos rādītājus 2010.gadā, tika izmantoti dati par darījumiem mēnešos, kad šī programma vēl nedarbojās, kā arī to mēnešu dati, kad šī prakse tika uzsākta.
Darījumu uzskaites loģika bija sekojoša: līdz 1.septembrim TUA saņemšana, pērkot nekustamo īpašumu Rīgā, Jūrmalā un Rīgas plānošanas reģionā, nodrošināja nekustamais īpašums par cenu no 142 300 eiro. Praksē visbiežāk bija vērojami pirkumi virs 150 000 eiro. Pētījuma pirmās grupas robežas NIRA Fonds noteica no 150 000 līdz 249 999 eiro. Otrā grupa – no 250 000 (šī ir minimālā nekustamā īpašuma cena, kas ļauj ārvalstniekiem tagad saņemt TUA Latvijā) līdz 499 999 eiro. Trešā – darījumi ar nekustamo īpašumu virs 500 000 eiro. Visās grupās īpaši izcēlām darījumus ar vietējiem pircējiem (Latvijas pilsoņi/nepilsoņi). Bez tam, savā pētījumā sniedzām arī vispārējo statistisko informāciju par Rīgas, Jūrmalas un Rīgas rajona Zemesgrāmatās reģistrētajiem pirkuma – pārdevuma līgumiem, īpaši izceļot darījumus ar dzīvokļiem.
Rīga. Salīdzinājums parādīja, ka pēdējo astoņu mēnešu laikā tirgus bijis daudz aktīvāks nekā 2010.gadā. No 2014.gada aprīļa līdz novembrim galvaspilsētā vidēji ik mēnesi tika fiksēti 1 195 darījumi, no kuriem 771 bija ar dzīvokļiem. Analoģiski 2010. gada rādītāji ir 767 un 472. Tas nozīmē, ka Rīgas tirgus 2014.gadā ir gandrīz par 56 % aktīvāks nekā pirmajā pēckrīzes gadā.
Ja 2010. gadā galvaspilsētā ik mēnesi tika pārdoti vidēji 9 dzīvokļi par cenu no 150 000 līdz 249 999 eiro, tad 2014.gadā tie bija jau 39. Šeit īpaši atzīmēsim, ka šoruden minētajā cenu kategorijā notika krass darījumu skaita kritums: septembrī – 11, oktobrī – 4, novembrī - 7. Vietējo iedzīvotāju aktivitātes rādītājs šajā segmentā gandrīz nav mainījies: 2010.gadā Latvijas iedzīvotāji ik mēnesi piedalījās 5 pirkumos, 2010.g. – 5,8.
No 250 000 līdz 499 999 eiro: 2010.gadā Rīgā ik mēnesi tika reģistrēti vidēji 0,75 darījumi (vietējie pircēji), 2014.g. – attiecīgi 15 (ārvalstnieki) un 3 (vietējie pircēji).
Dārgāk par 500 000 eiro 2010.gadā dzīvokļus iegādājās vienu reizi 4 mēnešos (tikai vietējie pircēji), bet 2014.g. katru mēnesi tika pārdoti jau 3 šādi objekti, par kuru īpašniekiem pārsvarā kļuva ārvalstnieki.
Jāatzīmē, ka kopējais darījumu skaits ar dzīvokļiem par cenām virs 150 000 eiro krasi samazinājies no 2014.gada 1.septembra.
Jūrmala. Vidējais ikmēneša nekustamā īpašuma pirkuma – pārdevuma līgumu skaits Jūrmalā 2014. gadā par 59 % pārsniedza 2010. gada rādītājus ar 165 pret 101. Ievērojami ir pieaugusi par 150 000 eiro un dārgāku dzīvokļu daļa, pateicoties ārvalstniekiem. Esošās statistikas analīze rāda, ka Jūrmalā vietējie pircēji kā 2010.gadā, tā arī tagad, lielākoties pērk dzīvokļus mazāk dārgos rajonos, piemēram, Kauguros.
Dzīvokļu pirkuma līgumi par cenu no 150 000 līdz 249 999 eiro Jūrmalā 2014.gadā tika fiksēti 9,8 ik mēnesi, 2010.g. – 1,5. Vietējo pircēju skaits no tiem - 1 un 0,25.
250 000 – 499 999 eiro: darījumu attiecība 7,4 pret 2,5 par labu 2014.gadam, pie tam , vietējo iedzīvotāju dalības rādītājs tajos palika nemainīgs – 0,8 pret 0,75.
Par cenu 500 000 eiro un vairāk dzīvokļus Jūrmalā šogad pirka vidēji 2 reizes mēnesī, 2010.g. – 0,25. Atzīmēsim, ka 2010.gadā vietējo pircēju šajā segmentā nebija. Šogad, astoņu mēnešu laikā, minētajā cenu kategorijā, Latvijas iedzīvotājs nopirka tikai vienu dzīvokli Jūrmalā.
Kopš 2014.gada 1. septembra Jūrmalā ievērojami krities darījumu skaits ar dzīvokļiem virs 150 000 eiro.
Rīgas rajons. Nekustamā īpašuma pirkuma darījumu skaits Rīgas rajonā 2014.gadā par 55% pārsniedza 2010.gada rādītājus – 552 pret 357. Gandrīz katrs piektais pirkums attiecas uz dzīvokļiem. Šībrīža tirgus situācija atšķiras ar to, ka parādījušies darījumi ar dzīvokļiem virs 150 000 eiro, kuri 2010.gadā vispār nav bijuši.
Jāatzīmē, ka pēc TUA saņemšanas noteikumu grozījumiem septembrī, ir fiksēts viens dzīvokļa pirkums, kas dārgāks par 150 000 eiro (Latvijas pilsonis), oktobrī – 0, novembrī - divi (viens Latvijas pilsonis).
Secinājumi:
- Ikmēneša darījumu skaits ar dzīvokļiem 2014.gadā Rīgā, Jūrmalā un Rīgas rajonā bija vairāk nekā par pusi lielāks, salīdzinot ar 2010.gadu.
- Darījumu skaits ar dzīvokļiem virs 150 000 eiro, kur pircēji bija vietējie pircēji - neliels gan 2010. gadā, gan 2014. gadā.
- Kopš 2014. gada rudens dzīvokļu pirkumu skaits virs 150 000 eiro ir strauji krities. Rīgā, salīdzinot ar vasaras periodu, ikmēneša vidējais dzīvokļu pirkumu skaits no 150 000 eiro līdz 249 999 eiro krities gandrīz 10 reizes! Jūrmalā – vairāk kā 3 reizes. Ar šādu statistiku cenu korekcija attiecīgajā segmentā ir neizbēgama.
- Vietējo iedzīvotāju pieprasījums ir stabils pēc mājokļiem līdz 50 000 eiro.
- Termiņuzturēšanās atļauju pret nekustamā īpašuma iegādi izsniegšanas pārtraukšana Krievijas pircējiem nepadarīs nekustamo īpašumu pieejamāku vietējiem iedzīvotājiem. Aizliegums sekmēs dārgo mājokļu tirgus sabrukšanu, iespējamus attīstītāju, kuri piedāvā projektus Rīgas un Jūrmalas centrā, bankrotus vai projektu “iesaldēšanu”. Tas var veicināt krīzi būvniecības nozarē ar darba vietu skaita samazināšanu. Tāpat ievērojami samazināsies nerezidentu hipotekārā kreditēšana, kuri iegādājās mājokļus par cenām virs 150 000 eiro.
- Dzīvokļi par cenām virs 250 000 eiro veido tikai 2,45% no visiem dzīvokļu darījumien Rīgā. Kopš 1. septembra šis rādītājs ievērojami samazinās.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2653
